初心者でも分かる不動産投資のやり方｜4ステップで始める資産形成術

税金や社会保険料の負担増により、手取り収入がなかなか増えず、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。このような状況下において、不動産投資は安定的な収入と資産を手に入れられる投資手法として注目を集めています。

しかし、不動産投資の始め方が分からずに一歩前に進めていない人も多いと聞きます。不動産投資は最初こそ手間がかかるものの、ひとたび物件を手に入れると、その後は忙しい会社員でも難なく運用できる投資手法なのです。

優良物件を買えれば、その後は経済的なゆとりを持って暮らしていけるといっても過言ではありません。

本記事では、不動産投資の始め方をステップごとに解説していきます。忙しい会社員が無理なく始めるために大事なのは、優良物件を最小限の手間で探すことです。

不動産投資とは

不動産投資とは、区分マンションなどの物件を購入し、貸し出して家賃収入を得る投資方法で、簡単にいうと大家さんになることです。未経験者にとっては、複雑に思えるかもしれませんが、基本を理解すれば取り組みやすい資産形成法といえます。

不動産は株式と異なり、価格変動が緩やかであるため長期的な視点で安定収入を見込めるなど、いくつものメリットがある投資手法です。

不動産投資の仕組みはシンプルで、融資を受けて物件を購入し、入居者から受け取る家賃収入から諸経費やローンを差し引いた金額が利益となります。特に重要なのは毎月の「キャッシュフロー」の金額で、収益性のある物件を選べるかが成功の鍵です。

未経験だとリスクを恐れて、なかなか一歩を踏み出せない人が多い印象ですが、基本知識を学べばスタートラインに立てるといえます。立地条件や建物の状態など、ポイントを押さえて物件を選べると、失敗を回避しながらも安定的な資産形成ができるでしょう。

マンション以外にも、一棟アパートや戸建てなど、ほかの種類の物件でも不動産投資が可能です。

不動産投資を始めるやり方

本章では不動産投資を始めるステップを４つに分けて解説していきます。手順は以下の通りです。

• ステップ①不動産投資の基礎を学ぶ
• ステップ②物件を探す
• ステップ③契約手続きを行う
• ステップ④運用を始める

順番に解説していきます。

ステップ①不動産投資の基礎を学ぶ

不動産投資を始める前にまずは基礎知識を身につけましょう。なぜなら、不動産は数千万円という資金を動かす投資であり、知識不足のまま始めると取り返しのつかない失敗を招く恐れがあるからです。基礎知識の習得によって物件選びの判断軸が養われ、自分に合った投資戦略を立てられるようになります。

勉強方法はさまざまです。初心者向けの不動産投資の入門書やネット上のブログや専門サイトからでも、十分基礎知識を身につけられます。また、不動産投資セミナーで実践的な知識を効率的に習得できるでしょう。

基礎知識は、悪質な不動産業者による詐欺的な勧誘から身を守る盾にもなります。「絶対に儲かる」「リスクなし」などの甘い言葉に惑わされないよう、利回りの仕組みや空室リスクのような基本的な知識を身につけておくと安心です。

さらに、立地条件、周辺環境の分析など具体的な判断基準を持って物件探しができるようになります。良い物件を手に入れる、詐欺に遭わないなど、攻守において、基礎知識は重要な役割を果たすのです。

不動産投資を学ぶためのおすすめ本は以下記事にまとめてあるので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資のおすすめ本15選｜初心者やサラリーマン向けなどジャンル別に紹介

ステップ②物件を探す

不動産投資において、物件探しは成功への最重要ステップといっても過言ではありません。優れた投資戦略を描いていても、選ぶ物件の質によって投資結果が左右されるからです。良質な物件の購入は、将来の安定収入を確保する土台となるでしょう。

物件の質は入居率に直結します。立地条件が悪かったり、建物の状態が劣悪だったりする物件では、集客に費用をかけても入居者確保が困難です。一方、駅から近い好立地や設備が充実した優良物件なら、物件自体の魅力で入居希望者が集まり、空室リスクを大幅に軽減できます。

