「不動産クラウドファンディングでの失敗例には何があるの？」
「失敗しないための対策や業者選びのコツを知りたい」
「おすすめの業者を知って、投資するか検討したい」
不動産クラウドファンディングは少額から手軽に始められる投資として注目を集めていますが、インターネットの掲示板などでは「やめとけ」「儲からない」といった否定的な声や、失敗談を見ることがあります。
失敗例やリスクを知らないまま始めてしまうと、大切な元本を減らしてしまう可能性が高まります。
本記事では、不動産クラウドファンディングでの失敗例と具体的な回避策、業者選びのコツを徹底解説しました。
また、不動産クラウドファンディングのデメリットを補ったこのサイトだけの不動産投資方法についても解説しています。
本記事を読めば、不動産クラウドファンディングの特徴やリスクが分かり、この投資に挑戦すべきかを冷静に判断できるようになります。さらに、自分の投資スタイルやリスク許容度に合った最適な投資先を選択し、効率的に資産を増やしていくことが可能になるでしょう。
不動産クラウドファンディングによくある5つの失敗例
不動産クラウドファンディングで起こりがちな失敗例について、具体的なケースを交えて解説します。これらの事例を知ることで、同様のトラブルを未然に防げるでしょう。
元本割れしてしまった
もっとも懸念される失敗が、投資した元本が減って戻ってくる元本割れです。多くのサービスでは、投資家を保護するために、損失が発生した場合に事業者の出資金から先に損失を負担する優先劣後システムを採用しています。
しかし、事業者の出資金以上の急激な不動産市況の悪化や、大規模な自然災害によって投資対象物件の価値が著しく下落した場合、投資家の元本まで損失が及ぶ可能性があります。預貯金とは違い、元本が保証されていない投資であることを忘れてはいけません。
想定利回りを下回ってしまった
高利回りを期待して投資したものの、実際の分配金が想定を大きく下回り、思ったより儲からなかったというケースです。想定利回りはあくまでシミュレーション上の数値であり、確約されたものではありません。
実際には、入居者がなかなか決まらず空室期間が長引いたり、想定外の修繕費が発生したりして運用実績が悪化し、分配金が減額される可能性があります。
投資したいファンドに参加できない
人気の高利回りファンドの抽選に外れ続けてしまい、いつまでたっても投資を始められないのも、不動産クラウドファンディングによくある失敗例です。
利回りが高いプロジェクトは早い者勝ちですぐに埋まってしまう傾向があり、投資したい時に投資できない状況が発生します。
運用期間中の途中解約ができない
急な資金需要が発生した際に、原則として運用期間中は途中解約や譲渡ができません。この流動性の低さが原因で、必要な時に資金を確保できない失敗例があります。
運営事業者が倒産してしまった
最悪の失敗例が、不動産クラウドファンディング事業者そのものの倒産により、出資金が返ってこないケースです。不動産クラウドファンディングには、事業者の倒産による失敗例が存在します。
事業者の財務状況が悪化した場合、投資家の資金が適切に保護されずに損失を被る可能性があります。
不動産投資の失敗率は4割！5つの事例・体験談で学ぶ回避策と成功のコツ
このようなファンドのデメリットを回避し、より安全で収益性の高い不動産投資を検討するなら、プロパリーで信頼できる不動産投資のプロと出会いましょう。
中立的な立場からリスクの少ない現物不動産投資をサポートしてくれるプロと繋がれば、不動産クラウドファンディングの制約やリスクから解放された、本格的な資産形成が可能です。
不動産クラウドファンディングで失敗しないための対策
ここまで解説した失敗例は、いくつかの重要なポイントを押さえることで、そのリスクを大幅に軽減できます。
事業者の信頼性を徹底的にリサーチする
投資する前に、運営事業者の経営状況や実績を詳しく調査することが重要です。上場企業や大手デベロッパーが運営するサービスを選ぶことで、倒産リスクを大幅に軽減できます。また、過去の案件で元本割れや分配金遅延の履歴がないかも確認しましょう。
具体的な選び方のポイントは、後述する「不動産クラウドファンディングで失敗しないための業者選びのポイント」で詳しく解説します。
投資先を分散してリスクを分散する
ひとつのファンドや事業者に集中投資するのではなく、複数の案件に分散投資することでリスクの軽減が可能です。異なる地域の物件や異なる種類の不動産、異なる運用期間の案件に投資すれば、特定のリスクが全体に与える影響を抑えられます。
また、不動産クラウドファンディング以外の投資商品との分散も重要です。株式や債券、現物不動産など、他の資産クラスと組み合わせることで、より安定したポートフォリオを構築できます。
優先劣後システムの仕組みを理解する
投資家の元本を守るための重要な仕組みが優先劣後システムです。
優先劣後システムは、優先出資者の投資家と劣後出資者の事業者が共同で出資し、損失が出た場合は事業者の劣後出資分から先に負担するという仕組みです。
