「不動産投資が副業に該当するケースを知りたい」
「不動産投資を副業にするメリットはある？」
「サラリーマンが副業で不動産投資を始める時に注意する点はある？」
安定した家賃収入を得られる不動産投資に魅力を感じ、副業として始めたい人は多くいます。原則として、不動産投資は副業にあたりません。ただし、就業規則に抵触する可能性はゼロではないので、十分な注意が必要です。
本記事では、不動産投資が副業にあたらない理由や副業禁止に該当するケース、気をつけるべき注意点などについて解説します。本記事を最後まで読めば、就業規則に該当することなく安全に不動産投資を始められ、収益を上げられるようになります。
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不動産投資は原則副業にあたらない5つの理由
不動産投資は原則として副業にあたらない5つの理由を解説します。
相続や譲渡などやむを得ない場合もあるから
収益物件を相続や贈与で取得するケースは珍しくありません。このように、やむを得ない理由による不動産の所有や運用は、副業とはみなされにくいです。
本人の意思に関係なく資産を引き継いだ場合、収益物件を運用して収益を得ることは自然な行為とされ、会社から問題視されることはほとんどありません。副業禁止規定も、こうした事情を考慮して適用されるケースが一般的です。
本業に支障が出にくいから
不動産投資は管理会社に業務を委託できるため、オーナー自身が日々の運用に深く関わる必要はありません。そのため、日中に働くサラリーマンでも本業に支障をきたすことなく、収益化を図れます。
企業側が副業を禁止する主な理由は本業への影響ですが、不動産投資ではその懸念がないため、黙認されやすいのです。
企業の情報漏洩のリスクが少ないから
副業が問題視される大きな理由のひとつに、企業秘密の漏洩リスクがあります。しかし、不動産投資は本業と関係がないケースがほとんどであり、情報漏洩の心配が極めて少ないです。
そのため、企業としてもリスク管理の観点から特段の規制を設ける必要がなく、結果として不動産投資は容認されやすいです。
副業でなく資産運用とみなされるから
不動産投資は資産運用の一種として分類されることが多く、副業とは区別されます。株式投資や債券投資などと同様に、自身の資産を活用して収益を得る行為だとみなされることが多々あります。また、勤労収入ではないことから、副業と判断されにくいです。
企業の就業規則においても、資産運用は容認されているケースが多く、不動産投資もこの枠組みに含まれます。
憲法上、職業選択の自由があるから
日本国憲法では職業選択の自由が保障されており、個人が自由に生計手段を選べます。基本的に、合理的な理由がなければ、憲法上は企業が副業を一律に禁止することはできません。そのため、業務に支障なく、就業時間外の活動であったり、守秘義務違反等のリスクがない場合、認められるケースが増えています。
よって、原則として不動産投資を行う自由は保たれており、合理的な制限がない限り認められる傾向があります。
不動産投資が副業禁止に該当するケース
不動産投資は常に副業とみなされるわけではありません。就業規則や投資規模によっては、例外的に副業禁止に該当するケースもあります。不動産投資が副業にあたり禁止されるケースを解説します。
事業的規模で不動産投資を行っている
アパートやマンションなどを複数所有・運用し、不動産投資の規模が拡大すると、事業扱いとみなされる可能性が高まります。いわゆる「5棟10室基準」に達すると、税務上も事業所得として扱われます。
5棟10室基準とは、不動産投資において事業的規模かどうかを判断する基準のことです。下記のいずれかを満たす場合、事業的規模とみなされることがあります。
- 一戸建ての貸家を5棟以上保有している
- 賃貸アパートやマンションで貸付できる独立室数を10室以上保有している
事業的規模の不動産投資になると、本業との兼ね合いが問題視され、副業禁止規定に抵触するリスクが高まります。企業によっては、事業レベルの賃貸経営は副業と見なすことがあるため、事業的規模の不動産投資は行わないほうが無難です。
銀行員や公務員は就業規則で禁止されている
銀行員などの金融機関に勤める人は、原則として社内規則で副業が禁止されているケースが多く、不動産投資も対象になる場合があります。特に、投資によるリスクが信用問題に直結するため、厳しく管理されているのが特徴です。
これらの職業に就いている場合は、事前に届出や承認が必要になるケースが多いです。無断で不動産投資を行うと、懲戒の対象になる可能性もあるため注意しましょう。
