マンション投資は儲かる？メリットや向いている人の特徴をプロが解説

戸建て、アパートなど、数ある不動産の中でも、安定性や資産性の高さから特にマンション投資は人気を集めています。

税金や社会保険料の増額などを受けて、なかなか手取りが上がらないために、経済的な不安を抱えている人は増えている傾向にあります。ゆとりある暮らしを実現するためには、自分自身で資産運用していくことが欠かせません。

本記事では、マンション投資にスポットをあてて、メリットやリスク、向いている人の特徴などを詳しく解説していきます。資産性が高いマンションを手に入れられると、金銭的な不安を払拭でき、ゆとりある生活が実現できるでしょう。

マンション投資とは

マンション投資とは、収益目的でマンションの一部屋を購入し、第三者に賃貸することで家賃収入を得る投資です。購入価格のほとんどを金融機関から借りられるため、初期投資額が比較的低く、管理のしやすさから初めての不動産投資としても人気です。

この投資方法では、毎月の家賃収入という「インカムゲイン」と、将来的な売却益である「キャピタルゲイン」の二つの利益を狙えます。

マンション投資の魅力は、入居者からの家賃収入が長期にわたって継続する点にあります。ローン返済額より家賃収入が高ければ、資産を増やしながら物件を所有可能です。家賃収入を原資とした返済を通じて借入額は減るため、実質的に資産は増えていきます。立地条件の良い物件は価値が上がるので、売却時のキャピタルゲインも狙えるのです。

成功を左右する最大のポイントは“物件選び”です。立地、築年数、周辺環境、交通アクセスなど、さまざまな要素が将来の収益性に直結します。今後も底堅い需要があるエリアの物件を購入できれば、売却する際も困る可能性は低いといえます。不動産投資アプリなどを活用して、限られた時間で効率的に投資物件を手に入れるのがおすすめです。

マンション投資のメリット

この章では、具体的なマンション投資のメリットを解説していきます。

・忙しい会社員でも無理なく行える
・インフレ対策になる
・少ない自己資金でも始められる
・不労所得を得られる
・失敗しにくい

それぞれ解説していきましょう。

忙しい会社員でも無理なく行える

マンション投資の大きなメリットは、本業が忙しい会社員でも無理なく始められる点です。

なぜなら、管理会社に委託すれば、入居者募集から家賃回収、設備トラブル対応まで、ほぼすべての実務を任せられます。オーナーが行うのは月に1度送られる報告書の確認と、重大な判断が必要な際のみです。入居者からのクレームやトラブルも基本的には、24時間体制で管理会社が対応します。日常的な管理業務から解放されるため、本業に集中しながら資産形成が可能です。

実際、多くの投資家が本業との両立に成功しています。朝から夜まで働く会社員、出張の多い営業職、自分自身の事業に追われる経営者など、さまざまな人がマンション投資を問題なく運営しています。月１回の報告書の確認と重大な事案が発生した際に対応する程度で、着実な資産形成が可能なのです。

この「手間をかけずに済む」という特性は、初心者にとっても大きなメリットといえるでしょう。本業の収入を維持しながら、副収入を手に入れたいと思っている人こそ、マンション投資はおすすめです。

インフレ対策になる

マンション投資が資産形成の手段として注目される理由の一つに、インフレ対策になるという側面があります。

インフレとは、モノやサービスの価格が上昇し、相対的に現金の価値が下がっていく経済現象です。インフレ時は同じ金額で買えるものが少なくなっていくため、手元に現金を多く残していても、その価値は時間とともに目減りしてしまいます。

こうした状況への対策として、不動産のような実物資産を持つことは非常に有利です。不動産は土地や建物という「形ある資産」であり、インフレが進行すると、その資産価値も物価に連動して上がる傾向があります。そのため、現金と比較してインフレに強く、資産を守る手段として有効です。

また、マンション投資で借入を利用している場合、インフレはもう一つのメリットをもたらします。それは、現金の価値が目減りするために、実質的に借金の「重み」が軽くなり、返済の負担感が和らぐという効果です。

