「不動産投資の中でも、新築アパート投資に興味がある」
「新築アパートは利回りが高いみたいだけど、本当に儲かるの？」
「新築アパートに投資するメリットとデメリットを知って、挑戦するかを決める判断材料にしたい」
将来の資産形成のために不動産投資を検討する中で、新しくてきれいな新築アパート投資に魅力を感じている人も多いでしょう。ただし、新築アパート投資には魅力的なメリットがある一方で、注意すべきリスクも存在します。
デメリットやリスクを知らないまま新築アパート投資を始めてしまうと、想定していた家賃収入が得られず、元本が減ってしまう可能性が高まります。
本記事では、新築アパート投資の利回り相場や具体的なメリット・デメリット、失敗を避けるための重要なポイントを、初心者向けに分かりやすく解説しました。本記事を読めば、新築アパート投資の特徴やリスクなどが分かり、安定した家賃収入を得るための第一歩を踏み出せるようになります。
新築アパート投資とは
新築アパート投資とは、まだ誰も入居したことのない新しく建てられたアパートを購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る不動産投資の手法です。新築アパートは中古アパートに比べ修繕の必要が少なく、入居希望者からの人気も高い傾向があります。
また、投資家は賃料収入を得ながら、物件の資産価値が高いうちに売却して利益を確保できる可能性もあります。運用エリアは首都圏だけでなく名古屋や大阪、福岡、札幌など地方都市にも広がっており、立地と需要の見極めが重要です。
ただし、新築アパートは購入価格が高くなるため、利回りや資金計画を事前にシミュレーションすることが成功への前提条件です。
新築アパート投資の利回り相場
利回りは不動産投資の採算性を測る重要な指標であり、地域や物件条件によって差が出ます。
不動産投資の利回りとは｜最低ラインや相場の平均、計算方法を解説
「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（ けんびや ）」が公開している「収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2025年7月期」によると、2025年7月期における一棟アパート表面利回りの全国平均値は8.20％です。なお、この平均値には中古アパートも含まれており、新築アパートのみの利回りはもう少し低くなる可能性があります。
また、地域別に見ると都市部と地方では大きな差があります。東京などの都心部は利回りが低い傾向がありますが、地方都市では高利回りが期待できるのが一般的です。
この平均値をもとに、収支シミュレーションをしてみましょう。
- 物件：地方都市郊外 新築木造アパート（土地・建物で6,000万円）
- 表面利回り：7.0％と仮定
- 年間家賃収入：420万円（月35万円）
- ローン：自己資金600万円、借入5,400万円、金利2.5％、期間30年
- 年間返済額：約256万円
- 年間経費額（管理費・固定資産税・保険料など）：84万円（家賃収入の20％と仮定）
年間キャッシュフロー：年間家賃収入420万円-年間返済額約256万円-年間経費額84万円=+80万円
このシミュレーションは、仮定の数値による試算例です。実際のローン金利や経費は、金融機関や物件によって異なります。
また、新築アパート投資の利回り相場は変動します。新築アパート投資を始める際は、最新情報を必ず確認するようにしてください。
新築アパート投資のローン金利相場・審査事情
新築アパート投資を始める際、多くの投資家がローンを活用するため、金利相場と審査基準を理解しておくことが重要です。
新築アパート投資におけるローン金利の相場
金融機関により大きく異なりますが、アパートローンの金利相場は、一般的には1.5％〜3.0％程度の範囲で設定されています。
都市銀行では低金利での融資が期待できる一方、審査基準が厳格です。地方銀行や信用金庫では金利がやや高めになりますが、審査基準が柔軟な傾向があります。
アパート投資のローン審査の受けやすさ・審査基準
新築アパートは、中古アパートに比べて金融機関からの評価が高く、ローン審査に通りやすいという大きなメリットがあります。その理由は、建物が新しく法定耐用年数が長いため、「担保価値が高い」と金融機関が判断するためです。結果的に、融資期間を長く設定できたり、融資比率を高くできたりする可能性があります。
審査では、物件の収益性・担保価値と同時に、申込者個人の年収や勤務先、自己資金などの属性が厳しくチェックされます。また、投資物件の事業計画書や収支計画の妥当性も重要な判断材料になるため、しっかりとした事業計画を準備することが審査通過のカギです。
新築アパート投資のメリット
新築アパート投資には、中古アパートや他の投資手法と比較して、数多くの魅力的なメリットが存在します。ここでは、新築アパート投資のメリットを解説します。
