マンション投資をやるべき8つのメリット！リスクやデメリット、失敗しないコツも解説

「マンション投資に興味はあるものの、メリットやリスクがよく分からず不安を感じている」
「マンション投資の種類を知り、どのような特徴があるのか知りたい」
「マンション投資で失敗しないためのポイントを把握し、成功率を上げたい」

マンションへの投資は、安定した収入を得られる可能性があり、老後資金の準備や節税効果、相続対策などの多様なメリットがあります。しかし、空室リスクや初期費用の高さなどのリスクも存在します。適切な知識と戦略がなければ、マンション投資で損失を被る可能性があるので注意が必要です。

本記事では、マンション投資の具体的なメリットと注意すべきリスク、さらに失敗を避けるための実践的なポイントを詳しく解説しました。本記事を読めば、マンション投資のメリットとリスクを正しく理解し、継続的に家賃収入を得られる確率を高められます。

マンション投資とは

マンション投資とは、区分マンションや一棟マンションなどの投資用マンションを購入し、賃貸経営によって収益を得る投資手法です。主な利益は家賃収入（インカムゲイン）と、将来の売却益（キャピタルゲイン）の2つから構成されます。

投資用マンションの収益構造は比較的シンプルで、毎月の家賃収入から管理費や修繕積立金、ローン返済額などの経費を差し引いた金額が実際の収益です。さらに、市況が良ければ、購入時よりも高い価格で物件を売却し、売却益を得られる可能性もあります。

また減価償却費を活用した節税効果や、相続時の評価額圧縮効果なども期待できるため、単純な収益性だけでなく、総合的な資産形成手段として注目されています。

マンション投資の8つのメリット

マンション投資には数多くのメリットがあります。これらのメリットを理解することで、マンション投資が自分の投資目標に適しているかを判断できるでしょう。

少額でも始めやすい

マンション投資は、まとまった資金がなくてもスタートできる点が大きな魅力です。特に投資用マンションの中でも中古のワンルームマンションは価格帯が手頃で、1,000万円未満で購入できるケースもあります。

また、フルローンやオーバーローンに対応している金融機関を活用すれば、初期費用をさらに抑えた不動産投資を始めることも可能です。フルローンを利用すると、自己資金が10万円程度からでも不動産投資にチャレンジできる点が魅力です。

不動産投資のフルローンについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

不動産投資でフルローンはできる？メリットや組める条件、体験談を紹介

安定した家賃収入が見込める

マンション投資の大きな魅力は、軌道に乗れば継続的な家賃収入を得られることです。株式投資のような価格変動による一時的な損失リスクが比較的少なく、入居者がいる限り毎月安定した収入を期待できます。

例えば大学やオフィス街、病院が近くにあるエリアでは、常に一定の賃貸ニーズが存在し、社会的背景に左右されにくい安定した収入源になります。給与に頼らない副収入を持つことは、将来のライフプランにも大きな安心材料になるでしょう。

生命保険の代わりになる

不動産投資ローンを組む際、多くの場合「団体信用生命保険（団信）」へ加入することになります。団信は、ローン契約者が死亡または高度障害状態といった万が一のことがあった場合に、保険金でローン残高が完済される仕組みです。

この仕組みにより、残された家族には物件が資産として残り、家賃収入を受け取り続けられます。団信は死亡時に保険金が支払われる生命保険と非常によく似た効果があり、家族に資産を残すという目的を、より合理的に達成できる可能性があります。

ただし、団信がカバーするのはあくまでローンの残債のみです。例えば、入院中の医療費や残された家族の生活費、教育費などを補償するものではありません。したがって、生活全体を支える保障を考えるのであれば、別途で生命保険や医療保険への加入を検討することが大切です。

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節税効果が期待できる

マンション投資は、さまざまな節税効果が期待できるのも大きな魅力です。不動産所得は、家賃収入から建物の減価償却費やローンの支払利息などの経費を差し引いて計算します。そのため、実際の現金支出は少なくても、帳簿上は赤字になることがあります。

この赤字分は、給与所得など他の所得と損益通算すると、所得税や住民税の負担を軽減することが可能です。また、相続の際には、現金や有価証券に比べて不動産の相続税評価額が時価より低くなる傾向があるため、相続税対策として有効な手段のひとつです。

