【徹底解説】マンション投資の節税効果とは？失敗パターンと成功のコツも完全網羅

税金負担の増加により、手取り収入がなかなか増えず、将来の不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。そんな中、マンション投資による節税効果が注目を集めています。

しかし、単純に「節税になる」という理由だけで始めてしまうと、思わぬ失敗を招く可能性が高いです。

マンション投資で効果的な節税効果を得るためには、その仕組みを正しく理解し、自分の状況に適しているかを慎重に判断するのが重要です。また、節税効果だけでなく、安定的な資産形成という本来の目的を見失わないのも大切でしょう。そのために、物件探しのフェーズは大事になります。

本記事では、マンション投資による節税の仕組みから、節税効果が期待できる人の特徴、よくある失敗パターン、そして成功するためのコツまで、解説していきます。正しい知識を身につけて、賢明な投資判断を行いましょう。

マンション投資が節税につながる理由とは？

マンション投資による節税効果は、税制上の仕組みの活用によって実現されます。主に以下の3つの要素が組み合わさることで、所得税や住民税の軽減が可能になるのです。

• 減価償却を使って帳簿上の赤字をつくる仕組み
• 損益通算で給与所得を圧縮できる
• 管理費・修繕費などの必要経費を計上できる

それぞれ詳しく解説していきます。

減価償却を使って帳簿上の赤字をつくる仕組み

減価償却は、マンション投資の節税効果において大きな役割を果たします。建物は時間の経過とともに価値が減少するという考え方に基づき、建物部分の価格を法定耐用年数で割った金額を毎年経費として計上可能です。

例えば、3,000万円のマンション（建物部分2,000万円、土地部分1,000万円）を購入した場合、鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年となります。したがって、新築マンションだと毎年約42万円（2,000万円÷47年）を減価償却費として経費計上が可能です。(計算方法によって異なります。)

この減価償却費の特徴は、実際には現金の支出を伴わない「帳簿上の経費」である点にあります。つまり、お金を使っていないにもかかわらず、税務上は経費として認められるのです。家賃収入から各種経費を差し引いた結果、毎月のキャッシュフローは黒字でも、減価償却費によって帳簿上は赤字という状態を作り出せます。

損益通算で給与所得を圧縮できる

マンション投資で生じた赤字は、給与所得と損益通算が可能です。損益通算とは、他の所得の利益と損失を相殺する仕組みを指します。

例えば、不動産所得で100万円の赤字が発生した場合、給与所得から100万円を差し引けます。所得800万円のサラリーマンであれば、税務上の所得は700万円として計算されることになるのです。

この結果、所得税と住民税の課税対象額が減少し、実際の税負担が軽減されます。所得税率は累進課税制度のため、高所得者ほど税率が高くなり、節税効果も大きくなる仕組みです。所得が800万円を超える層では、所得税率が33％となるため、メリットを享受できます。

管理費・修繕費などの必要経費を計上できる

マンション投資では、賃貸経営に必要なさまざまな費用を経費として計上できます。主な経費項目には以下のようなものがあります。

管理費や修繕積立金は毎月発生する固定費で、物件の規模によっては年間数十万円にも上ぼるでしょう。また、ローンの利息部分（建物に対応する部分のみ）も経費計上が可能なほか、火災保険料や地震保険料、固定資産税なども必要経費として認められます。

さらに、入居者募集にかかる広告費、税理士への報酬、物件の見回りにかかる交通費なども経費計上して利益を圧縮できます。

以下の記事も節税について詳しく説明しているので、あわせて参考にしてみてください。
不動産投資×税金｜知らないと損する税知識と節税のコツをプロが徹底解説

節税効果が高いのはどんな人？

マンション投資による節税効果は、すべての人に平等にもたらされるわけではありません。税制の仕組み上、特定の条件を満たす人により大きなメリットがあります。

• 課税所得900万円以上の人は恩恵が大きい
• 給与所得が中心のサラリーマンにも有効
• 相続税や贈与税対策を検討している人

それぞれ詳しく解説していきます。

課税所得900万円以上の人は恩恵が大きい

マンション投資の節税効果が最も高いのは、課税所得が900万円を超える高所得者層です。これは日本の累進課税制度が関係しています。課税所得900万円を超えると、所得税率が33％となり、住民税10％と合わせて税率は43％です。

