不動産投資が割に合わない理由とは？失敗しないための知識と対策方法

不動産投資に興味を持っている人は増えつつあるものの、「不動産投資は割に合わないのでは？」と不安を抱えている方は少なくありません。確かに、高額であることに加え、空室リスクや管理の手間など、不安要素はあります。SNSやネットニュースで失敗事例なども目にしたことがあるかもしれません。

しかし、実は「割に合わない」と感じる多くのケースは、正しい知識や適切なアプローチが欠如している場合が多いのです。

本記事では、不動産投資が「割に合わない」と勘違いされる理由から、実際のメリットや割に合わなかったと後悔しないためのポイントなども解説します。

「割に合わない」不動産投資にしないために大事なのは、いかに優良物件を手に入れられるかです。物件次第で成功するか否かが決まるといっても、過言ではないでしょう。いくら運用方法や資金計画が優れていても、そもそもの物件選びを誤れば、長期的な収益は見込めないのです。

「割に合わない」と勘違いされる理由5選

不動産投資で「割に合わない」と勘違いされる理由として、以下の5つがあげられます。

・収益が思ったより伸びない
・管理や修繕などに手間がかかる
・リスクがたくさんある
・多くの自己資金を必要とする
・ネットやSNSの失敗事例を鵜呑みにしている

それぞれ順番に解説していきます。

収益が思ったより伸びない

「不動産投資で毎月何十万円も儲かる」という甘い話を信じていたのなら、現実とのギャップに愕然とするかもしれません。意外に思われるかもしれませんが、資産性の高い優良物件ほど毎月の利益は少ない傾向にあります。都心の人気エリアにある将来的な値上がりが期待できる物件は、物件価格に対して家賃収入の割合が低く、月々のキャッシュフローはわずかなことも珍しくありません。優良物件でも、毎月赤字になってしまうケースもあります。

しかし、不動産投資では短期的な収益ではなく、中長期的な資産形成を目指すのが本来あるべき姿です。5年、10年、20年と時間をかけて数千万円規模の資産を築いていくのが再現性の高い方法といえます。地道に家賃収入を積み重ね、ローンの返済が進むにつれて徐々に手元に残る金額が増えていく—そのような長期的視点が求められるのです。

「すぐに大きな利益が欲しい」「1年以内に投資金額を回収したい」といった短期的な収益を望むなら、もしかしたら不動産投資は向いていないかもしれません。不動産投資は「急がば回れ」の精神で、じっくりと資産を育てていく姿勢で取り組むのが失敗しないための心得です。

管理や修繕などに手間がかかる

「不動産オーナーは入居者対応や建物管理に追われる」というイメージを持つ人は多いですが、実際はそうではありません。なぜなら、管理会社に業務を委託するのが一般的だからです。入居者募集、家賃回収、クレーム対応、退去時の原状回復まで、ほとんどすべての業務を管理会社が代行するため、オーナー自身の業務はあまりないといえます。

修繕についても、基本的には自分自身で行いません。設備の故障が発生した場合、不動産会社の担当者や管理会社と相談しながら、適切な業者に修理依頼をすればよいのです。管理会社がオーナーに代わって、修繕業者の選定から発注までしてくれる場合もあります。不動産オーナーとしての基本的な業務は、月に1回程度の報告書に目を通すのみで、大きな判断が必要な時だけ決断すればよいのです。

特に区分所有マンションでは、オーナーの修繕責任範囲は室内のみに限定されます。外壁や共用部分の修繕は管理組合が担当するため、個人オーナーの業務的な負担はかなり限定的です。室内設備の修繕頻度も、入居者の使用状況にもよりますが、一般的に数年～10年に一度くらいが目安でそこまで多くはありません。

不動産オーナーは忙しいと勘違いされがちですが、実際に忙しい会社員や経営者の多くが、管理会社の活用によって、本業に支障をきたすことなく運営できています。

リスクがたくさんある

不動産投資には確かにさまざまなリスクが存在します。空室が続いて収入が途絶えるリスク、周辺環境の変化による家賃下落リスク、金利上昇によるローン返済負担増加のリスク、さらには災害リスクや入居者トラブルなど、あげればキリがないほどです。これらのリスクを過剰に見積もって「不動産投資は割に合わない」と考える人も少なくありません。

