不動産投資とは？初心者でも分かる仕組み・始め方・メリットとリスクを徹底解説

「安定した家賃収入を得られたら、日々の暮らしに余裕が出そう…」と、思ってはいませんか？

不動産投資は魅力ある投資だとよく耳にするものの、「本当に初心者でもできるの？」「失敗したらどうしよう」と不安に感じている人も多いのではないでしょうか。

不動産投資は、株式投資のような値動きの激しさがなく、毎月決まった家賃収入を得られる魅力的な投資手法です。実際に多くの会社員や経営者の方が、本業に影響なく不動産投資で安定的な副収入を築いています。

しかし、不動産投資では成功するためには正しい知識と手順を守ることが不可欠です。

本記事では、不動産投資の基本的な仕組みから具体的な始め方やメリット・デメリットなどを、分かりやすく解説していきます。不動産投資を始めるうえで、最も大事なのは物件選びです。優良物件を手に入れられたら、物件自体の魅力で人が集まるため、中長期的に安定した需要が見込めます。

不動産投資とは？

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入し、賃貸に出して家賃収入を得る(インカムゲイン)、または将来的に売却して利益を得る(キャピタルゲイン)投資手法のことです。インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙うのも可能です。多くの投資家が「大家さん」として、安定収入を手に入れています。

不動産投資の最大の特徴は、優良物件を取得してしまえば、日常的な管理を不動産会社に委託し、ほとんど手間をかけずに資産を拡大していける点にあります。家賃収入から得られる毎月の利益に加え、ローン返済も後々に自分の資産になるのです。株式投資のように毎日価格をチェックする必要もなく、本業で忙しい方でも無理なく取り組めるのも魅力です。

また、不動産投資は再現性の高い投資手法としても知られています。立地条件や物件の条件などのポイントをおさえておけば、中長期的には成功確率を大幅に高められるでしょう。実際に、正しい知識を身につけて優良物件を購入できた投資家の多くが、安定収入と資産拡大を実現しています。

ただし、どんな物件でも収益が上がるわけではありません。入居者に選ばれる魅力的な物件を買えるかどうかが、中長期的な成功のカギを握っているのです。

不動産投資の主な種類

投資対象として、不動産投資は大きく3つに分類されます。他にもコインランドリー投資や駐車場投資などもあるものの、本記事では以下のオーソドックスな3種類を紹介していきます。

投資手法	概要
区分マンション投資	マンション1室を購入し、貸し出す投資手法。初期費用が少なく管理も楽で初心者に人気。
一棟アパート・マンション投資	建物全体を購入して複数戸から収益を得る。高収益が見込めるが、資金力と管理負担が大きく中級者向け。
戸建て投資	一戸建てを貸し出す投資。ファミリー層に長期入居されやすいが、修繕リスクがあり物件選定の知識がそれなりに求められる。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンションの1室を購入して賃貸に出すことで、家賃収入や将来の売却益を狙う投資方法です。初期費用が比較的少なく、管理の手間も抑えやすいため、不動産投資の中では比較的難易度が低いとされ、特に会社員を中心に人気を集めています。

都心部や駅近といった需要の高いエリアでは、入居者が見つかりやすく、安定した収入が期待できます。また、物件価格の上昇が見込めるエリアを選べば、売却時の利益も視野に入るでしょう。今は都心のマンション価格は堅調に推移しており、多くの投資家からの注目を集めています。

物件数が豊富で、管理会社に任せればほとんどオーナーの業務がないため、初心者にとってハードルが低いのも魅力です。初めて不動産投資に取り組むなら、まずは区分マンションから始めて経験を積むのも一つの手段といえるでしょう。

一棟アパート・マンション投資

一棟アパート・マンション投資は、建物全体を購入して複数戸を一括で運用する投資手法です。複数の入居者から家賃収入を得られるため、収益性の高さが魅力といわれています。空室が出ても、全体の収入に与える影響を分散できる点もメリットです。

ただし、物件価格が高くなる傾向にあり、ある程度の資金力が求められます。加えて、共用部の維持管理や入居者対応など、区分マンションよりもオーナーとしての負担も大きくなるため、ある程度経験を積んだ中級者向けの投資といえるでしょう。

