「不動産クラウドファンディングはやめとけといわれるけど本当なの？」
「不動産クラウドファンディングがおすすめな人とおすすめできない人の特徴を知りたい」
「不動産クラウドファンディングの落とし穴を知って、リスクを抑えた資産形成をしたい」
不動産クラウドファンディングは少額から始められる手軽な投資として注目を集めていますが、「やめとけ」「怪しい」といったネガティブな声も多く聞かれます。確かに、不動産クラウドファンディングには投資初心者が見落としがちな注意点があるのは事実です。しかし、これらのリスクを正しく理解すれば、適切な投資判断ができるでしょう。
本記事では、不動産クラウドファンディングが「やめとけ」といわれる具体的な理由や向いている人・不向きな人の特徴を解説します。本記事を読めば、不動産クラウドファンディングの適性を判断し、自分に合う方法で資産形成を始められるようになります。
不動産クラウドファンディングとは
不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて多数の投資家から少額ずつ資金を集め、そのお金で不動産を購入・運用し、得られた利益を投資家に分配する仕組みです。現物の不動産を購入する現物不動産投資や、証券取引所で売買するREIT（不動産投資信託）とは、以下のような違いがあります。
| 最低投資額 | 管理・運用 | 物件の所有権 | ローン利用 | 流動性 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 不動産クラウドファンディング | 1万円〜 | 運営会社が実施 | なし | 不可 | 低い |
| 現物不動産投資 | 数百万円〜※ローン活用で10万円〜 | 自己管理または委託 | あり | 可能 | 普通 |
| REIT | 数万円〜 | 投資法人が実施 | なし | 不可 | 高い |
現物不動産投資は物件を直接所有できるため節税効果が期待できますが、まとまった資金が必要で、管理の手間もかかります。REITは流動性が高く、比較的安定した配当も期待できますが、投資対象を個別に選べません。不動産クラウドファンディングは両者の中間的な位置づけといえるでしょう。
不動産クラウドファンディングはやめとけといわれる9つの理由
不動産クラウドファンディングに否定的な意見が多いのは、投資商品特有のリスクや制約があるためです。ここでは、その具体的な理由を詳しく解説していきます。
元本割れする可能性があるから
不動産クラウドファンディングは投資商品のため、一般的な預金とは異なり元本保証はありません。不動産価格の下落や空室率の悪化、予期せぬ修繕費用の発生などにより、想定を下回る収益となり元本割れが起こる可能性があります。
特に、地震や災害による物件の損傷、周辺環境の変化による需要減少などは、事業者も予測が困難なリスク要因です。ただし、多くの事業者が劣後出資によるクッション機能を設けており、優先出資である投資家の損失を最小限に抑える仕組みを導入しています。
大きなリターンは期待できないから
「不動産クラウドファンディングは儲からない」といわれる大きな理由のひとつがこちらです。最低1万円からという少額で投資できるのが魅力ですが、その分、得られるリターンも限定的です。
例えば、想定利回り5％のファンドに10万円を投資した場合、1年後に得られる税引前の利益は約5,000円になります。お小遣い稼ぎにはなりますが、これだけで生活を変えるような大きな資産を築くのは困難といえるでしょう。
この点、ローンを活用して自己資金の何倍もの物件を購入できる現物不動産投資のほうが、資産形成のスピードという面では圧倒的に優れています。
流動性が低く途中解約が困難だから
不動産クラウドファンディングは運用期間中の途中解約が原則できません。運用期間はファンドにもよりますが、3か月〜24か月程度の契約に設定されており、その間は投資資金が拘束されます。急にまとまった資金が必要になっても、償還期日まですぐに現金化できないため、余裕資金での投資が前提です。
この点は、いつでも市場で売買できるREITと比較すると大きなデメリットといえるでしょう。現物不動産投資の場合、物件を直接所有しているため、必要に応じて売却や担保活用などの選択肢がありますが、不動産クラウドファンディングは柔軟な現金化ができません。
利回りが想定通りにならないリスクがあるから
募集時に表示される想定利回りは、確約されたものではありません。不動産市況の悪化や空室の増加、管理費用の増大などにより、実際の分配金が想定を下回る可能性があります。
