「不動産投資で物件を購入した後、管理はどうすればいい？」
「『自主管理はやばい』という噂を聞いたけど本当？」
「どのような物件の管理方法があるのかを知りたい」
不動産投資を検討する際、多くの初心者が頭を悩ませるのが物件の管理方法です。収益を最大化するために手数料を抑えたいと考えるのは自然なことですが、安易に自主管理を選択すると、思わぬトラブルに巻き込まれるリスクもあります。
本記事では、不動産投資における自主管理の具体的な内容や、管理委託との違いを徹底的に解説しました。この記事を読めば、自分がどの管理方法を選択すべきか分かり、安定した家賃収入を得るための第一歩を踏み出せるようになります。
不動産投資における物件の管理方法
不動産投資で物件を購入した後は、入居者募集や建物のメンテナンスなど、さまざまな管理業務が発生します。管理方法には大きく分けて3つの形態があり、それぞれ特徴が異なるため、自分の状況に合わせて選択することが重要です。
自主管理方式
自主管理方式とは、不動産オーナーが自らすべての管理業務を行う管理形態を指します。具体的な実務の一例はこちらです。
- 入居者募集
- 契約手続き
- 家賃の集金
- 入居者からのクレーム対応
- 設備の点検や修繕手配
管理費を支払う必要がないため、収益性を高められる点が特徴です。ただし、すべての業務を自分で担当する必要があり、時間と労力の確保が欠かせません。
やることが非常に多く、不動産経営に関する深い知識と、トラブルに対応できる柔軟なフットワークが求められる手法といえます。
不動産オーナー向けアプリ等も活用して、効率的に進めることが重要です。
一部委託方式
一部委託方式は、管理業務の一部だけを管理会社に委託し、残りは不動産オーナーが自分で対応する管理形態です。例えば、入居者募集や契約業務だけを委託し、家賃の集金やクレーム対応は自分で行うケースなどがあります。
この管理方式を採用すれば、自分の得意な部分は自分で行い、苦手な部分や時間のかかる作業だけをプロに任せられます。さらに、管理委託料も全部委託より抑えられるため、コストと手間のバランスを取りたい人に適した選択肢です。
全部委託方式
全部委託方式は、物件の管理業務をすべて管理会社に任せる管理形態です。入居者募集や契約手続き、家賃の集金など、賃貸経営に関わるあらゆる業務を管理会社が代行してくれます。
不動産オーナーは毎月の管理委託料を支払う必要がありますが、物件管理にほとんど時間を取られません。サラリーマンとして働きながら不動産投資を行う人や、複数のマンションを所有する専業大家にとって、もっとも現実的な選択肢となります。
不動産投資の自主管理が「やばい」といわれる理由
不動産投資の自主管理は管理費を節約できる魅力的な選択肢ですが、安易に始めると思わぬトラブルに直面する可能性があるため、「やばい」といわれることがあります。ここでは、自主管理が抱えるリスクについて具体的に見ていきましょう。
適切に管理しないと資産価値が下がるから
物件の資産価値を維持するには、適切なメンテナンスが不可欠です。自主管理で清掃が行き届かなかったり、設備の故障や修繕が放置されたりすると、建物の劣化が早まるだけでなく、入居希望者からの印象も悪化します。
管理会社と契約していれば計画的に修繕を提案してくれますが、自主管理では自分で判断しなければなりません。結果として修繕のタイミングを逃し、大規模な補修が必要になって余計な費用がかかるケースも考えられます。
入居者トラブルも自分で解決しなければならないから
自主管理において、精神的な負担となるのが入居者トラブルへの対応です。騒音問題やゴミ出しのルール違反、さらには深刻な家賃滞納が発生した際、不動産オーナーが直接入居者と交渉しなければなりません。
相手が手強い場合、精神的なストレスで本業に支障が出る可能性もあります。適切な対応をすべて自分で行う覚悟がなければ、自主管理を継続するのは困難です。
空室期間が長引きやすいから
入居者募集のノウハウがないと、空室期間が長引いて収益が減少してしまいます。管理会社であれば、不動産業者のネットワークやレインズを活用して効率的に募集できますが、個人で行うと情報の拡散力に限界があるでしょう。
