不動産投資の物件選び方法を徹底解説｜初心者でも優良物件を見極められる完全ガイド

「不動産投資を始めたいけど、どの物件を選べばいいのかわからない」「せっかく購入したのに空室が続いて赤字になってしまった」—このような失敗談を聞いたことはありませんか？

実は、不動産投資で成功している投資家と失敗している投資家の最大の違いは「物件選び」にあります。優良物件を手に入れた投資家は月々安定した家賃収入を得て資産を築いていく一方、物件選びを間違えた投資家は赤字に苦しみ続けてしまうケースもあるでしょう。

しかし、物件選びは正しい知識を習得し、効率的な探し方を実践できれば、誰でも再現性高く優良物件を見つけられます。忙しい人でもアプリなどを活用して効率的に物件選びをできれば、優良物件にいち早くアクセスできるようになるでしょう。

本記事では、物件選びの重要性ややるべきこと、優良物件を見極めるポイントなどを詳しく解説していきます。

なぜ不動産投資では物件選びが重要なのか

不動産投資における成功のカギは、どの物件を選ぶかにかかっています。どれだけ知識や戦略があっても、選んだ物件が悪ければ思うような収益は得られません。物件選びの重要性を軽視すると、失敗につながるケースが多いので、慎重に検討する必要があります。物件選びが重要である理由として、以下の3点が挙げられます。

• 成功できるかは物件で決まる
• 立地・利回り・資産性が与える影響
• 購入後のリカバリーは困難

これらの観点を踏まえて、時間をかけて買うべき物件を精査するのが、不動産投資を成功させる第一歩になります。

成功できるかは物件で決まる

不動産投資の成否は、どの物件を選ぶかで大きく左右されます。いかに魅力的な戦略を練ったとしても、物件選びで失敗してしまうと、その後の運用に悪影響が出るのは避けられません。たとえば、入居者がつかない、修繕費がかさむ、資産価値が下落して売却も難航するといった事態です。これらは、物件の選定ミスに起因するケースがほとんどなのです。

優良な物件を購入できれば、その後の運用は比較的安定します。家賃収入が見込めるうえ、管理面でのトラブルも少なく、投資家自身の労力を最小限に抑えられるでしょう。反対に、需要の少ないエリアにある物件や、老朽化が進んでいる物件は、空室や修繕リスクが高くなる傾向があります。

とくに初心者にとっては、物件の良し悪しを判断するのが難しいです。市場相場や近隣環境、将来性といった視点を持ち、複数の物件を比較検討することが大切になります。自分一人で判断をする自信がない人は、経験豊富な不動産エージェントの意見を取り入れつつ、意思決定するのがおすすめです。

立地・利回り・資産性が与える影響

不動産投資では、「立地」「利回り」「資産性」の3つが成功のカギを握ります。これらの要素は単体で評価するのではなく、総合的にバランスよく見極めることが重要です。

まず立地は、入居者の需要と物件の価値を左右します。駅近、商業施設や学校が整ったエリア、再開発が進む地域などは、入居率が高く、資産価値も維持しやすくなるでしょう。立地が良ければ、それだけで入居者を確保しやすくなります。

次に利回りは、単に高ければ良いというものではありません。表面利回りだけを見るのではなく、管理費・修繕費・税金などを差し引いた「実質利回り」を重視することで、正確な収支を把握できます。たとえば、利回りが高く見えても、ランニングコストが大きければ収益性は下がってしまうからです。実質利回りについては、後程詳しく解説します。

最後に資産性です。これは将来的な売却価格に関わってきます。築年数が浅く、エリアとしての将来性が高い物件は、資産価値を維持しやすくなります。将来の出口戦略も見据えたうえで、総合的な視点で物件を選ぶことが求められるでしょう。

利回りについては以下の記事でも詳しく解説しています。
不動産投資の利回りとは｜最低ラインや相場の平均、計算方法を解説

購入後のリカバリーは困難

不動産投資は、長期的な運用が基本です。株式や投資信託のように、「値下がりしたから損切する」といった柔軟な対応は難しく、購入後にリカバリーが効きづらいというのが現実です。

