不動産投資の確定申告はサラリーマンも必要！やり方や還付金のもらい方を解説

「不動産投資をすると確定申告をする必要はあるの？」
「不動産投資の確定申告のやり方や手順を知りたい」
「不動産投資で確定申告をしないとどうなるの？」

不動産投資で一定の収益を得た場合、確定申告をしなければなりません。しかし、確定申告をした経験がない方は、どのように進めればよいのかが分からないでしょう。

本記事を最後まで読むことで、不動産投資における確定申告のやり方が分かるようになります。また、正しく経費計上をすれば、節税効果も期待できます。

確定申告を正しく行えなければ、追徴課税や刑事罰といったペナルティを受けてしまうリスクがあるので、注意が必要です。

不動産投資に興味がある方や始めたばかりの方は、不動産投資の確定申告のやり方や還付金のもらい方などを学んでおき、ぜひ実践してみてください。

不動産投資では一定の条件で確定申告が必要

不動産投資では一定の条件を満たすと、確定申告をする必要があります。まずは不動産投資における確定申告の基本について、理解を深めていきましょう。

確定申告とは

「確定申告」とは、毎年1月1日から12月31日までの所得金額と、その金額に応じた所得税額を計算して申告する制度のことです。確定申告には期限が設けられており、一般的には毎年2月16日から3月15日までの期限内に行うものとされています。

1年分の所得金額を申告するのは、面倒だと感じるかもしれません。しかし、場合によっては還付金を受け取れるケースもあり、メリットもあります。

確定申告が必要になる条件

給与収入があり、不動産所得が年間で20万円以上ある会社員や個人事業主などは、基本的に確定申告が必要です。また、給与収入のない無職の方でも、給与以外の所得が20万円を超えるときは、確定申告の対象となります。

「所得」とは、収入から必要経費を引いた金額のことです。不動産投資の場合、家賃収入から公租公課や管理委託料などの経費を引いた金額が不動産所得です。

一方で、「収入」とは支払われた金額の全額を指します。不動産投資の場合、管理費などの経費を引く前の家賃収入が収入です。

「経費」とは、事業を行ううえで支払いが必要な費用のことです。不動産投資では、先述した公租公課や管理委託料などが経費に該当します。

経費が増えれば所得額を減らすことができるので、還付金が増えたり所得税や住民税を抑えることができます。

不動産投資1年目でも確定申告は必要？

不動産投資を始めた1年目でも、上記の条件を満たしていれば確定申告は必要です。しかし1年目では、まだ不動産収入が発生していないケースが考えられます。また、赤字となるケースも珍しくありません。

しかし、確定申告をすることで赤字申告となり、税金の還付を受けられます。赤字の場合、確定申告は義務ではないものの、しておいたほうがよいでしょう。

不動産投資の確定申告は青色申告？白色申告？

確定申告には、青色申告と白色申告の2種類があります。控除額や帳簿付けなどに違いがあるので、不動産投資を始める前に確認しておきましょう。

	青色申告	白色申告
事前申請	必要	必要なし
記帳方法	複式簿記（10万円控除は簡易簿記でよい）	簡易簿記
申告時の必要書類	損益計算書貸借対照表（10万円控除を選択する方は不要）	収支内訳書
特別控除額	10万円55万円65万円	適用なし
赤字の繰越	3年間可能	原則不可

青色申告がオススメの人

「青色申告」とは日々の取引を記帳し、記帳内容に基づいて申告をすることです。青色申告を選択すると、要件に応じて最大65万円控除を受けられます。詳しい条件はこちらを参考にしてください。

	10万円控除	55万円控除	65万円控除
要件	記帳に基づいた申告を行うこと（複式簿記でなくてもよい）損益計算書を提出すること（貸借対照表は必要ない）	不動産所得もしくは事業所得があること上記事業に関わる取引を複式簿記にて記帳していること複式簿記により記帳した内容に基づいた損益計算書と貸借対照表を提出すること	不動産所得もしくは事業所得があること上記事業に関わる取引を複式簿記にて記帳していること複式簿記により記帳した内容に基づいた損益計算書と貸借対照表を提出すること電子帳簿保存を行い、e-Taxにて申告すること

青色申告をするには、複式簿記による帳簿付けが必要です。そのため、手間と時間がかかります。しかし、最大65万円控除を受けられるのは魅力的です。

簿記に関する知識がある方や、節税効果を最大限に活かしたい方に、青色申告をオススメします。

白色申告がオススメの人

「白色申告」とは、青色申告の経理作業を行わずに申告することです。簡易的な帳簿付けをすれば問題ないものの、青色申告特別控除が受けられません。

経理作業に時間をかけたくない方や、節税効果を重視しない方に、白色申告をオススメします。

不動産投資の確定申告のやり方・手順

不動産投資の確定申告のやり方について解説していきます。こちらの流れで進めていけば、確定申告が完了します。

確定申告の必要書類を揃える

まずは、確定申告に必要な書類を揃えます。すぐに用意できない必要書類もあるので、日程に余裕をもって揃えるようにしましょう。

また、確定申告の必要書類を揃えるのに時間がかかってしまうと、申告期限に間に合わない可能性が高まります。不動産投資に関する必要書類は、同じ場所にまとめて保管しておき、適切に管理しましょう。

