「入居者がいる収益物件を売却したいけど、本当に売れないの？」
「空室にするまで待つべきか、このまま売却すべきか判断できない」
「オーナーチェンジ物件を売却するコツや注意点を知りたい」
オーナーチェンジ物件は、入居者がいるため物件の内覧ができないなどの制約があり、売却が難しいといわれるケースがあります。しかし、ポイントを押さえれば、スムーズかつ有利な条件で売却することも十分に可能です。
本記事では、オーナーチェンジ物件が売れないといわれる理由や売却成功のコツ、具体的な査定方法などを徹底解説しました。本記事を読めば、オーナーチェンジ物件を売却するコツが分かり、より高くスムーズに現金化できるようになります。
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件とは、賃借人が入居中のままで売買が行われる投資用物件のことを指します。買主は物件の所有権だけでなく、現在の入居者と交わされている賃貸借契約もすべてそのまま引き継ぐことになります。
売主にとっては、売却活動中も家賃収入が途切れない点がメリットです。また、すでに入居者がいるため、買主にとっては購入後すぐに家賃収入が得られるという魅力があり、投資家向けの物件として取引されるのが一般的です。
オーナーチェンジ物件が売れないといわれる理由
オーナーチェンジ物件の売却が困難といわれる背景には、通常の不動産売却にはない特有の制約があるためです。しかし、これらの理由を理解し、適切な対策を講じれば売却できる可能性が高まります。
具体的な対策については、後述する「オーナーチェンジ物件売却のためのコツ・注意点の内容」を参考にしてください。
物件の内覧ができない
オーナーチェンジ物件で物件が売れないといわれる最大の要因は、入居者がいるため物件内部を確認ができないことです。通常の不動産売却では、購入希望者が部屋の中を自由に見学できますが、オーナーチェンジ物件では入居者の居住権を尊重する必要があります。
購入希望者にとって、実際の部屋の状態や設備の劣化具合、日当たり、眺望などを確認できないのは大きな不安材料です。特に、将来的に自分が住みたいと考えている購入者にとって、この制約は致命的な障壁となるでしょう。
購入希望者が限定される
オーナーチェンジ物件の購入者は投資家に限られるため、一般的な居住用物件と比べて買い手の母数が圧倒的に少なくなります。
通常の不動産売却では、マイホーム購入者と投資家の両方がターゲットとなりますが、オーナーチェンジ物件では投資目的の買い手のみが対象です。
投資家は収益性を重視するため、立地条件や築年数、利回りなどの条件が厳しくチェックされます。また、投資経験が豊富な買い手ほど物件の詳細な分析を行うので、交渉が長期化する傾向があります。
賃貸条件を自由に変更できない
売主が結んだ賃貸借契約を、買主はそのまま引き継ぐ必要があります。もし、現在の家賃が周辺の相場よりも著しく安い場合、買主にとっては利回りが低くなり、物件の魅力が大きく損なわれます。
購入後に家賃を値上げしようとしても、入居者の合意を得るのは非常に困難です。このように、不利な賃貸条件が、売却の足かせになってしまうケースは少なくありません。
入居者の属性がリスクと見なされる可能性がある
買主にとって、どんな人が住んでいるのか分からない、という点も大きな不安材料です。もし、現在の入居者が過去に家賃滞納を繰り返していたり、騒音などで近隣とトラブルを起こしていたりする場合、そのリスクごと引き継ぐことになります。
売主は、こうした入居者の情報を誠実に告知する義務がありますが、入居者の質に対する懸念が、買主の購入意欲を削いでしまうことがあります。
オーナーチェンジでも売れやすい物件の特徴
売却が難しいとされるオーナーチェンジ物件ですが、中にはスムーズに買い手が見つかる優良物件も存在します。ここでは、売れやすい物件の共通点を解説します。
築年数が浅い
築年数が10年以内の比較的新しい物件は、オーナーチェンジ物件でも高い需要があります。築浅物件は設備の故障リスクが低く、大規模修繕の必要性も当面ありません。また、新しい設備や最新の住宅性能により、入居者の満足度も高く維持される傾向があります。
築浅物件は金融機関の評価も高いため、購入者が投資用ローンを組みやすいというメリットもあります。さらに、減価償却費を多く計上できるため、節税効果も期待できる点も魅力です。
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立地が良い
駅徒歩10分以内、主要都市部や人気エリアに位置するなど、立地条件が良好な物件は、オーナーチェンジ物件でも安定した需要があります。立地の良い物件は将来的な資産価値の維持が期待でき、空室リスクも低いため、投資家にとって魅力的な投資対象です。