とくに、融資を利用して購入している場合、収益が想定よりも得られなければ、ローン返済によって赤字となる可能性があります。空室が長期化すれば、毎月のキャッシュフローは赤字になり、自己資金からの返済になってしまうでしょう。さらに、劣悪物件を選んでしまうと、売却しようとしても、すぐに買い手が見つからない、想定よりも価格が下がってしまい、手放せたけど赤字が残るリスクもあります。

このように、不動産投資では物件を買いなおすというような「やり直し」が難しい以上、物件選びを慎重に行わなければなりません。事前の調査や、シミュレーション、不動産エージェントの活用など、リスクを回避する手立てはできる限り講じるべきです。

投資判断はスピードも大事ですが、情報収集や比較検討を怠らないことが、後悔しない物件購入につながります。長期的な視点で見たときに、自信を持って「この物件を選んで良かった」と思えるような意思決定を目指しましょう。

物件選びをする前にやるべきこと

不動産投資では、物件選びの前段階でどれだけ準備ができているかが成否を分けます。目的や条件が曖昧なまま物件を見始めても、判断軸が定まらず、失敗につながるリスクが高くなります。効率よく、かつ自分に合った投資を実現するためには、以下の準備が不可欠です。

• 不動産投資の目的を明確にする
• 基礎知識を習得する
• 投資予算とエリアを決める

これらを事前に整理しておくことで、ブレない視点で物件を選べるので、結果として納得感のある投資判断が可能になります。

不動産投資の目的を明確にする

物件選びを始める前に、自身の投資目的を明確にすることは重要です。「なぜ不動産投資をするのか」という問いに対して、具体的な答えを持っているかどうかで、判断が格段に早くなります。目的が曖昧なまますすめてしまうと、判断に一貫性がなくなってしまうのです。

たとえば「老後資金の確保」が目的であれば、長期的に安定した家賃収入が見込める物件が適しています。一方、「短期間でキャッシュフローを増やしたい」なら、利回り重視の戦略が求められるでしょう。このように、目的によって選ぶべきエリアや物件のタイプ、融資の取り方までも変わってきます。

さらに、目的を明確にしておくことで、パートナーとなる不動産会社や金融機関とのコミュニケーションも円滑になります。どんな成果を目指しているかを明示できれば、より的確なアドバイスやサポートを受けやすくなるからです。

投資における目的の明確化は、将来的な判断軸ともなります。迷ったときに立ち返る基準としても機能するため、早い段階で定めておくと良い結果につながりやすいといえるでしょう。

基礎知識を習得する

不動産投資を始めるにあたって、基礎知識の習得は欠かせません。物件選定や収支計算、融資の活用、税制優遇の仕組みなどを理解せずにスタートすると、思わぬ落とし穴にはまりやすくなります。とくに数千万円単位の資金が動く不動産では、わずかな知識不足が大きな損失につながる可能性があるのです。

たとえば、「表面利回りと実質利回りの違い」「修繕積立金の役割」「空室リスクと立地の関係性」など、最低限押さえておくべき知識は多岐にわたります。物件選びの際も、こういった知識があると迷いが少なく判断できるようになるでしょう。

近年は、不動産投資に関する書籍、セミナー、動画講座など、初心者向けの教材も豊富です。プロが解説するセミナーでは、最新の市況や成功事例を学べる機会も多く、実務的な知見を得る場として有効です。

また、スマホアプリを通じて、物件情報や収支シミュレーション、税金の自動計算などが可能な時代になっています。効率的に情報を整理し、判断力を高めるためにも、こうしたツールの活用を前提とした学習スタイルが理想です。

基礎知識の習得は、安心して投資判断を下せる土台作りにつながります。リスクを回避し、チャンスを的確につかむためにも、学びは早い段階から始めておきましょう。

不動産投資の学習におすすめの本は以下の記事にもまとめてあるので参考にしてみてください。
不動産投資のおすすめ本15選｜初心者やサラリーマン向けなどジャンル別に紹介

