「オーナーチェンジ物件は危険だといわれているけど、本当なの？」
「オーナーチェンジ物件に投資するメリットには何がある？」
「オーナーチェンジ物件で失敗しないためのコツや注意点を知りたい」
オーナーチェンジ物件は、物件購入後すぐに家賃収入を得られるメリットがある一方で「危険」「後悔する」という声も少なくありません。
オーナーチェンジ物件のデメリットや注意点を理解しないまま投資してしまうと、思わぬ落とし穴にはまり、安定した家賃収入を得られない可能性が高まります。
本記事では、オーナーチェンジ物件が危険といわれる具体的な理由や、リスクを回避して成功するためのコツを徹底解説しました。本記事を読めば、オーナーチェンジ物件で失敗しないための実践的なノウハウが身につき、安定した不動産経営を実現できるようになります。
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売りに出された物件のことです。現在の賃貸借契約をそのまま引き継ぎ、所有者（不動産オーナー）のみが変更されるため、オーナーチェンジと呼ばれています。
この取引形態では、新しい不動産オーナーは既存の賃貸借契約における貸主の権利と義務をすべて承継することになります。家賃を受け取る権利だけでなく、敷金の返還義務や設備の修繕義務なども含まれる点に注意が必要です。
一棟アパートや一棟マンションを購入する場合は、いずれかの部屋に入居者がいることが多いため、ほとんどがオーナーチェンジに該当します。一方、区分マンションや戸建て投資物件では、入居者の有無によってオーナーチェンジ物件か空室物件かが明確に分かれるのが特徴といえるでしょう。
オーナーチェンジ物件が危険といわれる7つの理由
オーナーチェンジ物件への投資が危険といわれる背景には、以下のような特有のリスクが存在します。ただし、これらのリスクはその内容を知り、正しく対策を講じれば避けられるものです。
具体的な対策については、後述する「オーナーチェンジ物件で失敗しないためのコツ・注意点」で詳しく解説しているので、あわせてご確認ください。
入居者がいるため内見できない
オーナーチェンジ物件は、室内を見て購入することができません。入居者のプライバシー保護の観点から、購入前の室内確認は原則として不可能です。そのため、設備の状態や実際の使用状況を把握できないまま購入することになります。
結果として、壁紙の汚れや床の傷、設備の故障など、将来的に修繕費用がかかる問題を見落とすリスクが高くなるでしょう。築年数が経過した物件では、見えない部分の劣化が進行しており、建物内部の状況も含めて将来的に大規模修繕が必要になる可能性もあります。
入居者の質や属性を確認しにくい
既存の入居者がどのような人物かを事前に把握することは困難です。収入状況や勤務先、家族構成などの詳細情報を得られないため、家賃滞納や近隣トラブルのリスクを適切に評価できません。
また、入居者の居住態度についての判断も難しいです。ペットの無断飼育や騒音問題、部屋の使用状況が悪い場合でも、物件購入後にしか発覚しないことがほとんどです。
これらの問題が後から判明すると「なぜ事前に調査しなかったのか」と後悔し、解決のための適切な対応に時間とコストがかかってしまいます。
賃貸借契約の内容が不利な条件になっている可能性がある
前オーナーと入居者の間で結ばれた賃貸借契約の内容を、新オーナーは原則として変更できません。市場相場より低い家賃設定や、不動産オーナーに不利な特約が含まれている場合でも、そのまま引き継がざるをえないのが現実です。
特に、定期借家契約ではない普通借家契約の場合、入居者の同意なしに家賃値上げや契約変更を行うことは法的に困難です。
ただし、近傍同種の建物の借賃に比較して不相当に低額な場合など、一定の条件を満たせば家賃増額請求はできます。
売却理由が隠されているリスクがある
現オーナーがなぜ売る判断をしたのか、その真の理由を見極めることは重要です。表面的には資金需要や相続対策といった理由が示されますが、実際には物件自体や入居者に関する深刻な問題を抱えているケースも存在します。
家賃滞納の常習化や近隣住民とのトラブル発生、建物の構造的な問題など、ベテランの投資家でも慎重になるような案件が市場に出回ることもあるため注意が必要です。このような物件を見抜けずに購入してしまうと、後悔することになりかねません。
物件が契約内容に適合しない可能性がある
物件が、契約書の内容と異なる状態であるリスクもあります。具体的には、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の腐食といった物理的なものや、過去にその部屋で自殺や事件があったといった心理的なものが契約不適合にあたります。
売主は、こうした契約不適合について買主に告知する義務がありますが、悪質なケースでは意図的に隠されたまま売買される可能性もゼロではありません。内見ができないため、これらの問題を発見するのは極めて困難です。
すぐに自分で住むことができない
将来的に自分が住みたいと考えてオーナーチェンジ物件を購入しても、入居者がいる限りは、不動産オーナーの都合で一方的に退去を要求することはできません。
