「ワンルームマンションを売るタイミングはいつが最適？」
「ワンルームマンションをできるだけ高く売りたい」
「ワンルームマンションを売却する流れを知りたい」
ワンルームマンションの売却で失敗しないためには、適切なタイミングと相場観の把握が不可欠です。売却のタイミングを誤ると、手元に残る利益が少なくなってしまうでしょう。
本記事では、ワンルームマンションの最適な売却タイミングの見極め方や売却相場、高く・早く売るための具体的な方法を、初心者にも分かりやすく徹底解説します。
本記事を読めば、ワンルームマンション売却を成功に導く重要なポイントが理解でき、利益の最大化も期待できます。
ワンルームマンションの売却におすすめのタイミング
ワンルームマンションの売却タイミングは、自宅用か投資用かによって判断基準が大きく異なります。市場動向や個人の事情を総合的に考慮して、もっとも有利なタイミングを見極めることが重要です。
自宅用ワンルームマンションの売却タイミング
自宅用ワンルームマンションの場合、個人の生活環境やライフステージの変化に合わせた売却が一般的です。代表的なタイミングはこちらです。
- 結婚や出産により、より広い家が必要になった時
- 転勤や転職で、住む場所が変わる時
- 新しい住宅の購入資金に充てたい時
これらのライフイベントに加え、不動産市場の価格が高騰している時期や、買主が住宅ローンを組みやすい低金利のタイミングも、高く売るための絶好のチャンスといえるでしょう。
投資用ワンルームマンションの売却タイミング
投資用ワンルームマンションの売却は、収益性と物件の資産価値を総合的に判断して決定します。売却に適したタイミングの一例はこちらです。
- 不動産価格の相場が上昇している時
- 所有期間が5年を超えた時
- 減価償却期間が終わる前
- 大規模修繕が計画される前
ワンルームマンションはいくらで売れる？
ワンルームマンションの売却価格を正確に把握するためには、適切な算出方法と最新の市場相場を理解することが重要です。
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ワンルームマンションの売却価格の算出方法
ワンルームマンションの売却価格は、主に下記の3つの手法で算出されます。
- 収益還元法
- 取引事例比較法
- 原価法
収益還元法は投資用物件に適用され、収益物件が将来生み出すであろう家賃収入をもとに、物件の価値を算出する方法です。計算式は「年間家賃収入÷還元利回り」で、投資家が物件を見る際の基本的な評価基準です。
取引事例比較法では、同じエリア内で最近取引された類似物件の価格を参考に、立地条件や築年数、設備状況などを考慮して価格を算定します。
原価法は、新築時の建築費用から築年数に応じた減価償却を差し引いて価格を算出する手法で、主に補完的な評価として活用されます。
ワンルームマンションの売却相場
ワンルームマンションの売却相場は、エリアや築年数、広さによって大きく異なります。一例を紹介するので、売却相場を把握する際の目安にしてください。
- 東京23区内で築10年以内・駅徒歩10分以内：3,000万円〜4,500万円
- 東京23区内で築20年前後・駅徒歩10分以内：2,000万円〜3,500万円
相場は市場状況により変動するため、正確な価格を知るには不動産会社による査定が必要です。
ワンルームマンション売却にかかる費用・税金
ワンルームマンション売却では、売却代金がそのまま手取り金額になるわけではありません。各種費用や税金を事前に把握し、実際の手取り額を正確に計算することが重要です。
ワンルームマンション売却にかかる費用
売却時に必要となる主な費用はこちらです。
| 仲介手数料 | 売却を仲介してくれた不動産会社に支払う成功報酬 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙代 |
| 抵当権抹消登記費用 | ローンが残っている場合に必要 |
| 司法書士報酬 | 登記手続きの代行費用 |
| サブリース解約違約金 | 投資用物件でサブリース契約がある場合に必要 |
| 管理会社解約手数料 | 管理会社へ支払う解約手数料 |
投資用物件の場合は、サブリース解約違約金や管理会社への解約手数料が発生することもあるため、事前の確認が必要です。
ワンルームマンションの売却にかかる税金
ワンルームマンション売却で利益が発生した場合、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の支払いが必要です。税率は所有期間によって大きく異なり、5年以下の短期譲渡所得では39.63％、5年超の長期譲渡所得では20.315％です。
譲渡所得の計算は「売却価格−（購入価格+諸費用）−売却諸費用」で算出されます。
