「不動産投資の中で、中古マンション投資が気になっている」
「中古マンション投資のメリットやデメリットを知りたい」
「失敗しないコツを知ってから、中古マンション投資を始めたい」
中古マンションは新築マンションに比べて手頃な価格で購入でき、高い利回りも期待できるため、資産形成の第一歩として非常に魅力的です。しかし、その一方で築年数による劣化や修繕費などのリスクも存在します。
デメリットやリスクを知らないまま中古マンション投資をスタートしてしまうと、安定収入を得るのが難しくなってしまいます。
本記事では、中古マンション投資の基本的な仕組みやメリット・デメリット、実際の成功・失敗事例などを網羅的に解説しました。本記事を読めば、中古マンション投資で成功するためのポイントが分かり、安定した資産形成ができるようになります。
中古マンション投資とは
中古マンション投資とは、既に建設され一定期間が経過したマンションを購入し、賃貸に出すことで家賃収入を得る不動産投資手法です。毎月の家賃収入（インカムゲイン）に加え、将来的な売却益（キャピタルゲイン）も狙えるのが魅力です。
新築マンション投資に比べて初期投資額を抑えやすく、相対的に高い利回りを期待しやすいため、不動産投資初心者にも取り組みやすい選択肢といえます。一方で、築年数に伴う設備の老朽化や修繕費発生といったリスクもあるので、物件選びは慎重に行う必要があります。
中古マンション投資の利回り相場
中古マンション投資によってどれくらいの利回りが期待できるのか、相場とシミュレーションで解説します。
「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（ けんびや ）」が公開している「収益不動産 市場動向 四半期レポート 2025年4月〜6月期」によると、2025年4月期〜6月期の区分マンション表面利回りの全国平均値は6.62％です。
ただし、この平均値には新築マンションも含まれています。また、この平均値には新築マンションも含まれているため、中古マンションのみの利回りはもう少し高くなると予想されます。
この平均値をもとに、簡単な収支シミュレーションをしてみましょう。
- 物件：東京23区 中古ワンルーム（2,500万円）
- 表面利回り：6.0％と仮定
- 年間家賃収入：150万円（月12.5万円）
- ローン：自己資金500万円、借入2,000万円、金利2.5％、期間30年
- 年間返済額：約95万円
- 年間経費額（管理費・修繕積立金・税金など）：30万円（家賃収入の20％と仮定）
年間キャッシュフロー：年間家賃収入150万円-年間返済額約95万円-年間経費額30万円=+約25万円
このように、適切な物件を選び資金計画を立てれば、手元にお金が残る黒字経営は十分に可能です。なお、上記のシミュレーションは仮定の数値による試算例です。実際のローン金利や経費は、金融機関や物件によって異なります。
また、利回り相場は常に変動するため、中古マンションに投資する際は、最新情報を確認するようにしてください。
中古マンション投資のメリット
中古マンション投資には、他の投資手法にはない魅力が多くあります。ここでは、中古マンション投資の代表的なメリットを紹介します。
少額からでも始めやすい
中古マンションは新築マンションに比べて物件価格が抑えられるため、自己資金のハードルが低い点が大きな魅力です。例えば、郊外や条件を絞った物件であれば1,000万円前後で探せるケースがあり、頭金を抑えて購入できる可能性があります。自己資金を少なく始めて、段階的に物件を増やしていくスモールスタートがしやすい投資手法といえます。
一方で、少ない自己資金で始めると、返済負担が相対的に重くなる点は要注意です。頭金が少ないほど借入額が多くなり、ローン返済が家賃収入を圧迫するリスクが高まります。
資金計画では、登記費用や仲介手数料などの諸経費や当面の予備資金も見込むことが重要です。購入前に諸費用見積もりを取り、キャッシュフロー表を作る習慣をつけましょう。
利回りが比較的高い
中古マンションは新築マンションに比べて購入価格が抑えられるため、利回りが高くなりやすいのが特徴です。一般的に、新築物件の表面利回りは3％〜4％程度ですが、中古マンションでは4％〜8％と新築物件よりも高くなる傾向があります。
特に築10年〜20年程度の物件は、設備の劣化が比較的少なく、価格も下がっているため、利回りの向上が期待できます。安定した家賃収入を重視する投資家にとって、高利回りは資産運用を有利に進める重要な要素になります。
節税・減価償却の活用ができる