投資予算とエリアを決める

物件選びを始める際には、投資可能な予算と対象エリアを明確にしておくのは不可欠です。予算もエリアも曖昧なままでは、検討する物件の数が膨大になり、時間ばかりが経過してしまうでしょう。その結果、比較検討が困難になり、効率が悪い物件選びになってしまいます。限られた時間と労力を有効に使うためにも、初期の段階で現実的な範囲を設定しておきましょう。

予算は、自己資金の額だけでなく、金融機関からの借入可能額を踏まえて総投資額として把握するのが基本です。年収や勤務先、保有資産によって融資条件が変わるため、事前に金融機関や不動産エージェントに相談して、自分がどの程度までの融資を受けられるのかを確認しておくとよいでしょう。想定外の支出が発生しないよう、物件取得費だけでなく、諸費用やリフォーム代、ランニングコストも含めたトータルの収支を意識することが大切です。

エリア選定においては、単に「人気のある地域」だけを追いかけるのではなく、自分の投資目的に合致するかどうかが判断基準になります。たとえば、家賃収入を安定的に得たいなら、大学や工場があるエリアのワンルーム物件、将来的な売却益を狙うなら、都心エリアのファミリータイプなどが選択肢にあがるでしょう。

投資はあくまで「自分の条件で無理なく運用できること」が前提です。現実的な予算設定とエリアの絞り込みを行い、迷わず確実に物件選びがすすめられるよう、準備を整えておきましょう。

ネットやアプリなどのテクノロジーを活用し、効率的な物件選びをしてみてください。不動産エージェントに相談しながらすすめるのもおすすめの方法です。

不動産投資の始め方については、以下記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
初心者でも分かる不動産投資のやり方｜4ステップで始める資産形成術

優良な物件を見極めるポイント

不動産投資では安定収益を得るために、物件の選定眼が必須になります。見た目の利回りや価格だけで判断するのではなく、将来的な運用まで見据えた多角的な視点が大切になります。とくに以下の3つの観点は、優良物件かどうかを見極めるうえで重要です。

• 実質利回りを見る
• 賃貸需要が底堅い
• 出口戦略を描いておく

これらの視点を踏まえて物件を評価することで、後悔や想定外のリスクを避けられ、より確実な投資判断へとつながります。

実質利回りを見る

不動産投資において重要なのは、見た目の利回りではなく「いくら手元に残るか」を把握することです。そのためには、物件選びの際に「実質利回り」の確認が欠かせません。多くの物件情報では「表面利回り」が強調されていますが、これは年間家賃収入を物件価格で割っただけの単純な数値です。実際には、管理費や修繕費、固定資産税などのコストが差し引かれ、手取りはもっと少なくなります。

たとえば以下のように、同じ物件でも「表面利回り」と「実質利回り」では印象が大きく変わります。

表面利回りと実質利回りの比較例

項目	内容	金額（月）	年間金額
想定家賃収入	月額家賃 × 12ヶ月	80,000円	960,000円
管理費	管理会社への委託料	8,000円	96,000円
修繕積立金・維持費	設備更新や軽微な修繕費	5,000円	60,000円
固定資産税	地方税	—	100,000円
実質年間収入	年間家賃収入 − 年間支出合計	—	704,000円
物件価格	購入金額	—	10,000,000円
表面利回り	年間家賃収入 ÷ 物件価格	—	9.6％
実質利回り	実質年間収入 ÷ 物件価格	—	7.0％

あくまで表の数字は例ではあるものの、このように、実質利回りは実際に近い数字を計算できます。とくに初心者は、表面利回りに惑わされず、支出を加味した「実質的な手取り額」に着目して物件を選ぶべきです。アプリなどでシミュレーション機能を活用すれば、数字に基づいた正確な判断がしやすくなります。

Propally（プロパリー）では、自分の属性などを入力しておくと、厳しい実績審査を経た不動産投資のプロであるエージェントからオファーを受けられます。提案された物件を登録すると、購入シミュレーションもできるなど、効率的に優良物件にアクセスしやすい環境です。無料で利用できるので、ぜひダウンロードしてみてください。

