「不動産投資で借金すると、自己破産してしまうの？」
「もし自己破産したらどうなる？」
「不動産投資で失敗しない方法を知りたい」
不動産投資を検討する際、多くの初心者が「借金を抱えて自己破産してしまうのでは」という不安を抱えています。しかし、実際の破産率は極めて低く、適切な知識と戦略があれば回避可能です。
本記事では、不動産投資における自己破産の実態や具体的な失敗事例、破産を回避する方法を詳しく解説します。この記事を読めば、破産リスクや自己破産を回避して成功するためのコツが分かり、安全な資産形成ができるようになります。
不動産投資の借金で自己破産することはある？
不動産投資を始めたい初心者がおそれるリスクの1つに、借金による自己破産があります。まず、自己破産の現実と実際の破産率について、客観的なデータをもとに解説します。
不動産投資の自己破産率は約1.14％
不動産投資における自己破産率は、東京商工リサーチの2025年3月期データによると約1.14％と推測されます。この数値は、国内104銀行における金融再生法開示債権の割合から算出されたものです。
なお、企業倒産や不動産投資以外の要因も含まれているため、実際の不動産投資単独の自己破産率はさらに低いと考えられます。
自己破産に関するエピソードはセンセーショナルな話題なのでSNS等で目立ちやすいものですが、実際の破産率はかなり低いので過度に心配しなくともよいでしょう。
ただし自己破産とまではいかなくても、不動産投資で失敗して損失を被るリスクはあります。「不動産投資の失敗率は4割！5つの事例・体験談で学ぶ回避策と成功のコツ」を読み、失敗回避のポイントを把握しておきましょう。
不動産投資の借金で自己破産した事例
不動産投資の借金で自己破産した事例を見てみましょう。
このように、報告件数は多くないものの、自己破産に至ったケースも存在します。過去の事例を参考にし、同じ失敗を繰り返さないよう注意しましょう。
失敗を避けるには、不動産投資の初期段階から信頼できるプロのアドバイスを受けることが重要です。
プロパリーには、一定以上の売買経験など、厳しい審査基準をクリアした専門家だけが登録しています。そのため、あなたに最適な不動産投資のプロが見つかります。
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不動産投資の借金による自己破産は免責される？
自己破産した場合、借金が帳消しになるかは投資家にとって重要な問題です。ここでは、不動産投資における自己破産の免責について、詳しく解説します。
自己破産の免責とは
自己破産における免責とは、裁判所の許可を得て、借金の支払義務を免除してもらうことです。免責が認められれば、多額の借金ありの状態から解放され、経済的に再スタートを切ることが可能です。
しかし、ギャンブルや浪費が原因の借金など、法律で定められた免責不許可事由に該当する場合は、原則として免責が認められません。
不動産投資の自己破産で免責されるケース
不動産投資が原因の破産は、原則として免責不許可事由には該当しないと考えられています。投資失敗はギャンブルや浪費とは異なり、経済活動の一環と判断されるためです。
空室の増加や家賃下落、金利上昇といった、やむを得ない経済状況の変化によって返済不能に陥った場合は、免責が認められる可能性があります。ただし、以下のようなケースでは免責が認められない場合があります。
- 収入や資産の虚偽申告など、詐欺的な手段で融資を受けた場合
- 破産手続き中に財産を隠匿・処分した場合
- 裁判所への説明義務を怠った場合
知らず知らずのうちに詐欺に加担してしまうと、免責を受けられなくなるおそれがあります。不動産詐欺によくある手口は「不動産投資詐欺の7つの手口と事例！騙されない対策や怪しい会社の見分け方も紹介」で解説しているので、確認しておくと騙されるリスクが減り安心です。
不動産投資の借金で自己破産したらどうなる？
自己破産すると、生活にさまざまな影響が及びます。具体的にどのようなことが起こるのか、主な影響を解説します。
所有している財産が処分される
自己破産すると、99万円を超える現金と、20万円を超える資産を手放すことになります。処分された資産は債権者への返済に充てられます。投資用不動産はもちろん、自動車や貴金属など、価値のある財産はほとんど失ってしまうのです。
ただし、生活に最低限必要な家財道具や、仕事で使う道具などは処分されません。
信用情報機関に事故情報が登録される
信用情報機関のいわゆるブラックリストに登録され、一定期間はローンやクレジットカードの新規契約が困難になります。住宅ローンや自動車ローン、携帯電話の分割払いなども利用できなくなるため、現金での生活を余儀なくされるでしょう。
連帯保証人に請求がいく
