「将来の年金だけでは不安なので、投資用マンションを購入して資産形成したい」
「投資用マンションの種類や優良物件の探し方を知りたい」
「マンション投資で失敗しないためのポイントを知って、成功率を高めたい」
投資用マンションは、軌道に乗れば安定した家賃収入を得ながら資産形成できる、魅力的な資産運用の選択肢のひとつです。しかし、投資用マンションの種類や探し方などが分からなければ、思っていたような収益を上げられません。
本記事では、投資用マンションの基本や物件の探し方、失敗を避けるためのポイントを、初心者向けに詳しく解説しました。本記事を読めば、投資用マンションの基礎知識が分かり、収益を上げるための具体的かつ安定した手段がとれるようになります。
投資用マンションとは
投資用マンションとは、第三者に貸し出して家賃収入を得るという投資を目的として購入するマンションのことです。
投資用マンションと居住用マンションは目的が異なるため、物件を見る視点もまったく変わってきます。居住用マンションであれば、日当たりやキッチンの使い勝手、内装のデザインといった住み心地が最優先されるでしょう。一方、投資用マンションでもっとも重要なのは、安定して家賃収入を生み出せるかという収益性です。
また、マンション購入時に利用するローンも異なります。居住用マンションでは、金利が非常に低い住宅ローンの利用が可能です。投資用マンションでは事業用の不動産投資ローンを組むことになり、一般的に住宅ローンよりもローン金利は高くなります。
マンション投資ローン完全ガイド｜審査基準から金利相場まで徹底解説
投資用マンションの種類
投資用マンションには、主に一棟マンションと区分マンションの2種類があります。物件種別によってメリットとデメリットが異なるため、自分の投資目標や資金力に応じて選択することが重要です。
一棟マンション
一棟マンションとは、マンション全体を購入して投資する方法です。土地と建物を丸ごと所有するため、規模の大きな投資になります。規模が大きくなる分、購入するためには多額の費用が必要になりますが、収益性や資産価値が高いのが特徴です。
一棟マンションのメリット
一棟マンション投資の主なメリットは以下の通りです。
- 複数の部屋から同時に家賃収入を得られる
- 資産価値が高い
- リフォームやリノベーションを自由に行える
- 一部の空室が発生しても他の部屋でカバーできる
一棟マンションの最大のメリットは収益性の高さです。複数の部屋から賃料を得られるため、区分マンションと比べて毎月の家賃収入が大きくなります。
また、土地も含めて所有するため資産価値が高く、建物が古くなっても土地の価値は残ります。さらに、建物全体をコントロールできるため、リフォームやリノベーションの自由度が高く、入居者のニーズに合わせた改修を行うことが可能です。
空室が一部で発生しても、他の部屋からの収入でカバーできるリスク分散効果もあります。
一棟マンションのデメリット
一棟マンション投資の主なデメリットはこちらです。
- 高額な初期費用がかかる
- ローン審査が厳しい
- 大規模修繕時の費用負担が大きい
- 買い手を見つけるのに時間がかかる場合がある
一棟マンションのデメリットは、購入に必要な資金が非常に大きいことです。一棟マンションであれば億単位になることもあります。そのため、ローンを組む際の審査も厳しく、個人投資家にとってはハードルの高い投資といえます。
また、管理の手間がかかり、複数の入居者への対応や建物全体のメンテナンスも必要です。さらに、大規模修繕が発生した際には多額の費用がかかることもあり、売却時には買い手がすぐに見つからないケースも想定されます。
区分マンション
区分マンションとは、マンションの一室を購入して投資する方法です。投資用マンションは単身向けの間取りが多く、ワンルームが中心です。初心者でも始めやすい投資方法として人気があります。
区分マンションのメリット
区分マンション投資の主なメリットは以下の通りです。
- 比較的少ない資金で始められる
- 管理負担が軽い
- 都市部など好立地の物件を選びやすい
- 売却時に買い手を見つけやすい