必要書類については次の「不動産投資の確定申告までに揃えるべき必要書類」で詳しく解説します。

決算書を作成する

すべての必要書類を揃えたあとは、決算書の作成に進みます。家賃収入や必要経費などを記載した書類が決算書です。

選択する申告方法によって、必要な決算書が異なります。

• 青色申告：青色申告決算書（損益計算書と貸借対照）
• 白色申告：収支内訳書

決算書の作成方法は、国税庁のホームページにて詳しく解説しているので、参考にするとよいでしょう。また、国税庁の「確定申告書作成コーナー」で必要な情報を入力すると、申告書類が作成できるので、活用してみてください。

確定申告書を作成する

決算書の作成後に確定申告書を作成します。

確定申告書には第一表と第二表があり、必要な情報を入力していきます。第一表と第二表の入力内容はこちらです。

• 第一表：収入金額等、所得金額等、源泉徴収税額など
• 第二表：住所、氏名、所得の内訳、社会保険料控除など

確定申告の手続きを行う

必要書類と決算書、確定申告書を用意したうえで、確定申告をします。確定申告の手続き方法は下記の3つです。

• e-Taxを利用する
• 税務署に出向く
• 郵送する

青色申告の65万円控除を受けたい方は、e-Taxを利用する必要があります。e-Taxはインターネットを通じて申告する方法です。マイナンバーカード等があれば無料で利用できるので、ぜひ活用してみましょう。

税金の支払いまたは還付金の受け取り

確定申告により決定した納税額を支払います。納税額の支払い方法には、下記の4つがあります。

• 現金納付（コンビニ払い、金融機関などの窓口での支払い）
• 振替・振込
• クレジットカード払い
• スマホアプリ決済

なお、クレジットカード決済では、決済手数料がかかる点に注意が必要です。

不動産投資の確定申告までに揃えるべき必要書類

不動産投資の確定申告では、書類の提出が必要です。必要書類に不備があると、確定申告書の再提出を求められるケースもあるので、時間に余裕を持って用意しましょう。

不動産関連の必要書類

必要書類	内容	入手方法
不動産売買契約書	物件の売買契約を締結した書類	不動産会社から受け取る
賃貸借契約書	貸主と借主が賃貸物件の貸し借りに関する契約を締結した書類	不動産会社から受け取る
家賃の振込明細	家賃の支払いが行われたことを証明する書類	物件の管理会社から受け取る
売渡精算書	売買した物件の引き渡しが完了した際に受け取る書類	不動産会社から受け取る

経費関連の必要書類

必要書類	内容	入手方法
固定資産税の納付書	固定資産税の納付通知書	国や地方自治体から送られてくる
火災保険の領収書	火災保険の支払いをしたことを証明する領収書	保険会社から受け取る
修繕やリフォームに関する書類	修繕やリフォームなどを行った際に発行する請求書や明細書など	修繕費やリフォーム代金を受け取った取引先から受け取る
ローンの返済表	ローンの借入から完済までの返済計画が記載されている書類	ローンを契約した金融機関から送られてくる

その他の必要書類

必要書類	内容	入手方法
源泉徴収票	1年間の収入や所得税額などが記載されている書類	勤め先から受け取る
本人確認書類	身分を証明する書類	ー

不動産投資の確定申告で経費として計上できる費用

不動産投資では、経費として認められる費用を計上することで節税につながります。節税効果を活かすためにも、経費として計上できる費用について理解しておきましょう。

経費計上で節税になる仕組み

経費は、売上から差し引くことが可能な費用です。経費計上をすれば課税所得を減らせるため、節税効果が期待できます。

ただし、何でも経費計上すればよいわけではありません。不動産投資の経費として計上できるものとできないものを判別する知識が必要です。

不動産投資の経費として計上できる費用

不動産投資の経費として計上できる費用はこちらです。

経費の種類	内容
ローンの金利	土地や建物のローンにかかる金利部分
各種税金	固定資産税や不動産取得税などの税金
損害保険料	火災保険や地震保険の保険料
管理委託料	物件の管理を管理会社に任せている場合に支払う費用
仲介手数料	物件購入時や賃貸借契約時に支払う手数料
修繕費	リフォーム費用や故障した設備を修理するためにかかる費用
減価償却費	建物部分の購入額を毎年計上する（土地部分は対象外）
通信費	不動産会社や入居者とのやり取りの際にかかる電話代やプロバイダー料金など
旅費・交通費	不動産購入に必要な現地訪問などでかかるガソリン代や宿泊費など
情報収集や勉強に関する費用	不動産投資に関連する情報収集や勉強に必要な新聞代やセミナー代など

