不動産投資×税金｜知らないと損する税知識と節税のコツをプロが徹底解説

「不動産投資を始めたいけど、税金の仕組みが複雑でよくわからない」
「どのタイミングでどんな税金がかかるの？」

このような疑問を持っている人も多いのではないでしょうか。

不動産投資は資産運用手段として注目されていますが、税金関連についてはよくわかっていない人が多いのもまた事実です。不動産投資では、購入時・保有時・売却時それぞれで異なる税金が発生するものの、大枠を理解しておけば、運営するにあたり、そこまで大きな影響はありません。

本記事では、不動産投資にかかる税金の種類や、節税の仕組みなどを、解説します。不動産投資では、節税と資産運用を達成できる、数少ない投資手法です。その両方を成功させるためには、物件探しの段階が極めて重要になります。

優良物件を手に入れられると、その後はあまり手間をかけずに資産拡大していけるでしょう。

不動産投資とは

不動産投資とは、マンションやアパート、戸建てなどの物件を購入し、そこから得られる家賃収入や売却益によって利益を得る投資手法です。株式や投資信託と比べて値動きが安定しており、長期的に資産拡大できる見込みが高いため、人気を集めています。

他の投資手法と異なる特徴としては、金融機関から融資を受けて始められる点です。自己資金が少なくても、レバレッジ効果を活かして、投資できるので、効率よく資産拡大が見込めます。特に給与所得がある会社員などは、信用力をもとによい融資条件でローンを組める有利な立場にあります。

不動産投資で成功するには物件選びが何よりも重要です。立地や築年数、賃貸需要などの条件を吟味せずに購入してしまうと、空室リスクや修繕コストに悩まされることになりかねません。忙しい方であっても、ここにはしっかりと時間と労力をかけるべきです。

一方で、優良物件を取得できれば、その後の運用は比較的手間がかかりません。入居者対応は管理会社に任せられるため、不動産オーナーは本業に集中しながら安定収入を獲得できるのです。そのため、不動産投資は、手順を間違えなければ再現性の高い資産形成手段だといわれています。

次の章からは、本記事の主題である不動産投資で発生する税金について、順番に説明していきます。

不動産投資で税金が発生するタイミング

不動産投資では、購入時・保有時・売却時の3つのタイミングでそれぞれ異なる税金が発生します。各段階で課税される税金の種類や計算方法は異なるため、投資を始める前に全体像を把握しておきましょう。

購入時には不動産取得税や登録免許税などがかかり、保有時には家賃収入に対する所得税や固定資産税が毎年発生します。そして売却時には譲渡所得に応じた所得税が課税されるのです。

どのタイミングでどのような税金が発生するのか、おおまかでも構わないので把握しておきましょう。

次の章からは、各タイミングで発生する具体的な税金について、解説していきます。

不動産投資でかかる税金

不動産投資では、購入時、保有時、売却時にそれぞれ税金が発生します。

購入時	保有時	売却時
不動産取得税	所得税・住民税	所得税・住民税
登録免許税	固定資産税・都市計画税	復興特別所得税
印紙税	–	–

購入時にかかる税金

不動産を購入すると、さまざまな税金が発生します。代表的なものは「不動産取得税」、「登録免許税」、「印紙税」の3つです。いずれも物件を取得したタイミングで一度だけ支払う税金で、購入価格などによって税額が変わります。このような、物件価格以外の諸経費は、ローンの対象にならない場合も多いので、事前に金融機関に確認したうえで、資金計画を立てておきましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を取得した際に都道府県が課税する地方税です。税率は原則として固定資産税評価額の4%ですが、土地や家屋については軽減措置があり、令和9年3月31日まで3%に軽減されています。ただし、投資用不動産の場合、土地についてのみの軽減措置となる点に注意してください。購入する物件の目処が立ったら、購入先の不動産会社に聞いておくと安心です。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記の際に発生する税金です。住宅用については軽減措置があるものの、投資用アパート購入は建物の軽減措置は受けられないなどの制約があるため、注意してください。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書などの文書に課税される税金です。どちらも契約金額に応じて税額が決まります。

