「毎月の収支が赤字でもう限界だから、不動産投資をやめたい」
「不動産投資をやめるタイミングはいつが良い？」
「不動産を売却する注意点には何があるの？」
不動産投資には、売却という明確な出口戦略があります。損失が膨らみ、精神的に追い詰められる前にやめるという決断を下すことは、非常に賢明な経営判断です。
ただし、適切な方法やタイミングで不動産を売却しなければ、売れなかったり、損失が拡大したりするおそれがあります。
本記事では、不動産投資の売却で損失を最小限に抑えるためのタイミング判断や実践的な対策、注意点を詳しく解説しました。この記事を読めば、不動産投資をやめられる明確な道筋が分かり、経済的・精神的な負担から解放されるようになります。
不動産投資をやめたいと思う理由や状況
不動産オーナーが「不動産投資をやめたい」と感じる背景には、共通したいくつかの理由があります。
収支の赤字が続いている
もっとも深刻な理由は、キャッシュフローが赤字であることです。家賃収入よりもローン返済額や修繕費などの支出が上回り、毎月赤字が発生している状況です。
当初の収支シミュレーションでは黒字を見込んでいたものの、空室期間の長期化や想定外の修繕費用により、持ち出しが続くケースがあります。赤字が数か月続くと、精神的な負担も大きくなります。
赤字が続く場合は、家賃や管理委託料の見直し、ローンの借り換えといった方法で収支の改善を図ると効果的です。
空室が埋まらない
入居者が退去した後、新たな入居者がなかなか見つからず、空室期間が長引いている状況です。立地条件や物件の築年数、周辺の競合物件との差別化が図れていないなど、さまざまな要因が考えられます。
空室期間中もローン返済や経費の支払いは継続するため、収入がない中で支出だけが発生する状態になります。空室が長期化する場合は、家賃設定の見直しやフリーレントの活用、管理会社の変更を検討しましょう。
物件管理の手間や精神的負担が大きい
不動産投資では入居者対応や設備トラブル、管理会社とのやり取りなど、さまざまな業務が発生します。管理会社に委託していても、重要な判断は所有者が行う必要があり、本業が忙しい人にとっては大きな負担になりがちです。
当初想定していた以上に時間と労力を取られ、費用対効果が見合わないと感じた場合、不動産投資の継続を見直すきっかけになります。
管理の負担を減らすには、サービス内容が充実した管理会社へ変更する、または思い切って売却するといった方法があります。
物件の修繕・管理費用が想定以上にかかる
購入時のシミュレーションが甘く、突発的な支出に対応できないケースです。給湯器やエアコンの交換、退去時のリフォーム費用などで想定以上の費用が発生し、手元の資金が底をついてしまうことがあります。
修繕費用の負担が重い場合は、大規模修繕の前に売却を検討するか、長期的な収支計画を立て直しましょう。
不動産投資をやめたい時の方法・手順
不動産投資をやめると決めたら、適切な手順で売却を進めることが重要です。焦って進めると不利な条件で手放すことになりかねないため、各段階を丁寧に進めましょう。
STEP1：ローンの残債を確認する
まず、ローンがいくら残っているのかを正確に把握してください。ローン残債は金融機関から送付される残高証明書や返済予定表、Webサイトなどで確認できます。
STEP2：物件金額の査定を依頼する
次に、その物件が今いくらで売れそうなのか、不動産会社に査定を依頼します。査定方法には、物件情報をもとに算出する机上査定と、実際に物件を見て評価する訪問査定があります。
まずは机上査定で大まかな相場を把握し、その後、訪問査定で詳細な査定額を確認するのが一般的な流れです。
収益物件の査定方法については、「収益物件の査定方法と高く売却するコツ！依頼時の注意点やおすすめサイトも解説」で詳しく解説しています。
STEP3：物件の売却方法を決定する
査定結果をもとに、具体的な売却方法を決定します。主な売却方法には、仲介会社を通じて一般の買主を探す仲介売却と、不動産会社に直接買い取ってもらう買取があります。
仲介売却は市場価格に近い金額で売却できる可能性がある一方、買主が見つかるまで時間がかかり、仲介手数料も発生するのが特徴です。買取は査定額が市場価格より低くなる傾向がありますが、早期に現金化でき、仲介手数料もかかりません。
不動産売却を検討しているなら、仲介手数料なしで販売会社に直接売却できる「プロパリー」の利用がおすすめです。販売会社が提示する買取価格を確認でき、条件に合意すればスピーディーに売却を進められます。
また、仲介売却と買取のどちらが適しているかを判断する際の参考にもなります。
STEP4：不動産の売買契約を締結する
買主が決まったら、売買契約の締結に進みます。契約前には重要事項説明が行われます。物件の詳細や取引条件、契約解除に関する事項などが説明されるため、内容をしっかり確認しましょう。
STEP5：決済・物件の引き渡し
決済日に、買主から残代金が支払われ、同時に物件の所有権移転登記手続きを行います。ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消する手続きも同日に行うのが一般的です。