この劣後出資の割合が高いほど、投資家の元本が守られる安全性が高まります。ファンドに応募する際は、必ずこの劣後出資割合を確認する習慣をつけましょう。
必ず余剰資金で投資する
原則として、不動産クラウドファンディングは運用期間中の解約ができません。したがって、生活費や近い将来に使う予定のあるお金を投資に回すのは絶対にやめましょう。
あくまで、当面使う予定のない余剰資金の範囲内で、無理のない金額を投資することを徹底してください。余剰資金で投資することが、精神的な余裕を持って投資を続けるための大原則です。
不動産クラウドファンディングで失敗しないための業者選びのポイント
信頼できる事業者を見極めるために、以下の観点から詳しく評価することが重要です。
運営実績を確認する
事業者の運営年数や過去に取り扱った案件数、総投資額などの実績を確認します。長期間にわたって多数の案件を成功させている事業者は、ノウハウと信頼性が蓄積されていると判断できます。
逆に、設立間もない事業者や、実績が極端に少ないサービスに投資するのは、慎重な判断が必要です。
財務の健全性と資本基盤をチェックする
事業者の財務諸表や決算情報を確認し、経営の安定性を評価します。売上高や営業利益、自己資本比率などの財務指標から、倒産リスクの低さを判断できます。
上場企業や大手企業の子会社が運営するサービスでは、親会社の信用力も加わるため、より安心して投資できるでしょう。
情報開示の透明性を確認する
投資対象となる不動産の所在地や写真などの詳細な情報や、想定されるリスクについて、丁寧かつ透明性高く開示しているかを確認しましょう。投資家に対して誠実な事業者ほど、メリットだけでなく、潜在的なリスクについても詳しく説明しています。
情報開示が不十分で、不明な点が多い事業者には注意が必要です。
不動産投資はリスクしかない？対策や失敗しないコツ、おすすめサービスを紹介
投資家保護の仕組みが充実しているかをチェックする
優先劣後システムの採用率や劣後出資比率など、投資家保護のための仕組みが充実している事業者を選びましょう。これらの仕組みがあることで、物件価値の下落や空室リスクから投資家の資金を守れます。
さらに、事業者が万が一倒産した場合に備えて、倒産隔離スキームが採用されているかも重要なポイントです。倒産隔離スキームは、事業者が保有する資産と投資家の資金を分けて管理する仕組みを指します。
倒産隔離スキームを導入している企業では、事業者が倒産しても投資家の資金は分離管理されており、返還される可能性が高くなります。
不動産クラウドファンディングのおすすめ業者3選
業者選びのポイントを踏まえ、信頼性と実績を兼ね備えたおすすめの事業者を紹介します。それぞれ異なる特徴を持っているため、自分の投資方針に合ったサービスを選ぶ参考にしてください。
COZUCHI（コヅチ）
出典元：COZUCHI
| 運営会社 | LAETOLI株式会社 |
| 想定利回り | 4％～10％ |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 運用期間 | 3か月～ |
COZUCHIは、業界トップクラスの人気を誇る不動産クラウドファンディングです。高い利回りが期待できる魅力的な案件を数多く提供しているのが最大の特徴で、中には想定利回り10％を超えるファンドも存在します。
また、運用期間中であっても、手数料を支払うことで換金申請ができる独自の仕組みがあり、不動産クラウドファンディングのデメリットである流動性の低さをカバーしています。初心者から経験者まで、幅広い投資家におすすめできるサービスです。
CREAL（クリアル）
出典元：CREAL
| 運営会社 | クリアル株式会社 |
| 想定利回り | 3％～6％ |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 運用期間 | 2か月～ |
CREALの最大の魅力は、東証グロース市場に上場しているクリアル株式会社が運営しているという、圧倒的な安心感です。上場企業としての厳しいコンプライアンス体制と、透明性の高い情報開示は、投資家にとって大きな信頼材料になります。
投資対象は保育園やホテル、物流施設といった多様なアセットタイプを扱っており、分散投資先として非常に魅力的です。安定性と信頼性を最優先したい人に、まず検討してほしいサービスです。
Jointo α（ジョイントアルファ）
出典元：Jointo α
| 運営会社 | 穴吹興産株式会社 |
| 想定利回り | 2％～5％ |
| 最低投資額 | 10万円 |
| 運用期間 | 6か月～ |
Jointo αは、東証スタンダード上場企業の穴吹興産株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。穴吹興産株式会社は、西日本最大級のマンション開発戸数を誇る実績があり、安心して投資できる点が大きなメリットです。