保有時にかかる税金

不動産を保有している間は、継続的に税金が発生します。経費にできる税金もあるため、忘れずに経費計上してください。保有時の主な税金は、家賃収入に対する所得税・住民税と、固定資産税・都市計画税です。

所得税・住民税

不動産投資による家賃収入は不動産所得として課税対象となり、給与所得などと合算して総合課税されます。不動産所得は「家賃収入－必要経費」で計算され、減価償却費、管理費、修繕費、ローン利息などを経費として計上できます。ローン返済額については、利息のみなので注意してください。所得税の税率は所得金額に応じて5%から45%の累進課税、住民税は一律10%となっています。確定申告により年間の所得を確定し、納税します。

固定資産税・都市計画税

不動産を保有している人に毎年課されるのが固定資産税・都市計画税です。毎年1月1日に不動産を所有している人が支払います。どちらも経費計上可能なので、税金を減らすためにも忘れずに費用に含めてください。

売却時にかかる税金

不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得に対して税金が課税されます。売却損の場合は課税されませんが、利益が出た際の税負担は大きくなることがあるため、売却タイミングを慎重に検討する必要があります。売却時の税金は所得税・住民税・復興特別所得税です。

所得税・住民税

不動産売却による譲渡所得には分離課税が適用され、所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間が売却年の1月1日時点で5年以下の短期譲渡所得では所得税30%・住民税9%、5年超の長期譲渡所得では所得税15%・住民税5%となります。譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算されるため、購入時の領収書や売却時の仲介手数料なども保管しておきましょう。5年を境に税率が変わるので、売却する際は売却タイミングを確認しておくのが重要です。

復興特別所得税

所得税・住民税と同様に売却時に発生する税金です。金額は下記の通りです。

基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算
引用：国税庁｜土地や建物の譲渡所得に対する税金

不動産投資で節税ができる仕組み

これまで不動産投資にかかる税金について解説してきました。実は不動産投資では、これら税金などを含めた諸費用を経費計上することで、節税効果が期待できるのです。本業の年収が高い人にとっては、この節税メリットは魅力的に感じるでしょう。

不動産投資の節税効果は「損益通算」というルールによって実現されます。家賃収入から管理費、修繕費、ローン利息、減価償却費などの諸経費を差し引いた結果、不動産所得が赤字になると、その赤字分を本業の給与所得と相殺できます。これにより全体の課税所得が減少するため、納める所得税や住民税が減る仕組みです。

この節税効果の鍵を握るのが「減価償却費」の存在です。減価償却費とは実際にお金が出ていかない「帳簿上の経費」として扱われます。

支出を伴わないため、家賃収入でプラスのキャッシュフローがあっても、減価償却費を含む経費計上によって、帳簿上は赤字という状況もありえるのです。この赤字分によって、課税所得が圧縮され、節税できます。税率は所得によって異なるので、同じ不動産所得の赤字額であっても、高所得者の方が節税メリットの恩恵を受けられます。

ただ、節税ばかりに着目していると思わず落とし穴にはまるケースがあるでしょう。具体的な注意点については、次の章で詳しく説明していきます。

不動産投資の節税については、以下記事でも解説しているので併せてご確認ください。
不動産投資は節税にならない？仕組みやサラリーマンの年収別シミュレーションを紹介

不動産投資で節税する際の注意点

不動産投資の節税効果は魅力的ですが、注意すべきポイントもいくつかあります。節税効果ばかりに注目して、本来の投資目的を見失ってしまうと、かえって損失を招く結果になりかねません。実際に、節税をゴールとして不動産投資を始めて、資産を減らしてしまった人も多くいます。

大切なのは、節税を唯一の目的として不動産投資を行わないことです。節税効果は不動産投資の副次的なメリットであり、まずは物件の収益性や将来性を重視した選定が前提となります。また、投資家の所得水準や税制上の制約によって、期待した節税効果が得られない場合もあるため、事前に正しい知識を身につけておくことが重要です。以下の4つの注意点を順番に解説していきます。