空室リスクが低い
新築アパートは建物や設備がすべて最新のため、入居希望者からの人気が高く、空室期間を短縮できます。新築物件特有の新築プレミアムにより、周辺相場よりもやや高い家賃設定が可能で、初期段階から高い入居率を維持できる点が大きなメリットです。
特に人口流入が続く都市部では、新築物件への需要が旺盛で、安定した賃貸経営が期待できます。
修繕費が当面かからない
新築物件は建物や設備が新しいため、アパートが建ってから最初の10年間〜15年間は大規模な修繕が不要で、維持管理費を抑えられます。さらにエアコンや給湯器、キッチン設備なども最新のものが導入されているため、故障による突発的な出費リスクが低い点も魅力です。
そのため、家賃収入から経費を差し引いた実質的な利益を最大化できます。
融資を受けやすい
新築物件は担保価値が高く評価されやすく、金融機関からの融資を受けやすくなるのが大きな魅力です。物件の資産価値が明確で将来の収益予測もしやすいため、ローン審査で有利に働くケースが多いでしょう。
さらに、金利優遇を提供する金融機関も存在し、資金調達コストを抑えられるメリットもあります。
設計の自由度が高い
土地からアパートを建てる場合、そのエリアの入居者ニーズに合わせて、間取りや設備、デザインを自由に設計できるという大きなメリットがあります。例えば、近隣に大学があれば単身者向けのワンルーム、ファミリー層が多いエリアなら2LDKにするなど、ターゲットに合わせた最適なプランを構築できます。
結果として、競合物件との差別化を図り、長期的に高い入居率を維持することが可能です。
新築アパート投資のデメリット・リスク
新築アパート投資には魅力的なメリットがある一方で、注意すべきデメリットやリスクも存在します。デメリットやリスクを把握したうえで、適切な対策を講じてから新築アパート投資を始めるようにしましょう。
中古アパートに比べると投資額が高額になりやすい
新築アパートは中古アパートと比較して物件価格が高く、初期投資額が大きくなる傾向があります。土地購入費と建築費を合わせると、数千万円〜数億円単位の投資が必要になることも十分考えられます。
そのため、自己資金の準備やローン借入額が大きくなり、投資回収期間も長期化しがちです。特に東京や大阪などの主要都市部では、土地価格の高騰により投資額がさらに膨らむ可能性があります。
この問題への対策としては、複数の金融機関での融資条件比較や、段階的な投資による資金負担の分散化などが有効です。
利回りが中古アパートより低めになる
新築物件は購入価格が高いため、利回りが中古物件より低くなる傾向があります。そのため、投資効率を重視する投資家にとっては、大きなデメリットと感じられるかもしれません。
対策として、新築プレミアムを活かした高家賃設定や長期的な資産価値の維持を重視した立地選び、修繕費の少なさを考慮した実質利回りでの投資判断を行うことが重要です。
新築プレミアムの消失リスクがある
新築時には新築プレミアムにより、相場より高い家賃設定が可能ですが、築年数が経過すると家賃の下落が避けられません。特に築5年を過ぎると新築扱いではなくなり、家賃相場は周辺の類似物件と同水準まで下がる可能性があります。
この家賃下落により、当初の収支計画が狂うリスクがあるため、長期的な収支シミュレーションが重要です。さらに、競合物件との差別化を図る設備やサービスの導入、定期的なメンテナンスによる資産価値の維持も効果的な対策です。
業者選びが難しい
新築アパート投資では、建築会社の選定も成功を左右する重要な要素のひとつです。工事品質や建築費用、アフターサービスの質に問題がある業者を選んでしまうと、建物の欠陥や追加工事費用の発生、完成遅延などのトラブルに見舞われる可能性があります。
特に建築費用については、契約後に追加費用を請求されるケースもあり、当初の投資計画が大幅に狂うリスクがあります。
この問題を避けるためには、複数社からの相見積もり取得、過去の施工実績と顧客満足度の確認などの対策を講じることが大切です。
新築アパート投資の成功事例・失敗事例
新築アパート投資のリアルな姿を知るために、実際に投資をしている人の成功事例と失敗事例を見ていきましょう。
新築アパート投資の成功事例
実際の成功事例を参考にすれば、新築アパート投資で利益を上げるためのポイントが明確になります。
上記の投稿をもとに、新築アパート投資で成功するために押さえておくべきポイントをまとめました。
- 長期融資を活用して、時間を味方にする
- 表面利回りと自己資金比率を見抜く
- 割安購入に固執せず、堅実な返済戦略を立てる
新築アパート投資の失敗事例
失敗事例には、成功に繋がる重要なヒントが隠されているケースがあります。先人達の失敗事例を見てみましょう。
投稿内容を参考に、失敗の原因となり得るポイントを整理しました。
- 新築は儲かると思い込んでしまう
- 業者任せでシミュレーションを鵜呑みにする
- 土地と建物をすべて業者に任せてしまう