一方、公務員は国家公務員法や地方公務員法により、営利目的の副業自体が法律で原則禁止されています。ただし、人事院規則が定めた一定基準に達していなければ、許可を得ずに不動産投資が可能です。
二 不動産又は駐車場の賃貸 次のいずれかに該当する場合
人事院規則１４―８
（1）不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟以上であること。
ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が１０室以上であること。
ハ 土地の賃貸については、賃貸契約の件数が１０件以上であること。
ニ 賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものであること。
ホ 賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものであること。
（2）駐車場の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ 建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場であること。
ロ 駐車台数が１０台以上であること。
（3）不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額（これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額）が年額５００万円以上である場合
（4）（1）又は（2）に掲げる不動産等の賃貸と同様の事情にあると認められる場合
公務員は人事院規則を確認し、規模に気をつけて不動産投資をしましょう。
サラリーマンが副業として不動産投資をする時の注意点
不動産投資は副業にあたらないケースも多いですが、運用方法を誤ると会社に知られたり、本業に支障をきたしたりする可能性があります。ここからは、サラリーマンが副業で不動産投資を行う際に気をつけるべきポイントを解説します。
就業規則で副業について確認する
不動産投資が原則副業に該当しない場合でも、会社の就業規則には注意が必要です。就業規則に「副業全般を禁止」と明記されている場合や、投資を含む収益活動全般を制限する内容が含まれていることもあります。
特に上場企業や金融機関では厳格なルールが設けられていることが多く、あらかじめ就業規則を確認しておくことが重要です。就業規則の記載が曖昧で自分だけで判断できなければ、総務部門や人事部門などに相談しておくと安心です。
本業に支障がないように気をつける
サラリーマンにとってもっとも重要なのは、本業をおろそかにしないことです。不動産投資に関わる業務が原因で遅刻やミスが増えると、雇用されている会社に迷惑をかけてしまい、副業として問題視されるリスクがあります。
物件管理や入居者対応などの管理業務は外部へ委託し、自主管理を最小限に抑えると安心です。また、業務に支障が出ないように、事前に運用計画を立てておくことも大切です。
確定申告を忘れずに行う
サラリーマンは通常、年末調整で税金の手続きが完了するため、確定申告を意識する機会が少ないかもしれません。しかし、不動産投資で年間20万円を超える所得が生じた際は、確定申告が必要です。収入から経費を差し引いた金額が所得です。
確定申告を怠ると、追徴課税や延滞金などのペナルティが課せられてしまい、大きな金銭負担となるおそれがあります。確定申告の時期は、原則2月16日〜3月15日です。確定申告の準備を早めにしておき、税務署からの指摘を受けないように注意することが大切です。
住民税を自分で納付する
副業が会社にバレる原因のひとつが、住民税の通知です。確定申告をすると、通常は特別徴収として住民税が会社経由で引き落とされるため、収入が増えていることが勤め先に知られてしまう可能性があります。
会社バレを避けるためには、申告時に普通徴収を選択しましょう。普通徴収を選択すると、住民税を自分で納めることになり、会社に収入増を知られずに済む可能性が高くなります。
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不動産投資は副業向き！3つのメリット
不動産投資は副業としておすすめできる投資方法です。ここでは、3つのメリットについて解説していきます。
銀行のローン審査が通りやすい
会社員として働き安定した収入があると、銀行から信用力があると評価されるので、ローンの審査に通りやすくなります。特に勤務先が上場企業や大手企業である場合は、属性が高く評価され、希望する借入額の融資を受けやすくなります。