不動産投資ローンに連帯保証人を設定している場合、自己破産すると保証人に借金の返済義務が移ります。連帯保証人は請求を拒否できません。
親族や友人が保証人になっている場合、その人の生活にも深刻な影響を与えてしまいます。自分だけでなく、他人の人生にも重大な影響を与えてしまうのが、自己破産のおそろしさです。
自己破産後一定期間は職業制限を受ける
自己破産すると、一時的に一部の職業に就くことが制限されます。具体的には、弁護士・司法書士・宅地建物取引士などの資格職に従事できなくなります。
この制限は、免責許可決定が確定するまでの一時的なものです。ただし、該当する職業に就いている場合は、その間は業務を行えない可能性があります。一方で、一般的な会社員や公務員は職業制限の対象外のため、仕事を続けられます。
不動産投資の自己破産に繋がる4つの失敗
不動産投資で自己破産に至るケースには、いくつかの共通したパターンがあります。ここでは、代表的な失敗例を紹介します。
高金利のローンを組んでしまった
不動産投資の成否は、ローン金利に大きく左右されます。高金利のローンを組んでしまうと、毎月の返済額が家賃収入を圧迫し、わずかな空室や修繕費の発生ですぐに赤字に転落してしまうでしょう。
業者の言いなりになって、金利の比較検討を怠ると、借金まみれになる可能性があります。複数の金融機関で金利や返済条件を比較し、無理のない返済計画を立てることが重要です。
不動産投資ローンを組むうえでのポイントは「不動産投資ローンとは｜住宅ローンとの違いや金利の相場、審査を通過するコツを解説」でも解説しています。
甘い収支シミュレーションを鵜呑みにしてしまった
悪質な業者は、空室や家賃下落、修繕費といったリスクを考慮しない、非現実的な収支シミュレーションを提示してきます。初心者は提示された収支シミュレーションを信じてしまい、そのまま契約してしまいます。
しかし、現実はシミュレーション通りにはならず、数年後には経営が行き詰まってしまうのです。契約前に複数の業者や専門家に収支計画を確認してもらい、リスクを織り込んだ現実的なシミュレーションをもとに判断しましょう。
相場より高値で物件を購入してしまった
悪質な業者の中には、相場よりも高い価格で物件を販売するケースもあります。初心者は適正価格の判断が難しいため、営業トークに乗せられて割高な物件を掴まされてしまうのです。
購入後に査定してもらうと、思っていたよりも大幅に低い評価額しかつかず、売却しても多額の借金が残ってしまいます。
複数の不動産会社に査定を依頼し、周辺の類似物件と価格を比較すると共に、不動産投資のプロに物件の適正価格を判断してもらうと安心です。
住宅ローンを不正に利用してしまった
不動産投資でローンを組む場合、本来は不動産投資ローンを利用する必要があります。ただし、住宅ローンのほうが低金利であることが多いため、悪徳な不動産業者が住宅ローンを推奨するケースもあります。
住宅ローンの不正利用が発覚した場合、金融機関から残債の一括返済を求められるため、自己破産に至るリスクが高まるのです。住宅ローンの利用を勧められた際は、必ず断りましょう。
不動産投資で自己破産する場合の流れ
不動産投資で自己破産に至るまでには、いくつかの段階があります。ここでは、自己破産の流れを時系列で解説していきます。
- ローンの返済が滞る
- 督促状が届く
- 期限の利益を喪失する
- 物件が競売にかけられる
- 残債の一括返済を求められる
- 自己破産の手続きを行う
家賃収入の減少や想定外の支出増加により、ローンの返済が困難になるのが最初の段階です。そこから、貯金や給料といった自己資金からの補填が始まります。
やがてその補填も限界に達し、ローン返済が数か月滞納すると、金融機関から電話や書面による督促状・催告書が届くようになるでしょう。
この督促に応じず滞納が続いた場合、金融機関は債権回収のため期限の利益を喪失させます。つまり、分割返済の権利を失い、金融機関からローン残債全額の一括返済を求められることになるのです。
数千万円にもなる一括返済は通常困難であるため、金融機関は担保となっている物件を差し押さえ、裁判所に競売の申し立てを行います。
競売は市場価格よりも大幅に安い価格で落札されることが多く、物件が売れても多額の借金だけが残るケースが少なくありません。その返済も不可能な場合、最終的な手段として弁護士に相談し、裁判所へ自己破産の申立てを行う流れになります。
不動産投資の自己破産を回避して成功するためのコツ
自己破産を避けて不動産投資を成功させるには、適切な知識と戦略が必要です。ここでは、具体的な成功のコツを解説します。
現実的な収支シミュレーションを行う
業者のシミュレーションを鵜呑みにせず、必ず自分自身でリスクを考慮した厳しめの収支シミュレーションを行ってください。例えば、空室率を10％〜15％で想定する、家賃は2年ごとに1％下落させるなど、現実的な数字で計算しましょう。
