「ワンルームマンション投資に興味があるものの、やめとけといわれたことがあり不安に感じている」
「ワンルームマンション投資でやめとけといわれる理由を知り、対策しつつチャレンジしたい」
「ワンルームマンション投資の失敗例や成功例を知りたい」
ワンルームマンション投資は、比較的少ない自己資金で始められる不動産投資として注目されています。しかし「やめとけ」「儲からない」といわれることもあり、始めようか迷っている人も多いでしょう。
確かにやり方を間違えると損失を被るリスクもあるものの、ワンルームマンションは正しく始めれば少額からでも安定した家賃収入を得られます。
本記事では、ワンルームマンション投資はやめとけといわれる理由や対策、成功例などを網羅的に解説しました。本記事を読めば、ワンルームマンション投資のリスクや事例を把握し、資産形成を進められるようになります。
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ワンルームマンション投資とは
ワンルームマンション投資とは、おもに単身者向けのワンルームマンションを購入し、第三者に賃貸することで家賃収入（インカムゲイン）を得る不動産投資の一種です。物件価格がファミリータイプマンションや一棟アパートに比べて安価なため、比較的少ない自己資金で始められるのが特徴です。
特に、安定した給与収入があるサラリーマンや公務員が金融機関から融資を受けて始めるケースが多く、資産形成の手段として人気を集めています。購入した物件は、将来的に売却して売却益（キャピタルゲイン）を狙うことも可能です。
ワンルームマンション投資はやめとけといわれる5つの理由
「やめとけ」という声には、ワンルームマンション投資が抱えるリスクが背景にあります。しかし、これらのリスクは事前に理解し、適切な対策を講じることで乗り越えられるものがほとんどです。
ここでは代表的な5つの理由と、その対策について解説します。
利回り・収益性が低い
「やめとけ」といわれる最大の理由のひとつが、収益性の低さです。特に購入価格の高いワンルームマンションを購入した場合、家賃収入とのバランスが悪くなり、収益性が低くなるケースがあります。
ただ、利回りの低さは、裏を返せば資産価値の高さや安定性の表れでもあります。都心部の物件は立地によっては価格が下がりにくく、一定の賃貸需要が見込めるため、比較的空室リスクを抑えやすい点が魅力です。そのため、長期的に見れば、安定した資産運用が期待できます。
目先の利回りだけでなく、物件の資産性や将来性も加味した総合的な判断が重要です。また、新築にこだわらず、価格がこなれた中古物件を狙うことで、より高い利回りを実現することも可能です。
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空室や家賃下落などのリスクの影響が大きい
ワンルームマンション投資では、空室や家賃下落のリスクの影響が、他の物件より大きくなることがあります。
例えばワンルームマンション投資で一部屋しか所有していない場合、空室になると家賃収入は完全にゼロです。その間もローンの返済や管理費の支払いは続くため、自己資金からの持ち出しが発生します。
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空室リスクを最小限に抑えるには、徹底した物件選びが不可欠です。最寄り駅から徒歩10分以内、大学や企業のキャンパスが近いなど、賃貸需要が安定して見込めるエリアの物件を選びましょう。
また、建物の経年劣化や周辺環境の変化によって、家賃が下落していくリスクも避けられません。一部屋しか所有していなければ、これらのリスクの影響を直接的に受けてしまうのが、ワンルームマンション投資の弱点です。
家賃下落リスクに対しては、適切な管理で物件の魅力を維持し、必要に応じてリフォームや設備投資を行うことで、下落幅を抑えられます。信頼できる管理会社をパートナーに選ぶことが大切です。
売却が難しい
ワンルームマンションは流動性がやや低く、売却したいタイミングで適正価格での売却が困難な場合があります。特に築古物件や立地の悪い物件は買い手がつかず、大幅な値下げを余儀なくされることもあります。
売却で苦戦しないためには、やはり購入前の物件選びがカギです。都心部や主要駅の近くなど、資産価値が落ちにくいエリアの物件であれば、比較的スムーズに売却できる可能性が高まります。
また、購入時に「いつ・いくらで売却するか」という出口戦略を明確に立てておくことも重要です。
年金対策や保険としては不十分
ワンルームマンション投資を年金や生命保険代わりとして考える人もいますが、一室だけでは十分な効果を得られない場合があります。家賃収入だけで老後の生活費を賄うには複数の物件が必要であり、また空室リスクを考慮すると安定性に不安が残ります。
ただし、資産分散の一環として考えれば有効な選択肢です。株式や債券などの金融資産と組み合わせることで、バランスの取れたポートフォリオを構築できます。また、団体信用生命保険付きのローンを利用すれば、一定の保険効果も期待できます。
節税効果が低い
「ワンルームマンション投資は節税になる」という話もよく聞かれますが、節税だけを目的に始めるのはおすすめできません。確かに不動産所得が赤字になった場合、給与所得など他の所得と損益通算することで、所得税や住民税が還付されることがあります。