例えば2,500万円で購入した物件を3,000万円で売却し、購入時の諸費用が150万円、売却時の諸費用が120万円の場合、譲渡所得は230万円です。
長期譲渡所得の税率を適用すると、約47万円の税金が発生するため、確定申告での正確な申告が必要です。投資用物件では減価償却費の調整も必要となるため、税理士への相談をおすすめします。
不動産投資は税理士に相談すべき？費用の相場やメリット、選び方などを解説
ワンルームマンション売却までの流れ
ワンルームマンションの売却がどのような流れで行われるのか、査定依頼から引き渡しまでのステップを解説します。
STEP1：不動産会社に査定を依頼する
売却の第一歩は、信頼できる不動産会社への査定依頼です。机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2段階で進めることが一般的です。複数社への査定依頼により、適正な価格帯を把握できます。
査定時には、購入時の売買契約書や重要事項説明書、管理費・修繕積立金の明細、固定資産税納税通知書などの書類を準備しておきましょう。
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いきなりの営業電話もなく、オファーを吟味したうえで話を聞くか選べるので、自分のペースで優秀なプロのもと売却を進められます。
STEP2：不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定価格や販売戦略、担当者の対応などを比較検討し、パートナーとなる不動産会社を決定します。そして、売却活動を正式に依頼する媒介契約を結びます。
STEP3：販売活動を開始する
不動産会社が不動産ポータルサイトや自社のWebサイト、レインズ（不動産会社が加盟する指定流通機構の会員専用物件情報システム）などを通じて、物件情報を公開し、販売活動を開始します。
STEP4：購入希望者との交渉
購入を希望する人と、内覧の対応や、価格・引き渡し時期などの条件交渉を行います。交渉はすべて不動産会社が間に入って進めてくれます。
STEP5：売買契約を締結する
購入希望者が見つかり、価格や条件面で合意に達すれば売買契約を締結し、買主から手付金を受領します。
STEP6：決済・引き渡しを行う
契約時に定めた日時に、金融機関などで残代金の決済を行います。残代金の受領と同時に、物件の所有権を買主に移転すれば、すべての手続きが完了です。
ワンルームマンションを高値で売るためのコツ
ここでは、ワンルームマンションを少しでも高く売るための重要なポイントを解説します。
複数の業者に査定を依頼する
1社の査定結果だけを鵜呑みにするのはおすすめしません。必ず複数の不動産業者に査定を依頼し、提示された査定価格とその根拠を比較検討しましょう。
複数社の査定により、物件の適正な相場観が養われ、安売りしてしまうリスクを防げます。また、各社の販売戦略や担当者の熱意を比較する良い機会にもなります。
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物件の魅力向上を図る
購入希望者が内覧に訪れた際の第一印象は、売却価格に大きく影響します。室内は徹底的に清掃し、整理整頓を心がけ、明るく開放的な空間を演出しましょう。
水回りをきれいにしたり、不要な物を処分したりするだけでも、印象は大きく変わります。必要であれば、少額の費用でできるハウスクリーニングやホームステージングの利用も有効です。
適切な価格設定を行う
高値での売却を目指す場合も、相場から大きく乖離した価格設定は逆効果になります。段階的な価格調整を前提とした戦略的な価格設定が効果的です。
また、長期間売れ残ると売れない物件という印象を与えてしまうため、3か月程度で価格の見直しを行う柔軟性も必要です。
ワンルームマンションの売却実績が豊富な会社を選ぶ
不動産会社には、それぞれ得意な分野があります。戸建ての仲介が得意な会社もあれば、土地の売買が得意な会社もあり、さまざまです。
ワンルームマンションを高く売るためには、ワンルームマンション売却の実績が豊富で、投資家などの購入希望者を多く抱えている会社をパートナーに選ぶことが大切です。
【2025年】不動産投資会社のオススメ比較ランキング5選！業者の選び方やヤバい会社の特徴も解説
ワンルームマンションを売却する際の注意点
ワンルームマンション売却では、事前の確認や準備を怠ると後々大きなトラブルに発展する可能性があります。以下の注意点を必ず確認してから、売却手続きを進めましょう。
ローンの残債を確認する
まず、売却したい物件の住宅ローンや不動産投資ローンが、あといくら残っているかを正確に把握してください。原則として、売却価格でローン残債をすべて返済できなければ、物件を売却できません。
