「所有している中古マンションが古くなってきたけど、一体何年まで売れるのだろう？」
「マンションの築年数が古くなるほど、価値が下がるのは分かっているけど、売り時を逃して損をしたくない」
「中古マンションを高値で売るコツを知りたい」
中古マンションの売却を考え始めたとき、多くの人が築年数という壁に直面し、漠然とした不安を抱えます。一般的に築年数が経過すると価値は下がりますが、立地や管理状況によっては、築50年超でも売却可能です。
ただし、売却価格の目安や売却のポイントを知らなければ、想定よりも安く手放してしまうおそれがあります。
本記事では、中古マンションの築年数別の価格推移や売却の限界、高値で売るためのコツを詳しく解説しました。本記事を読めば、適切な売却タイミングを判断でき、築年数が古いマンションでも高く売れるようになります。
中古マンションの築年数と資産価値・売却価格の関係
マンションの売却価格は築年数と密接な関係があり、時間の経過とともに段階的に価値が変化します。価格推移の仕組みを理解することで、適切な売却タイミングの判断ができるようになります。
マンションは築年数が経過するほど価値が下がる
大原則として、マンションの資産価値は、築年数が経過するほど下落していく傾向があります。建物そのものが経年劣化していく物理的要因と、時代と共にデザインや設備が古くなり、現代のニーズに合わなくなる機能的要因が主な理由です。
新築時が価格のピークであり、その後は徐々に下落していくのが一般的です。この下落カーブを理解することが、売却戦略を立てるうえでの第一歩になります。
築年数以外でマンションの価格に影響する要素
マンションの価値は、築年数だけで決まるわけではありません。築年数が古くても、他の要素が優れていれば資産価値は維持されやすく、高値での売却も十分に可能です。代表的な要素はこちらです。
| 立地 | 最寄り駅からの距離 周辺の商業施設の充実度 治安の良さ |
| 管理状態 | 共用部分の清掃状況 長期修繕計画の有無 管理組合の運営状況 |
| ブランド・施工会社 | 大手デベロッパーが分譲したブランドマンションなら高評価 |
| 階数・方角 | 高層階 南向きの角部屋 |
| 社会情勢 | 金利の動向 住宅ローン減税などの政策 |
築年数の経過に伴う中古マンション価格の推移
中古マンションの価格推移を具体的な数値で確認することで、売却タイミングを的確に判断できます。
こちらは、首都圏中古マンションの築年帯別の成約状況を示した表です。こちらをもとに、築年数別の相場データを詳しく見ていきましょう。
築0年〜5年の売却価格
築0年〜5年の平均売却価格は7,808万円です。築浅物件は新築に近い状態を保っており、もっとも高い価格で売却できる時期です。
この時期の物件は設備の不具合もほとんどなく、最新の住宅設備や仕様を備えているため、購入希望者からの需要も高い傾向があります。ただし、新築時からは若干の価格下落が見られ、購入時よりも売却価格は低くなる可能性があります。
築6年〜10年の売却価格
築6年〜10年の平均売却価格は7,156万円です。この築年帯は、内装や設備の劣化がほとんど目立たず、新しい印象を維持している物件が多い時期です。
この年数では、まだ大規模修繕工事が実施されていないことが多く、外観や共用部分も良好な状態を保っています。設備の保証期間内であることも多いため、購入者にとって安心感のある物件として評価されます。
築11年〜15年の売却価格
築11年〜15年の平均売却価格は6,619万円です。一般的に築11年〜15年の物件は、初回の大規模修繕工事を迎える時期にあたります。この時期になると、設備の一部に劣化が見え始め、リフォームの必要性が出てくる場合があります。
築15年前後のマンションは、設備面では築10年前後のマンションと大差ありません。ただし、大規模修繕工事を実施した後は、小規模マンションでは修繕積立費が上がりやすく、その一方で売却価格は下がる傾向があります。
築16年〜20年の売却価格
築16年〜20年の平均売却価格は5,972万円です。この時期になると、価格の下落カーブはより緩やかになり、安定期に入ります。市場での取引も活発で、中古マンションのメインストリームといえるでしょう。
リフォームの有無や保存状態、立地などによって下落幅が大きく変わる時期です。新耐震基準で建築された物件が多いため、構造面での安全性も確保されており、価格を重視する購入層からの需要があります。
築21年〜25年の売却価格
築21年〜25年の平均売却価格は5,320万円です。築20年を超えると、価格の下落はさらに緩やかになり、下げ止まりの傾向が表れます。