不動産投資の代表的なリスク
空室リスク	家賃下落リスク	金利上昇リスク
災害リスク	入居者リスク	流動性リスク

しかし、重要なのはリスクの存在自体ではなく、そのリスクへの対処法を知っているかどうかです。例えば空室リスクは、立地条件の良い物件を選び、適切な家賃設定と定期的なリノベーションで大幅に軽減可能です。金利上昇リスクは固定金利を選択や、収益性の高い物件を選ぶことで回避できますし、災害リスクには保険加入で備えられます。つまり、事前に対策を講じておけば、ほとんどのリスクは深刻な問題にはならないのです。

投資である以上、リスクをゼロにすることは不可能です。しかし、リスクを知り、対策を講じることで、リスクを最小限におさえながら、リターンを得られます。むしろ「リスクがなくリターンが大きい商品」こそ、隠れたリスクが存在する、あるいは詐欺の可能性が高いといえます。

不動産投資のリスクは明確なので、それゆえに対策も立てやすいです。そのため、リスクがたくさんあるのは事実ですが、致命的なデメリットにはなりません。

多くの自己資金を必要とする

「不動産投資はお金持ちがするもの」という固定観念から、多くの人が自分には関係ないと思い込んでいます。確かに数千万円する物件の大半を自己資金で購入するなら、一般の会社員には難しいでしょう。しかし、実際は金融機関からお金を借りて始めるのが基本です。

そのため、実際には少ない自己資金で始められるのです。一般的に物件価格の1～2割程度の自己資金ともいわれていますが、信用力がある人はさらに少なくても始められます。信用力とは具体的に、勤務先や年収、職種などの属性のことです。人によっては、数十万円程度の自己資金で始められるなど、意外にも始めるハードルは低いのです。

もちろん、自己資金が多いほど月々の返済負担は軽減され、安定した運用が期待できますが、資金効率が低くなっているともいえます。重要なのは自己資金の額よりも、収支計画や物件選定です。

少ない自己資金でも、立地の良い物件を選び、堅実な計画を立てれば、誰でも長期では数千万円という資産を築けるでしょう。まずは自分の属性に合わせた融資可能額を調べ、その範囲内で最適な物件を探してみてください。

少額でできる不動産投資については以下記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
【初心者向け】少額でできる不動産投資5選！メリット・デメリットやコツを解説

ネットやSNSの失敗事例を鵜呑みにしている

ネット上では「不動産投資で大失敗した」という体験談が数多く投稿されています。「家賃滞納が続いて赤字になった」、「空室が埋まらない」、「想定外の修繕費がかさんだ」など、失敗事例を聞くと、不安になってしまうのは当然です。しかし、これらの失敗事例の大半は、実はオーナー側に何らかの過失があるケースがほとんどです。

典型的な失敗パターンを見ると、物件選びの段階でのリサーチ不足、投資判断を不動産会社の担当者への丸投げ、あるいは詐欺的な高額セミナーにだまされるなどが大半を占めます。正直なところ、基本的な知識を持ち、正しい手順に沿って始めたなら避けられたものが多いのです。つまり、「不動産投資そのもの」が割に合わないのではなく、「正しくない不動産投資」が割に合わないだけなのです。

基本的な投資知識を身につけ、物件の立地や収支計画を自分の目で確認してから始めれば、不動産投資は中長期的に見て失敗する確率が低い投資手法といえます。ネット上の失敗事例に惑わされるのではなく、なぜ失敗したのかを分析し、自分の投資判断に活かすくらいの姿勢でいましょう。

ここまで不動産投資が「割に合わない」と思われる理由を見てきましたが、これらの多くは誤解や知識不足によるものです。では、正しく理解している場合、不動産投資には、どのようなメリットがあるのでしょうか。

本当に割に合わない？不動産投資の5つのメリット

では、本章では不動産投資の具体的なメリットについて解説していきます。他の投資商品には見られない不動産特有のメリットがあるなど、長期的な資産拡大を狙うなら、不動産投資は最適な投資方法の一つです。以下の5つのメリットを順番に解説していきます。