不動産投資は節税にならない？仕組みやサラリーマンの年収別シミュレーションを紹介

インフレに強い

インフレーション（インフレ）とは物価が上昇し、相対的にお金の価値が下がっていく現象です。銀行に現金を預けていても、インフレが進めばその価値は実質的に目減りしてしまいます。

しかし、マンションのような現物資産は、インフレに強いという特徴があります。一般的に、物価が上がる局面では、不動産の資産価値や家賃も連動して高くなる傾向があるためです。マンション投資を行うことで、インフレリスクから自分の資産を守る有効な防衛策になるでしょう。

管理の手間を委託できる

マンション投資では、適切な管理会社に委託すれば、日常の管理業務をほぼ任せることが可能です。入居者募集から家賃徴収、トラブル対応まで専門家に委託できるため、本業に支障をきたすことなく資産形成を進められます。

本業で忙しい会社員でも、無理なく取り組めるのがマンション投資の魅力です。

私的年金としての老後資金になる

少子高齢化や年金制度への不安から「老後の生活資金は自分で備えるべき」と考える人が増えています。マンション投資は、定年後も安定的に毎月収入が入る私的年金として機能します。年金だけでは足りない生活費や医療費、介護費用の補完にもなり、老後の安心材料になるでしょう。

さらに、ローン完済後であれば、毎月の家賃収入がそのまま手取りになります。自宅を売却して賃貸に住み替えたり、住まいと収益物件を分けて運用したりと、老後のライフスタイルの選択肢を広げられるのもメリットのひとつです。

他の投資商品よりも比較的リスクが低い

株式投資やFXと比べて、マンション投資は価格変動が緩やかで、長期的な安定運用に向いているといわれています。特にマンションは現物資産であるため、価値がゼロになることがほぼない点は大きな安心材料です。また、家賃というキャッシュフローが毎月得られるため、元本を取り崩す必要がなく、着実な資産形成ができます。

もちろん、空室や修繕といったリスクはありますが、物件選びや管理体制でコントロールできる範囲が広いのも特徴です。「コツコツと安定的に資産を築きたい」「手元の現金をリスク低めで運用したい」と考える人にとって、マンション投資は堅実な選択肢といえるでしょう。

マンション投資の4つのリスクやデメリット

多くのメリットがある一方で、マンション投資にはリスクやデメリットも存在します。リスクやデメリットを事前に理解し、対策を講じることが成功のカギになります。

空室リスク

マンション投資における最大のリスクは、入居者が決まらずに部屋が空いてしまう空室リスクです。空室期間中は家賃収入が完全に途絶える一方で、ローン返済や管理費・修繕積立金の支払いは待ってくれません。

空室状態が長く続くと、自己資金からの持ち出しが増え、経営を圧迫します。空室リスクを避けるには、何よりも賃貸需要が安定しているエリアの物件を選ぶことが重要です。

家賃下落リスク

マンションは築年数の経過とともに老朽化し、家賃も下落していくのが一般的です。また、マンション周辺に競合となる新築マンションが建設されたり、周辺地域の人口が減少したりすることでも家賃相場は変動します。

家賃下落リスク対策として有効なのが、立地の良い物件を選ぶことです。家賃は需要と供給のバランスで決まるため、人口が増えている地域や駅近など、賃貸需要が安定しているエリアを選べば家賃下落リスクを抑えられます。

また、設備や内装の定期的なメンテナンスを行うことも有効です。エアコンやキッチン、バス・トイレなどのリフォームやグレードアップを行うことで、家賃を維持しやすくなります。

金利上昇リスク

不動産投資ローンを利用している場合、金利上昇により返済額が増加するリスクがあります。変動金利でローンを組んでいる人は特に注意が必要で、金利上昇により毎月のキャッシュフローが悪化する可能性があります。

ローン契約時に固定金利を選べば、将来的な金利上昇の影響を避けることが可能です。毎月の返済額が一定になるため、キャッシュフローが安定し、長期的な資金計画が立てやすくなります。

市況が変化した場合、より低金利のローンに借り換えを検討するのも有効です。ただし、借り換えにかかる手数料や諸費用、手続きの手間も考慮しましょう。

修繕・管理費用の増加

マンションは築年数が経過するにつれて、修繕費や管理費が増加する傾向があります。特に築20年を超えると大規模修繕が必要になり、修繕積立金の値上げや一時金の徴収が行われることがあります。