築20年を超えると、立地の良さや管理状態といった、物件が持つ本質的な価値が価格に反映されやすくなります。
築26年以上の売却価格
築26年を超えた中古マンションは、建物自体の評価額は低くなりますが、その分、価格の変動は非常に小さくなります。資産価値は土地の持ち分比率に大きく依存するようになり、立地が良ければ安定した価格で取引されます。
この時期の物件は、リノベーションを前提に購入する層が主なターゲットです。
築年数が古くなるにつれて、売却戦略の重要性が高まってきます。適切な価格設定や売却タイミングの判断には、専門的な知識を持つプロの意見が欠かせません。
プロパリーを活用すれば、築古物件の売却実績豊富な不動産投資のプロから、最適な売却戦略の提案を受けられます。
中古マンションは築何年に売るのが狙い目？
売却価格の下落カーブを踏まえると、いくつかのタイミングが見えてきます。
- 損失を最小限に抑えたい場合：築10年以内
- 税金面で有利に売りたい場合：築6年以上
- 修繕費の負担を避けたい場合：築10年〜12年頃
損失を最小限に抑えたい人は、築10年以内がおすすめです。新築プレミアムが剥がれ、価格が大きく下落する前に売却することで、購入時からの価格下落を最小限に抑えられます。
不動産売却にかかる税金を考慮したい人は、築6年以上を目安に売却を検討しましょう。不動産売却で得た利益にかかる譲渡所得税は、所有期間が5年を超えると税率が約半分に下がります。そのため、税負担を考えると、最低でも築6年（所有期間5年超）以降が目安です。
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マンションは、築10年〜15年で1回目の大規模修繕が行われるのが一般的です。その直前に売却することで、大規模修繕積立金の一時徴収といった大きな出費を回避できます。
これらの要素を総合的に考慮すると、築6年〜10年が、ひとつの狙い目のタイミングといえるでしょう。
中古マンション売却の限界は築何年？
築年数が古くなるにつれて売却は難しくなりますが、適切な戦略によって売却可能な年数は長期間にわたります。売却手段別の限界を確認しましょう。
仲介によって売却できる限界は築40年程度
一般的な不動産仲介による売却では、築40年程度がひとつの目安とされています。この年数までは、住宅ローンの利用も比較的可能で、リノベーション目的の購入者からの需要も見込めるからです。
ただし、1981年6月1日以降に建築確認を受けた新耐震基準を満たしているかが重要なポイントです。旧耐震基準の物件は住宅ローンが組みにくく、売却が困難になる傾向があります。
立地条件や管理状況が良好であれば、築40年を超えても売却可能なケースも存在します。
専門業者に買い取ってもらえる限界は築50年程度
マンション専門の買取業者に依頼することで、高確率で買い取ってもらうことが可能です。築50年を超える物件でも、専門の買取業者であれば対応可能な場合があります。
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買取業者は物件を仕入れて再販売やリノベーションを前提としているため、築年数よりも立地や構造躯体の状況を重視します。仲介での売却が困難な築古物件でも、土地部分の価値があれば、買取が期待できるでしょう。
ただし、仲介による売却価格の6割〜8割程度になることが一般的です。即金性を重視したい人や、早期売却を希望する場合には有効な選択肢です。
築年数が古くても売れるマンションの特徴
築年数が古くても、市場で評価されるマンションには共通する特徴があります。これらの要素を理解することで、売却戦略を立てやすくなります。
立地が良い
もっとも重要な要素が立地条件です。主要な駅から徒歩5分圏内、複数の路線が利用可能といった利便性の高い物件は、築年数にかかわらず常に高い需要があります。
好立地な物件は、将来的な資産価値の維持も期待できるため、購入者にとって安心感のある投資対象です。特に、再開発予定エリアや人口増加が見込まれる地域では、評価が高まる可能性があります。
適切な管理・メンテナンスが行われている
管理組合の運営状況や日常的なメンテナンスの質は、築古物件の評価を大きく左右します。計画的な大規模修繕工事の実施や適正な修繕積立金の確保、清掃状況の良さなどが重要なポイントです。
また、エレベーターや給排水設備などの主要設備が適切に更新されている物件も、築年数以上に好印象を与えます。これらの要素によって、築古物件でも住環境の質の高さをアピールできます。
リノベーション済みまたはリノベーション向けである
