不動産投資ローンは借り換えすべき？メリットや最適なタイミング、手続きの流れを解説

「不動産投資ローンの返済負担がきつく、今よりも好条件のローンを利用したい」
「不動産投資ローンの借り換えのタイミングはいつが最適？」
「不動産投資ローンの借り換えのメリットとデメリットを知りたい」

不動産投資ローンを活用すれば、手元資金が少ない状態からでも不動産投資を始められます。しかし、金利の変動や収支の悪化により、毎月のキャッシュフローが悪化することはまれにあります。

そこで、適切なタイミングで不動産投資ローンの借り換えを行えば、返済額の軽減や条件の改善が期待できるのが魅力です。ただし、最適なタイミングや手続きの流れを知らずに進めると、かえって損をするリスクもあります。

本記事では、不動産投資ローンの借り換えのメリット・デメリット、最適なタイミングなどを初心者にも分かりやすく解説しました。本記事を読めば、借り換えが必要かを判断でき、不動産経営の安定性を高められるようになります。

不動産投資ローンの借り換えはできる？

結論からお伝えすると、不動産投資ローンの借り換えは可能です。ただし、金融機関ごとに対応条件が異なるため、事前に把握しておくことが大切です。

不動産投資ローンの借り換えができる金融機関

不動産投資ローンの借り換えは、おもに以下のような金融機関で取り扱っています。それぞれ特徴が異なるため、自分の状況に合わせて相談先を選ぶことが重要です。

都市銀行	金利が比較的低い傾向にある 年収や勤務先といった個人の属性に対する審査が厳しい
地方銀行	営業エリア内の物件が条件になる場合が多い 都市銀行よりも金利は高めだが、審査は通りやすい傾向がある
信用金庫	地域密着型で、エリア内の案件に親身に対応してくれる 審査は柔軟な場合があるが、融資額の上限が低めで金利はやや高めになる傾向がある
日本政策金融公庫	政府系金融機関として安定した融資を提供している 事業性の高い不動産投資に対して積極的 金利は低水準

不動産投資ローンの借り換えができる条件

不動産投資ローンの借り換えを行うためには、いくつかの条件をクリアする必要があります。

年収・属性	安定した収入があること 転職直後や自営業は追加資料を求められることがある 勤続年数や勤務先の安定性も重要
物件の収益性	現在の入居率や実際のキャッシュフローなど、安定して収益を上げているかが重要視される
物件の担保価値	借り換え時点での評価額がローン残債を上回っていることが理想 立地や築年数・建物の状態なども評価対象
返済実績	現在のローンで延滞がないこと 過去に支払遅延があると審査にマイナス評価 信用情報はすべてチェックされる可能性がある

不動産投資ローンの借り換えを検討すべきタイミング

不動産投資ローンの借り換えは適切なタイミングで実行することで、その効果を最大化できます。以下のような状況になった際は、借り換えの検討すべきタイミングといえるでしょう。

固定金利の期間が終了した

当初5年間や10年間は固定金利といった契約でローンを組んでいる場合、固定金利期間が終了すると、多くは変動金利に移行します。固定期間中は金利が一定で毎月の返済額も安定していますが、変動金利に移行した後は、市場金利の影響を直接受けるようになります。

変動金利に移行後、市場金利が上昇していると適用金利が大幅に跳ね上がり、毎月の返済額が急増する可能性があるのがリスクです。

この固定期間が終了するタイミングは、今後の金利上昇リスクを回避し、より長期間安定した低金利のローンへ切り替える絶好の機会です。情報収集を怠らず、準備を進めることをおすすめします。

月々のキャッシュフローが赤字になった

不動産投資は、安定した家賃収入によるキャッシュフローの確保が重要です。しかし、空室の増加や修繕費の発生、管理費の上昇などによって、当初の収支計画が崩れることもまれにあります。特に借入条件に余裕がなかった場合、金利変動や突発的な出費が重なり、毎月のキャッシュフローが赤字になるおそれがあります。

こうした状況では、借り換えによって金利を引き下げる、あるいは返済期間を延長することで月々の返済負担を軽減し、キャッシュフローを改善することが可能です。例えば、返済期間を20年から30年に延ばすことで月々の返済額を大幅に減らし、短期的な資金繰りの改善が期待できます。

与信が変化した

昇進による年収アップや副業収入の安定化など、個人の信用力が向上した場合は、より有利な条件での借り換えが実現しやすくなります。借り換えの恩恵を受けるためにも、与信改善のタイミングを逃さないことが重要です。自分の属性がよくなったと感じるタイミングで、一度金融機関に相談してみる価値はあるでしょう。