例えば、不動産投資で年間100万円の赤字を作れた場合、課税所得900万円超の人なら約43万円の節税効果が期待できます。一方、課税所得300万円の人（税率20％）では約20万円の節税効果にとどまるのです。

さらに、課税所得1,800万円を超えると税率40％（住民税含めて50％）が適用されるため、節税効果はより顕著になります。高所得者ほど節税効果が大きいので、マンション投資は富裕層から人気を集めています。

給与所得が中心のサラリーマンにも有効

ほとんどのサラリーマンは給与所得以外に所得がなく、源泉徴収により税金が自動的に引かれています。しかし、マンション投資を始めることで、不動産所得との損益通算が可能になり、確定申告によって税金の還付を受けられます。

先述のとおり、所得900万円以上のサラリーマンであれば、一定の節税効果を期待できるのです。また、サラリーマンは安定した収入があるため、金融機関からの融資も受けやすく、レバレッジを効かせた投資が可能になります。

給与所得者特有のメリットとして、管理の手間を管理会社に委託できる点も挙げられます。本業が忙しいサラリーマンでも、適切な管理会社を選べば、手間をかけずに不動産投資を継続できるのです。

相続税や贈与税対策を検討している人

マンション投資は所得税の節税だけでなく、相続税や贈与税の節税効果も期待できます。不動産は相続税評価額が時価より低く算定されるため、現金で保有するより相続税負担を軽減できるでしょう。

賃貸用不動産の場合、さらに評価額の圧縮効果があります。貸家建付地として土地の評価額は約20％減額され、時価の半分以下の評価額になるケースも珍しくありません。

また、生前贈与と組み合わせることで、より効果的な相続税対策が可能になります。ただし、相続税対策としてのマンション投資は、税制改正のリスクもあるため、専門家のアドバイスを受けながらすすめ、極端な相続税対策と疑われないように注意してください。

【注意】マンション投資の節税で失敗する4つのパターン

マンション投資による節税は魅力的ですが、適切な知識なしに始めると失敗するリスクもあります。以下の表で主な失敗パターンとその対策を整理しました。

失敗パターン	主な原因	典型的な被害例	対策のポイント
節税だけを目的とした投資	収益性を無視した物件選び	毎月3-5万円の持ち出し発生	物件の収益性を最優先に検討
デッドクロス理解不足	出口戦略の欠如	税金+持ち出しの二重負担	10-15年後の売却時期を事前計画
税制改正リスク軽視	制度依存の投資判断	節税効果の突然消失	税制変更にも耐える収益性重視
出口戦略の欠如	売却時税務への無理解	想定外の多額な税負担	購入時から売却計画を明確化

これらの失敗パターンを避けることで、安全で効果的なマンション投資が実現できます。以下、それぞれ詳しく解説していきます。

失敗パターン1: 節税だけを目的とした投資
失敗パターン2: デッドクロスを理解せずに長期保有
失敗パターン3: 税制改正リスクの軽視
失敗パターン4: 出口戦略の欠如

失敗パターン1: 節税だけを目的とした投資

最も危険な失敗パターンは、節税効果のみを重視して投資判断を行うことです。確かに税金を減らすのは魅力的ですが、マンション投資の本質は「収益性のある資産への投資」であるのを忘れてはいけません。

節税だけを目的とした投資では、物件の収益性や将来性を軽視しがちです。その結果、空室率の高いエリアの物件や、資産価値の下落が予想される物件を購入してしまうリスクがあります。毎月のキャッシュフローが赤字続きとなり、節税効果以上の持ち出しが発生することも珍しくありません。

健全なマンション投資では、節税効果はあくまで「副次的なメリット」として捉えるべきです。物件自体の収益性、立地条件、将来性を総合的に判断し、長期的に安定した収入を得られる投資を心がけましょう。

失敗パターン2: デッドクロスを理解せずに長期保有

デッドクロスとは、減価償却費よりもローン元本の返済額が多くなる現象のことです。この現象が起きると、実際のキャッシュフローは赤字なのに、税務上は黒字となってしまい、納税義務が発生します。

