「管理会社からの返信が遅くて困っている」
「空室が埋まらないのに具体的な提案がない」
「修繕費の見積もりが相場より明らかに高く、不透明な項目が多い気がする」
こうした悩みは、多くの不動産オーナーが一度は直面する壁です。管理を委託しているはずが、逆にストレスの原因になっている現状は健全ではありません。
もしこのまま放置すれば、入居者の満足度は下がり、退去者が続出して収益悪化を招くおそれがあります。
本記事では、管理会社の変更を検討すべきケースや具体的な手順、メリット・デメリットを詳しく解説しました。
この記事を読むことで、トラブルを回避しながら円滑に管理を移行し、安定した不動産経営ができるようになります。
不動産の管理会社を変更すべき5つのケース
物件の収益性や資産価値は、管理会社の質に大きく左右されます。どのような状況になれば管理会社の変更を検討すべきか、代表的な5つのケースを具体的に解説します。
連絡が遅い・返信が来ない
担当者とのコミュニケーションに支障をきたしている場合は、早急な検討が必要です。
例えば、設備の故障対応を依頼した際、数日経っても折り返しがないケースは注意してください。
迅速な対応が欠かせない賃貸経営において、管理会社のレスポンスの遅さは致命的です。そのまま放置すると入居者の不満が溜まり、クレームや早期退去に繋がりかねません。
ここで管理会社を変更すれば、入居者満足度が向上し、トラブルの早期解決が可能です。結果として入居者の定着率が高まり、安定した賃貸経営を実現できるでしょう。
入居者トラブルの対応が不十分
騒音やゴミ出しなどのトラブルに対して、対応が後手に回っている場合は変更を検討すべきです。
管理会社がトラブルを軽視したり、入居者への説明が不十分だったりすれば、不動産オーナーへの信頼も失われます。
丁寧にトラブルを解決してくれる管理会社に変更すれば、入居者の定着率が向上し、長期的な収益の安定が期待できます。
空室が3か月以上続いている
空室が3か月以上続いているにもかかわらず、管理会社から具体的な改善提案がない場合も、変更を検討すべきタイミングです。
賃貸市場では、空室期間が長引くほど家賃を下げざるを得なくなり、収益性が悪化します。優秀な管理会社であれば、募集条件の見直しや広告戦略の強化、内見対応の改善など、具体的な提案を行ってくれるはずです。
空室対策に積極的な管理会社に変更することで、入居率が改善し、安定した家賃収入を確保できるようになります。
修繕費が高い・見積もりが不透明
修繕費の見積もりが相場よりも明らかに高かったり、内訳が不透明だったりする場合は注意が必要です。なぜなら、管理会社が不当な利益を上乗せしている可能性があるからです。
もし、軽微な修繕にもかかわらず高額な請求が続くならば、相見積もりを取って他社と比較してください。
不透明な支出をカットできれば、その分を将来の大規模修繕に向けた蓄えに回せます。透明性の高い報告と適正価格を提示する管理会社を選ぶことで、長期的な資産価値の維持が可能です。
リフォームの頻度や内容の目安については、「不動産投資にリフォームは必要？費用の目安や安く依頼するコツ、タイミングを解説」でも解説しているので参考にしてください。
収支報告や送金がルーズ
収支報告書の送付や家賃の送金が遅れる会社と契約していると、資金繰りに支障をきたすだけでなく、管理会社への不信感が募るため、契約を見直すべきです。
投資家にとって、正確な収支管理は確定申告やローンの返済計画に直結する重要な業務です。送金が数日遅れる・報告書の内容にミスが多い状態は、経営上のリスクといえます。
迅速な事務処理を行う管理会社に切り替えることで、不動産オーナーは本業や次の投資戦略に集中できるようになります。
管理会社を変更する際のリスク・デメリット
管理会社の変更はメリットばかりではありません。安易な切り替えによって生じるリスクや、事前に把握しておくべきデメリットについても理解しておきましょう。
また管理会社の変更ではなく、自分で管理する方法に興味がある方は、「不動産投資で自主管理はやばい？管理委託と比較したメリット・デメリットを徹底解説」も参考にしてください。