また、他の金融機関との取引実績を積むことで、将来の追加融資における選択肢も広がります。

不動産投資ローンの借り換えをするメリット

借り換えの審査や手続きは簡単ではありませんが、その先には大きなメリットが待っています。収益改善に直結する魅力的なポイントを見ていきましょう。

より有利な条件になる可能性がある

借り換えによって、現行ローンよりも低い金利が適用されれば、長期的な返済総額を大幅に削減できる可能性があります。特にローン期間が長期に及ぶ不動産投資では、わずか0.5％〜1％の金利差でも、総返済額にして数百万円から1,000万円以上の差が生まれることもあります。

例えば、3,000万円のローンを年利3％から2％に引き下げられたと仮定しましょう。この場合、支払利息だけで数百万円ほどの削減が期待できます。これは、物件の修繕やリフォーム、次の投資物件購入の資金などにも回せる金額です。

また金利だけでなく、保証料や融資事務手数料といった諸費用も含めて総合的に比較し、より有利なローン条件に乗り換えできるかを冷静に判断することが大切です。借り換えは資金効率を高める有効な手段として、長期的な投資成果に大きく影響を与える可能性があります。

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キャッシュフローの改善が期待できる

借り換えの大きなメリットのひとつが、月々の返済額の見直しを通じてキャッシュフローを改善できる点です。特に不動産投資においては、月々の手取り収益が安定して確保できることが、経営の安定と次の投資判断に直結します。

借り換えにより返済期間を延長すれば、毎月の返済負担を軽くすることが可能です。例えば、残り15年のローンを20年に延長すると、1か月あたりの返済額が大幅に下がり、手元資金にゆとりが生まれます。さらに、突発的な修繕や空室リスクにも対応しやすくなり、心理的なストレスも軽減されます。

一方で、キャッシュフローに余裕がある投資家であれば、逆に返済期間を短縮する方法も有効です。短期間で元本を減らすことで、総返済額の削減や資産形成のスピードアップにつながります。自分の投資目的やライフプランに応じた調整ができる点が、借り換えによる大きな魅力です。

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団体信用生命保険の内容を見直せる

団体信用生命保険（団信）は、契約者に万が一のことがあった場合にローン残高がゼロになる重要な保険ですが、その保障内容は金融機関によってさまざまです。借り換えを機に、以前はなかったがん保障や三大疾病保障といった、より手厚い特約が付いた団信に加入できる可能性があります。

特に家族を持つ投資家にとっては、返済条件と同様に団信の保障内容も慎重に比較検討すべきポイントです。借り換えを通じて、ローン返済と家族の将来の安心を同時に強化できるのは、大きなメリットといえるでしょう。

複数のローンを一本化できる

複数の収益物件を所有していて、それぞれ異なる金融機関でローンを組んでいる場合、借り換えによってひとつにまとめることが可能です。いわゆるおまとめローンとしての活用で、月々の返済を一本化できるのが大きなメリットです。

まず、返済日や返済額を管理する手間が大幅に軽減されるため、資金管理がよりシンプルになります。複数の銀行から異なる日程で引き落とされると、資金繰りに気を配る必要があり、手間やリスクが増しますが、一本化することでその負担がなくなります。

さらに、ローンをまとめることで借入金額の総額が大きくなるため、金融機関に対して交渉力を持ちやすくなる点も見逃せません。より低い金利や柔軟な返済条件など、有利な条件を引き出せる可能性が高まるでしょう。

不動産投資ローンの借り換えをするデメリット・注意点

借り換えには多くのメリットがある一方で、注意すべきデメリットも存在します。事前にしっかりと把握しておくことが重要です。

手数料がかかる

借り換えには手数料がかかるため、注意が必要です。新たな金融機関には、融資事務手数料や保証料、登記費用などの諸費用を支払う必要があります。また、現在利用している金融機関に対しても、一括繰り上げ返済手数料や抵当権抹消登記費用などが発生します。

諸費用が支払減額分を上回る可能性もあるため、借り換え効果の計算時には、必ず手数料を含めた総合的な判断が必要です。事前にしっかり試算しておけば、費用対効果の高い借り換えにつなげることが可能です。

審査に手間と時間がかかる

借り換えの審査は、新規でローンを組む際とほぼ同じプロセスを踏むため、手間と時間がかかります。売買契約書や印鑑証明書など、さまざまな必要書類を準備しなければなりません。さらに、金融機関の担当者との面談も必要です。

申し込みから融資実行まで、1か月から2か月程度かかると考えておくべきでしょう。あらかじめ必要書類をリストアップし、余裕を持って準備を進めれば、スムーズに手続きを進められる可能性が高まります。