交通利便性が高いエリアでは、入居者の入れ替わりがあっても次の借り手を見つけやすく、長期的な収益安定性が見込まれます。買主は、長期的に安定した収益が見込めるため、購入に前向きになりやすいでしょう。
収益性が高い
周辺相場と比べて高い収益性を確保している物件は、投資家から注目されます。高利回り物件は購入後の収益性が明確で、投資判断が行いやすいためです。
ただし、売却時には適正な利回り水準で提示することが重要です。利回りが極端に高い場合、実際には大きなリスクがなくても、買い手に「何らかの問題があるのでは？」といった疑念を持たれてしまうかもしれません。
利回りの高さは、物件価格の安さまたは賃料の高さに起因します。賃料が相場より高い場合は、買い手が入居者退去後の賃料下落リスクを懸念する可能性があるため、適正賃料であることを明確に示すことが売却成功のカギです。
適正賃料での高利回り物件であることを証明できれば、非常に魅力的な投資対象として評価されるでしょう。
管理状況が良好である
建物の維持管理が適切に行われており、修繕履歴がしっかりと記録されている物件は投資家に好まれます。管理会社による定期的なメンテナンスが実施され、共用部分の清掃が行き届いている物件は、入居者の満足度も高く、長期的な安定経営が期待できます。
また、管理組合の運営状況や修繕積立金の積立状況も重要な判断材料です。将来的な大規模修繕に備えて十分な資金が積み立てられている物件は、購入後の予想外の出費リスクが低いため、投資家にとって安心材料です。
オーナーチェンジ物件売却のためのコツ・注意点
オーナーチェンジ物件の売却を成功させるためには、通常の不動産売却とは異なるアプローチが必要です。投資家のニーズを理解し、適切な準備を行えば、売却確率を大幅に向上させることが可能です。
物件全体の入居率を上げる
一棟アパートや一棟マンションの場合、売却活動と並行して空室の入居者募集を行い、満室に近い状態で売り出すことが、高く売るための最大のコツです。
高い入居率は安定した収益性の証明となり、投資家にとって魅力的な物件として評価されます。空室がある場合は、売却活動前に入居付けに注力することをおすすめします。
入居率の改善には、適正な賃料設定や設備のグレードアップ、仲介会社との連携強化などの施策が効果的です。特に、競合物件との差別化を図るための設備投資は、多少の費用をかけても投資価値の向上に繋がる可能性があります。
収支実績を開示する
過去3年程度の詳細な収支実績を整理し、購入希望者に開示することで物件の収益性を客観的に証明できます。家賃収入や管理費、修繕費、税金などの実際の数字を示せば、投資家は具体的な収益シミュレーションを行えます。
シミュレーション結果が良好であれば、物件購入に繋がる可能性が高まるでしょう。
収支実績には、入居者の入退去や賃料改定の履歴、大きな修繕工事の内容と費用なども含めることで、物件の真の実力を伝えられます。透明性の高い情報開示は、購入希望者の信頼獲得と早期売却が期待できます。
適切な売却価格を設定する
オーナーチェンジ物件をスムーズに売却するためには、客観的で現実的な売却価格を設定することが求められます。相場より高すぎる価格設定は売却期間の長期化を招き、逆に安すぎる設定は不要な損失を生む可能性があります。
複数の不動産会社による査定を参考に、適正価格帯を見極めることが重要です。
また、市場の動向や金利情勢、競合物件の状況も価格設定に影響するため、売却活動中も柔軟な価格調整を検討することが大切です。投資家の動向を熟知した専門業者との連携により、効果的な価格戦略を立案できます。
そうはいっても、複数社に査定を送るのは時間も手間もかかります。そこでオススメなのが、不動産関係の業務をアプリ1つで完結できる「プロパリー」です。
物件の情報を登録するだけで、複数の不動産のプロから査定オファーが届きます。実績豊富なプロフェッショナルなら、不利な条件のオーナーチェンジ物件にも売却の道を見つけ出してくれるでしょう。
入居者情報を整理する
現在の入居者に関する詳細な情報を整理し、購入希望者に適切に開示することで取引の透明性を確保できます。入居期間や契約条件、過去のトラブル履歴などの情報は、投資家にとって重要な判断材料です。
ただし、個人情報保護の観点から、開示する情報の範囲には十分な注意が必要です。法的に問題のない範囲での情報提供により、購入希望者の不安を解消し、スムーズな取引実現が図れるでしょう。
オーナーチェンジ物件が売れない時の対処法
長期間売却活動を続けても買い手が現れない場合は、戦略の見直しや代替手段の検討が必要です。状況に応じた柔軟な対応により、売却実現の可能性を高められます。
買取業者やプロに依頼する
専門の買取業者に売却することで、確実かつ迅速な現金化が期待できます。買取価格は市場価格より若干低くなる傾向がありますが、仲介手数料が不要で、確実な売却が可能です。とにかく早く、確実に売却したい場合に非常に有効な選択肢です。