解約通知後、旧管理会社の対応が悪化する可能性がある
管理会社に解約を通知してから実際に契約が終了するまでの間、管理業務が疎かになるリスクがあります。
解約を告げられた担当者によっては、モチベーションが低下し、入居者対応やトラブル処理のスピードが遅くなったり、定期報告が雑になったりする可能性があります。
可能な限り、円満な関係を保ちながら解約手続きを進めることが重要です。
管理業務の引継ぎがうまくいかないことがある
管理会社を変更する際、もっとも懸念されるのが業務の引継ぎです。
入居者情報や契約内容、滞納状況といった重要なデータが正確に引き継がれないと、新しい管理会社が適切に対応できなくなります。
引継ぎが終わるまでは旧管理会社と新管理会社の双方とこまめに連絡を取り、必要な書類やデータがすべて移行されているか確認することが大切です。
違約金がかかることがある
管理委託契約には、契約期間中に解約する場合の違約金条項が含まれていることがあります。
契約書をよく確認せずに管理会社の変更を進めると、予想外の違約金が発生して、メリットが相殺されてしまうかもしれません。
管理会社の変更を検討する際は、まず契約書を確認し、違約金の有無や解約予告期間を把握しておきましょう。違約金が高額な場合は、契約期間が満了するまで待ってから変更するのも1つの選択肢です。
入居者に不安を与える可能性がある
管理会社が変わることで、入居者は「家賃の振込先が変わるのか」「これまでの契約内容はどうなるのか」といった不安を抱く可能性があります。説明が不十分だと、入居者の不信感を招き、退去を検討されるかもしれません。
新しい管理会社の連絡先や業務内容、家賃の振込先などを記載した書面を事前に配布し、丁寧に説明することが重要です。
新しい管理会社が必ずしも良いとは限らない
管理会社を変更したからといって、必ずしも状況が改善するわけではありません。新しい管理会社が期待通りのサービスを提供してくれるとは限らず、場合によっては以前よりも対応が悪化することも考えられます。
安易に切り替えを決めると、再度見直す手間やコストがかかるため、慎重な判断が求められます。
このように、管理会社選びは投資成果を左右する重要な決断です。管理会社の変更前には、信頼できる専門家に相談し、客観的な視点を取り入れることをおすすめします。
そこで活用したいのが、信頼できる専門家と出会えるサービス「プロパリー」です。
プロパリーには、顧客満足度や実績などの厳しい基準をクリアした不動産投資の専門家が登録しています。
管理会社の実績データや契約内容の確認ポイントについて具体的な助言を得ることで、根拠にもとづいた判断ができ、本当に信頼できる管理会社を選べるようになります。
その結果、管理会社選びの失敗を防ぎ、再選定にかかる時間やコストを節約できるのです。
トラブルなく円滑に管理会社を変更するための対策
管理会社の変更は慎重に進めなければならず、対応を誤ると思わぬトラブルに発展するおそれがあります。ここでは、変更手続きを円滑に進め、入居者や不動産オーナーの負担を最小限に抑えるための具体的な対策を紹介します。
入居者へ丁寧に説明する
管理会社の変更が決まったら、入居者に対して早めに通知し、丁寧に説明することが重要です。
通知には、変更日・新しい管理会社の名称や連絡先・家賃の振込先などを明記しましょう。単に書面を配布するだけでなく、可能であれば説明会を開いたり、個別の問い合わせに応じたりすることで、入居者の不安軽減に繋がります。
入居者が安心して住み続けられる環境を整えることが、退去を防ぎ、賃貸経営を安定させるカギです。
契約内容を事前に確認する
管理会社を変更する前に、現在の契約書を確認し、解約条件や違約金の有無を把握しておきましょう。
例えば、解約予告期間が定められている場合、その期間を守らないと違約金が発生することがあります。
契約内容を正確に理解していないと、後から予想外のトラブルに見舞われるおそれがあります。