利回りは高くないものの、元本割れや分配金の減少などもない安定した運用を継続しています。継続的にファンドを組成しており、堅実なポートフォリオを組みたい人におすすめです。
クラウドファンディングと現物不動産投資の比較
手軽な不動産クラウドファンディングですが、すべての人にとって最適な選択肢とは限りません。本格的な資産形成を目指すなら、現物不動産投資との違いを理解しておく必要があります。
| メリット | リスク | |
|---|---|---|
| 不動産クラウドファンディング | 1万円程度から投資できる 物件管理や入居者対応が不要 複数物件への分散投資がしやすい 優先劣後システムで一定の元本が保護される 専門知識なしでも始められる | 元本割れの可能性がある 事業者倒産リスクがある 途中解約が原則不可 インフレ対応力が低い 人気案件はなかなか投資できない |
| 現物不動産投資 | 実物資産として所有権を取得できる 減価償却による節税効果が期待できる 相続税対策に有効 インフレに強い レバレッジ効果で収益性を向上できる | 数百万円程度（※）の初期費用がかかる 空室リスクを負う 修繕・メンテナンス費用がかかる 流動性が低い 専門知識が必要 |
※フルローンを活用すれば、10万円程度でも可
不動産クラウドファンディングが向いているのは、少額から不動産投資を体験してみたい人や、手間をかけずに資産の一部を分散投資したい人です。
一方、現物不動産投資は、ローンを活用して自己資金の何倍もの資産を動かせるレバレッジ効果が最大の魅力です。大きな資産を築きたい人や、物件を所有して主体的に経営に関与したい人に向いています。
不動産投資には現物不動産の他に、REIT（不動産投資信託）があります。REITとの違いについて知りたい人は、こちらの記事を参考にしてください。
【比較】不動産クラウドファンディングおすすめ5選！現物やREITとの違い、メリットを解説
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不動産クラウドファンディングにも元本割れや事業者倒産など、一定のリスクがあります。
リスクを犯して投資するなら、より高い利回りを狙え、不動産という資産が手元に残る「現物不動産投資」も選択肢のひとつです。
ハードルが高いと思われがちですが、信頼できるパートナーや管理会社を選べば、初期費用や時間をそれほどかけずに始められます。
そうはいっても初心者にとって、業者選びには不安がつきもの。そこでおすすめなのが、中立的な立場から投資家と不動産エージェントをマッチングさせるサービス「プロパリー」です。
プロパリー自身は自社物件を保有していないため、特定の物件を売るためではなく、投資家の資産形成というゴールを達成するための最適なパートナーを厳選して紹介します。
信頼できない業者選びのリスクを、根本から排除できるのが最大の魅力です。また、紹介される不動産エージェントは厳しい審査基準をクリアしており、非常に頼りになる点も大きなメリットです。
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不動産クラウドファンディングの失敗に関するよくある質問
不動産クラウドファンディングの失敗に関するよくある質問について回答します。
不動産クラウドファンディングの損失は損益通算できる？
不動産クラウドファンディングの損失は、他の所得との損益通算はできません。分配金は雑所得として扱われるため、同じ雑所得内でのみ損益通算が可能です。例えば、複数の不動産クラウドファンディングで損益が発生した場合は、その範囲内で相殺できます。
ただし、雑所得全体が赤字になった場合でも、給与所得などの他の所得から差し引くことはできないため、税制上のメリットは限定的です。
不動産クラウドファンディングの失敗で借金を負うことはある？
借金を負うことはありません。株式投資の信用取引とは異なり、追加で資金を求められることや借金を負うリスクはないため、この点では安心できる投資商品といえます。
ただし、元本保証はなく、出資した資金が減少するリスクがあることは理解しておきましょう。
まとめ：不動産投資はクラファン以外の選択肢もある
不動産クラウドファンディングには、元本割れのリスクや事業者の倒産リスクなどの注意すべき点は多くあります。しかし、これらのリスクは信頼できる事業者選びと分散投資の徹底によって、ある程度コントロールすることが可能です。
その特性を理解したうえで、少額の余剰資金を使った分散投資先のひとつとして活用するならば、不動産クラウドファンディングは有効な選択肢となるでしょう。
もし、不動産投資で本格的な資産形成を目指すのであれば、レバレッジを効かせて大きなリターンを狙える現物不動産投資がおすすめです。
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