また、適切な家賃設定や募集広告の作成も経験が必要な作業です。「空室が埋まらない」という状況に陥らないためにも、賃貸需要を見極めた戦略が求められます。
法律や税務の知識不足でトラブルになる可能性があるから
法律や税務の知識不足により、自主管理ではトラブルや損失を招くリスクが高まります。例えば、契約書の作成ミスや敷金の取り扱いを誤ると、退去時に入居者とトラブルに発展するでしょう。
また、確定申告で管理費や修繕費を適切に経費計上できなければ、余計な税金を支払うことになります。管理会社に委託していれば、専門知識が必要な部分もサポートしてもらえます。
初心者、特に本業のあるサラリーマンがいきなり自主管理に挑戦するのは、知識や経験、時間の面から見て非常にハードルが高いです。まずはプロに任せて運営の流れを学び、余裕が出てから一部の業務を自分で引き受ける検討をするのが、失敗しないための近道です。
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自主管理と管理委託のメリット・デメリットを比較
自主管理と管理委託には、それぞれにメリットとデメリットがあります。以下の表で特徴を比較し、自分に合った選択肢を見極めましょう。
| 自主管理 | 管理委託 | |
|---|---|---|
| コスト | 0円 | 賃料の5％が相場 |
| 手間・拘束時間 | 非常に大きい | ほとんどなし |
| 入居者募集 | 不動産オーナーの営業力に依存する | 不動産業者ネットワークを活用し効率的に募集できる |
| トラブル対応 | すべて自己責任 | プロが代行する |
| 柔軟性 | 自分の判断で迅速に意思決定できる | 管理会社との調整が必要な場合がある |
自主管理のもっとも大きなメリットは、管理委託料がかからないため収益性を高められる点です。また、自分で管理することで物件の状態を詳しく把握でき、入居者との関係を直接築けるのも利点といえるでしょう。
一方で、すべての業務を自分でやることになるので、時間と労力が大きく奪われるデメリットがあります。
管理委託のメリットは、プロに任せることで質の高い管理を実現できる点です。また、レインズなどの情報網を活用した効率的な入居者募集により、空室期間を短縮できる可能性も高まるでしょう。
ただし一般的には、管理委託料として家賃収入の5％程度を支払う必要があるため、収益性は自主管理より低下します。
管理委託については、「不動産投資の管理完全ガイド｜失敗しない管理方法の選び方」でも詳しく解説しているので参考にしてください。
不動産投資で自主管理がおすすめな人・おすすめできない人
自主管理と管理委託のメリット・デメリットを踏まえて、どちらが自分に適しているのか判断しましょう。ここでは、それぞれの管理方法がおすすめな人の特徴を紹介します。
不動産投資で自主管理がおすすめな人
不動産投資で自主管理がおすすめな人の特徴はこちらです。
- 物件の近くに住んでおり、すぐに対応できる
- 時間的な余裕があり、管理業務に時間を割ける
- 不動産や法律、税務の知識を学ぶ意欲がある
- DIYや修繕作業が得意で自分で対応できる
- 収益性を最大化したい
- 小規模マンションや戸建て賃貸など、管理しやすい物件を所有している
物件が自宅の近くにあれば、トラブル発生時にすぐ駆けつけられるため、自主管理しやすいです。また、自営業や在宅ワークなど時間の融通が利く働き方をしている人であれば、日中の入居者対応や業者との打ち合わせもスムーズに進められます。
不動産投資に関する知識を積極的に学びたい人にとっても、自主管理は良い選択肢です。実際に管理業務を行うことで、賃貸経営の実務を深く理解できるようになります。
不動産投資で自主管理がおすすめできない人
一方で、不動産投資で自主管理がおすすめできない人の特徴も見てみましょう。
- 本業が忙しく、管理業務に時間を割けない
- 物件が遠方にあり、すぐに対応できない
- 不動産や法律の知識を学ぶ時間が確保できない
- トラブル対応や交渉が苦手
- 複数の物件を所有している
- 分譲マンションの一室など、管理組合との調整が必要な物件を所有している