不明点があれば、弁護士や不動産投資のプロに相談して、法的なリスクを回避することも検討してください。
変更理由を明確にして記録を残す
管理会社に解約を伝える際は、感情的にならず客観的な理由を整理して提示しましょう。改善を求めた経緯などを記録しておくと、交渉をスムーズに進められます。
「対応が遅い」「空室対策が不十分」など、具体的な事実にもとづいた不満を伝えることで、無理な引き止めを防ぎやすくなります。
プロとして冷静な態度で交渉に臨むことが、結果として自分自身の利益を守ることに繋がるのです。
変更時に管理会社を選ぶポイント
新しい管理会社の選定は、経営の成否を分ける重要事項です。失敗を繰り返さないために、以下の3つのポイントを意識して比較検討を行いましょう。
- 管理実績と経験年数を必ず確認する
- 所有物件と同じエリアでの管理実績を重視する
- 契約解除条件と変更手続きを事前に把握する
まずは、候補となる管理会社の管理実績と経験年数を必ず確認してください。長年の運営で培われたノウハウは信頼の証であり、複雑なトラブルへの対応力も期待できます。
次に、所有物件と同じエリアでの実績を重視しましょう。地元の賃貸ニーズを熟知した管理会社なら、客付けのスピードが格段に速くなるはずです。
さらに、契約解除条件や変更手続きも把握してください。将来的なリスクを回避し、納得感のある契約を結ぶためです。
後悔しない選択をするための具体的なチェックポイントについては、「不動産投資の管理完全ガイド｜失敗しない管理方法の選び方」を参考にしてください。
【7ステップ】管理会社を変更するまでの手順・流れ
管理会社を変更する際は、計画的に進めることでトラブルを防げます。ここでは、管理会社を変更する具体的な手順を解説します。
ステップ1：現在の管理会社の問題点を整理する
なぜ管理会社を変えたいのか、現状の不満点や課題をリストアップすることから始めましょう。ここが明確でないと、新しい管理会社を選定する際の基準がブレてしまいます。
例えば「費用は安く抑えたいが、客付け力は維持したい」のか、「費用が多少高くても、手厚いサポートを重視したい」のかを整理してください。
優先順位を決めておくことで、変更後の満足度を高められます。
ステップ2：契約内容を確認し解約条件を把握する
現在の契約書を確認し、解約条件や解約予告期間、違約金の有無を把握しましょう。
記載されている期間を守らないと、違約金が発生するおそれがあります。また、契約期間が定められている場合、期間満了前の解約には追加の費用がかかることもあります。
契約内容を正確に理解することで、変更のタイミングを適切に設定でき、無駄なコストを避けられるのです。不明点があれば、弁護士や不動産投資のプロに相談することも検討してください。
ステップ3：新しい管理会社を探し比較検討する
新しい管理会社を選ぶ際は、複数の会社を比較検討しましょう。チェックすべき項目の一例はこちらです。
- 管理委託料
- 管理実績
- 対応エリア
インターネットでの口コミや評判も参考にしつつ、実際に面談して担当者の対応を確認することが重要です。また、現在抱えている問題を解決できるかを具体的に質問し、納得できる回答が得られる管理会社を選びましょう。
ステップ4：契約している管理会社に解約通知書を提出する
新しい管理会社が決まったら、契約中の会社へ解約の意思を伝え、解約通知書を提出します。
いきなり書面を送るのではなく、まずは担当者に電話やメールで意向を伝えると、円満に手続きを進めやすくなります。解約理由を聞かれたり、管理料の減額などを提案されたりすることもありますが、冷静に対応しましょう。
一方、関係が悪化している時や、交渉を避けたい場合は、契約書に反しない範囲で書面のみで通知することも可能です。ただし、引継ぎで協力が得られにくくなるリスクは考慮しておきましょう。
通知は契約書に定められた方法で行い、解約予告期間を守ることが大切です。
またトラブル防止の観点から、記録が残る内容証明郵便などで送付すると安心です。
ステップ5：新しい管理会社と契約を締結する