効率的な物件探しには、不動産投資アプリの活用が非常に有効です。従来なら複数の不動産会社を訪問して情報収集する必要がありましたが、アプリを使えば時間を最小限にして、優良物件にたどりつけます。

Propally（プロパリー）は、優秀な不動産エージェントが多数登録されており、手間を最小限にして優良物件への投資が実現できます。無料なので、ぜひお気軽にご利用ください。

ステップ③契約手続きを行う

物件選びが終わったら、いよいよ契約手続きです。不動産投資初心者にとって契約は複雑に思えるかもしれないですが、心配はいりません。基本的には、購入先の不動産会社の担当者が丁寧にサポートしてくれるため、安心して進められます。

専門用語や法的手続きについても分かりやすく説明してもらえるので、初めての方でも混乱せずに対応できます。取り揃える必要書類等もその都度説明してくれるでしょう。

契約プロセスは主に二つの流れで進行します。一つは物件の売買契約で、もう一つは融資を受けるための金融機関との契約です。物件の目途がついた段階で、ローンの事前審査などを済ませておくとスムーズに進めるでしょう。

契約関連では不明点は都度質問し、納得してから進めてください。

ステップ④運用を始める

物件の契約が完了し、引き渡しを受けたら、運用フェーズに移ります。空室の場合は、管理会社と連携しながら、引き渡し前に入居者募集を開始しておくと、空室期間を最小限に抑え、早期に家賃収入を得ることができます。空室期間を最小限に抑えることが収益性に影響するため、計画的な準備が求められます。

物件管理の手間は多くの人に心配されがちですが、管理会社に委託すれば投資家自身の作業はほとんど発生しません。入居者募集から契約手続き、家賃集金、設備トラブル対応、退去時の原状回復まで任せられるため、忙しい会社員でも難なく運用できます。

不動産投資のメリット

不動産投資は初心者でも安定的に資産を増やせるなど、メリットがあります。忙しい会社員であっても運用でき、再現性が高いのも特徴です。数多くあるメリットの中から厳選して以下の5つを紹介していきます。

・不労所得になる
・インフレ対策になる
・安定的な収入を得られる
・生命保険代わりになる
・年金対策になる

以下、それぞれのメリットについて詳しく解説します。

不労所得になる

不動産投資の最大の魅力は、安定した不労所得を生み出す点にあります。不労所得とは、自分が労働せずとも定期的に得られる収入のことです。毎月の給料が「労働」の対価であるのに対し、家賃収入は不動産という「資産」が生み出します。一度仕組みが回り始めると、何もせずとも収入が発生し続けるのです。

不動産投資が不労所得と呼ばれるのは、物件購入後は投資家が本業をしている間でも問題なく収入を運んでくれるからです。入居者が決まれば、毎月決まった日に家賃が振り込まれ、安定収入となります。

実績のある管理会社を活用すれば、投資家自身の実働を減らし、負担の軽減が可能です。先述の通り、管理会社は入居者の募集から契約、家賃徴収、クレーム対応、修繕手配まで一手に引き受けます。投資家は、月に一度送られてくる報告書に目を通すだけで基本的には問題ありません。

通常、ビジネスで利益を得るためには、労働者の存在が不可欠ですが、不動産投資では管理会社としっかり連携がとれていれば、オーナー自身の時間を投下することなく安定収入が手に入ります。この「自分の時間を売らずに収入を得られる」という特性こそ、多くの人が不動産投資に惹かれる理由であり、大きなメリットといえるのです。

インフレ対策になる

不動産投資がインフレ対策となる理由は、その資産特性と収益構造の２軸から説明可能です。

まず、インフレとは物価が全体的に上昇する経済現象で、現金などの金融資産は実質的な価値の目減りが発生します。一方、不動産はインフレ環境下でも資産価値を維持しやすい特徴です。

不動産は、株式や債券などの紙の資産と異なり、物理的な存在である実物資産です。不動産自体が希少性を持ち、インフレによる価値の目減りが起こりにくい傾向にあります。物価上昇時には建築コストも上がるなど、複数の要因によって、既存物件の相対的価値も高まるのです。