さらに、長期的には物価上昇に伴って家賃も上がる傾向があるため、安定収入に加え、収益の増加も見込めます。

マンション投資は単なる副収入の手段や資産形成にとどまらず、「インフレから資産を守るための有力な選択肢」として、多くの人に支持されています。

少ない自己資金でも始められる

マンション投資は、少額の自己資金で大きな資産を運用できます。多くの投資では、資金がなければ始められないですが、マンション投資では金融機関からの融資を活用して、自己資金の何倍もの物件を購入できるのです。これは資金的な制約のある投資家にとって大きなメリットといえます。

一般的な投資用マンションは数千万円しますが、実際に必要な自己資金は物件価格のほんの一部のみです。金融機関によっては、不動産投資に対して積極的に融資を行い、個人の信用力や物件の収益性によっては、物件価格の9割以上の融資を受けられることも珍しくありません。つまり、数十万円から数百万円程度の頭金で、数千万円規模の投資が可能になるのです。

特に会社員など安定した収入がある人は、信用力の高さから審査で有利になり、より少ない自己資金で始められる傾向にあります。頭金100万円程度から投資を始めた例も多数存在します。このレバレッジ効果により、限られた資金で効率的な資産形成が期待できるでしょう。

この「お金を借りて投資できる」特性は、不動産投資ならではの強みです。株式投資や投資信託では、基本的に自己資金の範囲内でしか投資できません。マンション投資では、金融機関からの融資によって、少ない自己資金から大きな資産形成が可能なため、資産拡大しやすい投資手法と考えられているのです。

少額でも始められる不動産投資については、以下の記事で詳しく解説しています。
【初心者向け】少額でできる不動産投資5選！メリット・デメリットやコツを解説

不労所得を得られる

マンション投資のメリットの一つが、不労所得を得られるという点です。不労所得とは、自分が労働をしなくても、得られる収入を指します。会社勤めのように時間を切り売りせずとも、資産が自動的にお金を生み出してくれる仕組みは、多くの人にとって憧れの収入形態といえるでしょう。

マンション投資では、購入した物件に住んだ入居者の家賃が収入になります。この家賃収入が、いわば「不動産が働いてくれる」状態をつくるのです。物件の管理やトラブル対応は管理会社に委託できるため、よっぽど大きな問題が起きない限り、オーナーが動く必要はありません。

マンション投資は一度仕組みを整えてしまえば、労働を費やすことなく継続的に収入が得られます。時間や場所に縛られず、安定的なキャッシュフローを得られるのは、どのような人にとっても魅力的な投資であるといえるでしょう。

ただし、投資の入り口である「物件選び」には、多くの情報収集や判断が求められ、労力がかかります。立地、築年数など、物件の特徴を把握し、慎重に検討しなければなりません。この初期段階で手間を惜しまずに動ける人のみが、後の安定した不労所得を手に入れられるのです。

失敗しにくい

マンション投資は、他の投資と比較して失敗しにくいといえます。投資と聞くと、価格の変動やリスクが気になり、難しく感じるかもしれません。しかし、マンション投資は買う物件を間違えなければ、安定した収入を得られる可能性が高いといえるでしょう。

その背景には、「賃貸ニーズの安定性」があります。どのような時代であっても、住まいを必要とする人の数は一定数存在するでしょう。特に都市部や駅近の人気エリアでは、単身者や転勤族、学生などの需要が絶えず存在し、中長期的に続くと考えられます。こうしたエリアの物件を所有していれば、空室リスクは長い時間軸で見ても低く、安定した家賃収入が期待できるのです。

また、株式や仮想通貨のように相場が急変する心配が少ない点も、安心材料の一つです。不動産市場は短期間で大幅に上下することが少なく、優良物件であればゆるやかな右肩上がりになります。

もちろん、どのような物件でも成功するわけではありません。しかし、収益性や立地、将来性といったポイントを押さえながら物件を選べば、大きな失敗をするリスクはぐっと下がります。