賃貸需要が底堅い

どれだけ条件の良い物件であっても、入居者がつかなければ収益は発生しません。したがって、物件選定において最も重視すべきポイントのひとつが「賃貸需要の安定性」です。エリアや物件タイプによって、入居希望者の層や需要の強さは異なるため、事前調査が欠かせません。

たとえば、学生が多い地域ではワンルームの需要が高く、ファミリー層が多い地域では2LDK以上の物件が人気となる傾向があります。また、通勤アクセスが良好な駅近物件や、商業施設や学校が充実している生活利便性の高いエリアは、年齢やライフスタイルを問わず広範なニーズに応えられるため、空室リスクを抑えられます。

加えて、エリアの将来性も重要です。再開発や大規模商業施設の建設、大学の新設といった地域の変化は、将来的な賃貸需要の底上げにつながるでしょう。このような動向は、自治体の発表や不動産業界ニュースなどで収集できます。

結局のところ、不動産投資は「人が住んでこそ」成り立つビジネスです。物件自体のスペックだけに注目するのではなく、「この地域に住みたい人がどれくらいいるか？」という視点を持つことが、安定収益の確保につながる要因となります。

ただ、忙しい人が、リアルタイムに情報を追い続けるのは現実的ではありません。そこで不動産投資アプリを活用して、時短して優良物件を購入するのがおすすめです。Propally（プロパリー）では、優秀な不動産エージェントからアプローチがくるシステムとなっています。気になるエージェントを選んで、話を聞いてみてください。

出口戦略を描いておく

不動産投資においては、購入時だけでなく「どうやって資産を手放すか」という出口戦略も重要な判断材料となります。なぜなら、物件は永遠に保有し続けるものではなく、いずれは売却・相続・組み換えといった出口を迎えるからです。この出口を考えておかないと、売却タイミングを誤ったり、資産価値が下がって損失を被ったりするリスクが高まります。

たとえば、老後資金として物件を売却して現金化したい場合には、売却しやすい立地や需要の高い物件を選びましょう。逆に、長期保有を前提とするなら、安定した家賃収入が期待できるエリアを選ぶ方が理にかなっています。また、築年数が進めば修繕コストの増加を考慮し、何年後に売却するのか、どの程度の価格を見込めるかといった想定を持っておくべきです。

出口戦略を描く際には、相場動向や将来の開発計画、人口推移などのマクロな要素も判断材料に加えることが求められます。市場の変化はゆるやかですが確実に進行するため、「今は良い物件」でも10年後には需要が落ち込む可能性もあるのです。

収益を最大化するには「買い時」だけでなく「売り時」を事前に考えておくのが大切になるでしょう。

おすすめの物件選びの方法

良い物件に出会うためには、闇雲に探すのではなく、信頼性の高い方法を選ぶことが大事です。信頼できる情報源から提案を受けたり、経験者からの知見を得たりすることで、投資判断の精度が向上します。現代では、リアルとデジタルを組み合わせた多様な手段が存在しています。代表的な方法は次の3つです。

• 不動産投資会社の個人面談を利用する
• 不動産投資セミナーに参加する
• アプリを使って効率的に情報収集する

これらの上手な活用によって、信頼性の高い情報にアクセスし、自分に最適な物件に出会える確率を高められます。

不動産投資会社の個人面談を利用する

不動産投資における第一歩として、有益な情報を得るために「不動産投資会社との個人面談」は有効な手段です。個別面談では、自身の資金状況や投資目的に応じて、プロの視点から最適な物件や戦略を提案してもらえます。書籍やネットの情報だけでは得られない、市況や物件のリアルな裏事情なども教えてもらえるため、初心者にとってとくに大きなメリットです。

また、個人面談では、不動産会社の姿勢や営業スタイルを見極める良い機会にもなります。強引な営業が目立つ担当者には注意が必要ですが、親身になってヒアリングしてくれる担当者であれば、今後の相談相手としても信頼できる存在になるでしょう。1社だけでなく複数の会社と面談すると、比較対象が増え、より良い判断が可能になります。