借地借家法では賃借人である入居者の権利が強く保護されており、不動産オーナーが住みたいからという理由だけでは、立ち退きを求めるための正当事由として基本的には認められません。ただし、不動産オーナーが使用する必要性の程度や建物の老朽化、立ち退き料の支払いなどを総合的に判断して、正当事由が認められる場合もあります。
なお、強引な追い出しは違法行為にあたります。どうしても立ち退いてもらうには、契約更新のタイミングで交渉し、高額な立ち退き料を支払う必要があるケースがほとんどです。不動産オーナーの金銭的負担は、相当なものになります。
立地条件の将来性評価が難しい
物件周辺の環境変化や将来的な開発計画について、十分な調査を行わないまま購入してしまうリスクがあります。現在は入居者がいるため収益が出ていても、将来的に立地の魅力が低下すれば空室リスクが高まります。
交通インフラの変更や商業施設の撤退、周辺地域の人口減少など、長期的な視点での立地評価を怠ると、将来的に売れない物件を抱えて大きく後悔することになりかねません。地方都市では、このような立地リスクがより顕在化する場合があります。
オーナーチェンジ物件に投資するメリット
危険性が指摘される一方で、オーナーチェンジ物件には以下のような明確なメリットも存在します。これらの利点を活かせば、効率的な不動産投資を実現することが可能です。
すぐに家賃収入を得られる
オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態で購入できるため、取得直後から家賃収入を得られるのが大きなメリットです。空室物件とは異なり、入居者募集や内装工事を待つ必要がないため、手間をかけることなく即座に投資効果を実感できます。この即効性は、特に初期投資資金の回収を急ぎたい投資家にとって大きな魅力です。
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さらに、ローン返済原資を早期に確保できるため、キャッシュフローの安定化にも寄与します。また、投資開始から収益獲得までの空白期間がないので、投資効率の向上も期待できるでしょう。
収支計画が立てやすい
既存の家賃収入実績があるため、将来の収支予測を具体的なデータにもとづいて行えます。空室物件の場合は想定賃料での計算になりますが、オーナーチェンジ物件では実際の契約賃料を基準にできるため、より現実的な投資判断が可能です。
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また、過去の運用実績から修繕費用や管理費用の傾向も把握しやすくなり、詳細な記録があればさらに正確な分析が可能です。前オーナーからの引継ぎ資料により、実際の支出パターンを参考にした精度の高い事業計画を策定できることは、大きなアドバンテージといえ、投資家にとって安心材料になります。
金融機関からの融資を受けやすい
安定した賃料収入が見込めるオーナーチェンジ物件は、金融機関の融資審査で有利に働くケースが多くあります。既に入居者がいることで空室リスクが低いと判断され、より良い条件で融資を受けられる可能性が高いでしょう。
特に収益性の高い物件では、家賃収入を担保に金融機関が積極的な融資姿勢を示すこともあります。結果として、少ない自己資金でも大きな投資業務を実行でき、レバレッジ効果を最大限に活用した資産形成に繋げられます。
市場価格より安く購入できる可能性がある
一般的に、オーナーチェンジ物件は投資用途に限定されることや、内見ができないなどの制約から価格が抑えられる傾向があり、比較的安価で購入できる場合があります。
この価格優位性を活かせば、初期投資額を抑えながらより高い利回りを実現することが可能です。また、将来的な値上がり益（キャピタルゲイン）も期待しやすくなるため、トータルリターンの向上にも寄与します。
オーナーチェンジ物件で失敗しないためのコツ・注意点
オーナーチェンジ物件で後悔しない投資を実現するためには、通常の物件購入時よりも慎重な検討と準備が必要です。以下のポイントを押さえることで、リスクを最小限に抑えた投資が実現できます。
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売却理由を詳細に確認する
オーナーチェンジ物件の購入を検討する際には、売却理由をできる限り具体的に確認することが重要です。表面的な説明だけで納得するのではなく、物件や入居者に隠れたリスクがないかを見極める視点が欠かせません。
売却理由としては相続対策や別の投資へのシフトなどが一般的ですが、本当にそうなのかを複数の観点から確認する必要があります。具体的には、不動産会社に売主の事情を確認する、管理会社に過去のトラブル履歴や修繕・クレーム対応の記録の聞き取りをする、といった方法があります。
また、前オーナーの運用実績や投資スタンスについても、可能であれば直接ヒアリングしてみましょう。前オーナーの説明と実際の入居率や賃料収入などの数字に食い違いがあれば、注意が必要です。
このように、売却理由を確認する際は前オーナーの言葉をそのまま信じるのではなく、裏付けとなるデータや第三者の情報と照らし合わせて検証することが、後悔しない購入のための重要なステップといえるでしょう。