中古マンションは建物部分を減価償却として経費計上でき、税務上の節税効果が期待できるのもポイントです。建物の法定耐用年数は構造によって異なり、木造は短く、RC（鉄筋コンクリート）なら長い点が特徴です。
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築年数が進んだ中古物件では帳簿上の償却期間が短くなることがあり、初期の数年で多めに経費計上できる場合があるため、所得税や住民税の軽減につながるケースもあります。
実際の賃貸実績を確認できる
新築物件の場合、購入後に入居者が確保できるかは不透明で、一定のリスクを伴います。一方、中古マンションでは、購入前に現在の入居状況や過去の入居履歴、実際の家賃収入などを確認できます。
実データにもとづいて精度の高い収支予測を立てられるため、空室リスクを抑えることが可能です。
実物資産としての安定性がある
株式や投資信託と異なり、中古マンションは実物資産としての価値の安定性も魅力です。さらに、インフレに対するヘッジ効果もあり、経済情勢の変化に対してもある程度の安定性を保てます。
また、自分の意思で物件の管理方法や売却タイミングをコントロールできるため、投資戦略の自由度が高いのも特徴です。
中古マンション投資のデメリット・リスク
多くのメリットがある一方で、中古マンション投資には特有のデメリットやリスクも存在します。事前にデメリットやリスクを理解し、対策を講じることが失敗しないための絶対条件です。
修繕費用がかかりやすい
築年数が経過している中古マンションは、設備の老朽化による修繕費用が発生しやすい点がデメリットです。エアコンや給湯器、水回り設備などの交換時期が近づいており、突発的な修繕費が発生する可能性があります。
また、マンション全体の大規模修繕工事では修繕積立金の一時負担金が発生するケースもあり、想定外の出費になるリスクが存在します。築年数が古いほど修繕頻度も高くなるため、事前の資金計画が重要です。
空室リスクや家賃下落リスクがある
中古マンションは新築に比べて、入居者の確保や家賃設定で不利になる場合があります。設備の古さや間取りの使い勝手の悪さから、空室期間が長期化するリスクも考えられます。また、築年数の経過とともに家賃相場も下落傾向にあるため、購入時に想定していた家賃収入を維持できない可能性もあるでしょう。
空室リスクや家賃下落リスクを軽減するためには、賃貸需要の高いエリアの選定や、適切な空室率を見込んだ収支計画の策定が求められます。
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ローン審査が厳しくなる
中古マンションは、築年数によって金融機関の融資条件が厳しくなります。特に築25年を超える物件では、ローンの借入期間が短くなったり、金利が高くなったりする傾向がある点に注意が必要です。
また、一部の金融機関では中古マンション向けの融資を取り扱っていない場合もあり、資金調達の選択肢が限られるデメリットがあります。このような融資の制約を回避するためには、事前に複数の金融機関で融資条件を比較検討し、築年数に応じた適切な資金計画を立てることが大切です。
管理状態にばらつきがある
中古マンションの資産価値は、建物の管理状態に大きく左右されます。管理組合が適切に機能し、長期修繕計画にもとづいて修繕積立金がしっかりと積み立てられているかが、極めて重要なチェックポイントです。
管理がずさんで、積立金が不足しているような物件は、将来必要な修繕ができずに建物が劣化し、スラム化してしまうリスクがあります。
このリスクを避けるため、購入前には不動産会社を通じて長期修繕計画書と総会議事録（直近1年〜2年分）を入手しましょう。そして、修繕積立金が計画通りに貯まっているか、滞納している住戸が多くないかなどを自分の目で確認することが不可欠です。
また、内覧時にはエントランスや廊下といった共用部分が清潔に保たれているかも、管理の質を測る重要なチェックポイントです。
中古マンション投資の成功事例・失敗事例
中古マンション投資は本当におすすめなのか、SNSやブログから成功事例と失敗事例を紹介します。
中古マンション投資の成功事例
実際の成功事例を確認することで、中古マンション投資で収益を得るための重要なヒントが見えてきます。
口コミの内容をもとに、中古マンション投資で成功するポイントをまとめました。
- 立地重視の物件選択を徹底する
- 価格下落リスクの低い中古物件を選ぶ
- 土地価値のある物件で資産価値を確保する
- 東京圏の駅近ワンルームマンション投資で堅実な収益を狙う
中古マンション投資の失敗事例
成功事例と同等、もしくはそれ以上に価値があるのは、失敗事例から得られる教訓です。実際にあった失敗ケースをもとに、マンション投資で多くの人がはまりやすい落とし穴を把握しておきましょう。
