「不動産投資には利回りには種類があるの？」
「不動産投資で見るべきは表面利回り？実質利回り？」
「不動産投資の利回りの相場や平均を把握したい」
不動産投資で成果を上げるためには、利回りに対する正しい理解が必要です。利回りについて理解しないまま不動産投資をはじめてしまうと、物件の収益性を正しく判断することができず、元本を減らしてしまう可能性が高まるでしょう。
本記事では、不動産投資の利回りの種類や平均、理想の数値などについて解説していきます。本記事を最後まで読むことで、物件の価値を正確に把握でき、良い投資先を見つけられるようになります。
不動産投資の利回りとは
「利回り」とは、投資した金額に対してどのくらいの収益性があるのかを示す割合のことです。不動産投資には、上記の4つの利回りがあります。
それぞれの違いを正しく理解することが、収益性の高い物件を見つけるための第一歩です。
表面利回り
「表面利回り」とは、投資した金額に対して1年間で得られる賃料収入の割合のことです。「グロス利回り」と呼ばれるケースもあります。
不動産投資の広告などではじめに目にするのは、この表面利回りであることが多いです。
実質利回り
「実質利回り」とは、表面利回りから物件購入時と運営時にかかるコストを差し引いた収益率のことです。「ネット利回り」や「NOI利回り」と呼ばれるケースもあります。
実質利回りは不動産投資で必要なコストを含めて計算することから、より実情に即した収益性の把握が可能です。
想定利回り
「想定利回り」とは、賃貸物件が満室の状態で経営していると想定したときの賃料収入を、物件購入価格で割ったものです。投資物件の収益性を判断する際に使われるケースが多いです。
現行利回り
「現行利回り」とは、現在の賃料収入を物件購入価格で割って計算した利回りのことです。空室分の賃料収入は考慮されていません。
不動産投資の利回りの計算方法
不動産投資の収益性を計算するためには、利回りの計算方法を理解しておくことが必須です。ここからは、不動産投資の収益性を判断する際に大切な指標となる表面利回りと実質利回りの計算方法について解説していきます。
表面利回りの計算方法
表面利回りの計算方法はこちらです。
年間の賃料収入÷物件購入価格×100
一例として、物件購入価格が4,000万円で賃料収入が月13万円ある物件の表面利回りを計算してみましょう。
156万円÷4,000万円×100=3.9％
ここで注意しておきたいのは、表面利回りには不動産の運営に関するコストが含まれていません。そのため、表面利回りだけで物件の収益性を判断して物件購入・運用してしまうと「思っていたよりも儲からない」という状況になってしまう可能性が高まります。
物件の収益性を正しく理解するためには、実質利回りを算出する必要があります。
実質利回りの計算方法
実質利回りの計算方法はこちらです。
（年間の賃料収入-年間の諸費用）÷（物件購入価格+購入時の諸費用）×100
では、下記条件の実質利回りを計算してみましょう。
- 年間の賃料収入：156万円
- 年間の諸費用：70万円
- 物件購入価格：4,000万円
- 購入時の諸費用：150万円
（156万円-70万円）÷（4,000万円+150万円）×100=2.07％（小数点第二以下切り捨て）
実質利回りを計算してみると、表面利回りよりも利回りが低いことが分かります。
不動産投資では、賃料収入のすべてが手元に残るわけではありません。固定資産税や管理委託料などの諸費用が必ず発生します。
実質利回りを計算することで、物件が持つ本来の収益性を把握できるようになります。
不動産投資における利回りの相場平均
不動産投資における利回りの重要性を認識したところで、相場平均について見ていきましょう。
不動産投資における表面利回りの相場平均は、およそ4.5％です。実質利回りは都心部で3.5％前後、準都心部で3.6％～3.7％程度です。
不動産投資の投資先にはアパートやマンション、戸建てなどがあります。また、築年数や地域などの違いによって、利回りに大きな差が生じます。相場平均は、投資先を判断する際のひとつの目安としてください。
不動産投資の利回りの理想と最低ライン