買取業者やプロに依頼する際は、必ず複数社に査定を依頼しましょう。業者ごとに得意分野や評価基準が異なるため、査定価格に差が生じる可能性があります。また、買取条件も併せて比較検討することで、もっとも有利な条件での売却を実現できます。
空室にしてから売却する
入居者に退去してもらい、空室状態にしてから一般的な居住用物件として売却する方法も有効です。この方法により、マイホーム購入者も含めた幅広い層にアピールでき、売却価格の向上が期待できる場合があります。
ただし、入居者に退去してもらうには正当な理由が必要で、立ち退き料の支払いが発生する可能性もあります。また、空室期間中は家賃収入が途絶えるため、売却までの期間を慎重に見積もりましょう。
売却価格を見直す
買い手の反応が悪い場合は、売却価格の見直しを検討する必要があります。現在の市場環境や物件の状態を再評価し、買主にとって割安感のある価格に引き下げることで、これまで興味を示さなかった投資家からの問い合わせが期待できます。
価格見直しの際は、競合物件の動向や金利環境の変化、地域の不動産市況などを総合的に考慮することが重要です。段階的な価格調整により、市場の適正価格を見極めながら売却活動を進めることで、過度な安売りを避けつつ確実な売却を実現できます。
リフォーム・リノベーションを検討する
物件の魅力を向上させるためのリフォームやリノベーションも有効な対策です。水回りの設備交換や内装の刷新、最新設備の導入などにより、物件の競争力を高められます。特に、築年数の経過した物件では、適切な投資により大幅な価値向上が期待できるでしょう。
不動産投資にリフォームは必要？費用の目安や安く依頼するコツ、タイミングを解説
ただし、リフォーム費用と売却価格の上昇分を比較検討し、投資効果を慎重に判断する必要があります。過度なリフォームは収益性を損なう危険があるため、市場ニーズに合った適切な範囲での改修を心がけることが重要です。
オーナーチェンジ物件の売却価格の査定方法とシミュレーション
オーナーチェンジ物件の査定では、収益還元法による査定が一般的です。この方法には直接還元法とDCF法の2つのアプローチがあります。
不動産投資の収益計算完全ガイド｜初心者でも失敗しない計算方法と注意点
直接還元法は、1年間に得られる純収益と、還元利回りから物件価格を算出する方法です。
DCF法は、今後得られるであろう収益や売却価格を現在の価値に換算して計算する方法で、より精密な評価ができます。ただ、DCF法の計算は非常に複雑で、機関投資家やプロの投資家が、金融機関からの融資を受ける際などに用いるケースが多いです。
ここでは初心者向けに、直接還元法を用いたシミュレーションを見てみましょう。
直接還元法の計算式は以下の通りです。
物件価格=年間純収益÷還元利回り
具体的な計算例を見てみましょう。
- 年間家賃収入：120万円
- 年間経費（管理費、修繕積立金、固定資産税など）：20万円
- 年間純収益：100万円
- 還元利回り：5％
この場合の物件価格は、100万円÷0.05=2,000万円です。
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オーナーチェンジ物件の売却までの流れ
オーナーチェンジ物件の売却は、通常の不動産売却とは異なる特有の手続きが必要です。計画的に進めることで、スムーズな取引を実現できます。
STEP1：査定の依頼
売却活動の第一歩として、複数の不動産会社に査定を依頼します。オーナーチェンジ物件の取り扱い経験が豊富な業者を選ぶことで、より正確な価格査定と効果的な販売戦略の提案を受けられます。
査定時には、収支実績や入居者情報、建物の管理状況などの詳細な資料を準備しておくことが重要です。
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STEP2：不動産会社と媒介契約を締結
不動産会社と媒介契約を締結し、本格的な売却活動を開始します。オーナーチェンジ物件の場合、投資家向けの情報サイトや専門業者へのアプローチが重要です。物件の魅力を最大限に伝える広告戦略により、適切な購入希望者を見つけられます。
STEP3：販売活動の開始
不動産会社が、自社の顧客リストや不動産投資専門のポータルサイトなどを通じて、投資家向けに物件情報を公開し、販売活動を開始します。
STEP4：購入希望者との交渉
購入希望者が現れた場合、価格交渉と契約条件の調整を行います。投資家は収益性を重視するため、利回りや将来性に関する詳細な質問が予想されます。透明性の高い情報開示により、円滑な交渉進行を心がけることが大切です。
STEP5：売買契約の締結
価格と条件について合意に達したら、売買契約を締結します。オーナーチェンジ物件では入居者の権利関係や敷金の引き継ぎなど、特有の契約条項があるため、内容を慎重に確認することが必要です。
STEP6：決済・引き渡し