・リスクコントロールをしやすい
・レバレッジ効果が高い
・インフレ対策になる
・生命保険代わりになる
・老後の対策になる

リスクコントロールをしやすい

不動産投資の強みは、投資家自身がリスクをコントロールしやすい点にあります。株式投資やFXなどの金融商品は市場環境に左右され、個人投資家にはコントロールが難しい側面があります。一方、不動産投資では物件選びの段階からさまざまなリスク要因に対して、事前に手当てできるのです。

例えば、立地選定では駅からの距離、周辺環境、人口動態など多角的な視点から分析できるため、空室リスクを軽減できます。また、建物の構造や設備の状態を事前調査することで、将来的な修繕リスクも予測できます。さらに、相場調査や入居者層の分析を通じて、最適な家賃設定や、それに基づくシミュレーションもできるのです。

購入段階では、家賃収入、管理費、修繕費、税金などほとんどのコスト要素を事前に計算し、長期的な収支予測が立てられます。始める前から、収支計画がある程度見通せるので、リスク要因が発現した際のリカバリーもしやすいです。自分のリスク許容度に合わせて、多めに現金を持っておくなど、フレキシブルに対応が可能です。

このように不動産投資では、投資家自身の知識と判断によってリスクをコントロールする余地が大きく、これが多くの投資家に支持される理由の一つとなっています。経験を積むにつれて、さらに予測の精度も高まるので、長期的な安定運用を実現できるでしょう。

レバレッジ効果が高い

不動産投資の魅力の一つが、高いレバレッジ効果を活用できる点です。レバレッジ効果とは、少額の自己資金で大きな資産を運用し、投資効率を高める仕組みを指します。不動産投資では、物件価格の大半を金融機関からの融資で賄うのが一般的です。

例えば、投資用の自己資金が100万円程度であっても、金融機関からの個人属性と物件の評価が高ければ、7,000～8,000万円の物件を購入できるケースもあります。この状態で物件価値が10%上昇すると、700～800万円の資産増加となり、自己資金に対するリターンは700%にも達します。自己資金だけで投資するのと比べて、はるかに効率的な資産形成が見込めるのです。

このレバレッジ効果は、お金を借りて投資できない他の商品ではなかなか実現しにくい不動産投資特有のメリットです。もちろんレバレッジにはリスクも伴いますが、適切に活用すれば資産形成を加速させる強力なツールとなるでしょう。

レバレッジ効果については以下記事でも詳しく解説しています。
不動産投資のレバレッジ効果とは？少ない自己資金で成功するコツや注意点を解説

インフレ対策になる

不動産投資がインフレに強い理由は、主に三つの側面から説明できます。これらの特性により、インフレ時代の資産防衛策として効果が期待できます。

まず、「実物資産」なので、不動産自体に価値が備わっている点です。インフレ時には紙幣の価値が下落しますが、土地や建物などの実物資産は価値が下がりにくく、相対的に価値を保ちやすい傾向があります。歴史的に見ても、長期的なインフレ局面では不動産価格が上昇するケースが多く、資産価値の防衛手段として機能してきました。現金は価値が目減りする中、不動産は実体を持つ資産として価値を維持するのです。

次に、「借金の実質的な負担減少」という効果も見逃せません。不動産投資はローンを活用するケースが多いですが、インフレによって貨幣価値が下がれば、借金の実質価値も下がります。そのため、借入額は変わらないものの、返済負担感は減るのです。

さらに家賃収入の増加も期待できます。インフレ時には、一般的に賃金や物価が上昇するため、少し遅れて家賃も上昇する傾向があります。不動産投資では契約切り替えのタイミングなどで、市場の家賃相場に合わせて収入を調整できるため、インフレによる収入の目減りを防ぐことが可能です。

これら三つの側面から、不動産投資はインフレ対策として機能し、資産価値を守りながら資産拡大する手段となるのです。

生命保険代わりになる

不動産投資の隠れたメリットの一つが、生命保険としての機能です。これは、ローンに付帯する「団体信用生命保険（団信）」が影響しています。

団信とは、ローン返済中に債務者が死亡または高度障害状態になったとき、残りのローン債務が免除される保険制度です。住宅ローンでおなじみの制度ですが、投資用物件のローンにも追加料金なし、または少額の保険料で加入できる場合が多いです。