投資用マンションを購入する際は、管理組合が作成している長期修繕計画書や修繕積立金の収支状況を必ず確認しましょう。将来どの程度の修繕費が見込まれているか、現在の積立金が計画に対して十分かをチェックすることで、費用増加リスクを事前に把握できます。

また、築年数が経っていても、適切に管理されているマンションは劣化が少なく、修繕の頻度や費用が抑えられる傾向にあります。管理会社や管理組合の体制、清掃状態、共用部分の劣化状況などを実際に確認することが大切です。

不動産投資のリスクについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

不動産投資はリスクしかない？対策や失敗しないコツ、おすすめサービスを紹介

マンション投資の物件・種類別のメリット・デメリット

マンション投資と一口にいっても、物件の種類によって特徴は異なります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の投資戦略に合うものを選びましょう。

区分投資（ワンルームマンション投資）のメリット・デメリット

区分投資（ワンルームマンション投資）のメリットとデメリットは、こちらの表を参考にしてください。

メリット	デメリット
購入額が比較的少額で済み、不動産投資の入門として最適 分散投資がしやすく、複数の物件に投資することでリスクを分散可能 都市部の駅近物件であれば安定した需要が期待でき、売却時の流動性も高い	一室のみだと空室時の収入がゼロになる 管理組合の方針に従う必要があり、個人判断での改善に限界がある 修繕積立金や管理費の値上げを個人でコントロールできない

ワンルームマンション投資は、初期費用を抑えて不動産投資を始めたい人に最適な選択肢です。物件にもよりますが数百万円からの投資が可能で、複数物件への分散投資によりリスクを分散できる点が大きなメリットです。さらに、管理面では管理組合が建物全体を管理するため、投資家の負担が軽減されます。

一方で、一部屋しか所有していない場合、空室になると家賃収入がゼロになる点がリスクです。また、個人の意思だけでは改善できない部分があることも理解しておく必要があります。

一棟投資のメリット・デメリット

一棟投資のメリットとデメリットを比較した表がこちらです。

メリット	デメリット
複数室があるため、一部空室があっても他の部屋からの収入でカバー可能 土地と建物を丸ごと所有するため、自由度の高い運営ができる 建て替えや大規模リノベーションなど、将来的な選択肢が豊富	建物全体の管理責任があり、管理の手間や知識が必要 ひとつの立地に集中投資することになるため、エリアリスクが高い 売却時の流動性が低く、買い手を見つけるのに時間がかかる場合がある

一棟投資は相応の資金力が必要ですが、高い収益性と運営の自由度が魅力的な投資手法です。複数の部屋を一度に運営することで空室リスクを分散でき、スケールメリットによる効率的な管理が可能になります。さらに建て替えや大規模リノベーションなど、長期的な資産価値の向上戦略を自由に実行できる点も、一棟投資ならではの大きなメリットといえるでしょう。

デメリットとしては、建物全体の維持管理責任を負うため、管理の手間や修繕コストは大きくなります。また、区分マンションに比べて売却のハードルも高く、流動性が低い点も考慮が必要です。

マンション投資で失敗しないためのポイント

マンション投資を成功させるためには、以下の重要なポイントを押さえておくことが不可欠です。これらのポイントを意識することで、マンション投資の失敗リスクを最小限に抑えられます。

収益性が高い物件を選ぶ

マンション投資において、もっとも重要なのは収益性の評価です。利回りはマンションの収益力を判断する材料のひとつとされます。利回りの数字からは、その物件でどの程度の収益を得られるのか、また投資した資金を何年で回収できるのかなどが分かります。

表面利回りだけでなく、管理費や修繕積立金、税金などの諸経費を考慮した実質利回りで判断することが大切です。また、想定利回りが相場よりも極端に高い物件は、リスクが潜んでいる可能性があるため注意が必要です。

不動産投資の物件選び方法を徹底解説｜初心者でも優良物件を見極められる完全ガイド

立地条件を重視する

不動産投資の成功は立地に尽きるといわれるほど、立地選びは重要です。どんなに建物が新しくても、借り手がつかなければ意味がありません。最寄り駅からの距離や周辺の商業施設・教育機関の充実度、将来的な再開発計画などを総合的に評価しましょう。