しかし、これは赤字経営であることの裏返しです。不動産投資の本来の目的は利益を出すことであり、節税のために赤字を出し続けるのは本末転倒です。
節税はあくまで副次的な効果と捉え、第一の目的は家賃収入による安定したキャッシュフローを得ること、そして物件の資産価値を維持・向上させることにあると理解しましょう。重要なのは節税効果に頼らず、本来の収益性を重視した投資判断を行うことです。
ワンルームマンション投資が向いている人・向いていない人
「やめとけ」といわれる理由を理解したうえで、自分がワンルームマンション投資に向いているかを判断してみましょう。
ワンルームマンション投資が向いている人
ワンルームマンション投資が向いている人の特徴はこちらです。
- 長期的な視点で資産形成をしたい人：短期的な売買で儲けるのではなく、10年・20年というスパンでコツコツと資産を築いていきたいと考えている人と相性がよい
- 安定した収入があるサラリーマン・公務員：住宅ローンが組みやすく、安定した家賃収入との相乗効果が期待できる
- 最低限の知識を身につけようとする姿勢がある人：不動産市況や税制など、必要な情報を自分なりに学ぼうとする姿勢が大切
- リスクを理解し許容できる人：空室や家賃下落、金利上昇といったリスクを正しく理解し、適切な備えができる人
上記の条件に多く当てはまる人は、ワンルームマンション投資で成功する可能性が高いといえます。
ワンルームマンション投資が向いていない人
一方で、ワンルームマンション投資が向いていない人の特徴はこちらです。
- 短期的に大きな利益（キャピタルゲイン）を求める人：ワンルームマンション投資は、基本的に長期で安定した収益を目指すモデルなので、不動産投資で一攫千金を狙っている人には不向き
- 忙しくて情報収集に時間を割けない人：物件選びや業者比較にかける時間が取れず、最低限の知識を得るための勉強にも手が回らない人は、判断を他人任せにしてしまいやすく、意図しないリスクを抱える可能性がある
- 貯金がまったくなく、リスク許容度が低い人：急な修繕費の発生や、空室期間中のローン返済に耐えられるだけの自己資金がない人
もちろん、上記の条件に該当するからといって、必ずしもワンルームマンション投資を諦める必要はありません。大切なのは自分に足りない部分を理解し、ワンルームマンション投資が向いている人の特徴に近づく意識を持つことです。
ワンルームマンション投資の失敗例と成功例
ここでは、ワンルームマンション投資の具体的なイメージを持つために、失敗例と成功例をそれぞれ紹介します。
ワンルームマンション投資の失敗例
まずはワンルームマンション投資の失敗例を見てみましょう。
失敗例を見てみると、楽して儲かる話に飛びついてしまう人や、収益の低い物件を高値で買ってしまう人は失敗しやすい傾向があるようです。
失敗しないためには、不動産投資に関する正しい知識を学び、物件の価値を見極める目を養う必要があります。また情報源を複数持ち、第三者的な立場でアドバイスしてくれる専門家やサービスを利用することも有効です。
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ワンルームマンション投資の成功例
続いて、ワンルームマンション投資の成功例を見てみましょう。
ワンルームマンション投資で成功した事例を見ると、短期的な利益を求めず、長期保有で堅実に資産形成を目指す人が成果を上げているようです。立地や物件を徹底的に見極め、インカムゲインを主軸に考える姿勢が成功のカギです。
また、不動産は実物資産であるため、時間を味方につければ損益分岐点を超える可能性が高くなります。ワンルームマンション投資で成功するためには、焦らず長期で運用するマインドを持ち、信頼できる業者を選び、複数の投資先を比較・検討することが重要です。
ワンルームマンション投資で失敗する理由・原因
失敗例からわかるように、ワンルームマンション投資で失敗する人には共通した原因があります。成功するためには、これらの失敗要因を避けることが不可欠です。
不動産投資の知識不足
ワンルームマンション投資で失敗する最大の原因は、基本的な知識不足です。不動産会社の営業担当者のセールストークを鵜呑みにし、自分自身で物件の価値やリスクを判断できないまま契約してしまうケースがあります。
空室リスク・家賃下落リスクの大きさや修繕費・税金といったランニングコスト、出口戦略の重要性など、学ぶべきことは多岐にわたります。これらの知識がないまま投資を始めるのは、非常に危険です。
管理会社に丸投げ
収益物件の購入後、管理会社にすべてを丸投げしてしまうのも失敗の要因です。管理会社の中には、空室対策に積極的でなかったり、不要なリフォームを提案してきたりするところも存在します。
不動産オーナーとして、所有する物件の稼働状況や収支を常に把握し、管理会社と対等な立場でコミュニケーションを取ることが大切です。また、時には改善を要求するなど、主体的に経営に関わる姿勢が求められます。
出口戦略の欠如
収益物件を購入することがゴールになってしまい、将来どのようにしてその投資を終わらせるかを考えていないケースも多く見られます。不動産投資は、売却して初めて最終的な損益が確定します。