次に、インフレ進行時には、遅れて賃料も上昇に転じます。物価上昇に合わせて家賃も見直されるため、不動産オーナーは中長期的な収入の増加を見込めます。

さらに、不動産投資では通常、ローンを活用しますが、物価上昇によってお金の価値が下がる一方、借金額は変わらないため、実質的な返済負担が軽くなるのです。

このように不動産投資は、資産保全と収益確保の両面からインフレリスクをヘッジできる手段なのです。

安定的な収入を得られる

不動産投資は手堅い収益構造のおかげで、安定収入が期待できます。株式投資が企業業績や市場心理によって、大きく価格変動をするのに対し、不動産からの家賃収入は極めて安定的です。

賃貸住宅へのニーズは、景気の浮き沈みに関わらず常に存在します。好景気でも不景気でも、人々は住居を必要とし、今後も一定数賃貸を選ぶ層がいるという構造は変わらないでしょう。「住む」という需要は永続的であるがゆえ、他の投資対象にはない安定性をもたらします。

特に都心部や交通利便性の高いエリアの物件は希少価値が高く、常に一定の需要が見込めるのです。駅近や生活インフラが充実した立地の物件は、景気後退期でも空室リスクが低く、安定した家賃収入をもたらします。

また、たいていのケースでは、入居者は頻繁な引越しをしません。一度入居すると、1～2年は居住を継続し、投資家側からすると安定収入につながるのです。

仮に退去されても、需要の高いエリアでは次の入居者がすぐに見つかるため、家賃収入が途絶えるリスクは考えにくいでしょう。優良物件を所有していれば、長期にわたって収入が期待できます。

生命保険代わりになる

不動産投資が生命保険代わりになるのは団体信用生命保険（団信）が関係しています。これはあまり知られていない隠れたメリットです。

団体信用生命保険とは、ローン契約者が死亡または高度障害になると、残りのローン債務が免除される保険制度です。つまり、ローン返済中のオーナーに不測の事態が生じた際も、物件はローンがない状態で相続人に引き継がれます。たいていの場合、保険料はローン金利に含まれているので、一般的な生命保険のような負担感は感じないでしょう。

不動産オーナーの死亡時には、家族に「残債ゼロの収益不動産」が残されます。相続人は、物件売却で現金化する、あるいは運用を続けて家賃収入を受け取り続けるのも、そのときの状況で選択できます。

不動産投資では保険機能を持ちながら、資産形成も同時に行える点が、一般的な生命保険との大きな違いです。

年金対策になる

不動産投資が年金対策として注目を集める背景には、現在の公的年金制度への不安があります。少子高齢化の進行により、将来受け取れる年金額の減少が予想され、年金だけでは老後の生活維持が困難ともいわれています。

金融庁の報告書では「老後2000万円問題」が話題となり、平均的な世帯が一般的な支出額で生活していくうえで約2000万円の資金不足に陥ると話題にもなりました。

このような将来的な年金不安を解消する効果的な対策として不動産投資は期待されています。マンションに投資する際、通常30年以上のローンを組むため、ほとんどの場合、年金受給開始時点では返済が終わっているでしょう。

ローン完済後は、家賃収入の大半が手取り収入となり、年金に上乗せされる形で生活費を補填します。仮に家賃収入10万円程度であっても、諸費用を引いても年間100万前後が年金に上乗せされるでしょう。これは公的年金の不足分を十分にカバーする金額です。

また、老後に住んでいる家のリフォームや医療費など、まとまった資金が必要になった際も、物件売却により難なく資金調達ができます。その点、不動産は「収入」と「資産」の両面から老後の経済的安心を支える頼もしい存在といえ、経済的困窮に陥る可能性を大きく減らせます。

不動産投資のメリットをもっと詳しくしりたい人は、以下の記事も参考にしてみてください。
不動産投資のメリット・デメリット！向いている人や他の投資との違いを解説

不動産投資のデメリット

ここまで多くのメリットを紹介してきましたが、当然、デメリットもあります。以下に３つのデメリットを紹介しますが、どれも始める際に知っておきさえすれば、致命的なダメージを受けることもないでしょう。

・流動性が低い
・短期的に利益を得るのが難しい
・成功するとは限らない

それぞれ解説していきます。

流動性が低い

不動産投資のデメリットの一つに「流動性の低さ」があげられます。流動性とは、資産の現金化のしやすさの度合いを示す言葉で、すぐに売買できる資産ほど流動性が高いといいます。