購入物件を精査できると、土地付きで資産価値が維持されやすい点や、融資を受ける際に評価されやすい点も特徴の一つです。高いリターンを狙う分、しっかりとした計画と知識が不可欠になります。

戸建て投資

戸建て投資は、文字通り、一戸建てを購入し、賃貸に出す投資方法です。広めの間取りや庭付きなどの特徴から、ファミリー層に人気があり、長期間の入居が多いのが特徴の一つです。また、土地がセットで手に入るため、将来的な活用の幅も広がります。

一方で、建物のメンテナンスは自己責任となるため、築年数の古い物件では内装だけではなく、外壁や屋根の修繕が必要になるケースもあります。物件ごとに状態が異なり、見極めが難しいため、初心者にとってはややハードルが高いかもしれません。

ただ、上手に物件を選べば、高い利回りも期待できます。地方や郊外の戸建てなど、掘り出し物を見つけやすい市場でもあるため、経験を積んだうえでチャレンジする価値は十分にあります。

不動産投資のメリット

不動産投資は、単に収益を得るだけでなく、将来的な資産形成や家族の備えとしても効果的な投資手法です。他の投資にはない不動産特有の特性を持ち、さまざまな場面でメリットを感じられるでしょう。ここでは、不動産投資が持つ代表的な5つのメリットを紹介します。

・安定的な収入を得られる
・手間をかけずに始められる
・相続対策になる
・生命保険代わりになる
・インフレに強い資産である

それぞれの特徴を理解することで、不動産投資の可能性がより明確になるはずです。

安定的な収入を得られる

不動産投資のメリットのひとつが、毎月安定した家賃収入を得られる点です。株式や仮想通貨のように短期での大きな値動きがあまりないので、収入が予測しやすく、副収入を築きたい人にとっては向いています。

特に、駅近や都心の高需要エリアにある優良物件を購入すれば、安定的な入居者が見込めるでしょう。このようなエリアの物件は退去しても、すぐ次の入居者も見つかるので、空室リスクも低いといえます。その結果として、毎月一定の収入を得ながら、ローンの返済や将来的な利益の確保も現実的になります。

ただし、安定収入を維持するためには、物件のメンテナンスも重要です。設備の定期的な入れ替えをするなど、魅力を保たないと、賃料を下げないと入居者を獲得できなくなってしまいます。

とはいえ、基本的には管理会社と話して、体制を整えておけば、オーナー自身の労力を注がなくても収益を維持できるといえるでしょう。

手間をかけずに始められる

「不動産投資は大変そう」という印象を持っている方も多いかもしれませんが、実は多くの人の想像以上に手間がかかりません。その理由は、ほとんどの運用業務を管理会社が代行してくれるからです。

例えば、入居者の募集、家賃の回収、クレーム対応、設備の修理手配など、未経験者が面倒に感じる業務の大半は外部委託できます。また、委託費用の相場は賃料の5％前後なので、収益を圧迫するほどの大きな支出にはなりません。これにより、本業が忙しい会社員や副業に多くの時間を割けない方でも、スムーズに運用を進められるのです。

物件選びの段階では、時間と手間がかかりますが、それ以降は管理会社に委託してしまっても問題はありません。多くの多忙な会社員や経営者の方が難なく運用しています。

物件選びのコツは以下記事でも解説しているので、参考にしてみてください。
不動産投資初心者におすすめの物件は？選び方のコツや絶対に避けるべき条件を具体的に解説

相続対策になる

不動産投資は、収入を得る手段としても優秀ですが、加えて相続税対策としても有効です。現金のまま相続すると、そのままの金額が評価対象となりますが、不動産は「相続税評価額」が、実勢価格よりも低く評価されやすい特徴があります。

例えば、1億円の現金を相続する場合は、そのまま1億円として評価されますが、1億円の賃貸不動産を保有していれば、相続評価額は5割程度まで圧縮されるケースもあります。結果として、相続税の負担が大きく軽減され、効率的に資産継承できるのです。

資産規模が大きければ、数百万円から1,000万円以上の相続税額圧縮につながるでしょう。不動産投資は資産運用としても、相続税対策としても高い効果がある稀有な投資方法なのです。