必ずしも審査に通るとは限らない

手間と時間をかけて借り換えの準備をしても、必ず審査に通るとは限りません。ローンを組んだ当初より物件の担保価値が下がっていたり、収益状況が悪化していたりすると、審査に通らない可能性があります。

とはいえ、複数の金融機関に相談すれば、自分の状況に合った借り換え先が見つかることも考えられます。早めに金融機関と情報共有し、条件面のすり合わせを行うことで、審査通過の可能性を高めることが可能です。

不動産投資ローンの借り換えの手続き・流れ

借り換えを成功させるためには、計画的な手続きが不可欠です。以下のステップに従って進めることで、スムーズな借り換えが実現できます。

STEP1：借り換えのシミュレーション

まず、現在のローン条件と借り換え後の条件を比較し、具体的な効果を数値で把握しましょう。現在のローンの残高と金利、残りの返済期間などを正確に把握してください。

そのうえで、金融機関のWebサイトなどにあるローンシミュレーションツールを使い、借り換え後の想定金利を入力して、毎月の返済額や総返済額がどのくらい変わるかを計算します。シミュレーション時、借り換えにかかる諸費用を差し引いても、メリットが出るかどうかを確認することが重要です。

STEP2：借り換え先を選ぶ

シミュレーションでメリットが出そうだと判断できたら、次は借り換えを申し込む金融機関を探します。ひとつの金融機関に絞らず、複数の候補をリストアップし、それぞれの金利や手数料、融資条件などを比較検討しましょう。

まずは、現在取引のある金融機関や給与振込口座のある銀行に相談してみるのも手です。また、不動産投資ローンの借り換えに積極的な金融機関をインターネットで探したり、専門家を介して紹介してもらったりするのも効率的な方法といえます。

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STEP3：事前審査

借り換えしたい金融機関の候補が決まったら、まずは事前審査（仮審査）を申し込みます。ここでは年収や勤務先、物件の概要など自己申告に基づいた情報で、融資可能かの大まかな判断が下されます。

STEP4：本審査

事前審査を通過したら、次は本審査です。源泉徴収票や身分証明書、レントロール（家賃明細表）など、金融機関から求められる正式な書類をすべて提出し、厳格な審査を受けることになります。必要書類は金融機関によって異なるので、必ず確認するようにしましょう。

STEP5：契約・融資実行

無事に本審査を通過した後は、新しい金融機関と正式にローン契約を結びます。その後、現在借りている金融機関に連絡し、残っているローンを一括で返済します。

現在の金融機関の抵当権を抹消し、新しい金融機関の抵当権を新たに設定する登記手続きを行えば、借り換えの全手続きは終了です。

不動産投資ローンの借り換えに関するよくある質問

不動産投資ローンの借り換えに関するよくある質問について回答します。

不動産投資ローンの借り換えの審査は厳しい？

不動産投資ローンの借り換えでは、新規でローンを組む際と同等、あるいはそれ以上に厳しい審査が行われるのが一般的です。金融機関としては、一度他の金融機関が融資した物件と個人を、改めて自社の基準で評価し直すことになるため、慎重にならざるを得ません。特に、物件の収益性と個人の返済能力は厳しくチェックされるポイントです。

ただし、すでに返済実績があることは有利に働きます。さらに返済実績に問題がなく、収入が安定していれば審査通過の可能性は高まります。

不動産投資ローンの借り換えでかかる費用はいくら？

借り換えに必要な費用は、融資額や金融機関によって異なりますが、一般的には数十万円程度とされています。具体的には融資事務手数料や保証料、印紙税などの費用がかかります。

複数の金融機関を比較検討して、費用が安いところを選ぶようにすれば、コストを抑えた借り換えが可能です。

住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えできる？

住宅ローンで購入した物件を投資用に転用し、不動産投資ローンに借り換えることは可能ですが、いくつかの条件があります。まず、現在の住宅ローンの契約を確認し、投資用途への変更が認められているかを確認する必要があります。多くの場合、住宅ローンの契約違反となるため、事前に金融機関への相談が必要です。

借り換え時は投資用物件としての審査が行われるため、金利は住宅ローンより高くなり、融資条件も厳しくなる可能性があることを理解しておきましょう。

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引用元：プロパリー

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まとめ：不動産投資ローンの借り換えで返済負担を軽減しよう

不動産投資ローンの借り換えは、適切に実行することで返済負担の軽減や投資収益の改善につながる有効な手段です。ただしメリットの一方で、手数料の発生や審査リスクなどのデメリットも存在します。

重要なのは、現在の状況を正確に把握し、借り換え効果を数値で検証することです。また、複数の金融機関を比較検討し、最適な借り換え先を選択することが成功のカギになります。

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