不動産投資の理想と最低ラインについて解説していきます。地域や物件の種類によって、利回りの理想と最低ラインは異なります。
不動産投資の利回りの理想
不動産投資の利回りの理想はこちらです。
| 物件の種類 | 理想利回り |
|---|---|
| 区分マンション | 新築：3％～4％中古：4.5％～11％ |
| 一棟マンション | 新築：4.5％～6％中古：7％～8％ |
| 一棟アパート | 新築：8％中古：9％～10％ |
| 一戸建て | 新築：10％中古：15％ |
一般的には、新築物件は購入価格が高いため、利回りが低くなる傾向があります。また、都心よりも地方にある物件のほうが高利回りとなるケースが多いです。
不動産投資の利回りの最低ライン
不動産投資の利回りの最低ラインは、こちらの表を参考にしてください。
| 物件の種類 | 利回りの最低ライン |
|---|---|
| 区分マンション | 3％ |
| 一棟マンション | 3％ |
| 一棟アパート | 5％ |
| 一戸建て | 5％ |
不動産投資の利回りの最低ラインは、区分マンションと一棟マンションで3％、一棟アパートと一戸建てで5％程度です。利回りの最低ラインも物件の種類や地域、築年数などによって異なるため、一概にはいえません。
ただし、この最低ラインを下回ってしまうと、投資額を回収する期間が延びてしまうリスクが高まります。
不動産投資の利回りのシミュレーション方法
興味がある物件が見つかったときは、表面利回りと実質利回りの計算をおすすめします。参考として、複数のシミュレーション結果を紹介していきます。
新築区分マンションの場合
新築区分マンションを想定した利回りを計算しました。条件はこちらです。
- 年間の賃料収入：240万円
- 年間の諸費用：50万円
- 物件購入価格：5,000万円
- 購入時の諸費用：500万円
表面利回り：240万円÷5,000万円×100=4.8％
実質利回り：（240万円-50万円）÷（5,000万円+500万円）×100=3.45％（小数点第二以下切り捨て）
中古区分マンションの場合
中古区分マンションの利回りシミュレーションの条件と結果はこちらです。
- 年間の賃料収入：204万円
- 年間の諸費用：50万円
- 物件購入価格：3,000万円
- 購入時の諸費用：300万円
表面利回り：204万円÷3,000万円×100=6.8％
実質利回り：（204万円-50万円）÷（3,000万円+300万円）×100=4.66％（小数点第二以下切り捨て）
不動産投資で利回りの高い物件を選ぶポイント
不動産投資をするからには、高利回りの物件を選びたい人も多いでしょう。ここからは、高利回りな物件の特徴と傾向について解説していきます。
ただし、条件に該当している物件が必ずしも高利回りであるとは限りません。あくまでも物件による、という前提のもとで選んでみてください。
管理コストが安い
不動産投資をすると、管理委託料などの管理費がかかります。管理コストが安い物件を選べば、実質利回りを上げることが可能です。
地方にある
都市部よりも地方にある物件のほうが高利回りとなる傾向があります。地方は都市部よりも動産投資をしている人が少ないため、高利回りになりやすい特徴があります。
一方で地方の物件は空室リスクが高く、購入希望者が少ないことから、比較的安値で売りに出されるケースが多いです。安く購入できる人が多いため、高利回りとなるのです。
築年数が古い
築年数が古い物件は、新築物件よりも安い価格で購入できるケースが多くあります。また、賃貸需要があるエリアであれば、あまり家賃を下げなくても入居者が見つかりやすいです。
物件の購入価格は安くおさえられ、ある程度の賃料収入を得られることが、高利回りとなる理由です。
不動産投資の利回りで注意すべき点
不動産投資の利回りには、気をつけておくべき注意点があります。注意点を知らなければ想定していた収益を得られず、不動産投資で損失を出してしまう可能性が高まります。
高すぎる利回りには気をつける
利回りが高い物件は魅力的に感じるものです。しかし、高すぎる利回りには注意が必要です。高利回り物件には、何らかのリスクが潜んでいる可能性があります。
高利回り物件でよくあるリスクの一例はこちらです。