不動産投資をやめやすい時期・タイミング
不動産をやめるなら、少しでも有利なタイミングで売却したいものです。ここでは、比較的損失を抑えて売却しやすい時期やタイミングを解説します。
物件の売却益でローンを返済できる時
売却価格がローン残債を上回るアンダーローンの状態であれば、売却は比較的スムーズに進められます。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消できるため、金融機関の承諾も得やすいです。
売却後に手元に資金が残る可能性もあり、次の投資や生活資金として活用できるでしょう。物件購入時より不動産価格が上昇している場合は、アンダーローン状態になりやすいため、売却のタイミングとしては理想的といえます。
不動産市場が活況の時
不動産価格が上昇傾向にある時期は、高値での売却が期待できるタイミングです。地域の再開発計画や新駅の開業などの大型イベントが予定されている場合、周辺の不動産価格が上昇する傾向があります。
また、金利が低い時期は住宅ローンを組みやすく、購入希望者が市場に参入しやすいため、需要が高まります。不動産を売却する際は、国土交通省の不動産価格指数や地域の不動産会社の情報を参考に、市場のタイミングを見極めることが大切です。
所有期間が5年を超えた時
不動産売却で得た利益（譲渡所得）にかかる税金は、所有期間が5年を超えるかで税率が大きく異なります。売却益が出そうな場合は、この5年の壁を越えてから売却するのが、節税の鉄則です。
税金計算の詳細は、「不動産売却の税金の計算方法とシミュレーション！特例の条件や節税のコツも解説」を参考にしてください。
物件の大規模修繕の前
マンションやアパートは、10年〜15年に一度、外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕が必要です。大規模修繕には多額の費用がかかるため、この大きな出費が発生する直前も、売却を検討する1つのタイミングといえます。
不動産を売却・整理する時の注意点
不動産投資をやめる際には、いくつか注意すべきポイントがあります。ここでは、売却や整理を進めるうえで、押さえておきたい注意点を解説します。
購入後5年以内の売却は税金が高くなる
物件を購入してから5年以内に売却すると、短期譲渡所得として高い税率が適用されます。長期譲渡所得の税率より約2倍もの税金を支払うことになり、手元に残る資金が大きく減少する可能性があるのです。
ただし、売却損が出る、不動産価格が今後下落する見込みがあるなどのケースでは、5年を待たずに売却したほうが有利な場合もあります。
ローン残債を正確に把握する
「ローン残債はだいたいこのくらいだろう」という曖昧な認識で売却を進めるのは危険です。必ず最新のローン残債額を確認し、売却価格で本当に完済できるのか、不足する場合はいくら自己資金が必要なのかを正確に把握してください。
物件の査定価格は売却価格ではない
不動産会社が提示する査定価格は、あくまで「この金額で売却できそうだ」という目安に過ぎません。特に仲介の場合は、査定価格で確実に売れるとは限らないと理解しておくことが大切です。
契約書の内容をしっかり確認する
売買契約書はもちろん、サブリース契約や管理委託契約など、関連する契約書の内容確認も重要です。契約内容によっては、解約時に高額な違約金が発生するケースもあります。「やめたい」一心で不利な条件を飲まないよう、冷静に確認しましょう。
不動産を高値で売却して不動産投資をやめるコツ
不動産投資をやめるとしても、できるだけ高値で売却したいと考えるのは当然です。ここでは、高値売却を実現するためのコツを解説します。
入居率が高い時点で売る
入居率が高い物件は投資家にとって魅力的です。満室または満室に近い状態であれば、「購入後すぐに安定した家賃収入が得られる」という安心感を買主に与えられます。
現在空室がある場合は、家賃の見直しや室内のリフォーム、設備の更新などを行い、入居率を改善してから売却活動を始めることをおすすめします。
複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産会社によって査定額や売却戦略は異なります。1社だけに依頼すると、その査定額が適正か判断できず、安値で売却してしまう可能性があります。
最低でも3社以上に査定を依頼しましょう。また、査定額だけでなく、その根拠や売却戦略、担当者の対応なども比較することが重要です。
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物件の魅力を高める工夫をする
売却前に物件の印象を良くする工夫をすることで、高値での売却に繋がります。具体的には、小規模な修繕や設備の交換を行う、内覧時に部屋を明るく見せるために照明を工夫するなどが挙げられます。
過度なリフォームは費用対効果が見合わない場合もありますが、最低限のメンテナンスは高値売却のために有効な投資といえるでしょう。
