「不動産投資で家賃収入を得たけど、税金ってどうなるの？」
「できるだけ節税したいけど、どうすればいいのだろう」
「青色申告という言葉は聞いたことがあるけど、どのような制度なのかよく分からない」
不動産投資で利益を得たときは、確定申告が必要です。申告には青色と白色の2つの方法があり、青色申告を選択することで大幅な節税効果が期待できます。
しかし、青色申告には一定の条件や手続きが必要で、白色申告と比べて手間がかかります。正しい方法を理解していなければ、本来のメリットを十分に活かせなくなるでしょう。
本記事では、不動産投資における青色申告の基礎知識やメリット、具体的な手続きの方法を初心者向けに分かりやすく解説します。本記事を読めば、青色申告の仕組みや手順が分かり、賢く節税して不動産投資の収益性を向上させられるようになります。
そもそも青色申告とは？
青色申告とは、日々の取引を定められた方法で記帳し、その記録をもとに所得を申告することで、税金面でさまざまな特典が受けられる制度です。税務署に事前に青色申告の届出をすることで利用できます。
白色申告との違い
青色申告と白色申告の大きな違いは、記帳の手間と得られる特典の大きさです。青色申告は手間はかかりますが、それ以上のメリットが用意されており、節税に本気で取り組む人向けの制度といえます。
| 青色申告 | 白色申告 | |
|---|---|---|
| 特別控除 | 最大65万円 | なし |
| 赤字の繰り越し | 3年間可能 | 不可（一部例外あり） |
| 記帳義務 | 複式簿記（原則） | 簡易な方法で問題ない |
| 事前手続 | 必要 | 不要 |
青色申告ができる条件
不動産投資で青色申告を行うための条件は以下の通りです。
- 所得の種類が不動産所得・事業所得・山林所得のいずれかがあること
- 青色申告承認申請書を事前に提出し、承認を受けていること
- 原則として複式簿記による記帳を行うこと
複式簿記で記帳した場合、青色申告特別控除は最大65万円まで受けられます。ただし、控除額は申告方法によって異なり、以下の要件を満たす必要があります。
- e-Tax（電子申告）での申告、または電子帳簿保存：65万円控除
- 書面での申告：55万円控除
- 簡易簿記による記帳：10万円控除
不動産投資で青色申告するメリット
不動産投資で青色申告を選択することで、多くの節税メリットを享受できます。ここでは、不動産投資で青色申告する主要なメリットを解説します。
最大65万円の特別控除を受けられる
青色申告の大きなメリットのひとつが、最大65万円の青色申告特別控除です。この控除により課税所得を減らせるため、所得税や住民税の節税につながります。
例えば、課税所得が500万円の人の場合、所得税・住民税の税率は合わせて30％です。65万円の控除によって、65万円×30％=約19.5万円の節税効果が得られる計算になります。
この控除のためだけに青色申告を選ぶ価値が十分にあるといえるでしょう。
赤字を3年間繰り越せる
不動産経営では、大規模な修繕や災害などで、年間の収支が赤字になることも考えられます。青色申告をしていれば、その年に発生した赤字を翌年以降3年間にわたって繰り越し、将来の黒字と相殺できます。
損失の繰り越しによって、将来の税負担を軽減することが可能です。例えば、1年目に100万円の赤字を出し、2年目に200万円の黒字が出たとします。
この場合、2年目の課税所得は、200万円-100万円=100万円となり、結果として所得税・住民税の負担を減らせます。
家族への給与を経費にできる
配偶者や親族に、物件の清掃や家賃管理といった賃貸経営の業務を手伝ってもらい、その対価として給与を支払う場合、給与全額を必要経費として計上できます。白色申告でも同様の制度はありますが、控除額に上限が設けられています。
青色申告であれば、適正な金額の範囲内で上限なく経費にできるため、所得を家族に分散させ、世帯全体での節税効果も期待できるのです。なお、この青色事業専従者給与の制度を利用するには、不動産経営が事業的規模である必要があります。
事業的規模と判断される基準には「5棟10室基準」があります。5棟10室基準とは、一般的にアパートやマンションなら10室以上、戸建てなら5棟以上の規模のことです。
未回収家賃の一部を経費にできる
家賃を滞納している入居者がいて、年末の時点でもまだ回収できていない、というケースは不動産経営で起こる可能性があります。青色申告であれば、このような家賃の未回収リスクに備えるため、貸倒引当金を設定し、その金額を経費として計上できます。
