「アパート経営を始めたいけど、本当に儲かるのだろうか？」
「ローン返済や経費を引いた後、手取りの収入はいくらになるのだろう？」
「アパート経営で成功するコツを知りたい」
アパート経営の成功と失敗を分ける最大の要因は、物件購入前の収支シミュレーションの精度にあります。楽観的な計画は、将来の経営破綻に直結しかねません。
本記事では、アパート経営のシミュレーションに必要な基礎知識や、具体的な利回りシミュレーションのやり方、そして利益を最大化するためのコツを徹底解説します。
本記事を読めば、将来の生活を支える安定収入をアパート経営で実現できるようになります。また、長期的な資産形成に繋がり、老後のゆとりや家族の将来設計にも役立てられるでしょう。
アパート経営のシミュレーションに必要な知識
正確なシミュレーションを行うためには、まず基本となる用語の理解が不可欠です。ここでは、シミュレーションで使われる収入・支出・利回りについて解説します。
不動産投資の収支計算完全ガイド｜初心者でも失敗しない計算方法と注意点
収入とは
アパート経営における収入は、主に家賃収入が中心です。月額家賃に入居可能戸数を掛けた金額が満室時の月収となり、年間収入は月収の12倍で計算されます。
しかし現実的には、空室期間や家賃滞納、更新料などの変動要素も考慮する必要があります。
支出・費用とは
アパート経営における支出は、初期費用と運営費用に大別されます。初期費用には物件購入価格や仲介手数料、登記費用、火災保険料などがあります。主な運営費用は管理委託料や修繕費、固定資産税、ローン返済額などです。
土地の有無によって初期費用は大きく変わるため、シミュレーションでは土地取得費用も含めて計算することが大切です。
経費として計上できるものには、建物の減価償却費や修繕費、管理費などがあります。確定申告を行う際、これらの経費を適切に処理することで節税効果が期待できます。
利回りとは
利回りとは、アパートの購入や建築にかけたお金に対して、どのくらいの利益が上がるかを見るための指標です。アパート経営の採算性を判断する重要な指標であり、投資効率を測る基準として活用されます。
利回りには複数の種類があり、それぞれ異なる視点から投資の収益性を評価します。シミュレーションを行う際は、どの利回りを使用するかによって結果が大きく変わるため、各利回りの特徴を理解しておくことが重要です。
不動産投資の利回りとは｜最低ラインや相場の平均、計算方法を解説
表面利回り
表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割ったもっともシンプルな利回りの計算方法です。
計算式：年間家賃収入÷物件購入価格×100
物件選定の初期段階で、投資対象として魅力的かを判断する際によく使用されます。
ただし、表面利回りは運営費用を考慮しないため、実際の収益性とは乖離がある点に注意が必要です。あくまで物件比較の参考程度に留め、より詳細な収支計算には実質利回りを使用しましょう。
実質利回り
実質利回りは、年間家賃収入から運営費用を差し引いた実質収入を、物件価格と諸費用の合計で割って算出します。
計算式：（年間家賃収入-年間諸経費）÷（物件購入価格+購入時諸経費）×100
管理委託料や修繕費、固定資産税などの実際の経費を考慮するため、より現実的な収益性を把握できます。アパート経営の成功率を高めるためには、この実質利回りを基準とした収支シミュレーションが不可欠です。
想定利回り
想定利回りは、すべての部屋が満室状態で稼働した場合の理想的な利回りを示します。主に中古物件で空室がある場合に、満室時の収益性を把握するために使用されます。
ただ、現実的に100％の稼働率を維持することは困難です。想定利回りはあくまで理論値として捉え、実際のシミュレーションでは空室率を考慮した稼働率で計算することが重要です。
収支シミュレーションをする際のポイント・注意点
シミュレーションの精度が、アパート経営の成否を左右します。ここでは、ありがちな失敗を避け、より現実的なシミュレーションを行うための重要なポイントを解説します。
悲観的なシナリオも考える
アパート経営では、空室の発生や大規模修繕の必要性など、予期しない支出が生じる可能性があります。シミュレーションを行う際は、楽観的なケースだけでなく、稼働率が80％程度まで下がった場合なども想定しておきましょう。
このような悲観的なシナリオを検討することで、実際に収支が悪化した際の対処法を事前に準備でき、失敗のリスクを軽減できます。特に初心者は、儲からないという最悪のケースも想定したうえで投資判断を行うことが重要です。