・節税目的だけで物件を買わない
・所得が高くないと節税効果が薄い
・損益通算できないケースがある
・売却時の税金について考えていない

節税目的だけで物件を買わない

不動産投資において最も危険なのが、節税効果だけを目的として物件を購入することです。節税目的だけで物件を選ぶと、立地や収益性を軽視した結果、資産価値の低い微妙な物件を購入してしまうリスクが高まります。

悪質な業者の中には、「節税効果があります」という甘い言葉で、収益性の低い物件を高値で販売するケースも存在するため注意が必要です。

節税効果があったとしても、物件が空室続きになってしまえば元も子もありません。例えば、年間30万円の節税効果があったとしても、空室により年間100万円の赤字であったら、実質的には70万円のキャッシュアウトです。

さらに、節税目的で資産性が乏しい物件の場合には、売却時にもその代償を払うケースが多いです。立地や建物の質が劣る物件は、年月が経つにつれて資産価値の下落も激しく、手放す際も損失になってしまう可能性もあります。節税で得られた利益を上回る売却損が発生すれば、結果的に損失を抱えることになるでしょう。

不動産投資で成功するためには、まず収益性の高い優良物件を選定し、その結果として節税効果も得られるという順序で考えることが重要です。

所得が高くないと節税効果が薄い

不動産投資の節税効果は、投資家の所得水準によって左右されます。日本の所得税は累進課税制度を採用しているため、所得が高い人ほど税率が高く、節税効果も大きくなる仕組みです。逆にいえば、所得がそれほど高くない場合は、もともとの税率が低いため節税効果も限定的になってしまうでしょう。

具体的には、年収400万円程度の方の所得税率は5～10%ですが、年収1,000万円では20～23%の税率が適用されます。(家族構成など状況によって税率は異なります。)

単純計算にはなりますが、同じ100万円の不動産所得の赤字があっても、前者では5～10万円の節税効果にとどまるのに対し、後者では20～23万円の節税効果が期待できるのです。さらに収入が増えれば、比例して節税額は大きくなります。

極端に年収が高い場合を除いて、不動産投資を検討する際は、節税効果よりも収益性、資産性を意識した資産形成効果に注目した方がいいかもしれません。

あくまで、節税効果は不動産投資の副次的な効果として考え、まずは資産拡大のために最適な物件かどうかを軸として考えるのがおすすめです。安定した家賃収入が得られる立地のよい物件を選ぶことで、長期的な資産形成と適度な節税効果の両方狙えるでしょう。所得水準に関わらず、不動産投資の基本は収益性の追求であることを忘れてはいけません。

損益通算できないケースがある

不動産投資の節税効果を期待する際に見落としがちなのが、経費や損失がすべて損益通算の対象になるわけではないという点です。

勘違いされがちな損益通算の間違いとして、土地部分に対応するローン利息の取り扱いが挙げられます。不動産所得が赤字になった場合、土地の取得にかかる借入金の利息については、損益通算の計算から差し引いて計算する必要があるのです。

具体例を挙げると、年間の不動産所得が50万円の赤字で、そのうち土地部分のローン利息が20万円だった場合、損益通算できる赤字は30万円に限定されます。

また、不動産所得以外にも、株式の譲渡損失や先物取引の損失など、分離課税の対象となる所得については、不動産所得との損益通算は認められていません。さらに、不動産であっても、生活に通常必要でない別荘などの譲渡損失についても、損益通算の対象外となるため注意してください。

不動産投資の節税で判断に迷う際には、税理士などの専門家に相談しておくと安心です。

売却時の税金について考えていない

不動産投資の節税効果に注目するあまり、売却時の税負担を軽視してしまう場合があります。売却はタイミングによって、税額が変わるためこの見落としは要注意です。

不動産売却による譲渡所得には、所有期間によって異なる税率が適用されます。売却年の1月1日時点で所有期間が5年以下の短期譲渡所得では、所得税30%・住民税9%・復興特別所得税0.63%で合計約40%という高い税率となります。5年超の長期譲渡所得でも合計約20%の税負担が発生するのです。

例えば、５年未満で売却する場合、500万円の利益が出ると、短期譲渡所得として約200万円の税金が課されます。一方、５年以上の長期譲渡所得に分類されると約半分の100万円程度ですみます。

