「サブリース契約を解約したいのに、正当事由がないと拒否されている」
「高額な違約金や立退料を請求されて、対処法が分からない」
「物件を売却したいが、サブリース契約が足かせになって売れない」
サブリース契約は、借主であるサブリース会社が借地借家法によって強く保護されているため、不動産オーナー側からの解約が容易ではない仕組みになっています。
そのため、適切な対処をせずに放置してしまうと、賃料の減額や収益性の悪化が続くだけでなく、資産価値が低下した状態のまま物件を保有し続けるリスクが高まります。
本記事では、サブリース解約における正当事由の考え方や、実際に起こりやすいトラブル、解約までの手続きの流れについて詳しく解説しました。
この記事を読むことで、現在の不利な状況を打開し、物件を自由に活用するための道筋を立てられるようになります。
サブリース契約とは
サブリース契約とは、サブリース会社が不動産オーナーから物件を一括して借り上げ、入居者に転貸する仕組みのことです。
サブリース契約では、不動産オーナーが貸主、サブリース会社が借主になります。サブリース会社は、不動産オーナーとの間で取り決めた保証賃料を毎月支払います。
不動産オーナーにとっては空室リスクを回避し、物件管理の手間も減らせるため、安定した家賃収入を期待できるのが大きなメリットです。
ただし、サブリース契約には借地借家法が適用されるので、不動産オーナー側からの解約には正当事由が必要です。
サブリース契約で起こるトラブル
サブリース契約は一見、安定した投資手法に見えますが、実際にはトラブルが発生するケースもあります。
消費者庁も「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!」といった内容の警告を公表しており、契約にあたっては十分な理解と慎重な判断が必要です。
家賃の減額を請求される
サブリース契約における代表的なトラブルは、一方的な賃料減額請求です。
契約当初は30年一括借上げ・賃料固定などと説明されることが多いものの、実際には数年ごとに賃料の見直し条項が設けられているケースがほとんどです。
また、たとえ契約書に賃料据置の記載があっても、借主であるサブリース会社には借地借家法にもとづく借賃増減請求権が認められているため、賃料の減額を求められる可能性があります。
高額な工事費用を請求される
サブリース契約の維持を条件に、指定業者による高額な修繕やリフォームを強制されることも大きな問題です。
サブリース会社は物件の維持管理を理由に工事を提案しますが、その費用に多額の手数料が上乗せされている場合があります。
提案を断れば「家賃保証を継続できない」と通告されるケースもあり、不動産オーナーは断りづらい状況に追い込まれます。
こうした不透明な修繕コストの増大が、実質的な利回りを大きく押し下げる要因になるのです。
サブリース契約の解約を一方的に拒否される
不動産オーナーが解約を希望しても、サブリース会社が応じないケースがあります。これは借地借家法により、サブリース会社が借主として一定の保護を受けているためです。
サブリース契約を解約するには、不動産オーナー側に正当事由が求められます。正当事由が認められない場合、サブリース会社が解約に応じなくても、違法にはなりません。
例えば、「賃料が引き下げられ、収益性が悪化した」という理由だけでは、正当事由として認められないケースもあります。
賃料が支払われない
最悪のケースとして、サブリース会社自体の経営悪化により、保証されていたはずの賃料が未払いになるトラブルも発生しています。
不動産オーナーへの支払いが止まったとしても、入居者との転貸借契約は存続しているため、自分だけの判断で入居者に退去してもらうことはできません。
サブリース会社が倒産・破綻した場合、不動産オーナーは賃料未回収のまま、破産手続きなどの法的整理に巻き込まれるおそれがあります。
サブリース契約の解約に伴うリスクや注意点
サブリース契約のトラブルを知ると、「すぐにでも解約したほうがよいのでは」と感じる人も少なくありません。
しかし実際には、状況によってはサブリース契約を継続したほうが、結果的に負担やリスクを抑えられるケースもあります。
解約時にまとまった費用負担が発生する可能性がある
サブリース契約を中途解約する場合、契約内容によっては高額な違約金の支払いを求められることがあります。
違約金は月額賃料の6か月分前後に設定されているケースが多く、解約によって一時的にキャッシュフローが大きく悪化する可能性も否定できません。
手元資金に余裕がない状態で解約を進めると、かえって賃貸経営を圧迫するリスクがあります。
立退料の支払いが必要になることもある
解約に正当事由が十分でないと判断された場合、その補填として立退料の支払いを求められるケースがあります。
立退料は、サブリース会社が将来得られるはずだった利益を補う性質を持つため、正当事由が弱いほど高額になる傾向があります。
結果として、解約による経済的メリットが相殺されてしまうこともあるのです。
交渉の長期化によって精神的・時間的負担が増える
サブリース会社は借主として強い法的保護を受けているため、解約交渉がスムーズに進まないケースも珍しくありません。
合意に至るまでに半年〜1年以上かかることもあり、その間のストレスや対応コストは想像以上に大きくなります。
解約後は賃貸経営を自分で担う必要がある
サブリース契約が終了すると、入居者対応や契約更新、トラブル対応などを不動産オーナー自身で行う必要があります。
賃貸管理の経験が少ない場合、サブリース契約の解約によって管理負担が急増する点にも注意が必要です。
