不動産投資はリスクしかない？対策や失敗しないコツ、おすすめサービスを紹介

「不動産投資に興味はあるものの、やめとけという声があるので心配」
「不動産投資のリスクの種類と対策を知りたい」
「不動産投資を始めるうえでおすすめのサービスを知って、成功確率を高めたい」

安定した資産を築くための手段として、不動産投資に関心を持っているものの、漠然としたリスクへの不安からためらってしまう人も多いでしょう。確かに、不動産投資にリスクはつきものですが、過度におそれる必要はありません。

不動産投資のリスクをきちんと理解し、正しい対策を講じることで、十分にコントロールすることが可能です。

本記事では、不動産投資に潜む具体的なリスクと対策、おすすめサービスを徹底解説します。本記事を読めば、不動産投資のリスクと対策が分かり、家賃収入を得るためのスタートを効率よくかつ安全に切れるようになります。

不動産投資は高リスク？

結論からお伝えすると、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資手法です。高い利回りや安定収益が期待できる一方で、様々なリスクが存在します。

しかし、これらのリスクは適切な知識と対策を講じることで、十分コントロール可能です。

不動産投資と聞くと「借金をして始めるこわい投資」といったイメージを持つ人も多いかもしれません。しかし、株式やFXのように相場の変動に日々一喜一憂する必要はなく、家賃収入は比較的安定しやすいのが特徴です。

例えば、空室リスクや老朽化による修繕費の増加といった懸念も、賃貸需要の高いエリアを選ぶ・長期修繕計画を確認するなどの事前対策で軽減できます。

さらに、不動産は価値がゼロになりにくい現物資産であり、インフレ時にも強みを発揮します。こうした点からも、不動産投資はハイリスク・ハイリターンではなく、中程度のリスクで安定したリターンを目指せる投資として注目されているのです。

ただし、準備不足や無理な融資によって失敗してしまうケースも考えられます。不動産投資に伴う不安要素を過度におそれるのではなく、リスクの正体を理解し、適切に備えることが大切です。

不動産投資の失敗例には共通する原因があり、学びに変えることで成功確率を高められます。詳しくは、以下の記事も参考にしてください。

不動産投資の失敗率は4割！5つの事例・体験談で学ぶ回避策と成功のコツ

不動産投資の代表的な8つのリスクと対策

不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、それぞれに備える方法があります。ここでは、不動産投資の代表的なリスクと具体的な対策方法を詳しく解説します。

空室リスク

不動産投資の収益は、入居者からの家賃収入が基本です。そのため、空室が長期化すると収入が途絶え、ローン返済や管理費の支払いに支障が生じるおそれがあります。特に単身者向け物件では、転勤や引っ越しの頻度が高いため、入退去の回転が早くなりがちです。

空室リスクを軽減するには、まず物件選びの段階で賃貸需要のあるエリアを見極めることが重要です。大学や駅・商業施設が近い、再開発エリアであるなど、将来的な人口動態も加味して判断しましょう。

また、内装の清潔感や設備の充実度も競争力を左右します。エアコンや宅配ボックスなどの人気設備を導入することで、空室期間を短縮しやすくなります。

さらに、物件管理を任せる管理会社の対応力も空室期間に直結するため、実績や問題解決能力などを確認することが大切です。

家賃滞納リスク

入居者が家賃を支払わない、あるいは遅延することで収益が不安定になるのが家賃滞納リスクです。入金が滞ると、不動産オーナーが金融機関への返済や修繕費用の確保に困るケースもあります。悪質な場合、裁判を経て明け渡しを求める必要があるなど、長期化するおそれも否定できません。

家賃滞納リスクを回避するには、入居前の審査を厳格に行うことが基本です。職業や年収、連帯保証人の有無、過去の信用情報などを確認し、支払能力の高い入居者を選定するようにしましょう。

また、家賃保証会社との契約を結ぶことで、万が一家賃滞納が発生しても一定の家賃が保証されるため、安定した収益を確保できます。加えて、入居中も家賃支払状況を定期的に確認し、早期に対応できる管理体制を整えておくことも重要です。

借入金返済リスク

不動産投資では金融機関からの融資を活用するのが一般的ですが、物件の収益性が下がった場合や、収入の急変が生じた時に返済が困難になるリスクがあります。特に自己資金が少ない状態で不動産投資を始めると、支出が収入を上回った際のダメージが大きくなります。

借入金返済リスクに備えるためには、まず慎重な収支シミュレーションが不可欠です。想定家賃が数％下落した場合の収支や、空室期間が一定期間続いた際の対応策を織り込んでおきましょう。