区分マンションの最大のメリットは、比較的少額で投資を始められることです。新築物件の場合は価格が高くなりますが、中古の区分マンションであれば、数百万円台から探すことも不可能ではありません。
管理面でも、建物全体の管理は管理組合が行うため、個人の負担は比較的軽くなります。立地の良い物件を選べば安定した需要が期待でき、売却時の流動性も高いのが特徴です。
区分マンションのデメリット
区分マンション投資の主なデメリットはこちらです。
- 一棟マンションよりも収益性が低い
- 空室リスクが高い
- 改修に制約がある
- 管理費や修繕積立金などがコントロールできない
区分マンションのデメリットは、収益性が一棟マンションに比べて低いことです。一室からの収入のみのため、空室になると収入がゼロになってしまいます。
また、建物全体のことは管理組合で決定されるため、個別の改修やリフォームに制限がある場合があります。管理費や修繕積立金などの固定費も発生し、これらの費用は管理組合の決定に左右されるため、投資家自身ではコントロールできません。
投資用マンションの探し方
投資用マンションを探す方法はいくつかあります。それぞれの特徴を理解し、複数の方法を組み合わせることで、より良い物件に出会える可能性が高まります。
Web上で探す
インターネット上の不動産投資サイトを利用する方法です。アットホームなどの専門サイトでは、投資用物件が豊富に掲載されています。
エリアや価格帯などの条件を入力して細かく設定できるため、希望に合った物件を効率的に見つけられます。物件の詳細情報や写真、利回りなどが掲載されており、24時間いつでも物件情報を確認できるのがメリットです。多くのサイトでは会員登録することで、より詳細な情報にアクセスできるようになります。
ただし、人気の物件はすぐに契約されてしまうため、こまめにチェックすることが重要です。
不動産投資会社に紹介してもらう
不動産投資を専門とする会社に相談し、物件を紹介してもらう方法です。投資のプロが条件に合った物件を提案してくれるため、初心者にとって心強いサポートを受けられます。
また、市場に出回る前の未公開物件を紹介してもらえる場合もあり、競合が少ない状態で良い物件を購入できる可能性があります。投資戦略についてのアドバイスも受けられ、ローンの手続きなどもサポートしてもらえることが多いです。
ただし、その会社が売りたい物件に提案が偏る可能性もあるため、一社の話だけでなく、複数の会社から話を聞くようにしましょう。
地域密着型の不動産会社に相談する
投資を検討している地域の不動産会社に相談する方法です。地域の市場動向や需要動向に詳しく、その地域ならではの情報を提供してもらえます。
地域の賃貸需要や相場感を把握しており、実際の入居者層についても詳しい情報を得られます。また、地域密着型の会社は長期的な関係を重視するため、アフターサービスも充実していることが多いです。
ただし、すべての不動産会社が投資用物件に詳しいわけではないため、担当者の知識や経験を見極める必要があります。
不動産会社のセミナーに参加する
不動産投資会社が開催するセミナーに参加すると、投資の基礎知識や最新の市場動向など、幅広い情報を得られます。セミナー後の個別相談で、自分に適した物件を紹介してもらえる場合もあります。他の投資家との交流もでき、実体験に基づいた情報交換も可能です。
一方で営業色が強く、特定の物件を強くすすめてくるセミナーもあるため、情報を鵜呑みにせず、冷静に見極める姿勢が求められます。
安定して稼げる投資用マンションを探すコツ
投資用マンションで成功するには、物件選びがもっとも重要です。以下のポイントを押さえて、収益性の高い物件を見極めましょう。
実質利回りに注目する
物件の収益性を判断する際は、表面利回りではなく実質利回りに注目することが重要です。表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割った数値です。一方で、実質利回りは年間家賃収入から管理費や修繕積立金、固定資産税などの諸経費を差し引いた金額を物件価格で割って算出した数値を指します。
【初心者必見】マンション投資の利回り完全ガイド｜低利回りでも検討すべき物件とは？