例えば、減価償却費が年50万円、ローン元本返済が年80万円の場合、実際には30万円の持ち出しがあるにもかかわらず、税務上は所得があるとみなされて課税されてしまうのです。この状況が続くと、税金を払うために更なる持ち出しが必要になり、投資収支が悪化します。

デッドクロスの発生時期は、物件価格、金利、返済期間によって決まります。一般的には購入から10年～15年程度で発生することが多く、この時期を見極めての出口戦略の検討が重要です。

失敗パターン3: 税制改正リスクの軽視

税制は定期的に見直しが行われており、現在の節税スキームが将来も継続される保証はありません。過去には、不動産投資に関する税制も複数回の改正が行われています。

例えば、海外不動産の損益通算です。これらの改正により、期待していた節税効果が得られなくなったケースも存在しています。

税制改正リスクに対する備えとしては、節税効果に過度に依存しない投資戦略を立てることです。物件自体の収益性を重視し、税制が変わっても投資として成立する案件を選びましょう。

失敗パターン4: 出口戦略の欠如

マンション投資では、購入時だけでなく売却時の税務も考慮する必要があります。特に減価償却を行った物件を売却する際は、「減価償却費の取り戻し」により、思わぬ税負担が発生する可能性もあります。

減価償却費として計上した金額分、建物の帳簿価額が下がっているため、売却時にその差額が所得として課税される仕組みです。例えば、500万円の減価償却を行った物件を、購入価格と同額で売却できたとしても、500万円の譲渡所得が発生し、税金がかかるイメージです。(実際は仲介手数料や経費などが差し引かれるので、そのまま500万円が所得にはなりません。)

また、売却のタイミングを間違えると、デッドクロスの影響で手取り額が大幅に減少するケースもあります。投資を始める前に、5年後、10年後の出口戦略を描き、税務面も含めたトータルリターンで検討するのが大切です。

不動産投資で失敗するのを避ける対策については、以下の記事でも詳しく解説しています。
不動産投資が割に合わない理由とは？失敗しないための知識と対策方法

マンション投資には節税以外にも多くのメリットがある

マンション投資の魅力は節税効果だけではありません。実際には、より本質的で長期的なメリットが数多く存在します。これらのメリットを理解することで、マンション投資の真の価値を認識できるでしょう。

• 家賃収入による安定的なキャッシュフロー
• ローンを活用することで少額から資産形成が可能
• インフレに強く、実物資産としての価値を持つ
• 生命保険代わりになる団体信用生命保険の活用
• 将来の売却益（キャピタルゲイン）も期待できる

それぞれ詳しく解説していきます。

家賃収入による安定的なキャッシュフロー

マンション投資の最大のメリットは、毎月安定した家賃収入を得られることです。株式投資のように市場の値動きに左右されず、入居者がいる限り継続的な収入が見込めます。

家賃は生活に不可欠な住居費であるため、豪華なマンションなどでなければ景気の影響を受けにくい特徴があります。経済が不安定な時期でも、人々は住む場所を必要とするため、立地が良ければ安定した需要が期待できるのです。

また、一度入居者が決まると、平均2、3年は継続して住み続ける傾向にあります。そのため、投資家は収入計画を立てやすく、安心して資産運用を継続できます。優良物件を選択できれば、仮に退去されても、すぐ次の入居者が見つかるでしょう。

ローンを活用することで少額から資産形成が可能

マンション投資では、金融機関からの融資を活用することで、自己資金以上の規模での投資が可能になります。これをレバレッジ効果と呼び、効率的な資産形成を後押しする仕組みです。

例えば、自己資金50万円と融資を利用して、3,000万円の物件を購入したとします。この物件から年間120万円の家賃収入があれば、自己資金に対する収益率は240％(120÷50)となり、効率的な投資となるのです。さらに物件価格が10％高騰すれば、理論上、自己資金50万円で家賃収入と別に300万円もの利益を手にできることになります。

サラリーマンであれば、安定した給与収入を背景に比較的低金利での融資を受けられる場合も多く、レバレッジ効果を最大限活用できます。ただし、レバレッジは諸刃の剣でもあるため、返済計画をしっかりと立てなければなりません。

インフレに強く、実物資産としての価値を持つ

不動産は「実物資産」であるため、インフレに対する強い耐性を持っています。物価上昇時には、建設コストの上昇により新築物件の価格も上がるため、既存物件の相対的価値も高まりやすいです。