この時点で赤字になるような物件は、絶対に買ってはいけません。
無理のない金額でローンを組む
ローン金利は、経営の成否を分ける重要な要素の1つです。金利が0.5％違うだけで、総返済額は数百万円単位で変わってくるケースもあります。できるだけ低金利で融資を受けられるように、複数の金融機関を比較検討することが重要です。
また、返済期間にも注意が必要です。返済期間を長くすれば月々の返済額は減る反面、総返済額は増加します。逆に、返済期間を短くすると総返済額は減りますが、月々の負担が重くなり、キャッシュフローが悪化する可能性があります。
不動産の契約内容を十分に理解する
不動産投資では、さまざまな契約を結ぶことになります。売買契約やローン契約、管理委託契約など、それぞれの契約内容を十分に理解してから署名することが大切です。
契約書の中で特に注意すべきポイントは、解約条件や費用負担の範囲、賃料改定の条件などです。分からない点や不安な点があれば、署名前に必ず質問し、納得できるまで説明を求めましょう。
不動産投資のプロの力を借りる
初心者が独学だけで適切な物件選びやローン設計などを行うことは、非常に困難です。そこでおすすめなのが、プロの力を借りることです。
不動産投資のプロは、市場動向や物件の目利き、税務対策など、幅広い知識と経験を持っています。特に、物件の適正価格の判断や将来の収益性予測については、素人では見抜けない重要なポイントがあります。
プロのアドバイスを受けることで、割高な物件を掴まされるリスクや、無理なローン設計による失敗を回避できるでしょう。
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不動産投資における自己破産のリスクを避けるには、適切なローン設計が不可欠です。しかし、ローン設計は専門知識と経験が必要な領域であり、初心者が自分だけで判断するのは非常に困難といえます。
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不動産投資の借金や自己破産に関するよくある質問
不動産投資の借金や自己破産に関するよくある質問について回答します。
- 不動産投資を借金なしで行うことはできますか？
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現金一括購入すれば、借金なしで不動産投資を行うことも可能です。ローン金利の支払いや返済のプレッシャーから解放されるため、精神的に非常に安定した経営ができます。
ただし、現物不動産を借金なしで購入する場合、レバレッジ効果が得られないため、投資効率は低くなります。「借金は悪い」と決めつけず、メリット・デメリットを理解することが重要です。
- 不動産投資で自己破産しやすい人の特徴・共通点はありますか？
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不動産投資で自己破産しやすい人の特徴・共通点はこちらです。
- 自分で意思決定せず、業者に丸投げする人
- 「楽して儲かる」という甘い言葉を信じる人
- リスクを考慮しない甘いシミュレーションを鵜呑みにする人
- 複数の業者を比較検討せず、最初の1社の話だけで決めてしまう人
これらの特徴に該当する人は、投資判断を誤って損失を抱えるリスクが高く、結果的に自己破産へと繋がる可能性があります。
自己破産を回避するためには、複数の業者から情報を集めて比較検討し、自分自身でリスクと収益性をしっかり見極めたうえで判断することが大切です。
- 不動産投資の借金を返済できない場合、自己破産以外でできることはありますか？
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自己破産以外でできることはこちらです。
- 金融機関へのスケジュール交渉：一時的に金利だけの支払いにしてもらうなど、月々の返済額を軽減できないか相談する
- 物件の売却：借金を完済できる価格で売却する
- 任意売却：金融機関の合意を得て、競売より有利な条件で売却する
- 個人再生：裁判所を通じて、借金を大幅に減額してもらう
これらの方法を適切に活用すれば、借金の返済負担を軽減し、競売や自己破産といった最悪の事態を回避できる可能性があります。
まとめ：不動産投資で自己破産したくないならプロパリーへ
不動産投資の自己破産は、決して他人事ではありません。しかし、その原因のほとんどは、無謀なローンと知識不足にあります。逆にいえば、これら2つの問題をクリアすれば、破産のリスクは限りなくゼロに近づけることが可能です。
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