この団信の存在により、不動産オーナーが万一の事態に見舞われても、遺された家族に借金を残すことなく、資産価値のある不動産を引き継げます。

例えば、5,000万円の物件を購入した場合で考えてみましょう。残債4,000万円の状態で、購入者に不測の事態が起きても、借金はなくなり、遺族は5,000万円の価値ある資産を手に入れられるのです。

遺された家族は、引き継いだ不動産を継続して運用するか、売却してまとまった資金を得るか選択できます。万が一の際には、実質的に現金化できる資産を引き継がれるため、生命保険と同等の効果があるといわれているのです。

このように、不動産投資は資産形成だけでなく、家族を守るセーフティネットとしての役割も担えます。「投資」と「保障」を同時に実現できる点は、他の投資方法にはない魅力です。

老後の対策になる

将来の年金不安が叫ばれる現在、不動産投資は老後の経済対策としても効果的です。最大の特徴は、ローン返済が完了すれば、管理費や修繕費などを差し引いても、家賃のほとんどが利益として手元に残る点です。例えば、30代から始めれば、リタイア時期にはローンが完済され、安定した収入源が確保されます。

月々の家賃収入が15万円、経費が3万円としても、ローン完済後は毎月10万円以上が残ります。年金+家賃収入のダブルインカム状態になり、現実的にゆとりある老後生活を実現できるでしょう。また、複数の物件を所有していれば、収入源の分散効果も期待でき、リスク低減と収入増加の両面でメリットがあります。

さらに、突発的な出費になった際も、物件を売却して資金調達ができます。医療費や介護費用など、老後に発生するまとまった支出への備えとしても機能するのです。

また、子や孫への資産継承という観点からも、現金よりも不動産の方が有利なケースが多いです。相続税評価額が市場価値より低くなる傾向があり、資産規模が大きければ相続税を大幅に圧縮できるでしょう。

このように、不動産投資は「老後の収入確保」「緊急時の資金調達」「次世代への資産継承」という三つの面から、総合的な老後対策になるといえるのです。

しかし、これらのメリットを享受するためには、正しいアプローチが不可欠です。ここからは、不動産投資で「割に合わなかった」と後悔しないための具体的なコツをご紹介します。

もっとたくさん不動産投資のメリットを知りたい人は以下記事を参考にしてみてください。
不動産投資のメリット・デメリット！向いている人や他の投資との違いを解説

不動産投資で「割に合わなかった」と後悔しないための5つのコツ

不動産投資で「割に合わない」と後悔しないためには、いくつかのポイントをおさえる必要があります。これらを理解したうえで不動産投資を始めれば、成功確率があがり、「割に合う」投資になるでしょう。

・基礎知識を学ぶ
・厳しめのシミュレーションを行う
・投資目的を明確にする
・融資条件にこだわる
・物件探しを効率的に行う

それでは順に説明していきましょう。

基礎知識を学ぶ

まず基礎知識を身につけるのは、不動産投資で成功するための最初の一歩です。このステップを抜かさずに進めると、「割に合わない」と感じるような不動産投資をせずにすむでしょう。

知識がないまま不動産投資を始めると、不動産会社のセールストークで後先を考えずに買ってしまったり、リスク要因を見落としたりする危険があります。逆に基本的な知識さえ身につけていれば、物件の良し悪しを判断でき、劣悪な物件を掴まされることもないでしょう。

では、具体的にどのような知識を身につければよいのでしょうか。

例えば、立地選びの基準、物件の見方、収支計算の方法、税金知識、ローンの仕組みなどです。これらを理解していれば、物件の担当者と話しながら、「この物件は問題がないか」「この収支計画は現実的か」といった判断が可能になります。

他にも、セミナーや書籍、ネットでの自主学習のほか、不動産投資経験者から話を聞くのも効果的です。

厳しめのシミュレーションを行う

楽観的すぎる収支計画をしていると、「割に合わない」と感じてしまうケースが多いです。厳しめのシミュレーションを行うことは、後悔しないために必須の作業工程です。具体的には、収入は少なめに、支出は多めに見積もっても、問題なく運営できるかを見極めましょう。

家賃収入は相場より1〜2割低く設定し、空室率は10%程度を想定しておくと安心です。支出面では、管理費や修繕費、固定資産税などの経常費用に加え、予期せぬ修繕費も考慮しておくのが賢明といえます。また、金利上昇リスクに備え、現在より高い金利でシミュレーションしておきましょう。