地域の賃貸需要を適切に評価する
物件が立地する地域の賃貸需要を正確に把握することは、現実的な稼働率を設定するうえで重要です。人口動態や近隣の競合物件数、交通アクセス、周辺施設などを総合的に分析し、そのエリアでの適正家賃と想定される空室率を設定しましょう。
地域の賃貸需要を過大評価すると、実際の運営では予想以上の空室に悩まされ、収支計画が狂う原因になります。不動産会社からの情報だけでなく、自身でも現地調査を行うことをおすすめします。
融資条件の変動リスクを織り込む
不動産投資ローンを利用する場合、金利変動リスクを考慮したシミュレーションが必要です。変動金利で借り入れを行った場合、将来的に金利が上昇すれば月々の返済額が増加し、収支に大きな影響を与える可能性があります。
また、借り換えや繰り上げ返済の可能性も含め、長期的な資金計画を立てることで、より安定したアパート経営が実現できます。
税金を計算に入れる
意外と見落としがちなのが、不動産所得に対して課される所得税・住民税です。手取りのキャッシュフローがプラスでも、税金を支払ったら赤字になってしまうケースも考えられます。
確定申告で経費として計上できるものは、漏れなく把握しておきましょう。減価償却費も計算したうえで、最終的な納税額をシミュレーションに含めると、本当の手取り額が見えてきます。
このような複雑な計算を手作業で行うのは大変ですが、アプリを使えば簡単にシミュレーションできます。正確な数値で投資判断を行いたい人は、無料で利用できるプロパリーを活用してみてください。
アパート経営の収支シミュレーションの流れ
実際の数値を使って、アパート経営の収支シミュレーションの具体的な流れを解説します。ここでは、中古アパートを購入するケースを想定します。
- 物件：中古アパート（木造、全8戸、築15年）
- 物件価格：5,000万円
- 初期費用：400万円
- ローン：借入額5,000万円、期間25年、金利2.5％
- 家賃設定：1戸あたり月額6万円
STEP1：収入を計算する
まず、満室時の年間家賃収入を計算し、そこから空室による損失を差し引きます。空室率は10％と仮定しました。
- 満室想定家賃収入：6万円×8戸×12か月=576万円
- その他収入（礼金・更新料など）：年間24万円と仮定
- 満室時収入合計：576万円+24万円=600万円
- 空室損失（空室率10％と仮定）：600万円×10％=60万円
- 実質的な年間収入：600万円-60万円=540万円
STEP2：年間支出を計算する
次に、ローン返済と年間の運営費用を計算します。
- 年間ローン返済額：約265万円
- 管理委託料や修繕費などの年間運営費用（満室家賃の20％と仮定）：576万円×20％=約115万円
- 年間支出合計：265万円+115万円=380万円
STEP3：税引前利益を算出する
収入から支出を差し引いて、税引前の手取り額を算出します。
540万円-380万円=160万円
この時点での月々の手取りは約13.3万円です。しかし、これはまだ税金を支払う前の金額であり、最終的な手取り額ではありません。
STEP4：税金を計算する
このアパート経営で得た利益に対してかかる所得税・住民税を計算します。税金の計算は、現金の動きであるキャッシュフロー計算とは異なり、減価償却費などを考慮した課税所得をもとに行う点に注意が必要です。
- 減価償却費：約250万円
- ローン金利（初年度の金利分）：約125万円
課税所得の計算式はこちらです。
実質収入-（運営費用+ローン金利+減価償却費）
上記の計算式に当てはめてみましょう。
540万円-（115万円+125万円+250万円）=50万円
今回のシミュレーションでは、税率20％として計算します。実際の税率は個人の状況により異なるため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
納税額：50万円×20％=10万円
STEP5：手取り収入を算出する
最後に、STEP3で算出した税引前の手取り額から、STEP4で計算した税額を差し引きます。
160万円（税引前手取り）-10万円（納税額）=150万円
このシミュレーションにおける最終的な月々の手取り収入は、約12.5万円という結果になりました。
ただし、大規模修繕費用の積立や空室期間の延長など、さらなるリスクを考慮した場合、実際の手取り額はこの数値を下回る可能性があることを理解しておきましょう。
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アパート経営の利益を最大化するコツ