そのため、比較的短めの期間での売却を検討する際であっても、どちらの譲渡所得に分類されるかは必ず確認しておきましょう。利益が大きくなると、数百万円以上の差になるので、決して軽視できません。

不動産投資を始める手順

不動産投資を成功させるためには、おおまかな手順を理解してから段階的に進めるのが重要です。適切な手順を踏むことで、リスクを最小限に抑えながら、効率的に投資をスタートできます。

不動産投資を始める手順は以下の4ステップです。

• ステップ①不動産投資の基礎を学ぶ
• ステップ②こだわって物件探しを行う
• ステップ③契約をする
• ステップ④運用をする

この中でも特に重要なのがステップ②の物件探しです。優良物件を取得できるかどうかで、その後の投資成果が左右されるため、このステップには十分な時間と労力を投下するのがおすすめです。

ステップ①不動産投資の基礎を学ぶ

不動産投資で失敗を避けるためには、基礎知識の習得が不可欠です。知識不足のまま投資を始めると、正しい判断ができずに損失を被るリスクが高まります。特に不動産投資は高額な取引になるため、一つの判断ミスが数百万円から数千万円の損失につながる可能性があるのです。

基礎知識さえ身につけていれば、詐欺案件に巻き込まれるリスクを大幅に軽減できるでしょう。不動産業界には悪質な業者も存在し、知識のない初心者を狙った詐欺的な案件が横行しているのです。基本的な知識があれば、「必ず儲かる」「リスクはない」といった現実離れしたセールストークも一瞬で見抜けるようになります。

また、学ぶべき基礎知識には、物件の見方、立地の重要性、収支計算の方法、融資の仕組みなどもあります。書籍やセミナー、ネットの情報などを収集して、知識習得に励みましょう。知識への投資は、失敗リスクの軽減と将来のリターンの獲得のために大切です。

不動産投資を学ぶ際のおすすめ本は、以下記事で紹介しています。
不動産投資のおすすめ本15選｜初心者やサラリーマン向けなどジャンル別に紹介

ステップ②こだわって物件探しを行う

物件探しは不動産投資の成否を決める重要ステップです。優良物件を取得できれば、その後は「勝ち確定」といっても過言ではありません。逆に、物件選びを間違えると、空室対策を含め、どれだけ運用に工夫を凝らしても満足のいく結果を得られなくなる可能性があります。

後の運用で楽をするためにも、忙しい会社員や経営者の方でも、物件探しだけは絶対に手を抜いてはいけません。本業が多忙であっても、ここにしっかりと労力を注げれば、長期的な安定収益を手に入れられるからです。立地のよい物件は、物件そのものの魅力で入居者が途切れにくく、中長期的にも家賃が下落しにくいため、安定したキャッシュフローを期待できます。

忙しい人が効率的に物件探しを行うなら、インターネットやアプリ活用がおすすめです。Propally（プロパリー）では、自分の属性や希望する物件条件を入力しておくだけで、優良物件を多数紹介してくれる経験豊富なエージェントと繋がれます。エージェントは実績審査を経た厳選された不動産のプロです。労力を最小限にして、優良物件にたどり着くためにも活用してみるのがおすすめです。自分一人で膨大な物件情報を調べる必要がなく、プロの目利きによって厳選された物件の中から検討できるため、成功確率を高められるでしょう。

また、紹介された物件を登録するとアプリ内で収支シミュレーションも行えます。本記事で紹介した税金も計算に入れて、収益性を確認してみてください。

ステップ③契約をする

購入する物件が決まったら、いよいよ契約手続きに入ります。不動産投資では、不動産会社との売買契約と金融機関との金銭消費貸借契約の両方を行う必要があります。

契約手続きは複雑に感じるかもしれませんが、たいていの不動産投資会社であれば、担当者が一つ一つの手続きを順番に説明してくれるでしょう。

契約書の内容で不明な点があれば、遠慮なく質問して解決しておいてください。

ステップ④運用をする

物件の引き渡しを受けたら、いよいよ運用が開始されます。しかし、管理会社に委託する場合、オーナーが日常的に行う業務はほとんどありません。なぜなら、入居者募集、家賃回収、クレーム対応、設備メンテナンスなどの煩雑な業務は、すべて管理会社が代行してくれるからです。