また、事業者によっては利回りの計算方法や前提条件が異なるため、単純に想定利回りの数値だけで比較するのは危険です。過去の実績データが少ない新しい事業者の場合、想定利回りの信頼性についても慎重に検討する必要があるでしょう。
事業者の倒産リスクがあるから
不動産クラウドファンディング事業者が倒産した場合、投資資金の回収が困難になる可能性があります。特に設立間もない事業者や財務基盤が不安定な会社への投資は、倒産リスクが高くなります。
事業者選びでは、運営会社の資本金や過去の実績、親会社の信用力に加えて、実際の投資家の口コミなども十分に確認することが重要です。大手不動産会社が運営している事業者であれば、相対的にリスクは低く安心感はありますが、それでも100％安全とはいえません。
投資できる案件が限定的だから
不動産クラウドファンディングは先着順方式で、人気の高い案件はすぐに満額に達してしまい、投資したくても投資できないケースが頻繁に起こります。募集が開始されると購入申込が殺到するので、「クリック合戦に勝たなければ買えない」といわれることもあります。
中には抽選方式を導入している事業者もありますが、いずれにしても投資機会を逃すことでストレスを感じる投資家も多いのが現状です。
また、希望する地域や物件タイプ（マンションやアパートなど）の案件がなかなか募集されないこともあります。この点では、いつでも投資できる利便性の高いREITや、希望する物件を直接選んで購入できる現物不動産投資のほうが優れています。
税務上の取り扱いが複雑だから
不動産クラウドファンディングの分配金は、原則として雑所得に分類され、他の所得と合算する総合課税の対象です。給与所得などと合わせて累進税率が適用されるため、所得が高い人ほど税負担が重くなります。
また、年間20万円を超える利益がある場合は確定申告が必要で、税務処理が煩雑になります。現物不動産投資では損益通算や減価償却などの節税効果がある一方で、不動産クラウドファンディングではそれらのメリットを享受できません。
情報開示が限定的で判断材料が少ないから
不動産クラウドファンディングでは、物件の詳細な収支計画や周辺環境の詳細情報など、投資判断に必要な情報が限定的な場合があります。現物不動産投資であれば、実際に物件を確認し、周辺環境を調査してから購入判断ができますが、不動産クラウドファンディングでは事業者が提供する情報に依存せざるを得ません。
また、運用中の状況報告も定期的に行われるとは限らず、適切なタイミングで投資家が能動的に情報収集することが困難なケースもあります。
高利回りを謳う怪しい業者が存在するから
市場平均を大きく上回る高利回りを謳う事業者の中には、詐欺的な業者が混在している可能性があります。国土交通省も無登録・架空業者による不動産クラウドファンディングの注意喚起を行っており、投資家は業者の評判も含めて慎重な業者選びが必須です。
不動産クラウドファンディング協会への加盟状況や会社の実在性などを確認せずに投資すると、資金を失うリスクがあります。業界標準の適正な利回り水準を理解し、あまりにも高い利回りを提示する業者には警戒が必要です。
不動産クラウドファンディングが向いている人・不向きな人
「やめとけ」といわれる理由を踏まえると、不動産クラウドファンディングで満足できる人と、そうでない人の特徴が見えてきます。
不動産クラウドファンディングが向いている人の特徴
不動産クラウドファンディングは、以下のような特徴を持つ人に適しています。
- 少額から投資を始めたい人
- 手間をかけずに不動産投資をしたい人
- 余剰資金の運用先として分散投資のひとつに加えたい人
不動産クラウドファンディングは1万円程度の少額から投資できるため、まとまった資金がない投資初心者でも始められます。また、物件管理や入居者対応などの業務はすべて事業者が行うため、投資家は出資するだけで済みます。本業が忙しい会社員や、不動産投資の知識や経験が浅い人でも取り組みやすいでしょう。
分散投資の一環として、資産運用におけるポートフォリオの一部に組み入れたい人にも適しています。複数の事業者やファンドに投資すれば、事業者の倒産リスクや元本割れリスクを軽減できます。
不動産クラウドファンディングが向いていない人の特徴
一方で、以下のような人には不動産クラウドファンディングは適していません。
- 高いリターンを期待する人
- 流動性を重視する人
- リサーチや勉強に時間をかけられない人
- 自分で物件を選び経営に主体的に関与したい人