これはサラリーマンだからこその強みであり、収入が不安定だとみなされやすい個人事業主よりも有利な点です。
管理を委託すれば本業の支障にならない
集金や入居者募集などの入居者対応は、管理会社へ委託することで自分が手を動かす必要がほとんどなくなります。管理委託により本業に支障が出にくく、副業禁止のルールに抵触しにくくなります。
また、業務負担が少ないため、時間的余裕がなくても運用できるのが大きなメリットです。資産運用としての側面が強くなり、副業というよりも投資として扱われやすい点も魅力です。
安定的に収入を得られる
不動産投資は、入居者が家賃を払い続ける限り毎月一定の家賃収入が得られ、安定した副収入源になります。物件の立地や賃貸需要、人口動態などを見極めれば、長期的に安定したキャッシュフローを確保できるでしょう。
また、給与以外の収入源を持つことで将来の備えや資産形成に役立ち、経済的な安心感も得られます。
副業としての不動産投資の始め方
副業として不動産投資を始める際の流れはこちらです。
- 就業規則を確認する
- 書籍やYouTube、セミナーなどで不動産投資の基礎知識を学ぶ
- 不動産投資の目的や計画を定める
- 信頼できる不動産会社や仲介業者に相談する
- 投資先の物件を検討する
- ローンの審査を受ける
- 収益物件を購入・運用する
副業として不動産投資を始める際は、事前に就業規則を確認しておきましょう。特に問題がなければ、本や動画などで不動産投資の勉強をします。
その後、不動産投資をする目的の明確化と資金計画を立てます。このステップは不動産投資で成果を上げるために重要な部分です。物件の選定やローンの申込などを経て、運用が始まります。
副業として始める場合は、無理なく本業と両立できるようなスキームを組むのがポイントです。不動産投資の始め方については、こちらの記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
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副業としての不動産投資に関するよくある質問
副業としての不動産投資に関するよくある質問に回答します。
副業の不動産投資でいくら稼げる？
副業としての不動産投資の収益は、物件の地域や規模、ローンの有無などによって大きく異なります。
例えば、ワンルームマンション1室を家賃10万円で賃貸に出す場合、年間120万円の不動産収入が得られます。さらに複数物件を保有することで、より多くの不動産収入を得ることも可能です。
ただし、管理費や修繕費、借入れの返済なども考慮する必要があります。収益性を高めるには、資金計画や物件選びがカギになります。
マイナンバーから副業がバレることはある？
マイナンバー自体が直接、勤務先に副業の情報を知らせることはありません。ただし、確定申告時に特別徴収を選択していると、住民税が自動で給与から天引きされます。その結果、副業収入によって増加した住民税額が会社に通知されることで、副業がバレるリスクがあります。
副業がバレるリスクを軽減するためには、住民税の納付方法を普通徴収に変更しましょう。
副業禁止の会社で不動産投資がバレたらどうなる？
不動産投資が会社に知られ、副業とみなされた場合は、就業規則違反として注意や処分を受ける可能性があります。ただし、不動産投資は原則として資産運用とみなされるケースも多いため、必ずしも副業扱いになるとは限りません。
勤め先にバレないようにするためには、事業的規模（5棟10室基準）にしない、住民税の納付方法を普通徴収に変更するなどの配慮が必要です。
しかし、バレてトラブルになるとその後働きづらくなる可能性があるため、事前に就業規則を確認し、会社の承認を得ておくと安心して投資が行えるのでおすすめです。
副業の不動産投資で法人化はできる？
副業の不動産投資であっても、一定の収益規模や管理の効率化を目指すなら、法人化は可能です。法人化には節税や相続対策などのメリットがありますが、定款認証手数料や登録免許税などの法人設立費用や、税理士報酬や毎期の法人住民税といった運営コストもかかるため注意が必要です。
また、法人設立により事業性が高まると、本格的な副業とみなされるリスクが高まります。会社の就業規則を確認しておき、慎重に判断しましょう。
まとめ：不動産投資を副業で始めるならプロパリー
不動産投資は副業にあたらないケースが多く、会社勤めをしているサラリーマンでも挑戦できる資産形成方法です。ただし、念のため就業規則に目を通しておき、不安な点があれば担当者に確認するようにしましょう。
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