中古マンション投資で失敗しやすいポイントは、以下の通りです。
- 相場より割高な物件を購入する
- 正しい投資知識を持たずに契約する
- 頭金を多く入れすぎ、ローン期間を短く設定する
- リノベーション費用をかけすぎる
- 家賃設定や賃貸需要を読み誤る
中古マンション投資で失敗しないためのコツ
成功事例と失敗事例から分かるように、中古マンション投資の成否は、いくつかの重要なポイントを押さえられるかにかかっています。ここでは、中古マンション投資で失敗しないためのコツを解説します。
需要が高いエリアを選ぶ
立地選びは中古マンション投資成功の最重要ポイントです。人口増加地域や駅近物件など、賃貸需要が安定している立地を選ぶことで、空室リスクを最小限に抑えられます。東京23区内や主要都市の中心部は家賃相場が安定しており、長期的な投資に適しています。
また、大学や大企業の近くなど、特定の需要が見込めるエリアも狙い目です。
適切な築年数の物件を選択する
築年数は、利回りと修繕リスクのバランスを左右する重要な要素です。築10年〜25年程度の物件が、利回りと安定性のバランスがよいとされています。築年数が古すぎると修繕費負担が重くなり、新しすぎると利回りが低くなってしまいます。
また、大規模修繕の実施時期を確認し、直近で大きな修繕工事が予定されていないかチェックすることも大切です。
物件の詳細な調査を実施する
中古マンションの購入前には建物の構造や設備の状態、管理状況を詳しく調査しましょう。特に築年数が古い物件では、給排水管の状態や外壁の劣化具合を専門家にチェックしてもらうことをおすすめします。
また、管理組合の財政状況や修繕計画も確認し、将来的な負担増のリスクを事前に把握することが失敗を避けるコツです。
総合的な収支計画を立てる
表面利回りだけでなく、管理費や修繕積立金、固定資産税などを含めた実質利回りで判断することが重要です。また、ローンを利用する場合は金利や借入期間も考慮し、月々のキャッシュフローがプラスになるかシミュレーションしましょう。
空室率も想定し、年間を通じて安定した収益が見込めるかを慎重に検討する必要があります。
不動産投資の利回りとは｜最低ラインや相場の平均、計算方法を解説
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中古マンション投資に関するよくある質問
中古マンション投資に関するよくある質問について回答します。
中古マンション投資でおすすめのブログはある？
中古マンション投資に特化したブログではないものの、参考になるのが『元不動産屋のワンルームマンション投資ブログ』です。サラリーマン大家である田中氏が、マンション投資のメリットや失敗事例などについて投稿しています。大家目線の記事なので、参考になるでしょう。
「中古マンション投資 ブログ」などのキーワードで検索し、成功事例や失敗事例、具体的な修繕の様子なども正直に書かれているブログを探してみてください。
中古マンション投資でおすすめの本はある？
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資金に余裕があるなら中古マンションより新築マンションがいい？
資金に余裕がある場合でも、一概に新築マンションがよいとはいえません。新築マンションは設備が新しく、修繕の心配が少ない一方で、利回りが低くなる傾向があります。
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中古マンション投資のローン金利はどれくらい？
金融機関や個人の属性、そして物件の築年数や担保価値によって大きく異なりますが、中古マンション投資のローン金利は1.5％〜3.0％台が目安です。一般的に、築年数が古い物件ほど、金融機関のリスク評価が高まり、金利も高くなる傾向があります。
複数の金融機関に打診し、もっとも有利な条件を引き出す努力が重要です。
まとめ：中古マンション投資で賢く資産形成を目指す
中古マンション投資は、少額から始めやすく、新築より高い利回りを得られる可能性がある不動産投資のひとつです。さらに、減価償却を活用した節税効果も見込めるため、魅力的な資産形成方法だといえるでしょう。
ただし、中古マンション投資には修繕費の負担や空室リスクなどのデメリットも存在します。初心者が自分で判断・対策するのは難しいため、信頼できる専門家のサポートを受けることがおすすめです。
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