- 利回り以外の重要指標を軽視する
新築アパート投資で失敗しないためのコツ
成功事例と失敗事例を踏まえ、新築アパート投資で失敗を避けるための重要なポイントを解説します。
不動産投資の失敗率は4割！5つの事例・体験談で学ぶ回避策と成功のコツ
需要が高いエリアを選ぶ
立地選びは、新築アパート投資で成功するためにもっとも重視すべきポイントです。人口動態や世帯数の推移、交通アクセス、周辺施設の充実度などを詳細に調査しましょう。特に駅徒歩10分以内、大学や企業が近くにある、商業施設が充実しているといった条件に該当する立地は、長期的な賃貸需要が見込めます。
さらに、長期的に安定した家賃収入を得るためにも、将来的に人口流入が期待できるエリアを狙うことが重要です。
収支シミュレーションを厳密に行う
新築プレミアムの消失や家賃下落を考慮した、現実的な収支計画を立てることが重要です。最低でも20年間の収支シミュレーションを作成し、家賃下落や修繕費増加などのリスクを織り込んだ計画にしましょう。
また、空室率や金利上昇リスクも考慮し、余裕を持った資金計画を策定することが失敗回避のカギです。
入居者ニーズに合った物件を建てる
新築アパートを建てるのであれば、入居者ニーズを把握しましょう。そのエリアに住みたい人が、どのような間取りや設備を求めているかを徹底的にリサーチし、設計に反映させることが、長期的な成功に繋がります。例えば、単身女性が多いエリアなら、オートロックや防犯カメラは必須です。
周辺の競合物件を分析し、差別化できるポイントを作る意識が大切です。
信頼できるパートナーを選ぶ
新築アパート投資は、土地の選定から設計そして販売まで、多くのプロセスが絡み合います。それぞれの段階で、投資家の利益を第一に考え、誠実に対応してくれるパートナーを見つけることが不可欠です。
一社の提案だけを鵜呑みにせず、複数の会社や業者から話を聞き、実績や評判、担当者の人柄などを総合的に比較検討しましょう。
新築アパート投資で成功したいならプロパリー
引用元：プロパリー
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新築アパート投資に関するよくある質問
新築アパート投資に関するよくある質問について回答します。
- 新築アパート投資でおすすめのブログはある？
- 新築アパート投資でおすすめの本はある？
- 不動産投資するならアパートとマンションどっちがいい？
新築アパート投資でおすすめのブログはある？
新築アパート投資でおすすめのブログは『あすなろLIFE』です。執筆者のペリカン氏が、新築アパート投資の体験記を投稿しており、非常に参考になります。また、築古アパートと新築アパートはどちらが儲かるのか？などの興味深い内容についても述べているので、興味がある人は読んでみてください。
他には「新築アパート投資 ブログ」などのキーワードで検索し、成功談だけでなく、建築中のトラブルや入居者募集の苦労話なども正直に書かれているブログを探してみるとよいでしょう。
新築アパート投資でおすすめの本はある？
引用元：Amazon
新築アパート投資でおすすめの本は『買うだけ、かんたん! 主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』です。著者の五十嵐氏が、新築アパート投資の基礎知識や初心者向けのアパート購入方法などを解説しています。実際の経験に基づいた事例が紹介されているので、リアリティがあり参考になるでしょう。
新築アパート投資に興味があるものの、どこから始めてよいか分からない人にとって、非常に有益な一冊だと判断できます。
不動産投資するならアパートとマンションどっちがいい？
アパート投資とマンション投資には、それぞれ異なる特徴があるため、一概にはいえません。一棟アパートは木造や軽量鉄骨造が多く、管理の自由度が高いメリットがあります。
中古マンション投資は初心者向き？利回りやメリット・デメリット、失敗しないコツを解説
区分マンションは比較的少額から始められる手軽さと、駅近などの好立地物件を選びやすいのが特徴です。一棟マンションは鉄筋コンクリート造で耐久性に優れ、多くの戸数を確保できるため安定した収益性が期待できますが、投資額はもっとも高額です。
自己資金額やリスク許容度、投資戦略に合わせて選択するようにしましょう。
まとめ：新築アパート投資はパートナー選びが大事
新築アパート投資は、適切な知識と戦略があれば安定した収益が期待できる魅力的な投資手法です。利回り相場や金利動向を把握し、メリット・デメリットを理解したうえで、立地選定や業者選びを慎重に行うことが成功のカギになります。
その中でも特に重要なのは、信頼できるパートナーとの出会いです。プロパリーを活用すれば、投資家の立場に立ち、利益の最大化に繋がる心強い不動産エージェントを紹介してくれます。
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