例えば、株式投資は流動性が高い投資商品です。証券取引所が開いている時間なら、オンライン上で数分もかからずに売却できます。一方、不動産は複雑なプロセスを経て、売却手続きが完了します。まず買い手を見つける必要があり、物件によっては数ヶ月かかる場合もあるでしょう。

買い手を見つけた後、価格交渉から売買契約締結、買い手のローン審査など、手続きが多く発生します。そのため、売却しようとしてから完了まで半年以上かかるケースもあるのです。

ただし、このデメリットは早め早めに動くことで、大きな問題にはなりません。売却して、資金が必要になるときから逆算して、売却時期や価格などを柔軟に設定すれば、短縮できます。また、駅近物件や都心部の物件など、需要の高いエリアだと、比較的買い手が見つかりやすくスムーズに取引できる傾向にあります。

短期的に利益を得るのが難しい

不動産投資で短期的な利益を得るのは困難です。これは不動産市場の特性と取引コストの高さに起因しています。数ヶ月から1年という短期間で、利益を狙うのはあまり現実的ではありません。

短期的な不動産価格の予測は、経済状況、金利動向、地域開発計画、人口動態など多様な要因が複雑に絡み合うため、不動産のプロでさえ難しいです。株式のデイトレードのように日々の値動きを利用した売買は、不動産では事実上不可能です。

また、取引コストの高さも短期での売買を難しくしています。不動産売買には仲介手数料（売買価格の約3％）、登記費用、印紙税、不動産取得税など多額の諸費用が発生し、数百万円にのぼるケースも珍しくありません。つまり、短期間で数百万円以上の価格上昇がなければ、手数料負けで赤字になってしまうのです。

しかし、長期的な視点で見れば状況は一変します。良い立地条件の人気物件を選定すれば、5年、10年という時間軸で資産価値上昇と安定した家賃収入を期待できます。家賃収入を原資として返済も続けるので、資産は着々と増えていくでしょう。

不動産投資で成功するためには、短期的な価格変動に惑わされず、中長期的な視点を持つことが重要になります。

成功するとは限らない

不動産投資も他の投資と同様、必ず成功する保証はありません。これは投資という性質上避けられないリスクで、どんなに慎重に物件を選んでも、予期せぬ市場変化や想定外のトラブルによって、期待した収益が得られない可能性は常に存在します。

しかし、不動産投資には他の投資にはない強みがあります。それは「住む」という人間の根源的なニーズに基づいたビジネスである点です。そのため、立地条件が良く、適正な価格設定をした物件であれば、一定の需要は常に存在します。この特性により、好立地であるなど、需要の高い物件選びができれば、失敗リスクを大幅に低減できるでしょう。

基礎知識をしっかり身につけ、市場調査を丁寧に行い、セオリー通りに進めていけば成功確率は格段に高まります。正しい手順を踏んで始めれば、数ある投資手法の中でも安定した成果を期待できる投資手法といえます。

不動産投資で成功するために気を付けるべきこと

メリット・デメリットを把握したうえで、実際に始める際に気を付けておくべきポイントを本章では解説していきます。不動産投資は、よくある失敗の要因を把握し、それを避けるだけでも成功確率は大幅に上がります。以下の３つの注意点を把握したうえで始めましょう。

・効率的に物件選びを行う
・リスク対策は万全を期す
・他人任せで決めない

順番に説明していきます。

効率的に物件選びを行う

繰り返しになりますが、不動産投資の成否において、物件選びは重要です。優良物件を手に入れられれば、その後の運用は比較的スムーズに進み、手間をかけずに長期的な収益確保が見込めます。逆に、立地や条件の悪い物件を選んでしまうと、どんなに努力しても収益の改善は難しいです。極端にいえば、魅力的な物件さえ見つけ出せば、物件自体の価値で半永久的に収益を生み出し続けられます。

しかし、良い物件探しには膨大な時間と労力が必要です。特に忙しい会社員にとって、平日の限られた時間で複数の不動産会社を訪問し、物件を比較検討するのは現実的ではありません。行き当たりばったりで各社と面談を重ねていては、非効率的で時間だけが過ぎてしまうでしょう。