また、月々の返済額が家賃収入に対して過度に大きくならないよう、借入額や金利の設定には注意が必要です。さらに、突発的な支出に備えて運転資金を数か月分確保しておくことで、借入金返済リスクを軽減できます。

建物老朽化による修繕リスク

収益物件の築年数が経過することで、建物の外壁や屋根、給排水管などに修繕が必要になるケースが増えます。修繕により突発的に数十万円〜数百万円の出費が発生し、キャッシュフローを圧迫することもあります。特に築20年を超える物件では、大規模修繕が必要になる可能性が高まるので注意が必要です。

建物の老朽化による修繕リスクを避けるためには、物件購入前に建物の状態をしっかりと確認しましょう。構造・共用部分の点検記録や修繕履歴、管理状況などを調べることで、将来的に必要となる修繕費用をある程度見積もることが可能です。

また、築浅物件を選ぶ、あるいはリフォーム済みの物件を検討するのもひとつの選択肢です。

金利上昇リスク

変動金利で融資を受けている場合、市場金利の上昇に伴い返済額が増加するリスクがあります。金利が1％上がるだけでも、返済総額が数百万円単位で変わることもあるため、長期的な運用を前提とする不動産投資においては無視できない要素です。

有効な対策としては、まず固定金利型の融資を検討することが挙げられます。固定金利であれば、返済額が変動しないため、長期の資金計画が立てやすくなります。

また、変動金利を選ぶ場合でも、一定期間は金利が固定される当初固定金利型などを選ぶことで、短期的な変動の影響を抑えることが可能です。金利が大幅に上昇する兆しがある場合は、借り換えも含めて定期的に金融条件を見直すことが大切です。

不動産投資ローンの借り換えについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

不動産投資ローンは借り換えすべき？メリットや最適なタイミング、手続きの流れを解説

地震・火災リスク

地震や火災などの自然災害によって、建物が損壊または焼失し、大きな損失を被るリスクも無視できません。特に日本は地震大国であるため、耐震性の低い物件や古い木造住宅を保有していると、被害の可能性が高くなります。

地震・火災リスクを最小限に抑えるには、まず物件選定時に耐震基準を確認しましょう。新耐震基準（1981年6月以降に確認申請がされた建物）を満たすRC造やSRC造の物件は耐震性が高く、比較的安心です。さらに、火災保険および地震保険には必ず加入し、建物の補償額や特約内容を十分に確認することが求められます。

また、浸水想定区域や液状化のおそれがある土地など、災害リスクの高いエリアは避けるのが賢明です。

物件価格下落リスク

不動産市場の変動や地域の人口減少、周辺環境の悪化などにより、購入した物件の価値が下落することがあります。物件価格の下落により、売却益を見込んでいた場合には損失が出る可能性があるため、気にしておくべきリスクのひとつです。

物件価格下落リスクを軽減するためには、資産価値が落ちにくいエリアを選ぶことが基本です。都心部や駅近、再開発予定地など、長期的に需要が見込める立地は比較的価格が安定しています。

また、将来的な売却を視野に入れて、出口戦略を明確にしておくことが大切です。購入時に割安な価格で取得できる中古物件や、市場価値に対して過小評価されている物件を選ぶのも有効な手段です。

管理会社倒産リスク

物件の管理を委託している管理会社が万が一倒産した場合、不動産オーナーが預けていた家賃や、入居者から預かっている敷金などが返還されなくなる可能性があります。また、新たな管理会社を探して契約し直す手間や時間もかかり、その間の賃貸経営に支障をきたすことも考えられます。

管理会社の倒産リスク対策として、経営基盤が安定している、実績が豊富な管理会社を選ぶことが重要です。管理会社の設立年数や資本金、管理戸数などをチェックしましょう。また、もしもの時に備えて、管理会社の乗り換えが容易かどうかも契約前に確認しておきましょう。

不動産投資は「やめとけ」といわれる理由

SNSや書籍などで、不動産投資は「やめとけ」という否定的な意見を目にしたことがあるかもしれません。「やめとけ」といわれる理由は、主に次のとおりです。

• 多くのリスクがあるから
• 定期的に運営費や修繕費がかかるから
• ローンの返済が負担になるから
• 利回りや収益性が低いから
• 売却が難しいから
• 怪しい業者・不誠実な業者も多いから

不動産投資の失敗の多くは、正しい知識を持たずに始めてしまったり、悪質な業者を選んでしまったりしたことに起因します。不動産投資の適切な知識と準備があれば避けられるものがほとんどです。