 生命保険代わりになる

不動産投資では、多くの場合「団体信用生命保険（団信）」に加入します。団信とは、物件購入時に金融機関からお金を借りる際に契約するもので、万が一、オーナーが死亡、あるいは高度障害となった際に、ローン残債が全額免除される仕組みです。

つまり、残された家族には借金のない不動産が資産として残り、その後は家賃収入を継続的に受け取れる状態を作り出せるのです。これは、生命保険と同じく「万が一のときに家族を守る」という役割を果たしながら、生存中も収益を生むという違いがあります。

保障と資産運用を両立させられるのは、不動産投資ならではの強みといえるでしょう。

 インフレに強い資産である

不動産は、物価やモノのサービスの価格が上がるインフレに強い資産としても知られています。インフレ時には、現金の価値は相対的に下がってしまいますが、不動産の価値や家賃は、物価と連動して上昇しやすい傾向です。

例えば、日用品や建築資材の価格が上がれば、新築物件の建築コストも増加します。それに伴って既存物件の価値も見直され、相対的に自分が保有する不動産の評価が高まることがあります。

また、中長期的には、家賃も市場に合わせて改定できるので、収入を増やすことが可能なのです。上がり幅は、人気エリアの方が堅調である傾向にあります。現金や預金で資産を寝かせておくよりも、不動産のように実物資産として持つことで、資産拡大と同時に、インフレに備えた堅実な資産防衛が実現します。経済変動に左右されにくい特徴は、長期保有型の投資をしている身からすると安心です。

さらに詳しくメリットを知りたい人は、以下の記事も参考にしてください。
不動産投資のメリット・デメリット！向いている人や他の投資との違いを解説

不動産投資のデメリット

不動産投資は魅力的なメリットが多い一方、いくつかのデメリットも存在します。投資を検討する際は、これらのデメリットを理解し、適切な対策を講じることで、失敗しにくい計画的な投資が実現できるでしょう。

不動産投資の具体的なデメリットとして、以下3つを説明していきます。

・流動性が低い
・勉強が不可欠になる
・さまざまなリスクがある

これらのデメリットは決して解決できない問題ではありません。それぞれ詳しく解説していきます。

 流動性が低い

不動産投資は、すぐに現金化できない点がデメリットとして挙げられます。株式のように、売りたいときに即座に売却できるわけではなく、まずは買い手を見つけなければいけません。物件によっては買い手を見つけるまでに時間がかかるケースもあるでしょう。

一方で、需要の高いエリアの物件であれば、比較的スムーズに買い手が見つかりやすいです。これは物件を購入する段階で、資産性の高い物件を選んでおくことがカギを握ります。また、資金が必要なタイミングがあらかじめ決まっているなら、計画的に売却準備を進めることでリスクは最小限に抑えられます。

すぐに現金が必要になる状況に備えたい方は、流動性の低さを理解し、需要の高い物件を選ぶほか、スケジュールに余裕を持って売却の準備をするのが重要です。

 勉強が不可欠になる

不動産投資を始めるにあたっては、失敗しないためにも一定の知識を身につける必要があります。例えば、株式投資のインデックスファンドを購入するような毎月自動積み立てるタイプの運用とは異なり、不動産では物件の選定、収支計画、契約内容などを理解しておかないと、大きな損失を招くケースもあるからです。

また、不動産業界には悪質な業者や詐欺案件も存在していて、1,000万円以上の被害につながる事案も発生しています。最低限の知識の習得はこうしたトラブルを防ぐためにも有効です。

とはいえ、専門家レベルの知識を学ぶ必要はありません。基本的な用語や知識の習得さえできれば、大きな金額の被害に遭う可能性は低いといえます。

 さまざまなリスクがある

不動産投資には、さまざまなリスクがあり、失敗しないためにはそれら全てを把握しておく必要があります。

まず「空室リスク」は、入居者が見つからずに収入が途絶えるリスクです。次に「資産価値下落リスク」は、物件の老朽化や周辺環境の変化により、売却価格が購入時より下がってしまうリスクを指します。さらに「金利上昇リスク」も見逃せません。ローンを利用している場合、金利が上がると毎月の返済額が増え、収益が圧迫される要因となります。