新しい管理会社と管理委託契約を結びます。重要事項説明を受け、契約内容を細部まで確認したうえで署名・捺印を行ってください。
特に免責事項や追加費用の発生条件など、細かい規定を見落とさないように注意しましょう。不明な点はその場で解消し、納得した状態で契約を進めることが安定経営への第一歩です。
ステップ6：入居者へ管理会社変更を通知する
新しい管理会社との契約が正式に決まり、変更日が確定したら、入居者に対して管理会社変更のお知らせを配布します。通知は変更日の1か月〜2か月前までに行うのが望ましいです。
通知には、変更日・新しい管理会社の名称や連絡先・家賃の振込先などを明記してください。
ステップ7：業務の引継ぎを完了させる
旧管理会社から新管理会社への業務引継ぎを行います。引継ぎ期間中は、旧管理会社と新管理会社の双方と密に連絡を取り、漏れがないか確認することが重要です。
管理会社の変更や移行先に迷ったらプロパリー
引用元：プロパリー
| 価格 | 無料 |
| 対応OS | iOS／Android |
| 4つの強み | プロを比較して選べる 将来の収支予測 リアルタイム収支管理 買主から直で売却オファー |
不動産投資では、物件選びと同じくらい管理会社選びが重要です。
しかし、「管理会社の対応が不十分だと空室が長期化し、収益が安定しないのではないか」「どの会社をどのように比較すべきか分からない」といった不安を抱える投資家も少なくありません。
このような悩みを抱えている人におすすめなのが、不動産投資のプロと出会えるサービス「プロパリー」です。
プロパリーに登録しているプロは、提携している管理会社の実績やサポート体制を客観的に提案・比較してくれます。過去の入居率データや具体的な管理ノウハウを事前に把握したうえで、自分の物件に最適な管理会社を選べるのが強みです。
さらに、現在の契約内容の確認から新しい管理会社の選定、引継ぎの進め方まで、具体的にアドバイスしてもらえることも大きなメリットです。
プロパリーを活用すれば、空室対策に強い管理会社とマッチングでき、長期的な安定収益に繋げられるようになります。
プロパリーは無料で利用できます。管理会社の変更という重要な決断を下す前に、まずはプロパリーをダウンロードし、専門家に相談してみましょう。
管理会社の変更に関するよくある質問
管理会社の変更に関するよくある質問について回答します。
- 管理会社の変更によって家賃が値上げされることはありますか？
-
管理会社の変更によって、家賃が自動的に値上げされることはありません。家賃の設定は不動産オーナーが決定するものであり、管理会社が一方的に変更することはできないためです。
ただし、新しい管理会社が「現在の家賃は相場より安すぎる」と判断し、収益向上のために家賃の値上げを提案してくることは考えられます。
- 管理会社の変更にはどれくらい費用がかかりますか？
-
管理会社の変更にかかる費用は、契約内容によって異なります。
新たに契約する管理会社から契約事務手数料や保証金などの名目で数万円程度の費用を請求されることがありますが、基本的にはそれほど高額な費用はかかりません。
しかし、契約期間中に解約する場合、違約金として家賃の数か月分を支払わなければならない場合もあります。
管理会社を変更する際は、現在の契約書を確認し、解約費用と契約費用がいくらかかるのかを試算しておくことをおすすめします。
まとめ：管理会社の移行は慎重に！悩んだらプロに相談しよう
管理会社の変更は、不動産投資の成功を左右する重要なターニングポイントです。対応の遅れや空室の放置など、現状に少しでも不安を感じるならば、まずは問題点を書き出して他社と比較することをおすすめします。
適切なステップを踏むことで、トラブルを防ぎながらより良い管理体制へと移行できるでしょう。
どの管理会社が自分に適しているのか判断に迷う場合は、専門家の意見を参考にするのも1つの方法です。プロパリーを活用すれば、客観的な視点で管理会社を比較でき、納得感のある意思決定に繋げられます。
まずはアプリをダウンロードして、理想の専門家探しから始めてみましょう。