不動産を自分で管理する方法については、「不動産投資で自主管理はやばい？管理委託と比較したメリット・デメリットを徹底解説」でも解説しているので、対応できそうかどうか確認しておきましょう。
サブリース契約は解約できないといわれる3つの理由
なぜ「サブリース契約は解約できない」と多くの不動産オーナーが嘆くのでしょうか。そこには、日本の法律が抱える構造的な問題があります。
借地借家法によって借主が保護されているから
もっとも大きな理由は、借主を守るための法律である借地借家法がサブリース会社にも適用される点です。借地借家法はもともと、立場の弱い居住者を守るために作られました。
しかし、法人であるサブリース会社も法的には借主であるため、同等の強力な保護を受けることになります。
その結果、貸主である不動産オーナーからの解約の申し入れは、借主の同意がない限り原則として認められにくい構造となっているのです。
正当事由のハードルが高いから
借地借家法第28条により、オーナーから更新拒絶や解約の申し入れをするには正当事由が必要です。
例えば、「不動産を自分で使いたい」「今のサブリース会社が気に入らない」という主観的な理由だけでは、正当事由として認められません。
物件をどうしても自分で使用しなければならない差し迫った事情や、建物が老朽化して崩壊の危険があるといった客観的な証拠が求められます。この正当事由の有無が、サブリース解約における最大の争点です。
サブリース会社が交渉を拒否する傾向があるから
サブリース会社にとっては、サブリースの契約料が収益の源泉です。サブリース契約の解約は直接的に会社の収益に影響するため、交渉を拒否する傾向がある点も考慮しておきましょう。
特に大手のサブリース会社では、複数の物件を一括管理しているケースも多く、個別の解約交渉に柔軟に応じにくい組織体制になっていることもあります。
ここまで、サブリース契約の解約が難しい理由を解説してきました。借地借家法による保護・サブリース会社の交渉拒否などの壁を前に、「自分では対処できないのでは」と不安を感じている人も多いでしょう。
このような時に頼りになるのが、不動産投資の専門家と出会えるサービス「プロパリー」です。
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サブリース解約を成功させるには、法律と交渉の両面に精通したプロの力が不可欠です。一人で悩まず、まずは専門家に相談してみましょう。
サブリース契約を解約できる正当事由を判例で紹介
サブリース契約の解約は一般的に難しいとされていますが、正当事由がある場合には解約が認められるケースも実在します。ここでは、実際の判例を紹介します。
サブリース解約の正当事由と認められた判例
判決日：平成27年8月5日
裁判所：東京地裁
概要：自宅の補修改築資金捻出のため物件売却を希望した不動産オーナーが、立退料50万円の支払いを条件に解約を認められた事例
参考：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 RETIO判例検索システム
これは、不動産オーナーが老朽化した自宅の補修改築のためにまとまった資金を必要とし、サブリース契約していた物件を空き家状態で売却することを希望した事例です。
不動産オーナー自身が物件に住むわけではないため、本来的な自己使用の必要性には該当しませんでした。
しかし、サブリース会社がその物件から得る月額利益が約3万3,000円と少なく、契約の終了が会社経営に重大な影響を及ぼすものとは認められなかった事情が考慮されました。
その結果、不動産オーナーが50万円の立退料を支払うことで正当事由が補完され、サブリース解約が認められたのです。
サブリース解約の正当事由と認められなかった判例
判決日：令和元年11月26日
裁判所：東京地裁
概要：相続税対策のための資金捻出を理由に物件売却を希望した不動産オーナーの解約申入が認められなかった事例
参考：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 RETIO判例検索システム
これは、不動産オーナーが相続税対策として資金を捻出する目的で、物件の売却を希望した事例です。
しかし、不動産オーナーの主張は、自己使用の必要性が乏しいと判断されました。併せて、サブリース会社が提示した立退料も6万円余りと少額であったことから、正当事由を補完する事情としては不十分とされたのです。
その結果、不動産オーナー側の解約主張は認められませんでした。
サブリース契約の解約の流れ
サブリース解約を決断したら、法的な不備がないよう慎重に手続きを進めましょう。基本的には、以下の3つのステップで進めていきます。
ステップ1：契約書の内容を確認する
まず、契約書を手元に用意し、以下の項目を確認します。
- 解約条項の有無
- 解約予告期間
- 違約金の規定
- 中途解約に関する条件
契約書に記載されたルールを無視して進めると、後に不利な状況を招くおそれがあります。
ステップ2：解約通知書を作成する
契約書の内容を確認したら、次に行うのが解約通知書の作成です。
解約通知書は、サブリース契約を解約する意思を正式に伝えるための重要な書面であり、内容証明郵便でサブリース会社に送付するのが一般的です。
なお、「事前に何の連絡もせず、いきなり通知書を送ってよいのか」と不安に感じる人も多いでしょう。
実務上は、事前に電話やメールで解約の意向を伝えてから通知書を送付するケースもあれば、交渉を有利に進めるため、あえて書面を先に送付するケースもあります。