低いリスクで中長期的には大きなリターンを期待できる点も、マンション投資の魅力といえるでしょう。具体的なリスクの内容については、次の章で詳しく説明していきます。

さらに不動産投資のメリットを知りたい人は、以下の記事も参考にしてみてください。
【初心者向け】少額でできる不動産投資5選！メリット・デメリットやコツを解説

マンション投資のリスク

ここまでさまざまなマンション投資のメリットを解説しましたが、もちろんリスクも存在します。ただし、以下のリスクも事前対策をしておけば、大きな問題にはなりにくいのも事実です。

リスク	概要
空室リスク	入居者が決まらない恐れ
家賃下落リスク	周辺相場で家賃が下がる
金利上昇リスク	返済額が増える可能性
災害リスク	地震や水害で損害発生
流動性リスク	売却に時間と手間がかかる

それぞれ順番に解説していきます。

空室リスク

マンション投資の最大のリスクとも呼ばれるのが空室リスクです。これは入居者がいなくなり、家賃が得られなくなる状態です。投資用マンションは入居者からの家賃が唯一の収入であるため、空室期間が長引くとローン返済や管理費などの固定費負担に苦しむことになります。

空室になる要因は、物件の立地条件や建物の状態、周辺環境の変化などさまざまな要因があります。特に交通の便が悪い地域や生活利便施設が少ないエリア、治安の悪い地区など、住みにくいと思われる特徴のあるエリアでは、空室が長期化する傾向があるといえるでしょう。

最も効果的な対策は、需要の高い魅力的な物件を選ぶことです。駅に近いなど、都心の暮らしやすい物件は、中長期的に空室リスクが低いです。また、ファミリータイプのマンションは、周辺に学校があるかどうかも、入居率に影響を及ぼします。

今は人口減少時代といわれていますが、地方から都市部への人口流入は続くと予測されています。そのため、中長期的視点で見ても都心部の優良物件は高い入居率を維持しやすく、安定した収益が期待できるのです。多少価格が高くても立地条件の良い物件を選べれば、空室リスクを大幅に軽減できるでしょう。

家賃下落リスク

マンション投資におけるもう一つの代表的なリスクが家賃下落リスクです。これは、物件の築年数の経過や周辺環境の変化、競合物件の増加などを背景に、家賃が下がってしまう現象です。競合よりも優れた魅力がない限りは、価格競争に巻き込まれてしまい、家賃が下がってしまいます。家賃が下がれば当然、毎月の収益も減少し、収支バランスが崩れる原因となります。

特に注意すべきなのは、今後、人気の下がる可能性がある地域の物件です。人口流入の予測が下がっており、生活利便施設が減っているなど、住環境としての魅力が薄れていくようなエリアでは、家賃を維持するのが難しくなる傾向があります。築年数が経過した物件でも、高値で貸し出せるエリアとの違いは、安定した需要の有無に左右されます。

このリスクに備えるためには、将来的にも底堅い需要が期待できる立地を選ぶことが重要です。何か明確な一つの指標があるわけではないものの、人口動態や再開発の有無、駅からのアクセスの良さ、生活利便施設の有無などを総合的に見て判断し、家賃下落リスクを見極めましょう。

金利上昇リスク

マンション投資では、多くの場合、ローンを活用して物件を購入します。そのため、金利上昇リスクは避けて通れないリスクの一つです。変動金利型のローンを選ぶと、市場金利の動向によって、返済額が将来的に増える可能性があります。借入の金額が大きいので、金利が1％上昇するだけでも、月々の支払いが大幅に増え、収益に直接影響を及ぼします。

このリスクに備えるためには、まず「収益性の高い物件」を選ぶことが大切です。多少の金利上昇があっても、十分な家賃収入があれば、収支のバランスが崩れにくくなります。また、物件購入前には、金利が上昇したケースも想定したシミュレーションを行っておくと安心です。例えば、2％や3％といった高めの金利を前提に収支計算をしておけば、金利上昇が起きても、余裕を持って対処できます。