上記3つのリスク以外にもリスクはあるものの、事前対策によって、致命的なダメージを負いにくいです。立地を重視して物件を選んだり、空室対策を検討したりするなど、複合的な対策を行えば、安定的な運用を目指すのはそこまで難しくないでしょう。

不動産投資の始め方【5ステップ】

いざ不動産投資を始めるとなると、「何から手をつけたらいいのか分からない」と感じる方は多いでしょう。

成功する不動産投資には、計画的なアプローチが不可欠です。目的設定から物件選び、契約、そして運用開始まで、それぞれのステップで外せないポイントがあります。

本章では、不動産投資を始めるための具体的な5つのステップをご紹介します。

ステップ1：投資の目的とゴールを明確にする
ステップ2：勉強して最低限の知識を身につける
ステップ3：優良物件を探す
ステップ4：契約を行い、引き渡しを受ける
ステップ5：運用を開始する

これらのステップを順番に実行することで、自信を持って不動産投資の世界に足を踏み入れられるでしょう。

 ステップ1: 投資の目的とゴールを明確にする

不動産投資を始めるにあたり、「なぜ投資をするのか」「どんな結果を目指すのか」を明確にすることが重要です。例えば、「毎月5万円の副収入がほしい」「老後の年金代わりに活用したい」といった目標が決まっていれば、物件の価格帯、立地など、あらゆる判断場面での迷いが減ります。目的が曖昧だと、途中で軸がぶれて後悔する原因にもなりかねません。失敗を避ける意味でも、投資目的とゴールの方向性を固めておくのがおすすめです。

 ステップ2: 勉強して最低限の知識を身につける

不動産投資は金額が大きいので、判断を誤ると取り返しのつかない損失につながる可能性があります。失敗しないためにも最低限の知識は必ず身につけておきたいところです。物件の見極め方や収支計画の立て方、契約時の注意点など、基本的な情報をおさえておくだけで、リスクは大幅に軽減されます。本やネット、信頼できる会社のセミナーなども活用しながら、基礎をしっかり固めておくことが大切です。

 ステップ3: 優良物件を探す

不動産投資は物件選びで成否の8割が決まるといわれるほど、優良物件を手にできるかが重要です。どんなに戦略を練っても、立地が悪かったり需要のないエリアを選んだりしてしまえば、空室が続き収益も伸び悩む確率が高いです。

ただ、忙しい人はなかなか物件探しに時間を割きにくいかもしれません。効率的に探すためのおすすめの方法はネットやアプリを活用することです。Propally（プロパリー）では、自分の希望を記入しておくと、優秀なエージェントから優良物件の提案がくる機能も備えており、そこから面談、購入にすすむこともできます。

 ステップ4: 契約を行い、引き渡しを受ける

購入する物件が決まったら、不動産会社と売買契約を締結します。同時に、融資を受ける場合は金融機関とローン契約を進めていきましょう。契約が整った後は、決済日に物件の引き渡しが行われます。このとき、所有権の移転や登記などの手続きもあります。不明点があれば、その場で聞き、分からないままにしないようにしてください。一連の流れは一見複雑に見えますが、物件の目途が立った段階から、購入元の不動産会社が手続き含めてサポートするので安心です。

 ステップ5: 運用を開始する

引き渡しを受けた後はいよいよ運用フェーズに入ります。未入居の物件であれば、1日でも早く家賃収入を得るため、引き渡し前から管理会社と契約して、打ち合わせをしておきましょう。入居者募集や設備の整備、家賃設定などは、プロに任せることで効率よく行えます。管理会社に委託するので、オーナーとしては、月々の収支を把握し、物件の状態を定期的に確認するだけで基本的に問題ありません。最初は不安もあるかもしれませんが、運用を続ける中で慣れていきます。