- 賃貸需要の低い地域に物件がある
- 利便性が低い
- メンテナンス頻度が低く物件の状態が悪い
- 耐震基準を満たしていない
- 瑕疵物件である
高利回りの物件を見つけたときは、必ず現地調査をしましょう。また、周辺環境を調べることも重要です。
「なぜ高利回りなのか」と考える癖をつけておくと、魅力的な高利回り物件に出会える可能性が高まります。
利回りが低くてもお得な物件もある
利回りが低い物件をスルーするのはもったいないです。利回りが低くてもお得な物件はあります。利回りが低くても購入すべき物件の特徴はこちらです。
- 賃貸需要が高く入居者が見つかりやすい地域に物件がある
- 利便性が高い
- 適切にメンテナンスされており物件の状態がよい
資産価値が高い物件は、利回りが低い傾向があります。適切なタイミングで売却すれば、購入時よりも高値で売れるケースもあるので、利回りの低さのみに着目しないようにしましょう。
プロパリーなら簡単に利回りシミュレーションができる
不動産投資で安定した収益を得るためには、利回りシミュレーションが必須です。さまざまな条件を入力して利回りを計算しておくことで、想定外の事態が発生したときも冷静に対応できるようになります。
不動産投資の初心者におすすめしたいサービスが「プロパリー」です。
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また、経費情報や借入状況などのカスタマイズも可能なので、さまざまな状況を想定したシミュレーションが可能です。
さらに、投資したい物件があるエリアの過去の成約事例も検索できます。過去の成約事例を調べれば、現在の適正価格がいくらなのかを予測しやすいです。
不動産投資の利回りに関するよくある質問
不動産投資の利回りに関するよくある質問について回答していきます。
不動産投資で利回り10％や20％はありえる？
不動産投資の利回り10％や20％というのはありえますが、これは表面利回りの可能性が高いです。
不動産を購入すると、不動産仲介手数料や不動産登記費用などの諸費用がかかります。また、運用時は固定資産税や管理委託料などの諸費用の支払いも発生します。
実際の収益を表すのは、表面利回りではなく実質利回りです。高利回りの表示に惑わされず、実質利回りで判断するようにしましょう。
利回り5％の物件は何年で投資額を回収できますか？
借入の有無や物件の購入価格などの条件は、人それぞれです。そのため、利回り5％の物件の投資額を回収する期間を正確に計算するのはむずかしいです。
そこで、投資額を回収する期間の目安を参考にするとよいでしょう。投資額を回収する目安は5年～10年です。
5年よりも短い期間で投資額を回収しようとすると、家賃を上げる、頭金を多く入れるなどの対応が必要です。しかし、家賃を上げてしまうと空室リスクが高くなり、賃料収入を受け取れなくなる可能性が高まります。
また10年よりも先に物件を売却するとなると修繕費が発生してしまい、手出しが増えるリスクが考えられます。
まとめ：不動産投資で高利回りの物件を探すならプロパリー
不動産投資の利回りは、表面利回りや実質利回りなどの4種類に分けられます。主に使われるのは、表面利回りと実質利回りです。
不動産投資の最低ラインは、区分マンションと一棟マンションで3％、一棟アパートと一戸建てで5％です。最低ラインを下回る場合、投資額の回収に時間がかかってしまう可能性が高まります。
高利回りである点に魅力を感じる人は多くいます。しかし、利便性や賃貸需要が低いといったリスクが潜んでいることも考えられるので、注意が必要です。
不動産投資で収益を出すためには、利回りシミュレーションを繰り返すことが重要です。不動産投資アプリの「プロパリー」では、簡単に将来収支のシミュレーションができます。
また、経費情報や借入状況などもカスタマイズできるので、綿密な投資計画を立てられる点がメリットです。プロパリーのインストールは無料となっています。不動産投資の利回りを正確に計算したい人は、プロパリーを活用してみてはいかがでしょうか。
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