最近では、対面だけでなくオンライン面談も一般的になっており、時間や場所の制約を受けずに相談できるのも魅力のひとつです。とくに忙しい会社員や遠方在住の方にとっては、効率の良い方法といえます。

さらに、面談前に自分の希望条件や投資プランをある程度整理しておくと、具体的なアドバイスを引き出しやすくなります。プロとの会話の中で自分の考えが明確になり、方向性が固まるケースも少なくありません。

ただし、どの不動産投資会社にすれば良いのか決められない、という声も良く聞きます。そこでおすすめなのがPropally（プロパリー）のような不動産投資アプリの活用です。自分の属性などの情報をアプリに入力しておくと、優良な不動産会社からの面談オファーを受け取れます。気になるエージェントを選んで話を聞き、比較してみてください。

不動産投資セミナーに参加する

物件選びを効率的かつ体系的にすすめるためには、不動産投資セミナーへの参加も有効です。セミナーでは、基礎的な投資知識から物件選びのコツ、市場の最新動向、収益シミュレーションまで幅広いテーマが扱われ、初心者にとっても理解しやすい内容が多く用意されています。(＊セミナーにより異なります。)とくに講師が実績のある投資家や現役の不動産エージェントである場合、実践的な視点からのアドバイスを得られるのが魅力です。

セミナーも多様化しており、リアル会場での開催だけでなく、Zoomなどを使ったオンライン形式のセミナーも増えています。これにより、地方在住の方や時間に制約のある方でも、自宅から気軽に参加できるようになりました。質疑応答の時間が設けられていることも多く、気になる点をその場で直接質問できるのもメリットです。

最短距離で物件を探し、確実な判断力を養うためには、セミナーという場を活用して情報を「深く・広く」吸収するのも方法の一つです。知識を得るだけでなく、信頼できる情報源とつながる機会として、ぜひ積極的に活用しましょう。

アプリを使って効率的に情報収集する

物件選びにおいて、情報の収集スピードと精度は大切です。その中でも、近年急速に注目を集めているのが不動産投資アプリです。これらのアプリを活用すれば、複数の不動産会社に足を運んで話を聞いたり、自分で一から情報を集めたりする手間を大幅に省けます。

スマホひとつで最新の物件情報や利回りシミュレーション、ユーザーレビュー、周辺エリアの分析まで確認できるアプリもあり、効率的な情報収集が可能です。

とくにPropally（プロパリー）は、自分の情報を入力しておくと、実績のある不動産エージェントからアプローチがくる仕組みとなっています。オファーがあった中から、自分に合うエージェントを選んで面談してみるといいでしょう。エージェント側は余計な広告費や営業活動、仲介会社への中間マージンが発生しないため、ユーザー側は良い物件を安く購入できます。また、提案された物件をアプリ登録すると、購入シミュレーションができるのも嬉しいポイントです。

まとめ：プロパリーで効率的に優良物件を手に入れよう

不動産投資の成功は、物件選びにかかっているといっても過言ではないでしょう。良い物件を見つけるには、知識・経験・情報収集のスピードが欠かせず、初心者にとってはハードルが高く感じられるかもしれません。しかし、現代ではテクノロジーの進化により、誰でも効率的に優良物件にアクセスできる仕組みが整っています。

不動産投資アプリ「Propally（プロパリー）」は、その一例で、投資初心者でも使いやすい仕組みとなっています。自分の情報を入力するだけで、エージェント側からアプローチがくる、いわば待ちの営業で優良物件を手に入れることが可能なのです。

信頼できる不動産会社とのマッチングや、購入後の収支実績、将来の収支・売却シミュレーションをグラフで視覚的に確認できます。アプリを効果的に活用できれば、「なんとなくの判断」ではなく、根拠のある投資判断が可能になります。

優良物件を効率的に手に入れたいと思っている人にぴったりの機能を多く備えているアプリです。無料で利用できるので、ぜひご活用ください。