決済と同時に物件の引き渡しを行います。管理会社の変更手続きや敷金の移管などを適切に実施し、円滑な所有権移転を完了させます。
オーナーチェンジ物件を売却する際のおすすめ業者3選
オーナーチェンジ物件を売却する際のおすすめ業者を厳選して紹介します。
プロパリー
引用元：プロパリー
| 価格 | 無料 |
| 対応OS | iOS／Android |
| 4つの強み | プロを比較して選べる 将来の収支予測 リアルタイム収支管理 買主から直で売却オファー |
「プロパリー」は、オーナーチェンジ物件の売却を専門とするサービスではありませんが、物件売却を成功に導く、最適な不動産投資のプロを見つけるための強力なツールです。
アプリを通じて複数の不動産投資のプロフェッショナルと直接繋がることができ、物件の収益性を正確に評価してもらえます。
プロパリーの最大の強みは、徹底した中立性です。プロパリーは自社で物件の買取や仲介を行いません。そのため、安く買い叩こうとしたり、自社の利益を優先したりすることなく、投資家の資産価値を最大化してくれるプロフェッショナルを客観的な立場で探せます。
さらに、複数の実績豊富な不動産投資プロから、具体的な査定額や販売戦略の提案を受け、じっくり比較検討できるため、後悔のない専門家選びが可能です。
スター・マイカ株式会社
引用元：スター・マイカ株式会社
| 対応エリア | 首都圏中心 |
| 特徴 | 業界トップクラスの買取実績がある オーナーチェンジ物件の買取実績が豊富 決済スピードが速い |
「スター・マイカ株式会社」は、20年以上も物件の買取再販に力を入れてきた企業です。賃貸物件を購入後、空室になってからリノベーションし、売却する仕組みを構築しています。
業界トップクラスの買取実績があり、豊富なノウハウを持っています。さらに、スピーディーな決済ができるため、すぐに資金が必要な人にとって、魅力に感じるでしょう。
穴吹興産株式会社
引用元：穴吹興産株式会社
| 対応エリア | 全国 |
| 特徴 | 創業60年の実績と信頼がある 分譲マンション開発で培ったノウハウを持っている 買取から賃貸運営まで一貫対応している |
「穴吹興産株式会社」は、中古マンション買取再販事業を行っています。賃貸中の区分所有マンションを一部屋ごとに取得し、賃貸物件として保有運営を実施、入居者が退去してからリフォーム・再販をする仕組みです。
物件買取後は自社で賃貸運営を行うため、オーナーチェンジ物件特有のリスクや制約を十分に理解した査定が可能です。創業60年の実績にもとづく安心・確実な取引を提供しており、安心して利用できるでしょう。
オーナーチェンジ物件の売却に関するよくある質問
オーナーチェンジ物件の売却に関するよくある質問について回答します。
オーナーチェンジ物件の売却価格は、空室物件より安くなる？
一般的に、オーナーチェンジ物件は空室物件と比べて安くなる傾向があります。内覧ができない、住宅ローンが使えないといったデメリットがあるため、その分が価格に反映されるからです。
ただし、高利回りや立地条件が良い物件では、この価格差が縮小する場合もあります。収益性が高く評価されれば、むしろプレミアム価格で取引される可能性もあるため、物件の特性を正確に評価することが重要です。
オーナーチェンジ物件を売却する際、入居者への告知は必要？
入居者への直接的な告知義務はありませんが、売却後の管理体制の変更については適切な通知が必要です。新しいオーナーが決まった時点で、賃料振込先の変更や管理会社の変更がある場合は、入居者に適切に連絡する必要があります。
売却活動中は入居者の居住の平穏を保つため、過度な情報提供は控えめにし、決済完了後に必要な変更事項のみを通知するのが一般的です。
オーナーチェンジ物件の売却で、どのような書類が必要？
オーナーチェンジ物件の売却には、登記簿謄本や固定資産税納税通知書といった基本書類に加えて、投資用物件特有の書類が必要です。レントロール（賃貸状況や家賃入金履歴の一覧表）や運営費が分かる書類、現在の賃貸借契約書などが求められます。
これらの書類を事前に揃えておくことで、査定や販売活動がスムーズに進みます。
まとめ：プロを頼ればオーナーチェンジ物件も有利に売れる
オーナーチェンジ物件は内覧ができないなどの制約があるため、空室物件に比べて売却が難しくなる傾向があります。しかし、その間も家賃収入を得ながら売却活動を進められるというメリットがあり、条件次第で十分に売却可能です。
成功のカギは、物件の魅力を最大限に伝え、買主の不安を払拭するための情報開示と、適切な専門家選びにあります。専門家の力をうまく借りれば、物件価値を正当に評価してくれる買主を見つけ、有利な条件で売却することは十分に可能です。
プロパリーなら、中立的な立場で投資家の利益を最大化してくれる不動産のプロを紹介してくれます。プロパリーは無料で利用できます。オーナーチェンジ物件を納得できる条件で売りたい人は、この機会にプロパリーをダウンロードしましょう。