将来の金利動向は予測が難しいですが、収益性の高い物件を選んでおけば、大きな赤字になるといった事態は避けられるでしょう。

災害リスク

マンション投資には、災害リスクも存在します。地震や台風、洪水などの自然災害によって建物が損傷すれば、修繕費や空室リスクが発生し、収益に影響を及ぼすでしょう。入居者が退去を余儀なくされるケースもあり、思わぬ損失につながることもあります。

このリスクを軽減するためには、まず「火災保険」や「地震保険」などの適切な保険への加入が重要です。災害時の修繕費や家賃補償がカバーされる場合もあり、保険加入によって資金的なダメージを最小限に抑えられます。

さらに、物件選びの段階で自治体が発行する「ハザードマップ」を確認しておきましょう。過去の災害履歴や将来のリスクが視覚的に把握できるため、浸水被害や土砂災害の可能性があるエリアを避ける判断材料になります。

自然災害は避けられないものの、事前の備えによってリスクを最小限に抑えられます。投資の安全性を高めるためにも、購入前のチェックと保険加入でしっかりとリスク対策をしておきましょう。

流動性リスク

マンション投資における流動性リスクとは、売却したいときにすぐ買い手が見つからず、資金化まで時間がかかるリスクです。株式などの金融商品と異なり、不動産は売買に時間と手続きが必要になるため、急な資金需要に対応できない点は、不動産投資のリスクといえます。

このリスクを最小限に抑えるには、「売却しやすい物件」を選ぶ視点が重要です。例えば、将来的に住みたい人や買いたい人が多い地域の物件であれば、売却時の反応も早く、すぐに買い手が見つかるでしょう。再開発が進んでいたり、駅から近く生活インフラが整っていたりするエリアは、資産としての魅力があり、売却する際、買い手が集まりやすい傾向にあります。また、資金需要が発生する時期が分かっていれば、早めに動き始めるのも一つの対策になります。

流動性の低さは、不動産投資の構造的な課題ですが、物件選びと戦略次第で最小限にリスクを抑えることは可能です。

マンション投資に向いている人の特徴

本章では、マンション投資に向いている人の具体的な特徴について説明していきます。1つでも当てはまる人は、不動産投資において有利であるといえるでしょう。具体的には以下の３つです。

・安定収入がある人
・長期的な視点がある人
・節税と資産運用を同時に行いたい人

それぞれ説明していきましょう。

安定収入がある人

マンション投資において、安定した収入基盤を持つ人が成功しやすい理由は、投資の入口から運用までのすべてのフェーズで優位性があるためです。会社員のように、毎月の給与が入る人は、マンション投資と相性が良く、さまざまな局面で有利に立てます。

特に大きな利点は、金融機関からの融資獲得のしやすさです。マンション投資は通常、数千万円規模の資金が必要となりますが、安定収入がある人は返済能力が高いと評価され、審査通過率が格段に高まります。特に大手企業や公務員など、雇用の安定性が高い職業に就いている人は、金融機関からの評価が高く、融資条件で有利な立場に立てます。

加えて、高収入であれば融資可能額も増加し、より良質な物件や複数物件の取得ができるようになるでしょう。例えば年収600万円と1,000万円では、同じ返済比率でも借入可能額に大きな差が生じ、選択できる物件の幅が格段に広がります。これにより、利回りや将来性といった投資判断において、融資可能金額によって妥協する確率が減り、理想に近い投資が実現できるのです。

さらに、安定収入は万が一の事態への備えにもなります。空室や予期せぬ修繕など、不動産投資では一時的に収入がストップする可能性もあるでしょう。そのような状況下においても、本業の安定収入があることは大きな安心材料です。

このように、安定収入があると、融資での優位性やリスク分散の面で有利に進められるでしょう。

長期的な視点がある人

マンション投資に向いている人の特徴として、「長期的な視点」があることが挙げられます。不動産投資は、株式や仮想通貨のように短期間で利益を狙うタイプの投資ではありません。むしろ、10年以上のスパンで収益を積み上げていくのが、失敗しないためには大切な考え方になります。

