不動産投資ローンとは｜住宅ローンとの違いや金利の相場、審査を通過するコツを解説

「不動産を購入する際、不動産投資ローンが利用できるみたいなので詳しく知りたい」
「不動産投資ローンでは、どのような点を審査するのかを知りたい」
「不動産投資ローンの審査を通過するためのポイントはあるの？」

現物不動産を購入する時は、数百万円〜数千万円もの資金が必要です。しかし、不動産投資ローンを利用すれば、自己資金のみでは手が届かない不動産も購入できます。ただし、不動産投資ローンを利用する際は、金融機関の審査に通らなければなりません。

本記事では、不動産投資ローンの金利や審査基準、審査に通過するポイントなどを網羅的に解説しました。本記事を読めば、ローンに通る確率を高め、より効率的な不動産投資を始められます。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、マンションやアパート、一戸建てなどの収益物件を購入するために金融機関から借りるお金のことです。家賃収入を得ることを目的とした物件に対して組むローンであり、住宅ローンとは異なります。

不動産投資ローンの金利とは

不動産投資ローンの金利とは、金融機関から借り入れた資金に対して発生する利息の割合を指します。金利には固定金利と変動金利の2種類があり、借入時にどちらを選ぶかで将来の返済額に大きな影響を与えます。

固定金利と変動金利の違いを表でまとめたものがこちらです。

	固定金利	変動金利
金利の変動タイミング	借入時に決定され、返済終了まで一定	通常は半年に1回（返済額の見直しは5年に1回の金融機関が多い）
借入当初の金利	変動金利より高めに設定される傾向がある	固定金利よりも低めに設定されていることが多い
金利上昇リスク	金利変動の影響を受けない	金利が上昇すれば返済負担も増える
向いている人	将来の返済計画を明確にしたい人	金利上昇のリスクを理解して対応できる人

不動産投資ローンの金利の相場はどれくらい？

不動産投資ローンの金利相場は、利用する金融機関や借入条件により異なりますが、概ね年1.5％〜3％程度が一般的です。ノンバンクよりもメガバンクや都市銀行は金利が低い傾向があります。

また、投資家の年収や職業などの属性や物件の収益性によって、金利が変動することもあります。複数の金融機関の金利を比較・検討し、より有利な条件を見つけるようにしましょう。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと住宅ローンの違いを表にまとめました。

	不動産投資ローン	住宅ローン
利用目的	賃貸用物件など、収益を目的とした不動産の購入	自分や家族が住むための住宅の購入
金利水準	住宅ローンよりも高め（1.5％〜3％程度）	不動産投資ローンよりも低め（0.5％〜1.5％程度）
借入限度額	購入対象の不動産の価値や、得られると予想される賃料収入により決まり、年収の10倍を超えるケースもある	年収の5倍～7倍程度が目安
審査のポイント	投資物件の収益性本人の資産額・信用力など	本人の年収勤務先や勤続年数など
返済原資	家賃収入	給与収入

なお、住宅ローンを利用して収益物件を購入するのは契約違反です。契約違反が発覚した場合、ローン残債の一括返済を求められる可能性があります。

不動産業者のアドバイスで住宅ローンを利用した、というケースでも、契約違反を理由に一括返済を求められるトラブルが発生しています。ローン契約の際には、不動産投資業者任せにせず、そのローンが不動産投資に利用できるか必ず確認しましょう。

不動産投資ローンのメリットとデメリット

不動産投資ローンのメリットとデメリットを解説します。

不動産投資ローンのメリット

不動産投資ローンのメリットはこちらです。

• 少ない自己資金で不動産投資を始められる
• 毎月の家賃収入でローンを返済できる
• 団体信用生命保険により万が一の保障がある
• インフレ対策になる

不動産投資ローンを活用すれば、多額の自己資金がなくても不動産投資を始められる点が最大の魅力です。不動産投資ローンで物件を購入し、毎月の家賃収入で返済していく仕組みのため、自分の給与収入を大きく圧迫せずに資産形成ができます。

また、不動産投資ローンでは団体信用生命保険（団信）への加入が義務づけられているケースが多いです。債務者に万が一のことがあった場合、ローン残債がゼロになるため、家族に資産として収益物件を残せます。生命保険代わりになる点が安心感につながります。