具体的には、年末時点での未回収家賃の合計額に対し、5.5％を上限として経費に算入可能です。これにより、実際に回収できるかにかかわらず、その年の課税所得を減らし、納税額を抑える効果があります。
貸倒引当金を設定できるのも、不動産経営が事業的規模である場合に限られます。
不動産投資で青色申告したほうがお得になる人の条件
以下のような条件に該当する人は、青色申告を選択することで大きなメリットを得られる可能性が高いでしょう。
- 給与所得と損益通算したい人
- できるだけ節税したい人
- 複数物件を保有している人
- 家族経営で不動産投資を行っている人
- 将来的に規模拡大を考えている人
サラリーマンが不動産投資を行う場合、不動産所得の赤字を給与所得と相殺（損益通算）することで、税金の還付を受けられます。
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この損益通算自体は白色申告でも可能ですが、青色申告では、損益通算してもなお残った赤字を、翌年以降3年間にわたって繰り越せます。
また、年間の総所得金額が330万円を超える中・高所得者は、青色申告特別控除の節税効果が特に大きくなるため、青色申告がおすすめです。
複数の収益物件を保有している場合、管理費や修繕費、減価償却費などの経費項目が増加するので、青色申告の各種優遇措置を最大限活用できます。
他には、青色事業専従者給与として支払った給与を全額経費算入したい人や、将来的に事業的規模への拡大を計画している人も、青色申告をしたほうがお得になる可能性があります。
不動産投資に関する税金は複雑で、素人の独断では思うような節税効果を得られない可能性も高いです。経費の扱いを間違えると、脱税とみなされることも。
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不動産投資で青色申告を行うための手続き
青色申告を行うためには、以下のステップに従って手続きを進める必要があります。
STEP1：開業届・青色申告承認申請書を提出する
まず、個人事業の開業届出書と青色申告承認申請書を所轄の税務署に提出します。開業届は事業開始から1か月以内、青色申告承認申請書は青色申告を受けようとする年の3月15日までに提出する必要があります。
STEP2：日々の取引を記帳する
青色申告の承認を受けたら、日々の取引を記帳していきます。家賃の入金や管理委託料・修繕費の支払いなどを、複式簿記のルールに従って帳簿に記録します。
簿記の知識がないと難しく感じるかもしれませんが、会計ソフトを使えば、初心者でも比較的簡単に記帳することが可能です。
STEP3：確定申告書・青色申告決算書を作成する
年度の終わり（12月31日）に帳簿を締め、1年間の記録をもとに確定申告書と青色申告決算書（不動産所得用）を作成します。会計ソフトを利用すれば、日々の入力データからこれらの書類を自動で作成できるため、作業が非常にスムーズです。
STEP4：必要書類を提出する
毎年2月16日〜3月15日の間に、確定申告書と青色申告決算書を税務署に提出します。e-Taxを利用すると最大65万円控除を受けられ、24時間いつでも申告可能です。
ただし、e-Taxの利用にはマイナンバーカード対応のICカードリーダーやスマホ、または利用者識別番号とパスワードが必要です。
マイナンバーカードや利用者識別番号の取得には時間がかかる場合があるため、まだ準備していない人は早めに手続きしておくと安心です。
不動産投資の青色申告における経費
青色申告では、不動産投資に関連するさまざまな費用を経費として計上できます。適切な経費計上により、課税所得を減らし節税効果を高められます。
不動産投資の青色申告で計上できる経費
不動産所得の計算上、必要経費として計上できる費用の代表的な例はこちらです。
| 管理に関する経費 | 管理委託料 清掃費・修繕費 広告宣伝費 水道光熱費 |
| 建物・設備に関する経費 | 減価償却費 修繕積立金 火災保険料・地震保険料 固定資産税・都市計画税 |
| 融資に関する経費 | 借入金の利息 融資手数料・保証料 |
| その他の経費 | 税理士報酬 不動産投資関連の書籍代・セミナー参加費 交通費（物件視察・管理業務に関する部分） 通信費（不動産投資用の携帯電話・インターネット） |
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不動産投資の青色申告で計上できない経費
一方で、以下のような支出は、不動産所得の経費として計上できないため注意が必要です。