さらに詳しく始め方を知りたい人、はぜひ以下記事も参考にしてみてください。
【初心者向け】不動産投資の始め方6ステップ！失敗しないコツやおすすめサービスを解説

不動産投資が成功する人の特徴

不動産投資は誰にでも始められる反面、継続的に成功を収めるには一定の資質や考え方が求められます。実際に成果を上げている投資家には、いくつかの共通した特徴があります。これらを理解することで、自身の行動や判断の質を高めるヒントになるはずです。具体的には、以下のような特徴が挙げられます。

・長期的な視点を持つ
・物件探しを効率的に行う
・決断力がある

これらの特徴を持つ人は、投資の本質を見極め、リスクを抑えながら着実に成果を重ねています。それぞれの要素について、次で詳しく見ていきましょう。

長期的な視点を持つ

成功する不動産投資家の多くに共通する特徴は、短期的な利益に固執せず、長期的な資産形成を重視していることです。彼らは、10年、20年という長いスパンで投資戦略を立て、一時的な市場変動に惑わされずに淡々と運用を続けます。

毎月の家賃収入が手に入れ、それを原資にローン返済が進むことで純資産が増加し、時間の経過とともに物件価値の上昇も期待できるでしょう。これらの恩恵は時間をかけて、得られるものであり、短期的な売買では享受できません。

需要の高い優良物件を選定し、長期的に保有できれば、成功確率は格段に高まるでしょう。都心部の人気物件は、継続的な賃貸需要が見込めるため、安定収益を確保できるのです。

物件探しを効率的に行う

成功する不動産投資家は、物件探しの効率化を最重要課題として捉えています。なぜなら、「物件選び」で成功できるどうかが決まるからです。彼らは限られた時間の中で最大限の成果を上げるため、戦略的な物件探しを実践しています。

この手間のかかるフェーズで効率的に動けると、最小限の時間で優良物件に出会う確率を高められます。市場には膨大な数の物件が存在するものの、本当に投資価値の高い物件は少ないです。

具体的には、物件探しにおいて、投資条件を明確にし、アプリなどをフル活用しています。プロパリーでは、自分に合う物件の特徴を入力すると、優良物件を探してくれるエージェントとマッチングできます。自分が本業など、別のことをしているときでも、エージェントが動いてくれるのであれば、実質的には常に物件探しをしているのと同じ状況です。また、エージェント側も余計な広告費等が発生しないため、ユーザーに良い物件を安く紹介できます。

最小限の手間で優良物件を手に入れるためにも、アプリをはじめ、さまざまなツールを使いこなすのはマストといえるでしょう。

決断力がある

不動産投資で成功を収める人に共通する特徴として、優れた決断力が挙げられます。

不動産投資は物件選びから融資条件の選択、購入タイミングの判断、運用方法、そして将来的な売却時期の決定まで、あらゆる場面で決断の連続です。スムーズに運用するために決断力が求められます。

例えば、物件探しにおいては、優良物件は多くの投資家が狙っているため、検討に時間をかけすぎると他の投資家に先を越されてしまうのです。最適なタイミングを逃さずに行動できるかどうかは、投資成果を大きく左右します。

ただし、「決断力がある」とは、無謀な判断をするという意味ではありません。事前に情報収集と分析をしておけば、その基準に則って判断するのみです。

まとめ:プロパリーで優良物件探しからスタートしよう

出典元：プロパリー

マンション投資は、しっかりと物件を選びさえすれば、安定収益と資産形成を両立できる再現性の高い投資手法といえます。特に都心の高需要のエリアでは、長期的に安定した入居が見込め、リスク耐性も盤石です。忙しい会社員のように、時間を割けない方でも、管理業務を外部に委託すれば、少ない労力で資産拡大できるのも魅力的です。

成功のカギはやはり「物件選び」にあります。とはいえ、日々忙しい中で膨大な物件情報を比較するのはあまり現実的でないでしょう。そこでおすすめなのが、プロパリーの活用です。希望条件を入力しておくと、優秀なエージェントから優良物件の提案があり、面談や購入までスムーズに進められます。

完全無料で利用できるため、投資初心者でも安心して第一歩を踏み出せるでしょう。厳しい実績審査を経た不動産投資のプロのみがエージェントとして登録しています。ぜひまずは利用してみて、待ちの営業をしながら、あなたにぴったりのマンションを見つけてみてはいかがでしょうか。