不動産クラウドファンディングは、ローンによるレバレッジ効果が得られないため、大きな資産形成には不向きです。このような目的を持つ人は、現物不動産への投資を検討すべきでしょう。
不動産投資のレバレッジ効果とは？リスクや失敗例、少額の自己資金で成功するコツを解説
また、ファンドの運用期間中は途中解約が困難なため、いつでも現金化できる投資を求める人には適していません。急な資金需要に対応したい場合は、REITや株式投資のほうが適しています。
事業者選びや案件選択には、一定の知識と判断力が必要です。投資に関する情報収集や勉強に時間を割けない人は、プロの運用ノウハウを採用した投資信託などのほうが向いています。
不動産投資の勉強は何から始めるべき？初心者が成功するための入門ガイド
不動産クラウドファンディングは、あくまで間接的な投資です。自分で物件を所有し、リフォームや家賃設定などを通じて主体的に不動産経営を行いたいという人には、物足りないでしょう。
不動産クラウドファンディングに関するよくある質問
不動産クラウドファンディングに関するよくある質問について回答します。
不動産クラウドファンディングを始めるにはどうすればいい？
まずは、投資したい不動産クラウドファンディングの公式サイトで無料の会員登録を行います。その後、本人確認書類を提出して投資家登録を済ませます。募集中のファンドの中から投資したい案件を選んで応募・入金する、というのが基本的な流れです。
不動産クラウドファンディングの始め方について詳しく知りたい人は、こちらの記事を参考にしてください。
【比較】不動産クラウドファンディングおすすめ5選！現物やREITとの違い、メリットを解説
怪しい・危険な不動産クラウドファンディングはある？
残念ながら、怪しい・危険な不動産クラウドファンディング業者は存在する可能性はあります。不動産クラウドファンディング協会に加盟しているか、過去の運用実績はどうかなどをチェックしましょう。
また、他業者よりも大きく上回る利回りを提示する業者には特に注意が必要です。
資金1万円で不動産クラファンを始めたら利益はどれくらい？
1万円を年利4％で1年間運用開始した場合、税引前の利益は約400円です。ただし、雑所得として所得税と住民税がかかるため、実際の手取り利益はさらに少なくなります。
少額投資では大きな利益は期待できませんが、不動産投資に興味を持つ人が仕組みを学ぶ入門としては有効といえるでしょう。
不動産クラウドファンディングも利益が出たら確定申告は必要？
年間の雑所得（分配金）が20万円を超える場合は、所得税の確定申告が必要です。給与所得と合算して総合課税となり、累進税率が適用されます。
住民税については、利益が発生すれば金額にかかわらず申告が必要です。ただし、所得税の確定申告を行った場合は、税務署から自治体に情報が共有されるため、別途住民税の申告をする必要はありません。
複数の業者やファンドに分散投資すると、税務処理が煩雑になる可能性があるため、不安な人は税理士に相談することをおすすめします。
不動産投資は税理士に相談すべき？費用の相場やメリット、選び方などを解説
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引用元：プロパリー
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不動産クラウドファンディングの手軽さは魅力的です。しかし「レバレッジを効かせて、もっと大きな利益を狙いたい」「不動産という資産そのものを所有したい」と考えるなら、やはり現物不動産投資に勝るものはありません。
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まとめ：不動産投資にはクラファン以外の選択肢もある
不動産クラウドファンディングは少額から始められる点がメリットですが、元本割れリスクや流動性の低さ、限定的な投資機会など、さまざまな制約があることも事実です。「やめとけ」といわれる理由を理解したうえで、自分の投資目的やリスク許容度と照らし合わせて判断することが重要です。
もし、より本格的な不動産投資を検討しているのであれば、現物不動産投資という選択肢もあります。現物不動産投資では、レバレッジ効果による大きなリターンや家賃収入による安定したキャッシュフロー、節税効果・資産価値の向上など、不動産クラウドファンディングでは得られないメリットを享受できます。
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