不動産投資は「やめとけ」と言われる理由を詳しく知ることは、同じ失敗を繰り返さないための最高の教訓になります。詳しくはこちらの記事で解説しているので、参考にしてください。

不動産投資はやめとけといわれる理由！向いていない人の特徴や運用のコツを解説

リスクがあっても不動産投資をやるべき5つのメリット

リスクがあっても、不動産投資をやるべき5つのメリットはこちらです。

• 安定した副収入を得られる
• インフレに強い
• レバレッジ効果で少額でも投資できる
• 保険代わりになる
• 所得税と住民税を減らせる

不動産投資の大きな魅力は、継続的な家賃収入が見込めることです。毎月の家賃収入は、給与とは別の安定した副収入になり、生活費の補填や老後資金の準備にもつながります。

また、不動産は現物資産であるため、インフレの影響を受けにくい点も魅力です。インフレが進むと、建築資材や土地価格、賃料なども上昇する傾向にあります。不動産を保有していることで、資産価値や家賃収入が自然と増える可能性があります。

さらに不動産投資では、レバレッジ効果が期待できることも見逃せないポイントです。手元資金が少ない状態でも金融機関のローンを利用すれば、高額の投資物件を購入できる可能性があります。

このように、各種リスクを上回るリターンや魅力があるからこそ、多くの賢明な投資家が不動産投資を実践しています。リスクを理解し、対策を講じたうえで得られるメリットは非常に大きいものです。

不動産のメリットについて詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にしてください。リスクとメリットを天秤にかけ、自分にとって不動産投資が最適な選択肢かを判断する材料になるはずです。

不動産投資のメリット・デメリット！向いている人や他の投資との違いを解説

不動産投資のリスクに関するよくある質問

不動産投資のリスクに関するよくある質問について回答します。

不動産投資は他の投資に比べてハイリスク？

一概にはいえませんが、一般的に不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と位置づけられています。株式投資やFXのように、短期間で価格が数倍になる可能性がある一方、暴落するリスクもあるハイリスク・ハイリターンな投資とは性質が異なります。

ローンを組む点はリスク要因ですが、家賃収入の安定性や、価値がゼロになりにくい現物資産である点は、リスクを抑える要素といえるでしょう。適切な知識と計画があれば、比較的堅実な資産形成が可能な投資だと判断できます。

海外の物件へ投資するのはリスクが高い？

国内の不動産投資と比べて、タイやフィリピンなど海外不動産への投資はリスクが高くなる傾向があります。例えば、現地の法律や税制、商習慣が日本と大きく異なる点は注意が必要です。さらに、為替変動によって家賃収入や売却益が円換算で大きく目減りする可能性もあり、慎重な判断が求められます。

また、物件の管理や情報収集も国内に比べてはるかに難しく、頼りになるパートナーを見つけるのも容易ではありません。海外不動産は初心者にとって管理や情報収集が難しいため、慎重な検討が必要です。まずは、国内で経験を積むのが有効な方法でしょう。

不動産投資でよくある失敗例は？

不動産投資でよくある失敗例としては、立地選びや収支計画の甘さ、管理会社選びの失敗といったものが挙げられます。これらの失敗は、いずれも事前の知識不足や業者選びのミスが原因です。

失敗のパターンを具体的に知ることは、同じ轍を踏まないための最良の学習法です。より詳しい失敗事例については、以下の記事で解説しています。

不動産投資の失敗率は4割！5つの事例・体験談で学ぶ回避策と成功のコツ

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不動産投資のリスクを抑えるためには、各種リスクの知識を身につけることはもちろん、賃貸需要の強い優良物件と信頼できるパートナーを選ぶことが何よりも重要です。

そこで注目したいのが、不動産会社に属さない中立の立場から、信頼できる不動産エージェントだけを厳選して紹介してくれる「プロパリー」というサービスです。

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まとめ：不動産投資のリスクは対策次第で抑えられる

「不動産投資はリスクしかない」というのは、大きな誤解です。正しくは「対策を怠った不動産投資はリスクしかない」ということです。

不動産投資に存在するリスクのほとんどは、適切な対策を講じることで十分にコントロールできます。そのためには、心強いパートナーと長期的な視点で不動産投資に取り組むことが成功へのカギになります。

もっとも重要でありながら難しいパートナー選びの課題を解決してくれるのが「プロパリー」です。プロパリーを活用すれば、投資家の状況や目標に合った最適な投資戦略を提案できる不動産エージェントを紹介してもらえます。

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