実質利回りのほうが実際の収益に近い数値となるため、物件比較の際はこちらを重視しましょう。実質利回りを自分で計算し、収益シミュレーションを行って、それでもなお採算が合うのかを冷静に判断する癖をつけることが成功のカギです。
立地条件を重視する
投資用マンションにおいて、立地はもっとも重要な要素のひとつです。駅からの距離や周辺環境、交通アクセスなどを総合的に判断しましょう。特に最寄り駅から徒歩10分以内の物件は賃貸需要が高く、空室リスクが低くなります。駅徒歩5分未満の物件であれば、さらに高い入居率が期待できます。
また、商業施設や病院、学校などの生活に必要な施設が近くにあるかも重要なポイントです。将来的な再開発予定があるエリアであれば、資産価値の向上も期待できます。
ターゲット層を明確にする
そのマンションが、どのような層への賃貸を想定しているかを考えるのも重要です。ワンルームマンションであれば単身者、ファミリータイプであれば家族層がターゲットになります。
ターゲット層のライフスタイルや需要を理解し、ニーズに合った立地や設備の物件を選ぶことで、安定した入居率を確保できます。例えば、単身者向けであれば都心へのアクセスの良さや商業施設の充実度、ファミリー向けであれば教育環境や公園の近さなどが重要です。
管理状態の良い物件を選ぶ
物件の管理状況は、長期的な投資成果に大きく影響します。管理会社の実績や評判、管理費の水準、修繕積立金の状況などを詳しく確認しましょう。適切に管理されている物件は資産価値の維持がしやすく、入居者の満足度も高くなります。
現地を見学する際は、共用部分の清掃状況やエントランスの雰囲気、メールボックスの状態なども確認し、管理の質を判断することが大切です。
投資用マンションローンの金利や審査基準
投資用マンションを購入する際は、多くの場合ローンを利用します。不動産投資ローンは住宅ローンとは異なる特徴があるため、事前に理解しておくことが重要です。
投資向けローンの金利
投資向けローンである不動産投資ローンの金利は、居住目的である住宅ローンよりも高く設定されています。不動産投資ローンの金利は、金融機関や個人の属性によって異なりますが、概ね1.5％〜3％が目安です。
メガバンクや地方銀行は金利が低い傾向にありますが審査は厳しく、信用金庫やノンバンクは金利がやや高い代わりに、比較的柔軟な審査が期待できます。
不動産投資ローンの金利が住宅ローンより高い理由は、金融機関側のリスクが高いためです。不動産投資ローンは家賃収入からローンを返済しますが、住宅ローンは給与収入などから返済します。家賃収入は空室リスクなどにより変動する可能性があるため、金融機関はリスクを考慮して金利を高めに設定しています。
ローンの審査基準
不動産投資ローンの審査では、申込者の属性と物件の収益性の両方が評価されます。
申込者については、契約者本人の返済能力がもっとも重視されるのが特徴です。年収や勤続年数、職業の安定性、他の借入状況などが審査されます。
物件については、将来にわたって安定した家賃収入を生み出せるかという収益性と、万が一返済が滞った場合に、売却して貸付金を回収できるかという担保価値が評価されます。個人の属性が良くても、物件の評価が低ければ融資は下りません。
審査に通りやすくするためには、自己資金を多めに用意する、既存の借入を整理するなどの対策が有効です。
マンション投資で失敗しないためのポイント
マンション投資を成功させるためには、物件選び以外にも注意すべきポイントがあります。以下の点を押さえて、リスクを最小限に抑えながら投資を進めましょう。
資金計画をしっかり立てる
マンション投資では、物件購入費用だけでなく、諸経費や運営費用も含めた総合的な資金計画が重要です。購入時には仲介手数料や登記費用、不動産取得税などが発生し、運営中は管理費や修繕積立金、固定資産税などが継続的にかかります。
また、空室期間中の収入減少や突発的な修繕費用に備えて、余裕資金も確保しておく必要があります。余裕を持った資金計画を立てることが、長期的な安定経営の生命線になるのです。
出口戦略を考えておく