売却時期はいつ・どのような市況で、いくらで売却するのか。あるいは売却せずに持ち続けるのかなど、購入前に複数のシナリオを想定し、長期的な収支シミュレーションを行っておくことが重要です。出口戦略がなければ、いざ売りたいと思った時に「売れない」「売ってもローンが残る」といった事態に陥りかねません。
ワンルームマンション投資で成功するためのポイント
失敗の原因を避けるだけでなく、より積極的に成功確率を高めるためのポイントを解説します。ここで解説する内容を意識することで、ワンルームマンション投資を堅実な資産形成へとつなげられるようになります。
不動産投資について勉強する
成功への第一歩は、正しい知識を身につけることです。書籍やセミナー、信頼できるWebサイトなどを活用し、利回りの計算方法や税務処理等を学びましょう。
特に、物件の価値を正しく評価するための知識は重要です。築年数や立地、建物の構造などが物件価値にどのような影響を与えるかを理解することで、適正価格での購入が可能になります。さらに継続的な学習によって、市場の変化にも対応できるようになるでしょう。
不動産投資のおすすめの本について知りたい人は、こちらの記事を参考にしてください。
不動産投資のおすすめ本15選｜初心者やサラリーマン向けなどジャンル別に紹介
信頼できる不動産投資会社・管理会社を選ぶ
ワンルームマンション投資の成功は、信頼できるパートナー選びにかかっているといっても過言ではありません。信頼できる会社を見極めるには、複数の会社と面談し、比較検討することが不可欠です。
話をする際にはメリットだけでなく、リスクについてもきちんと説明してくれるか、長期的な視点でサポートしてくれる姿勢があるかといった点を確認しましょう。契約を急がせる、電話勧誘がしつこいといった会社は避けるのが賢明です。
収益性の高い物件を選ぶ
収益性の高い物件とは、単に表面利回りが高い物件のことではありません。長期にわたって安定した家賃収入を生み出し、かつ資産価値が落ちにくい物件を指します。
具体的には、都心部や主要駅へのアクセスが良い、周辺に大学や企業があり、単身者の賃貸需要が見込めるなどの条件を満たす物件です。新築にこだわらず、価格が手頃で利回りの高い中古物件も積極的に検討しましょう。
長期的な視点で計画を立てる
ワンルームマンション投資は、短期で結果を求めるものではありません。購入から売却まで、10年・20年といった長期的な目線で収支計画を立てることが重要です。収支計画を立てる際には、数年に一度発生する空室期間や、経年による家賃の下落、大規模修繕に備えた積立金なども必ず織り込み、現実的なシミュレーションを行いましょう。
また、結婚や出産といった自分のライフプランの変化も考慮に入れ、無理のない返済計画を立てることが、長期的な成功のカギになります。
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ワンルームマンション投資に関するよくある質問
ワンルームマンション投資に関するよくある質問について回答します。
ワンルームマンション投資に関するおすすめブログは？
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特に、実際の収支や今後の運用方針について具体的に書かれており、参考になります。
ワンルームマンション投資において自己資金はいくら必要？
ワンルームマンション投資を始める際の自己資金の目安は、物件価格の10％～30％です。しかし、フルローンを活用すれば、自己資金が10万円程度からでもワンルームマンション投資を始められる可能性があります。
自己資金が貯まるのを待つことなく、ワンルームマンション投資にチャレンジできるのが大きなメリットです。
フルローンについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
不動産投資でフルローンはできる？メリットや組める条件、体験談を紹介
ワンルームマンション投資で空室が続いた時の対策はある？
空室が続いた場合の対策として、まず家賃の見直しを検討します。周辺相場と比較して、適正な家賃設定になっているかを確認しましょう。
また、室内のリフォームやクリーニング、設備の更新なども効果的です。管理会社の営業力や広告手法に問題がある場合は、管理会社の変更も検討します。
さらに、賃貸条件の緩和や、礼金・敷金の調整も選択肢です。最終的には、売却も含めて総合的に判断することが重要です。
まとめ：ワンルームマンション投資でも利益はしっかり出せる
ワンルームマンション投資は確かにリスクやデメリットが存在しますが、適切な知識と戦略があれば十分に収益を上げられる投資手法です。「やめとけ」といわれる理由を理解し、適切な対策を講じることで、失敗を避けられます。
ワンルームマンション投資の成功のポイントは、不動産投資の基礎知識を身につけ、収益性の高い物件を選び、信頼できるパートナーと長期的な計画を立てることです。成功への道のりで重要なパートナー探しにおいて、「プロパリー」は心強い味方になってくれるでしょう。
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