不動産投資ローンのデメリット

不動産投資ローンのデメリットはこちらです。

• 金利が高め
• 審査が厳しい
• 金利上昇により返済額が増える可能性がある
• 長期的なローン返済のプレッシャーが続く

不動産投資ローンの金利は2％〜4％程度であり、住宅ローンよりも高いです。変動金利でローンを組んだ場合、金利が上昇する状況においては返済額が増えてしまい、返済が厳しくなる可能性があります。

また、不動産投資ローンの審査は厳しめであり、属性や投資物件によっては審査落ちしてしまうことも考えられます。収益性の高い物件を選ぶ、専門家の力を借りるなどすれば、金融機関の審査に通過する確率を上げられるので、検討してみましょう。

不動産投資ローンの審査内容

不動産投資ローンの審査内容について解説します。

資産状況

自己資金がいくらあるのかをチェックされます。預貯金の他に株式や債券などの有価証券や、不動産といった現物資産があれば高く評価され、不動産投資ローンの審査に通過しやすくなります。

また、自己資金が多ければ金融機関の優遇金利を受けやすくなり、返済負担の軽減が期待できる点も注目しておきましょう。信用力や資産状況に応じて、特別な金利条件や融資枠が適用されるケースもあります。

年収・収入の安定性

不動産投資ローンを利用すると、長期的な返済が必要です。多くのケースでは返済期間が20年〜35年程度と長いため、収入の安定性やライフプランに合わせた計画が求められます。

そこで、金融機関は年収や収入の安定性をチェックして、継続的かつ安定的に返済ができるかどうかを判断します。

正社員や公務員は安定した職業だとみなされるので、審査に有利です。ただし、勤続年数が短いと収入が安定していないと判断されることもあるので、注意しましょう。また、個人事業主や自営業は収入が不安定だとみなされるため、ローン審査に通りにくい傾向があります。

審査に通りやすいといわれている年収の目安は500万円以上です。ただ、あくまでも目安であり、その他の要素によって融資を受けられる可能性は十分あります。

購入予定の物件評価

不動産投資ローンでは入居者から得た家賃収入を返済原資とするため、物件の収益性が重要です。築年数や立地、周辺環境などがチェック項目であり、総合的に評価されます。

物件の収益性が高く、賃貸需要が見込めると判断された時は、審査に有利に働きます。

債務状況・信用情報

現在の借入金額や過去のローン返済履歴なども審査対象です。クレジットカードの利用状況や自動車ローンなど、他に大きな債務がある場合は返済負担率が高くなり、審査にマイナス影響を与えます。

また、信用情報機関を通じて、支払いの延滞歴や債務整理の有無なども調査されます。日頃から支払いの延滞がないように返済日を管理しましょう。

不動産投資の実績・経験

すでに不動産投資を行っており、安定的な収益があれば、金融機関からの信頼度も高くなります。初めての不動産投資であれば、事業計画の内容やリスク管理能力などがより厳しく問われます。

融資を申請する際は、綿密な収支計画書を提出するようにしましょう。

不動産投資ローンの審査を通過するためのポイント

不動産投資ローンの審査を通過するためのポイントを5つ解説します。

収益性の高い物件を選ぶ

収益性の高い物件であると判断されると、ローン審査に通過する可能性が高まります。

例えば、賃貸需要の高いエリアにある物件を選べば、空室リスクを抑えながら家賃収入を得られます。また、築年数が浅い物件は修繕費が安く済むケースも多いため、収益性が高い物件であると判断されやすいです。

しっかりと下調べをしたうえで、収益性が期待できる物件を選ぶようにしましょう。

自己資金を貯める

自己資金を貯めておくと、頭金を多く入れられるようになり、金融機関からの評価が高まります。また、自己資金があれば突発的な出費にも対応できます。結果として、返済能力がある人物だとみなされ、審査に有利に働くのです。

本業で成果を上げる、家計管理を見直して節約するなどして、自己資金を貯めましょう。

信用情報を良好に保つ

信用情報に傷が付いている場合、「この人は継続的な返済ができないのではないか」「融資をしても返済が遅れてしまうかも」と疑われることがあります。一方、信用情報がきれいな状態であれば、支払管理ができる人物だとみなされ、審査に通りやすくなります。