オーナーの主な業務は、月次の収支報告書を確認し、重要な判断が必要な際に決定を下すことです。そのため、本業に支障をきたすことなく、安定した不動産収入を得られます。

もし空室物件を購入した場合は、契約段階から入居募集の準備を進めておくことが大切です。管理会社と事前に打ち合わせを行い、引き渡し後すぐに入居者募集を開始できる体制を整えておきましょう。適切な家賃設定や効果的な募集戦略について、管理会社の経験とノウハウを活用することで、早期の入居者確保が期待できます。

さらに詳しい始め方を知りたい人はぜひ以下記事も参考にしてみてください。
【初心者向け】不動産投資の始め方6ステップ！失敗しないコツやおすすめサービスを解説

不動産投資の税金に関するよくある質問

Q1. 不動産投資をすると必ず確定申告が必要ですか？

はい、家賃収入がある場合は原則として確定申告が必要です。給与所得がある会社員でも、不動産所得が年間20万円を超えると確定申告の義務が生じます。赤字でも、損益通算で節税するためには確定申告が必要になります。

Q2. 家賃収入はすべて課税対象になるのですか？

家賃収入がそのまま課税されるわけではなく、必要経費を差し引いた「不動産所得」に対して課税されます。経費には、管理費や修繕費、ローン利息、減価償却費などが含まれます。

Q4. 土地の購入費も経費になりますか？

土地の購入費は経費にはなりません。土地は、時間が経っても価値が減少しないとみなされており、建物のように減価償却費として計上できないのです。

Q5. 不動産所得が赤字の場合はどうなりますか？

不動産所得が赤字になった場合、給与所得など他の所得と損益通算できます。これにより、課税所得が圧縮され、結果として毎年支払う所得税や住民税の負担が軽減されます。ただし、土地の借入利息や別荘など生活に通常必要でない資産の赤字は、損益通算の対象外となるため注意してください。

Q6. 不動産投資ローンの利息は経費になりますか？

投資用不動産のローンであれば、利息部分のみ経費として計上できます。元本部分は経費にはなりませんので注意が必要です。利息の支払いは年間を通じて大きな金額になるため、きちんと明細を保存し、確定申告時に漏れなく反映させてください。

Q7. 法人化すればもっと節税できますか？

法人化によって、一定以上の所得がある場合は税率面で有利になる可能性もあります。所得分散や役員報酬の活用により、個人よりも効率よく節税できることもありますが、ケースバイケースです。ただし、設立費用や毎年の決算業務、税理士報酬などがかかるため、事業規模や収支バランスに応じて、専門家に相談してみてください。

まとめ：不動産投資で上手に節税をして資産拡大をしよう

本記事では、不動産投資にかかる税金の全体像から節税の仕組み、注意すべきポイントまで詳しく解説してきました。購入時・保有時・売却時の各段階で発生する税金を理解することで、より効果的な資産運用ができるようになるでしょう。

不動産投資の魅力は、家賃収入による安定したキャッシュフローを得ながら、同時に節税効果も享受できる点にあります。減価償却費を活用して損益通算することで、本業の所得と相殺して税負担を軽減できるのです。ただし、節税効果だけに惑わされず、収益性と将来性を重視した物件選びが成功の鍵となります。

基本的な知識を身につけたうえで、立地や賃貸需要を慎重に検討した優良物件に巡り合えれば、節税メリットと資産拡大を両立する不動産投資が実現できるでしょう。

不動産投資の成功を左右する物件探しを効率的に行いたい人には、プロパリーの活用がおすすめです。自分の希望する条件を入力しておけば、経験豊富なエージェントとマッチングできます。エージェントは厳しい実績審査を経た不動産投資のプロです。提案された物件をアプリに登録すると、アプリ内で収支シミュレーションもできます。無料で利用できるので、ぜひダウンロードして、資産拡大の第一歩を踏み出してみてください。

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