賃貸借契約書の内容を精査する
契約書類の確認は、オーナーチェンジ物件の投資成功のカギを握る重要な作業です。家賃額だけでなく契約期間や更新条件、敷金の取り扱い、特約事項などをすべて詳細にチェックしましょう。
特に注意すべきは、不動産オーナーに不利な特約や慣行的な取り決めがないかという点です。例えば、市場相場を大幅に下回る家賃設定や更新料の免除、過度な原状回復義務の免除などが含まれていないか確認が必要です。また、契約書と実際の運用状況に相違がないか、前オーナーから詳細な説明を受けるようにしましょう。
賃貸関連書類から入居者の状況を把握する
物件購入前に、売主からレントロール（家賃収入や入居者の状況を確認できる一覧表）や賃貸借契約書などの重要な資料を必ず取り寄せ、入居者の状況を可能な限り把握しましょう。
これらの書類から、家賃滞納のリスクや、契約内容に問題がないかを判断します。特にレントロールで滞納履歴がある場合は、その原因と現在の対応状況を売主や管理会社に詳細に確認することが不可欠です。
物件の現状を可能な限り調査する
室内を見ることはできなくても、物件の外観や共用部分の状態は確認できます。エントランスや廊下、ゴミ置き場などが清潔に保たれているかは、管理の質や入居者のマナーを測るうえで重要な指標です。
また、平日と休日、昼と夜で時間帯を変えて現地を訪れてみましょう。周辺環境の雰囲気や騒音の有無、入居者の生活の様子を自分の目で確かめることで、書類だけでは分からない多くの情報を得られます。
立地の将来性を多角的に分析する
現在の入居状況だけでなく、中長期的な立地の魅力度変化を予測することが大切です。人口動態や交通インフラの整備計画、周辺地域の開発予定・発展性などを総合的に評価し、将来的な賃貸需要を見極めましょう。
特に地方都市や郊外エリアでは、人口減少や産業構造の変化により、賃貸需要が大きく変動する可能性があります。単身世帯向けかファミリー向けかという物件タイプと、その立地での需要傾向のマッチングも重要な検討要素です。
オーナーチェンジ物件に関するよくある質問
オーナーチェンジ物件に関するよくある質問について回答します。
オーナーチェンジ物件に自分で住むことはできる？
オーナーチェンジ物件に自分で住むことは可能ですが、一般的な居住用物件とは異なるため、複数の注意点があります。入居者がいる状態で購入するため、まずは既存の賃貸借契約を適切に終了させる必要があります。
ただし、借地借家法により入居者の権利が強く保護されているため、不動産オーナーの都合だけで契約を解除することはできません。入居者との合意による契約終了や、正当な事由による解約が必要となり、多くの場合は相当な金額の立ち退き料の支払いが必要です。
また、住みたい時期が決まっている場合は、契約更新のタイミングに合わせた交渉が効果的です。自分が住む予定がある場合は、物件購入前にこれらの手続きと費用を十分に理解・検討しておくようにしましょう。
オーナーチェンジ物件は売れないって本当？
「オーナーチェンジ物件は売れない？」という声もありますが、適切な条件と戦略があれば売却は十分に可能です。売却しにくいといわれる主な理由は、購入者が投資家に限定されることや、物件の状態を確認しにくい点などです。
しかし、収益性や立地条件が優れていれば、買取業者を含めた投資家からの需要は確実に存在します。売却を成功させるためには、詳細な収支実績の開示や建物の状態に関する正確な情報提供、適正な価格設定が重要です。また、入居者の協力を得られる場合は、室内の写真撮影なども有効な販促手段になります。
さらに、専門性の高い投資用不動産に精通した仲介業者の選択も、売却成功の重要な要因といえるでしょう。
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引用元：プロパリー
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情報が限られ、リスクの見極めが非常に難しいオーナーチェンジ物件だからこそ、後悔しない投資には信頼できるプロの目利きが成功のカギを握ります。しかし、どの不動産会社や不動産エージェントが本当に信頼できるのかを、初心者が見抜くのは至難の業です。
そこで頼りになるのが、第三者の立場で投資家と不動産エージェントを繋ぐマッチングサービス「プロパリー」です。プロパリーが他のサービスと一線を画すのは、その徹底した中立性にあります。
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まとめ：オーナーチェンジ物件はリスク以上にメリットもある
オーナーチェンジ物件への投資にはリスクがありますが、適切な知識と対策により、リスク以上の効果を得られます。重要なのは、メリットを最大限活かしつつ、後悔につながる売却理由の見落としや契約内容の精査など、リスク管理を怠らないことです。
もし、オーナーチェンジ物件への投資で後悔したくないのであれば、信頼できるパートナーと進めることをおすすめします。プロパリーを活用すれば、知識や経験不足により失敗するリスクを大幅に軽減できます。
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