不要なクレジットカードやローンは整理しておき、信用力の向上に努めましょう。携帯電話の残債やショッピングローン（リボ）、奨学金など、様々な借入・負債が影響します。

可能な限り、負債が少ないタイミングで審査を受けられるように整理しておきましょう。

体調管理に気を遣う

団体信用生命保険に加入するには、健康でいることが条件のひとつです。持病があると団体信用生命保険に加入できない場合があります。

団体信用生命保険なしで融資を受けられるケースもありますが、金融機関によって対応は異なります。日頃から体調管理に気を配り、健康維持を心がけてください。

プロの力を借りる

不動産投資ローン審査に通過するためには、プロの力を借りることも有効です。例えば不動産会社や不動産投資サービスなどに相談することで、自分に合った融資先の紹介や審査に通りやすい物件選び、事前審査対策などのサポートが受けられます。

また、複雑なローンの仕組みや金利の比較、必要書類の整え方についても的確なアドバイスをもらえるため、初心者にとっては大きな安心材料になるでしょう。個人では難しいこともプロに依頼すれば、審査通過の可能性が高まり、融資を有利な条件で受けられるチャンスが広がります。

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審査通過率が高い金融機関を紹介してもらうことで、ローンを組みやすくなるので、年収や勤続年数などで不利な方には特におすすめです。

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不動産投資のローンに関するよくある質問

不動産投資のローンに関するよくある質問について回答します。

不動産投資ローンの審査に落ちたらどうする？

審査に落ちた場合は、原因を分析することが重要です。信用情報や年収、物件の収益性など、どこに問題があったかを確認しましょう。

また、他の金融機関に申し込む、自己資金を増やす、副業などで年収を上げるといった改善策も有効です。専門家のアドバイスを受けることで、ローン審査の通過率を高めることも可能です。

不動産投資ローン以外で、投資の資金を用意するにはどうすればいい？

自己資金のほかに、親族からの借入や贈与、株式や投資信託などの資産売却などが選択肢です。また、本業で出世する、副業で収入を増やすことも有効です。

不動産投資はフルローンでもできる？

不動産投資はフルローンでもできます。フルローンは資金効率が良く、少額でも利益を出しやすい点などがメリットです。

しかし、フルローンの返済負担の大きさや金利リスクの高さ、審査の厳しさなども懸念されます。

フルローンを希望する人は、専門家の力を借りるとよいでしょう。審査に通過しやすい金融機関や金利優遇を受けられるパートナーを紹介してもらえば、安心してフルローンを活用できます。

不動産投資ローンは何歳まで組めますか？

多くの金融機関では、ローン完済時の年齢が75歳〜80歳以下であることが一般的な条件です。例えば35年ローンを組む場合、45歳〜50歳までが借入できる年齢の目安です。

年齢が高くなるほど審査が厳しくなるため、若いうちに計画的にローンを検討するとよいでしょう。

不動産投資用ローンを組むには年収はいくら必要ですか？

一般的には年収500万円以上が目安とされますが、ローン金額や金融機関によって異なります。また、年収が低くても自己資金が多い、物件の収益性が高いなどの条件により、審査に通る可能性もあります。

プロの仲介が入ることで通りやすくなるケースもあるので、年収が低めの人は専門家の力を借りてみましょう。

不動産投資ローンの借り換えとは？

不動産投資ローンの借り換えとは、現在利用しているローンよりも金利や条件の良いローンに切り替えることです。金利の引き下げによって毎月の返済額が減り、返済負担の軽減が期待できます。

ただし、手数料や違約金が発生する場合もあるため、借換内容を比較・検討して判断しましょう。

不動産投資ローンの借り換えについて詳しく知りたい人は、こちらの記事を参考にしてください。

まとめ：不動産投資はローンを活用するのが効率的

不動産投資ローンを活用すれば、手元資金だけでは購入できないマンションやアパートなどの購入が可能です。ただし、不動産投資ローンを利用するためには、金融機関のローン審査に通過する必要があります。

ローン審査に不安を覚えている人におすすめのサービスがプロパリーです。プロパリーを利用すれば、信頼できる不動産エージェントから審査通過率の高いパートナーを紹介してもらえるので、審査に通過する可能性を高められます。

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