効率的な物件探しをする手段の一つとして、アプリの活用があげられます。例えば、従来のように一社ずつ訪問する代わりに、複数の不動産エージェントからオファーを受ける仕組みのアプリもあるのです。

「プロパリー」では、アプリ内で自分の属性や要望を入力すると、不動産会社の中でも実績のある優秀な不動産エージェントから自動でオファーが受けられます。忙しい会社員にとっては、限られた時間の中で効率的に優良物件にアプローチするために、アプリ活用は必須です。不動産エージェントは厳しい実績審査を経た不動産投資のプロです。まずは気になるエージェントを選んで、話を聞き、比較してみましょう。

リスク対策は万全を期す

不動産投資で安定的な収益を得るためには、考えられるリスクを把握し、事前対策を講じることが不可欠です。リスクを無視して投資を始めると、予期せぬトラブルによって損失を被る可能性があります。

適切な対策を準備しておけば、安心して長期的な資産運用が実現できるでしょう。不動産投資には主に以下のようなリスクが存在します。

リスク	概要
空室リスク	空室によって収入が途絶えるリスク
災害リスク	地震や水害などによる物件の損傷リスク
資産価値下落リスク	物件価格が低下するリスク
金利上昇リスク	金利上昇によって毎月の返済額が増えるリスク

しかし、これらのリスクは対策しておけば、基本的には問題ありません。例えば、空室リスクや資産価値下落リスクは、駅近や生活利便性の高い需要の強いエリア選定によってある程度回避できます。各リスクを知ったうえで、物件選びや運用を行ってください。

他人任せで決めない

不動産投資において、どの物件を買うのか、最終的な投資判断は他人任せにしてはいけません。

営業担当者の「今が買い時」という言葉に流されて、十分に検討せずに購入するのはやめましょう。投資の成功・失敗にかかわらず、その結果は全て自分自身が受け止めることになるため、プロのアドバイスをもらいつつも最終的な判断は自分で下すべきです。

特に不動産投資は数千万円単位のお金が動くため、失敗してしまうとリカバリーするのが難しいです。だからこそ、物件の購入判断は慎重に、そして自分の責任において行う必要があります。

魅力的な物件を見つけて不動産会社と面談する際、不明な点や気になる箇所があれば、納得いくまで確認しましょう。利回り計算の根拠、想定される修繕費用、周辺の賃貸需要など、あらゆる角度から物件を検証するくらいの姿勢が大切です。

物件選びに失敗すると、その損失を取り返すのは容易ではありません。空室が続けば毎月の返済が重荷となり、売却しても借金だけが残る可能性もあります。不動産投資で成功するためにも、他人任せにせず、最後の決断は自分自身で行いましょう。

不動産投資の注意点については以下記事にも解説があるので、参考にしてみてください。
【初心者必見】不動産投資完全ガイド！始め方やよくある失敗、勉強の方法などを徹底解説

まとめ：プロパリーで効率的に資産形成しよう

不動産投資は正しい手順で始めれば、成功しやすい投資方法です。特に重要なのは物件選びの段階です。優良物件を手に入れられれば、その後の運用はスムーズに進み、長期的な収益確保が見込めます。逆に、物件選びで失敗すると、どんなに努力しても収益改善は難しくなります。忙しい会社員であっても、この物件選びのプロセスだけは絶対に手を抜いてはいけません。

時間的制約がある中で効率的に物件探しを行うには、アプリの利用がおすすめです。

不動産投資アプリ「プロパリー」なら、自分の属性や要望を入力しておくだけで、優秀なエージェントからオファーが届きます。その中から自分に合いそうなエージェントを選ぶことで手間を最小限にして、優良物件にアクセスしやすくなるのです。提案された物件を登録すると、購入シミュレーションがアプリ内でできるのも魅力的です。

忙しい会社員でも正しい知識と効率的なツールを活用すれば、着実に資産形成を進められます。プロパリーは無料で利用できるので、まずはアプリをダウンロードして、自分に合った物件探しを始めてみてはいかがでしょうか。