特にワンルームマンション投資では、単身者の住居ニーズが高い都市部のオフィス街や大学周辺といったエリアを選ぶことで、安定した需要を確保しやすくなります。目先の利回りの高さに惑わされず、長期的な視点で人に貸しやすい場所かを考えましょう。

信頼できる管理会社を選定する

マンション投資の成功には、優秀な管理会社の存在が不可欠です。入居者募集力や家賃回収率、トラブル対応力などを多角的に評価し、長期的にパートナーとなれる管理会社を選びましょう。

管理手数料だけで判断せず、提供されるサービス内容や実績を重視することが重要です。また、定期的に管理状況をチェックし、必要に応じて管理会社の変更も検討すべきです。

適切な資金計画を立てる

マンション投資では、購入時の初期費用だけでなく、運営中の各種費用や将来的な修繕費用まで考慮した資金計画が必要です。空室期間中の収入減少や突発的な修繕費用に備えて、十分な予備資金を確保しておきましょう。

また、不動産投資ローンの借入額は無理のない範囲に設定し、金利上昇リスクも考慮した返済計画を立てることが大切です。さらに、もしものことを考えて、さまざまなケースを想定したシミュレーションを実行しておくと安心です。

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引用元：プロパリー

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マンション投資のメリットに関するよくある質問

マンション投資のメリットに関するよくある質問について回答します。

マンション投資が儲からないって本当？

マンション投資が儲からないといわれる理由には、不適切な物件選びや資金計画の甘さなどが挙げられます。しかし、適切な立地の物件を選び、長期的な視点で運営すれば安定した収益を得ることは十分可能です。つまり、マンション投資は儲からないのではなく、やり方を間違えると儲からないと理解するのが正しいでしょう。

重要なのは、表面的な利回りだけでなく、実質利回りやキャッシュフローを正確に把握し、リスクを適切に管理することです。また、節税効果や相続対策効果も含めた総合的なメリットを評価することで、マンション投資の真の価値を発揮できるでしょう。

マンション投資は新築と中古、どちらがいい？

新築と中古には、それぞれメリット・デメリットがあります。新築マンションは、最新の設備で人気が高く、入居者を見つけやすいのが魅力です。また、金融機関からの融資も受けやすい傾向があります。しかし、価格にデベロッパーの利益などが上乗せされているため、利回りは低くなりがちです。

一方で中古マンションは、価格がこなれているため、新築に比べて高い利回りを狙えます。さらに、実際の家賃収入や管理状況を確認してから購入できるのもメリットです。ただし、修繕リスクや、融資条件が厳しくなる可能性があるといったデメリットも存在します。

投資用マンションを購入する際は、投資目標や資金状況、投資期間などを総合的に考慮することが重要です。初心者の場合は、価格が手頃で実績のある中古マンションから始めることをおすすめします。

マンション経営の平均月収はいくら？

マンション経営の平均月収は所有する物件の価格や戸数、ローン条件などによって大きく異なるため、一概にいくらと断言するのは困難です。

例えば、ワンルームマンション1室を保有しており、月々の家賃収入が10万円だと仮定します。しかし、ローン返済や各種経費を差し引いた実際の手取り収入は、数万円程度になるケースも考えられます。複数の物件を所有している場合は、その分収入も増加しますが、同時に管理の手間やリスクも増えることを理解しておきましょう。

最初はわずかな金額でも、ローン返済が進むにつれて純資産は着実に増えていきます。また、マンション投資の成功率を高めるためには、単純な収入額だけでなく、投資利回りや資産価値の向上も含めて総合的に評価することが大切です。

まとめ：マンション投資はメリット多数！今すぐ始めるならプロパリーへ

マンション投資には、安定した収入源の確保や節税効果、生命保険効果など多くのメリットがあります。さらに、ローンを活用すれば少額から始められるため、不動産投資初心者にとって取り組みやすい投資手法といえるでしょう。

マンション投資のメリットを最大限に活用するためには、中古マンションや区分マンションなど、さまざまな選択肢を検討し、自身の投資目標に最適な物件を見つけることが大切です。そのためには、豊富な経験と専門知識を持つ不動産エージェントとのパートナーシップが不可欠です。

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