アパート経営の収益性を高めるには、収入の増加と支出の削減の両面からアプローチすることが効果的です。
空室をなるべく避ける
空室率の改善は、アパート経営でもっとも重要な収益向上策です。入居者のニーズに合った設備の導入や適切な家賃設定、効果的な募集活動などを通じて、空室期間を最短に抑えることが重要です。
また、家賃保証サービスの活用やペット可物件として差別化を図るなど、競合物件との差別化も効果的でしょう。
適切な管理会社を選ぶ
管理会社の選択は、アパート経営の成功を左右する重要な要素です。管理委託料の安さだけでなく、入居者募集力やトラブル対応力、修繕工事の品質と価格などを総合的に評価して選定しましょう。
優秀な管理会社は、空室期間の短縮や適切な修繕提案により、長期的には費用削減効果をもたらします。定期的に管理実績を評価し、必要に応じて管理会社の変更を検討することも大切です。
計画的な修繕・リフォームを実施する
建物の資産価値を維持し、入居者満足度を高めるためには、計画的な修繕とリフォームが不可欠です。大規模修繕を一度に行うのではなく、年次計画を立てて段階的に実施することで、費用負担を平準化できます。
特に、水回りの設備更新や外壁塗装などは、物件の競争力に直結するため、適切なタイミングでの実施が重要です。修繕費の積立を継続的に行い、突発的な出費に備えることも収益安定化に繋がります。
経費を管理・削減する
日々の運営にかかる経費を見直し、削減できる部分がないか常にチェックしましょう。例えば、共用部の照明をLEDに交換して電気代を削減する、複数の保険会社から見積もりを取って火災保険料を見直すといった地道な努力が、年間の利益を大きく左右します。
ただし、入居者の満足度低下に繋がる修繕費や清掃費の削減は避けるべきです。
アパート経営のシミュレーションに関するよくある質問
アパート経営のシミュレーションに関するよくある質問について回答します。
アパート経営の平均収入はいくら？
アパート経営の平均収入に関するデータはありませんでした。ただ、国税庁が発表している令和5年度の「申告所得税標本調査」によると、不動産所得の平均額は547万円とされています。
なお、こちらの平均額は税金や経費を差し引いた後の手取り収入であり、譲渡所得（売却益）も含まれています。アパート経営の収入は、物件規模や立地などによって大きく左右されるため、個別のシミュレーションが重要です。
アパート経営の黒字化には何年かかる？
アパート経営の黒字化には、一般的な目安として10年程かかるとされています。ただし、初期費用の金額や家賃収入、空室率などによって変動するので、一概にはいえません。
黒字化を早めるためには、空室率の改善や適切な家賃設定、経費の最適化などが効果的です。また、減価償却による節税効果も含めて、総合的に判断することが必要でしょう。
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アパート経営を成功させるためには、精度の高いシミュレーションの実施が不可欠です。しかし、多くのシミュレーションツールの中から自分に合うものを選択するのは、初心者にとって難しいでしょう。
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加えて、詳細なカスタマイズにも対応しており、物件価格や空室期間といった各項目を個別に調整することで、多様な想定条件下でのシミュレーションが実現可能です。
さらに、経費データや融資条件などのパラメータを変更すれば、想定利回りがリアルタイムで更新されます。このような精密なシミュレーション機能から専門家とのマッチングまで、すべて無料で利用できるのが、プロパリーの魅力です。
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まとめ：アパート経営で儲かるかはシミュレーション次第
アパート経営で安定した収益を得るためには、事前の詳細なシミュレーションが不可欠です。表面利回りだけでなく実質利回りを重視し、空室リスクや修繕費なども考慮した現実的な収支計画を立てることが成功のカギです。
特に不動産投資初心者は、楽観的な想定の他に、悲観的なシナリオも含めた多角的な分析を行うことで、失敗リスクを大幅に軽減できるでしょう。また、定期的なシミュレーションの見直しにより、市場環境の変化に応じた戦略調整も重要です。
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