既にリノベーションが実施されている物件は、築年数のハンディキャップを大きく軽減できます。現代のライフスタイルに合った間取りや最新設備への更新によって、築浅物件に匹敵する魅力を備えているのが特徴です。
一方で、リノベーション前提での購入を検討する層からは、築古物件ならではの価格メリットが評価されます。構造躯体がしっかりしている物件であれば、購入者が自由にカスタマイズできる素材として人気があります。
どちらのニーズにも対応できる柔軟性が、築古物件の強みです。
構造・設備に優位性がある
新耐震基準に適合していることは最低条件として、それ以上の構造的な優位性があると評価が高まります。免震・制震構造、充実した設備仕様などは築年数をカバーする要素です。
また、分譲時に高グレードだった物件は、年数が経っても現行の物件と比べて遜色ない価値を維持できることも多いです。専有面積が広い、眺望が良好などの特徴も評価されます。
築年数が古いマンションを高値で売るコツ
築年数が古いという理由だけで、高値で売ることを諦める必要はありません。売り手としてできる工夫によって、物件の価値を高めましょう。
既存住宅売買瑕疵保険をつける
築古物件の売却では、購入者の不安を軽減することが重要です。そこで、既存住宅売買瑕疵保険への加入をおすすめします。
既存住宅売買瑕疵保険とは、不動産取引において、購入した住宅に隠れた欠陥が見つかった場合に、その修繕費用などをカバーする保険のことです。買主は万が一の際のリスクを心配することなく、安心して物件を購入できます。
リフォーム・リノベーションする
物件の状況に応じた改修によって、大幅な価値向上が期待できます。特に、キッチンやバスといった水回り設備の更新は効果的で、現代的な住まいへ変えられます。
また、内装の刷新やフローリングの張り替え、壁紙の交換なども有効です。ただし、投資額と売却価格向上のバランスを慎重に検討する必要があります。
築古物件の売買が得意な不動産会社を選ぶ
不動産会社には、それぞれ得意分野があります。新築物件の販売が得意な会社もあれば、築古物件のリノベーション再販を得意とする業者もあります。
【2025年】不動産投資会社のオススメ比較ランキング5選！業者の選び方やヤバい会社の特徴も解説
築古の中古マンションの売却実績が豊富で、適切な買主層にアプローチできる専門的な不動産会社をパートナーに選ぶことが、高値売却へのもっとも確実な道です。
マンションの築年数に関するよくある質問
マンションの築年数に関するよくある質問について回答します。
築50年以上のマンションは売れない？
売却不可能ではありません。特に、都心部などの好立地にある物件は、築50年を超えても売却が期待できます。
ただし、売却には時間がかかることが多く、専門的な知識を持つ不動産投資のプロとの連携が不可欠です。また、買取業者への売却も有効な選択肢です。
マンションの耐用年数は一般的にどれくらい？寿命はあるの？
税法上で定められている鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は47年です。これは、あくまで税務上の減価償却の計算に使われる年数であり、建物の物理的な寿命を示すものではありません。
適切なメンテナンスや修繕が行われていれば、コンクリートの寿命は100年以上ともいわれています。法定耐用年数が過ぎたからといって、すぐに住めなくなるわけではないのです。
築古マンションが売れない場合はどうすればいい？
仲介での売却が困難な場合は、買取業者への売却を検討しましょう。価格は下がりますが、確実な売却が可能です。
また、リフォーム・リノベーションによる価値向上や価格の見直し、売却活動の強化なども有効です。複数の不動産会社に相談し、最適な解決策を見つけましょう。
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引用元：プロパリー
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まとめ：プロの力を借りれば築古マンションでも高く売れる
築年数の経過によって、中古マンションの価値は下落していきます。ただし、売却できる年数に明確な上限があるわけではありません。立地や管理状態が良ければ、築年数が古くても十分に売却は可能です。
売却が困難な場合は、専門業者による買取も検討するとよいでしょう。重要なのは、不動産投資のプロフェッショナルと連携し、物件の特性に応じた最適な売却戦略を立てることです。
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