もし、売却価格がローン残債を下回るオーバーローンの状態であれば、不足分を自己資金で補う必要があります。
物件の欠陥や問題点を正直に告知する
雨漏りや給排水管の故障、過去の事件・事故といった、物件の欠陥や問題点を知っている場合は、必ず事前に不動産会社を通じて買主に告知する義務があります。
もし、これらの事実を隠して売却し、後から発覚した場合、買主から契約の解除や損害賠償を請求される可能性がある点に注意が必要です。正直な告知が、結果的にトラブルを防ぎます。
賃貸借契約の内容を確認する
オーナーチェンジ物件として売却する場合、現在の入居者と交わしている賃貸借契約書の内容を、隅々まで確認しておきましょう。特に、サブリース契約を結んでいる場合は注意が必要です。
サブリース契約は、原則として新しい不動産オーナーに引き継がれるため、買主によっては嫌がり、売却の足かせとなる可能性があります。サブリース契約の内容によっては、解約に高額な違約金がかかるケースもあるので、事前に確認が必須です。
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ワンルームマンションを売却できない時の原因・対処法
ワンルームマンションが思うように売れない場合、原因を正確に把握し適切な対処を行うことで、状況を改善できるかもしれません。売却活動が長期化する前に、以下の観点から問題点を見直しましょう。
売出価格が相場よりも高い
もっとも多い原因が、売出価格が周辺の相場に比べて高すぎることです。同じエリアの類似物件と比較して明らかに高い価格設定となっている場合、内見希望者自体が集まりにくくなります。
不動産会社と相談し、周辺の成約事例や競合物件の価格を再調査したうえで、売出価格を相場並みに見直すことが、もっとも効果的な対策です。
物件の魅力が伝わっていない
立地や設備に問題がないにもかかわらず売れない場合、物件の魅力が購入検討者に十分伝わっていない可能性があります。写真の撮り直しや物件紹介文の見直し、ハウスクリーニングの実施など、物件の見せ方を改善すると、状況が好転するケースがあります。
特に内見時の第一印象は成約の可否を大きく左右するため、清掃の徹底や照明の調整、消臭対策などの基本的な準備を怠らないことが重要です。
市場環境の変化に対応できていない
不動産市場は常に変動しており、売却開始時と現在では市場環境が変化していることが考えられます。金利動向や税制改正、近隣の開発計画など外部要因の変化に応じて、売却戦略の見直しが必要な場合もあるでしょう。
定期的な市場分析と戦略の調整により、変化する市場環境に適応した売却活動を継続することが成功のカギです。
不動産会社の販売活動に問題がある
担当する不動産会社の販売活動が不十分なために、物件情報が十分に購入希望者へ伝わっていない可能性も考えられます。
不動産会社に、広告の掲載状況や問い合わせ件数といった現在の販売活動の状況を具体的に報告してもらい、今後の対策を協議しましょう。改善が見られない場合は、媒介契約の更新時期などに、より販売力のある不動産会社への変更を検討するのもひとつの手です。
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引用元：プロパリー
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ワンルームマンションの売却に関するよくある質問
ワンルームマンションの売却に関するよくある質問について回答します。
ワンルームマンションは「売れない」「売れにくい」って本当？
「売れない」というのは言い過ぎですが、購入者層が限定されるためエリアによっては「売れにくい」側面はあります。しかし、東京や大阪などの大都市圏では、ワンルームマンションへの投資需要は根強く存在するため、適切な価格設定と販売戦略があれば、売却は十分に可能です。
サブリースつきワンルームマンションは売却できる？
売却自体は可能です。ただし、サブリース契約は原則として次の不動産オーナーに引き継がれるため、売却の足かせとなるケースが考えられます。
買主である投資家の中には、自分で自由に賃貸経営をしたいと考え、サブリース契約を嫌がる人も少なくありません。また、サブリース会社との契約内容によっては、解約に高額な違約金が必要な場合もあります。
まとめ：ワンルームマンションを高値で売るならプロを頼ろう
ワンルームマンションの売却は専門的な知識が必要であり、決して簡単なものではありません。しかし、正しい手順を踏み、適切な戦略を立てれば、資産価値の最大化を実現できるでしょう。
成功するためのもっとも重要なカギは、物件の魅力を最大限に引き出し、豊富な販売チャネルを持つ、信頼できる仲介役を見つけることです。
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