リフォームすべきか、どこをリフォームすれば効率が良いかについては、「不動産投資にリフォームは必要？費用の目安や安く依頼するコツ、タイミングを解説」を参考にしてください。
適正価格で売り出す
高値で売却したいからといって、相場より大幅に高い価格で売り出すのは逆効果です。相場から大きく外れた価格設定をすると、購入希望者が現れず、売却期間が長期化してしまいます。
売却期間が長引くと「何か問題がある物件ではないか」という印象を与え、結果的に値下げを余儀なくされるケースもあります。査定結果や周辺の取引事例を参考にした価格設定を行い、市場の反応を見ながら調整していくのが基本です。
不動産投資をやめたいけどやめられない時の対策
不動産投資をやめたくても、買い手が見つからないなどの理由で、すぐにやめられない場合があります。ここでは、そのような状況で検討できる対策を解説します。
ローンの借り換えをする
現在のローン金利が高い場合、より低金利のローンに借り換えることで、毎月の返済額を減らせる可能性があります。返済額が減少すれば、赤字幅が縮小したり、黒字化したりする可能性があり、不動産投資を継続できる状況になるかもしれません。
ただし、ローンの借り換えには新たな審査が必要です。現在の収入状況や物件の評価によっては審査に通らない可能性もあるため、まずは金融機関に相談してみることをおすすめします。
ローンの借り換えをすべきかどうかについては、「不動産投資ローンは借り換えすべき？メリットや最適なタイミング、手続きの流れを解説」でも解説しています。最適な条件・タイミングで借り換えを行うためにも、必ず確認してください。
投資物件の管理会社を変更する
現在の赤字や空室が、管理会社の能力不足に起因している可能性もあります。入居者募集力や管理能力の高い管理会社に変更することで、入居率が改善し、収支が黒字転換するケースも考えられます。
ある程度の損失を覚悟して売却する
ローン残債と売却価格の差額を、貯金などの自己資金で補填して売却する方法もあります。例えば残債が2,000万円、売却価格が1,800万円なら、200万円を自己資金から持ち出して完済します。
一時的な痛みは伴いますが、将来的な損失を最小限に抑えられる損切りとして有効な判断です。
任意売却を検討する
自己資金での補填が難しく、通常の売却ができない場合は、任意売却という選択肢があります。任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで、市場価格に近い価格で物件を売却する方法です。
競売よりも高い価格で売却できる可能性が高く、残った債務の返済についても柔軟な相談が可能です。任意売却を検討する場合は、任意売却を専門に扱う不動産会社や弁護士に早めに相談することをおすすめします。
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不動産投資をやめたい時によくある質問
不動産投資をやめたい時によくある質問について回答します。
- 不動産投資を途中でやめるメリットは何ですか？
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最大のメリットは、経済的・精神的な負担からの解放です。
毎月の赤字補填や空室への不安、入居者対応のストレスから解放され、本業や家族との時間に集中できるようになります。また、損失の拡大を防ぐ損切りとして、資産全体を守る効果もあります。
- 不動産投資の売却で赤字になったら、確定申告は必要ですか？
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原則として不要ですが、不動産を売却して赤字（譲渡損失）が出た場合でも、確定申告を行うことをおすすめします。その年に複数の不動産を売却している場合は、譲渡益と譲渡損を相殺できる可能性があるためです。
ただし、投資用不動産の譲渡損失は給与所得など他の所得とは通算できません。一方、マイホーム（居住用財産）の場合は、一定の要件を満たせば他の所得と損益通算でき、所得税の還付を受けられることもあります。
- 任意売却のデメリットは何ですか？
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任意売却のデメリットは、そこに至るまでのローン延滞が信用情報に記録されることです。一般的に、ローンの延滞・滞納があると信用情報機関に事故情報として登録され、5年〜7年程度は新たな住宅ローンやクレジットカードの審査に通りにくくなります。
ただし、競売と比べると高値で売却できる可能性が高く、残債の返済条件も交渉しやすいため、選択肢の1つとして検討する価値はあるでしょう。
まとめ：不動産投資をやめたいならまずはプロパリーへ
不動産投資をやめたいと思う理由は、赤字の継続や空室の長期化など人それぞれです。しかし、適切なタイミングと方法で売却すれば、損失を最小限に抑えて不動産投資から撤退できます。
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