厳しめに計画しておくメリットは、最悪のケースでも耐えられる投資計画を立てられる点です。空室が続いたり、水回りの修繕があったり、予想外の収益悪化でも問題なく運用できると、精神的にも安心して運用できます。

投資目的を明確にする

不動産投資を始める前に投資目的を明確にすることは重要です。目的が曖昧なまま物件を購入すると、後になって「こんなはずではなかった」となる可能性が高まります。なぜなら、目的によって最適な物件タイプや投資戦略は異なるからです。

例えば、少なくても安定した家賃収入を重視するなら、立地がよく空室リスクの少ないマンションが適しています。一方、将来的な値上がりを期待するなら、再開発が予定されているエリアや、まだ魅力が知られていないエリアの物件などがいいでしょう。節税目的であれば、それに応じて物件の構造やエリアの考え方が異なります。

投資目的を明確にすると、物件選びの基準や運用中の方向転換もしやすいです。後から大規模修繕計画を知るなど、収支に影響が出るイベントが発生したときも、本来の投資目的に立ち返ることで、判断をスムーズにできるでしょう。

融資条件にこだわる

不動産投資では物件選びと同様に、融資条件にこだわることが成功の鍵を握ります。一見ささいに見える金利の違いや返済期間の設定が、長期にわたる投資収支に影響を与えるからです。

不動産投資は借りる金額が大きいので、金利のわずかな違いが数百万から、物件の規模によってはトータル1,000万円以上の差になります。融資条件を軽視して、金融機関選びで比較検討しないと、思わぬところで「割に合わない」投資をしてしまうかもしれません。

具体的には、複数の金融機関から融資条件を取り寄せて比較検討することが基本です。金利の高低だけでなく、固定金利と変動金利、団体信用生命保険の条件、返済期間の選択肢なども総合的に考える必要があります。特に返済期間は、毎月のキャッシュフローに直結する重要な要素です。

実績がある不動産投資会社は複数の金融機関と提携しているので、条件などを見ながら、最適な借入先を見つけましょう。軽視されがちな項目ではあるものの、融資条件へのこだわりが、長期的な投資成功の鍵を握っています。

物件探しを効率的に行う

不動産投資で成功するかどうかは、「良い物件に出会えるかどうか」にかかっているといっていいでしょう。良い物件は物件そのものの魅力で集客できるので、空室に怯える心配もなくなります。

しかし、無数にある物件の中から優良物件を見つけるのは簡単な作業ではありません。効率的な物件探しのスキルが不可欠です。

効率的な物件探しの第一歩は、投資条件の明確化です。予算、エリア、物件タイプ、利回りなど、をおおまかでいいので、事前に決めておくことで、探している物件にたどり着く時間を短縮できます。

また、情報収集の手段を複数持つことも効果的です。今は、効率的に探せる不動産投資アプリもあるので、効果的に活用するのがおすすめです。

Propally（プロパリー）では、自分の属性や希望の物件などを入力しておくと、優秀な不動産エージェントからオファーが届きます。待ちの姿勢で優良物件を提供してくれるエージェントと出会えるので、忙しい会社員や経営者にとって理想的なアプリとなっています。

「割に合う」投資をするためにも、ぜひプロパリーを活用してみてください。

まとめ：プロパリーで「割に合う」不動産投資を始めよう

本記事では、不動産投資が「割に合わない」と思われがちな理由と、それが誤解であることをお伝えしました。不動産投資の成功は、正しい知識の習得と優良物件の取得にかかっているといっても過言ではありません。基礎知識があれば、リスクを適切に把握・対策でき、長期的に資産拡大していけるでしょう。

その中でも特に重要なのは、良質な物件を効率的に見つけられるかという点です。この課題を解決するためのツールの一つとして、プロパリーのアプリがおすすめです。不動産エージェントから、自分の属性や希望条件に合った物件を提案してもらえるため、忙しい会社員や経営者でも効率的に物件探しができます。

この不動産エージェントは厳しい実績審査を経た不動産投資のプロです。提案された物件を登録することで、アプリ内での購入シミュレーションも可能です。