サラリーマンとして本業に集中したい人や、役員報酬を受け取るほど多忙な経営者にとって、自主管理は大きな負担です。日中は仕事で連絡が取れず、入居者や業者との調整がスムーズに進まないケースも多いでしょう。
結果として入居者の満足度が下がり、退去につながるリスクもあります。
また、物件が遠方にある場合、現地での対応が必要になるたびに移動コストと時間がかかります。緊急時にすぐ駆けつけられないため、トラブルが深刻化する可能性も考慮しなければなりません。このような状況では、管理委託を選んだほうが安心です。
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不動産投資の自主管理・管理委託に関するよくある質問
不動産投資の管理に関するよくある質問について回答します。
- 初めての不動産投資で自主管理するのは無謀ですか？
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初めての不動産投資で自主管理を選ぶことは、必ずしも無謀とは言い切れません。ただし、時間的な余裕があり、不動産や法律の知識を学ぶ意欲があることが前提です。
小規模マンションや戸建て賃貸など管理しやすい物件から始めれば、実務経験を積みながら賃貸経営のノウハウを身につけられるでしょう。
一方で、本業が忙しく管理業務に時間を割けない人や、トラブル対応に不安がある人は、管理委託からスタートしたほうが安心です。
自主管理に興味があるなら、不動産について網羅的に学びましょう。勉強方法については、「不動産投資の勉強方法、何から始める？初心者におすすめの本やブログも紹介」で詳しく解説しています。
- 自主管理した不動産は売れないのは本当ですか？売りづらくなりますか？
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自主管理だから売れないということはありません。しかし、管理が行き届いておらず建物の状態が悪化していたり、入居者との契約書類が適切に保管されていなかったりすると、買主から敬遠される原因になります。
定期的な清掃や適切なタイミングでの修繕を行っていれば、管理委託していた物件と同等の価値で売却できるでしょう。売却時には、管理状況を示す記録を残しておくことをおすすめします。
- 副業としての不動産投資で自主管理は可能ですか？
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自主管理は可能ですが、慎重に判断すべきです。日中は本業に集中する必要がある人の場合、入居者からの急な連絡や業者との調整に十分対応できない状況が生じることがあります。
リモートワークなど柔軟な働き方をしている人や、物件が自宅の近くにある人であれば、自主管理も選択肢に入るでしょう。
- 賃貸募集・空室対策など、一部だけ管理会社に依頼することは可能ですか？
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可能です。例えば、入居者募集や契約業務だけを委託し、家賃の集金やクレーム対応は自分で行うといった形が考えられます。この管理方式であれば、管理委託料を抑えながら苦手な部分だけプロに任せられます。
管理会社によって対応できる範囲が異なるため、事前に相談して自分に合ったプランを見つけることが大切です。
- 管理会社への委託費は経費として計上できますか？
-
はい、管理委託料は経費として全額計上可能です。経費に計上すれば課税所得を圧縮できるため、所得税や住民税の節税効果が得られます。
まとめ：不動産投資の管理方法はコストと手間のバランスが大事
不動産投資における自主管理は、コスト削減という大きなメリットがある反面、時間的な拘束や心理的ストレスといった側面も持ち合わせています。初心者のうちは、プロの知見を活用できる全部委託方式を選択し、確実な運営を目指すのが失敗を避ける鉄則です。
不動産投資は、物件を買って終わりではありません。その後の管理こそが、資産を育てる重要なプロセスといえます。
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