不動産投資の経費として計上できない費用

こちらは、不動産投資の経費として計上できない費用です。

費用の種類	内容
私生活にかかる費用	不動産投資に関係のない食事代や交際費など
個人に関する税金	住民税や所得税など
事業者の給与	不動産投資を行う事業者の給与

不動産投資の確定申告をしないとペナルティがある

不動産投資で利益を得ているのにもかかわらず、確定申告をしなければペナルティを課されてしまいます。ペナルティが課されると、本来納付すべき税金に負担額が追加されたり、刑事罰が科されたりするおそれがあります。

ペナルティを課されないためにも、確定申告をしておきましょう。ペナルティの種類や負担額については、こちらの表を参考にしてください。

種類	原因	負担額
無申告加算税	申告期限までに確定申告をしなかった	50万円まで：税額の15％50万円を超える金額：税額の20％
過少申告加算税	本来納めるべき税金よりも少ない金額を納めたり、還付金額が多すぎたりした	10％50万円を超える金額：税額の15％
重加算税	意図的な隠ぺいまたは仮装があった	過少申告：35％無申告：40％

無申告加算税や過少申告加算税は、正当な理由がある場合、不適用となります。重加算税に不適用要件はありません。

不動産投資の確定申告で節税するためのポイント

不動産投資の確定申告で節税に成功すれば、より多くの資金を手元に残せます。これから解説するポイントをおさえれば、不動産投資の確定申告で節税ができるようになります。

損益通算や繰越控除を活用する

「損益通算」とは、ほかの黒字所得から赤字分を差し引くことです。もし不動産投資で損失を出してしまったとしても、給与所得との損益通算をすることで、所得税と住民税の軽減が期待できます。

また、不動産所得の赤字に関しては、繰越控除の利用も可能です。繰越控除を行うことで、赤字分を翌年以降の所得と相殺できます。繰越控除は、確定申告で青色申告を選択することで利用できるようになります。

必要経費の計上を適切に行う

不動産投資の経費として計上できる費用の計上漏れがあったとしても、税務署は指摘しません。本来なら節税できた金額にも課税されることとなり、多くの税金を支払うこととなります。

経費計上できる経費を把握しておき、確実に計上できるようにしましょう。

青色申告で特別控除を受ける

青色申告では、最大65万円控除を受けられます。節税効果が絶大なので、ぜひ利用してください。

不動産投資の確定申告に関するよくある質問

不動産投資の確定申告に関するよくある質問を紹介します。

こちらの回答を読んでおけば、スムーズに確定申告ができるようになります。

不動産投資の確定申告は自分でできる？税理士は必要？

不動産投資の確定申告は自分でできます。ただし、確定申告をするには、書類の準備や決算書の作成などをする必要があります。本業が忙しい方には、対応がむずかしいかもしれません。

不動産投資の確定申告に不安がある方や、自分で申告する時間がない方は、税理士に依頼するとよいでしょう。

税理士に依頼すれば、確定申告に関連する作業をお任せできます。しかし、税理士に報酬を支払う必要があります。状況に応じて、税理士に依頼するかどうかを決めるとよいでしょう。

個人で確定申告を行う場合、会計ソフトを活用すると決算書の作成などの手間を軽減できるのでおすすめです。

不動産投資をしていることが会社にバレない方法は？

不動産投資をしていることが会社にバレたくないのであれば、住民税の徴収方法を普通徴収にしましょう。

住民税の徴収方法には、特別徴収と普通徴収があります。特別徴収にすると、給与と不動産所得の住民税額が勤務先に通知されてしまい、バレてしまう可能性が高まります。

そこで普通徴収にすれば、不動産所得の住民税の納付書が自宅に送られてくるので、会社にバレる心配はありません。納付期限までに住民税を納付するようにしてください。

まとめ：不動産投資の確定申告で節税して賢く運用しよう

不動産所得が年間で20万円以上ある場合、確定申告が必要です。

不動産投資の確定申告をすると、申告方法によっては最大65万円控除が受けられます。また、不動産投資で赤字となっても損益通算をすることで、節税効果を得ることが可能です。

ただし、不動産投資の確定申告をしなければ、ペナルティが課されることとなり、より多くの税金の支払いが発生します。

不動産投資の確定申告のメリットやペナルティを理解して、期限内に適切に申告するようにしましょう。