不動産投資は、収益物件を購入して終わりではありません。購入する段階から、いつ・いくらで・誰に売却するのかという出口戦略を考えておくことが重要です。長期保有して家賃収入によるインカムゲインを得続けるのか、あるいは市況が良ければ5年後・10年後に売却してキャピタルゲインを確定させるのかを想定しておきましょう。
また、売却した際には利益に対して譲渡所得税という税金がかかることも、あらかじめ理解しておく必要があります。
情報収集を怠らない
業者任せにせず、自分自身でも不動産投資に関する最低限の知識を身につけることが、失敗を避けるための最大の防御策です。書籍やセミナー、信頼できるWebサイトなどを活用し、利回り計算の方法や税金の仕組み、リスクの種類などを学んでおきましょう。
知識があれば、営業担当者の提案が妥当なものかが客観的に判断できるようになり、悪質な業者に騙されるリスクを大幅に減らすことが可能です。
信頼できるパートナーを見つける
不動産投資の成功は、信頼できるパートナーを見つけられるかにかかっている、といっても過言ではありません。投資家の利益を第一に考え、メリットだけでなくリスクについても誠実に説明してくれるパートナーを見つけましょう。
パートナー選びを間違えると、どんなに良い物件でも失敗に終わる可能性があります。
マンション投資の相談先選びと成功のポイント｜専門家が教える失敗しない始め方
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投資用マンションに関するよくある質問
投資用マンションに関するよくある質問について回答します。
投資用マンションに自分で住むのはダメ？
投資用マンションに自分で住むのは、原則としてNGです。投資用マンションの購入に利用する不動産投資ローンは、あくまで賃貸事業を行うための事業用ローンです。もし契約者が自分で住むと、事業目的から外れるため、金融機関との契約違反になります。
契約違反が発覚した場合、融資金の一括返済を求められる可能性があります。居住目的であれば、金利がはるかに低い住宅ローンを利用して、居住用マンションを購入するのが正しい方法です。
投資用マンションにはどんなリスクがある？
投資用マンションには複数のリスクがあります。もっとも大きなリスクは空室リスクで、入居者が見つからない期間は家賃収入がゼロになります。家賃下落リスクもあり、周辺相場の変化や物件の老朽化により、賃料が下がる可能性があるので注意が必要です。
また、金利上昇リスクにより、変動金利でローンを組んでいる場合は返済額が増加するおそれがあります。物件の資産価値下落や災害リスク、修繕費の増加なども考慮すべきリスクです。これらのリスクを理解し、適切な対策を講じることが重要です。
不動産投資のリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産投資はリスクしかない？対策や失敗しないコツ、おすすめサービスを紹介
戸建てに比べて、投資用マンションのメリット・デメリットは？
投資用マンションのメリットとしては、鉄筋コンクリート造などで耐用年数が長く、金融機関の評価が出やすい点があります。また、一棟アパートなどに比べて管理の手間が少ない、都心部など好立地の物件が多く流動性が高い、といった点も大きなメリットです。
一方でデメリットとしては、区分マンションの場合、土地は敷地権として共有で保有するため単独で売却できず、資産としての流動性や評価は限定的です。また、管理費や修繕積立金が発生し、管理組合の決定にも左右されるといった点があります。
戸建ては土地を完全に所有できて改修の自由度が高い反面、すべての管理を自分で行う必要があります。投資目標や管理能力に応じて選択することが大切です。
まとめ：投資用マンションで資産形成の第一歩を踏み出そう
投資用マンションは、適切な知識と戦略があれば、安定した家賃収入と長期的な資産形成を実現できる魅力的な投資手段です。
成功のカギは、優良な物件選びや堅実な資金計画、そして何よりも信頼できるパートナーとの出会いにあります。特に、最初のもっとも重要なステップであるパートナー探しでつまずかないことが、成功への最短ルートといえるでしょう。
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