| 個人的な支出 | 生活費 家族の食費・娯楽費 個人用車両の維持費（業務使用分を除く） |
| 資本的支出 | 土地の購入代金 建物の購入代金 大規模なリフォーム費用の一部 |
| その他の支出 | 借入金の元本返済 所得税・住民税 |
不動産投資の青色申告のやり方
不動産投資における青色申告の一般的な手順は以下の通りです。
- 会計ソフトの導入と初期設定を行う
- 収支記帳を始める
- 証憑書類を整理・保管する
- 決算整理仕訳を実施する
- 青色申告決算書と確定申告書を作成する
- 必要書類を提出する
まず、申告に向けて、会計ソフトを導入しましょう。会計ソフトを使えば、初心者でも自分で申告を完遂することが可能です。
青色申告では1年間の取引を記録した帳簿と、その根拠となる領収書や請求書、各種契約書などを揃える必要があります。適切に帳簿付けし、証憑書類を保管しておきましょう。
年末には減価償却費の計算や未収・未払項目の整理、貸借対照表の確認などの決算整理仕訳を実施します。これらの作業により、正確な青色申告決算書を作成できます。
青色申告決算書をもとに確定申告書を作成し、2月16日から3月15日までの期間に税務署に提出してください。
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提出方法は、印刷して税務署に持参・郵送する方法もありますが、e-Taxを利用するのがもっともおすすめです。自宅から24時間いつでも提出できるうえに、最大65万円の特別控除を受けるための要件にもなっています。
不動産投資の青色申告を行う際の注意点
青色申告のメリットを最大限に享受し、ペナルティを避けるためには、いくつか注意すべき点があります。
申告したい年の3月15日までに届出を済ませておく
不動産投資を始めた年分から青色申告の適用を受けたい場合、その年の3月15日までに所得税の青色申告承認申請書を提出する必要があります。この期限を1日でも過ぎてしまうと、翌年からの適用となるため注意してください。
なお、1月16日以降に新規開業した場合は、事業開始日から2か月以内に提出すれば間に合います。
領収書やレシートは保管しておく
青色申告では、帳簿や証憑書類の保管義務があります。税務調査が入った際に、これらの書類がないと経費として認められず、追徴課税を課される可能性があります。
月ごとに整理して、きちんとファイルしておく習慣をつけましょう。また、デジタル化する場合は、電子帳簿保存法に従った適切な方法で行ってください。
複式簿記による正確な記帳をする
65万円控除を受けるためには、複式簿記による記帳が欠かせません。会計ソフトを活用して、日々の取引を正しく記録しましょう。記帳に不備があると、控除額が減額される可能性があります。
住民税の納付方法に注意する
勤務先で副業が禁止されている、または知られたくない場合は、申告書にある住民税の納付方法で普通徴収を選択します。特別徴収を選択すると、住民税が勤務先での天引きとなり、副業が発覚する可能性があるため注意が必要です。
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不動産投資の青色申告に関するよくある質問
不動産投資の青色申告に関するよくある質問について回答します。
青色申告することによってデメリットはある？
最大のデメリットは、複式簿記による記帳の手間がかかることです。会計ソフトを使えばハードルは下がりますが、それでもある程度の慣れは必要です。また、7年間の帳簿保存が義務づけられており、面倒に感じるかもしれません。
しかし、これらのデメリットを考慮しても、節税効果による経済的メリットが大きく上回るため、不動産投資を行う場合は青色申告を選択することを強く勧めます。
まとめ：青色申告で節税して不動産投資の利益をアップしよう
青色申告は、複式簿記での記帳などの手間はかかります。しかし、それを補って余りある最大65万円の特別控除や赤字の繰り越しといった、強力な節税メリットがあるのも事実です。
特に、事業的規模で不動産経営を行うのであれば、青色申告はもはや必須の選択肢といえるでしょう。
不動産投資の成功には物件選びだけでなく、こうした税務戦略も含めた総合的な知識と、投資家をサポートしてくれる心強い味方の存在が不可欠です。もし自分で最適な専門家選びができないのであれば、プロパリーがおすすめです。
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