実際、短期での売買によって利益を出すのはプロの投資家でも難しいです。市場の変動、税金の影響、売買コストなどを考慮すると、タイミングを見極めるのは非常に難しいからです。その点、長期的に物件を保有し、家賃収入を着実に得ていくスタイルであれば、安定した資産形成が目指せます。

しっかりと立地や将来性を見極めて物件を選んだうえで、長期運用をすれば、失敗のリスクは低いといっても過言ではありません。マンション投資は時間をかけてじっくり育てるタイプの資産運用なので、腰を据えて取り組める人にこそ向いているといえるでしょう。

節税と資産運用を同時に行いたい人

節税と資産運用の両方の実現を望む人にとって、マンション投資は相性の良い投資手法です。多くの投資は「利益を出すこと」に特化していますが、税金面での恩恵を受けながら運用できる手段は限られています。その点、マンション投資は数少ない“節税と効率的な資産形成を同時に狙える”投資方法の一つといえます。

具体的には、減価償却や経費計上によって所得税や住民税の負担を軽減できるうえ、相続対策としても有効です。現金よりも不動産の評価額が低くなるため、相続税の圧縮にもつながります。金額が大きいので、相続対策としても不動産投資は効果的です。このように、資産を増やしながら税負担を抑える構造が組み込まれている点は、他の投資商品にはあまり見られないメリットです。

将来に向けてお金を増やしながら、同時に賢く税金対策を行いたい人にとって、マンション投資は向いているといえるでしょう。

不動産投資での節税については、以下の記事でも詳しく解説しています。
不動産投資は節税にならない？仕組みやサラリーマンの年収別シミュレーションを紹介

マンション投資で成功するために必要なこと

マンション投資で成功するために大事な要素は多々あるものの、特に「物件選び」が成否の分岐点となります。どれほど運用手法や資金計画が優れていても、選んだ物件そのものに問題があれば、長期的な成功は難しくなってしまうでしょう。立地、築年数、間取り、周辺環境など、投資価値を左右する要素を見極める必要があります。

物件選びは「先行投資」と考えるべきフェーズです。ここで時間と労力を惜しむと、その後何十年にもわたる運用期間中にさまざまな問題が発生し、結果的に多大な時間とコストを費やすことになるでしょう。優良物件を入手できれば、その後の運用は手間をかけずともスムーズに進むケースが多いのです。

しかし現実には、本業で忙しい人にとって、膨大な物件情報から優良案件を見つけ出す作業は大きな負担です。そのため、限られた時間の中で効率的に物件を探すことが、課題になります。

そこで役立つのが、スマホで気軽に利用できる投資用マンションのアプリの活用です。Propally（プロパリー）では、アプリ内に自分の情報を入力しておくと、優秀な不動産エージェントが変わりに物件を探し、提案してくれます。エージェントは厳しい実績審査を経た不動産投資のプロのみに厳選しているので、安心して利用できます。

まとめ：プロパリーでマンション投資を始めよう

マンション投資は、しっかりと物件を選べば、比較的安定した収益が期待できる、堅実な投資手法です。インフレ対策や節税効果も得られるうえ、少ない自己資金から始められるという点で、多くの会社員や経営者に選ばれています。成功のカギを握るのは、やはり「物件選び」です。

とはいえ、忙しい日々の中で物件情報を一つずつ比較検討するのは容易ではありません。この物件探しのハードルの高さであきらめている人も多いのではないでしょうか。そのような悩みを抱えている人におすすめしたいのが、不動産投資に特化したアプリ「プロパリー」です。アプリ内で自分の属性や要望を登録しておくと、優秀な不動産エージェントからのオファーが届きます。気になるエージェントから話を聞き、提案された物件をアプリに登録すれば、その場で購入シミュレーションも可能です。

無料で利用できるので、投資初心者でも気軽に試せるのが嬉しいポイントです。まずはアプリを活用して、理想の投資用マンションとの出会いを実現してみましょう。