いずれにしても、解約通知書を送付することで、解約に向けた話し合いが正式にスタートします。
解約通知書に記載する項目はこちらです。
- 日付
- サブリース会社の名称
- 不動産オーナーの氏名と住所
- 解約対象の物件名や所在地
- 契約終了希望日
- 解除の理由・根拠
ステップ3：サブリース会社と交渉する
解約通知書がサブリース会社に届いた後は、サブリース会社から連絡が来るケースが一般的です。
ただし、意図的に連絡を遅らせたり、無視されたりする可能性もあるため、1週間〜2週間が経過しても反応がない場合は、こちらから改めて連絡を取ることが重要です。
交渉の際には、正当事由の根拠や違約金・立退料について、双方が合意できる金額を模索していきます。
交渉が合意に至れば合意書を作成し、違約金や立退料があればその期日までに支払いを完了させて、解約手続きは完了です。
サブリース契約解約の正当事由がない場合の対処法
明らかな正当事由が見当たらない場合でも、サブリース解約を諦める必要はありません。専門家の知見を借りれば、突破口が見つかることがあります。
もっとも現実的な対処法は、弁護士や不動産問題に特化したプロへの相談です。法的に正当事由として構成できそうな要素がないか、過去の判例と照らし合わせて精査してもらうことが可能です。
また、立退料の金額交渉をプロに代行してもらうことで、結果的に支払額を抑えて早期解約を実現できるケースもあります。
不動産投資全般の相談先については、「不動産投資の相談先おすすめ6選！失敗しない選び方や事前準備など徹底解説」でも解説しているので、参考にしてください。
サブリース契約の解約で困ったらプロパリー
引用元：プロパリー
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サブリース契約の解約は、借地借家法や判例の理解、さらにサブリース会社との粘り強い交渉が求められるため、不動産投資の中でも特に難易度が高い手続きです。
個人の不動産オーナーが1人で対応するには、専門知識や経験の面で限界を感じやすいでしょう。
そこで頼りになるのが、不動産投資のプロフェッショナルと投資家を繋ぐプラットフォーム「プロパリー」です。
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過去の判例や実務経験にもとづき、サブリース会社が拒否しにくい正当事由の整理や、立退料の妥当な水準について具体的なアドバイスを受けられる点が大きな特徴です。
また、解約後の物件についても、継続保有・管理方法の見直し・売却といった選択肢を含めて検討できるため、将来の収支を見据えた判断がしやすくなります。
プロパリーを活用すれば、サブリース解約後の不安を整理しながら、収益改善や出口戦略を見据えた合理的な意思決定ができるようになるのです。
プロパリーの利用料はかかりません。サブリース契約の解約に悩んでいる人は、まずプロパリーをダウンロードして、不動産投資のプロの意見を聞いてみることをおすすめします。
サブリース契約の解約に関するよくある質問
サブリース契約の解約に関するよくある質問について回答します。
- サブリース契約解約の違約金の相場はどれくらいですか？
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サブリース契約解約の違約金の相場は、一般的に家賃の6か月分程度です。
ただし、契約内容によっては1年分の賃料相当額が設定されているケースもあるため、注意が必要です。
実際の金額については、必ず契約書の解約条項を確認しましょう。
- 違約金なしでサブリース契約を解約できるケースはありますか？
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違約金なしでサブリース解約できるケースとしては、サブリース会社が契約の義務に重大な違反を行った場合などが該当します。代表的な例は賃料の支払いが遅延した場合や、契約時に重要事項の説明が虚偽であった場合などです。
また、契約更新のタイミングで双方の合意があれば、違約金が発生しないこともあります。
ただし、サブリース会社側がすんなり応じることは稀なため、証拠を揃えて交渉に臨むべきです。
- サブリース契約の解約に弁護士は必須ですか？
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サブリース契約の解約に弁護士は必須ではありませんが、交渉が難航する場合は依頼することを強くおすすめします。
なぜなら、サブリース会社は法務のプロであり、個人が交渉しようとしても借地借家法を盾にされて相手にされないケースが多いからです。
弁護士費用を気にする人も多いですが、サブリース解約後の収益改善や売却益を考慮すれば、十分に元が取れる投資といえます。
まずはプロパリーのようなプラットフォームで、法務にも強い不動産のプロに初期相談をしてみるのが効率的でしょう。
まとめ：サブリース契約は慎重に！解約したいなら専門家へ相談しよう
サブリース契約の解約は、借地借家法という大きな壁があるため、一筋縄ではいきません。しかし、家賃減額などのトラブルを解消し、真の自由な不動産経営を目指すのであれば、避けては通れない道でもあります。
サブリース解約を成功させるカギは、現状を正しく把握し、信頼できるプロフェッショナルを味方につけることです。
自分一人で悩まずに、まずはプロパリーを活用して、あなたの悩みを解決できるプロを見つけてください。サブリース解約に詳しい頼りになる専門家のアドバイスが、あなたの投資を明るい未来へと導きます。