また、インフレ進行時には賃料も遅れて上昇する傾向です。家賃は生活費の一部であるため、物価上昇に連動して見直される可能性もあり、投資家にとっては収入増加の機会となります。

現金や預金などの金融資産は、実質的な価値が目減りしてしまいますが、不動産投資では資産価値と収入の両面でインフレヘッジ効果が期待できます。長期的な資産保全の観点からも、ポートフォリオに不動産を組み入れる意義は大きいといえるでしょう。

生命保険代わりになる団体信用生命保険の活用

マンション投資の隠れたメリットとして、団体信用生命保険（団信）による生命保険効果があります。団信とは、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった際に、残りのローン債務が全額免除される保険制度です。この制度により、万が一の事態が発生しても、家族に借金を残すことなく収益物件を引き継げます。

団信の最大の魅力は、ローンがゼロになった収益物件が相続財産として残る点です。例えば、3,000万円の物件を購入してローン残債が2,000万円ある状態で契約者に不測の事態が起きた場合、遺族は無借金の3,000万円相当の物件を取得できます。

その後は物件を売却して現金化するか、賃貸経営を継続して安定収入を得るかを自由に選択可能です。遺族が経済的に困窮するリスクを著しく低下させられます。通常の生命保険と異なり、団信の保険料は多くの場合ローン金利に含まれているため、別途保険料を支払う必要がありません。

そのため、既存の生命保険を見直すことで、保険料負担を軽減しながら同等以上の保障を確保できる可能性があります。特に子育て世代のサラリーマンにとって、資産形成と生命保険機能を同時に備えたマンション投資は、理想的な資産運用手段といえるでしょう。

将来の売却益（キャピタルゲイン）も期待できる

マンション投資では、家賃収入（インカムゲイン）に加えて、将来の売却時における値上がり益（キャピタルゲイン）も期待できます。特に立地条件の良い物件や、将来の再開発が予定されているエリアの物件では、大きな値上がりが期待できます。

再開発以外にも、大型商業施設の建設発表時など、地域の価値向上につながるニュースが発表されると、周辺の不動産価格が上昇することは珍しくありません。また、駅近物件や人気エリアの物件は、長期的に安定した需要があるため、価値の維持・向上が期待できます。

ただし、キャピタルゲインは確実に得られるものではなく、市場環境や物件の条件によって左右されます。そのため、売却益は過度に期待せず、インカムゲインを主目的とした投資戦略とするのが無難でしょう。

以下の記事でもマンション投資のメリットについて網羅的にも解説しているので参考にしてみてください。
マンション投資は儲かる？メリットや向いている人の特徴をプロが解説

マンション投資×節税を成功させるコツ

マンション投資で節税効果を得ながら、同時に資産形成も成功させるためには、いくつかの重要なポイントがあります。以下を実践することで、失敗リスクを最小限に抑えながら、理想的な投資成果を目指せるでしょう。

• 目的を「節税＋資産形成」に置く
• 必ず収支シミュレーションを事前に行う
• 信頼できる不動産エージェントを見つける

それぞれ詳しく解説していきます。

目的を「節税＋資産形成」に置く

成功するマンション投資では、節税効果と資産形成の両立を目指すのが重要です。節税だけに着目すると、収益性の低い物件を選んでしまうリスクがあります。一方、資産形成だけを考えて節税効果を無視すると、税務面でのメリットを逸してしまいます。

理想的なアプローチは、まず収益性の高い優良物件を選定し、その上で節税効果も享受するという考え方です。物件の選定基準として、立地条件、築年数、管理状況、周辺環境などを総合的に評価し、長期的に安定した家賃収入が見込める物件を優先しましょう。

その結果として得られる節税効果は、投資収益をさらに押し上げる追加的なメリットとして捉えるのです。この考え方により、税制が変わっても投資として成立する、堅実なポートフォリオを構築できます。

物件探しは手間がかかりますが、その後の運用への影響が大きいので、妥協せずにすすめてください。忙しい人こそ不動産投資アプリなどを活用して、効率的に優良物件を手に入れましょう。

Propally（プロパリー）では、自分の属性などの条件を入力しておくだけで、優秀なエージェントからのオファーが届きます。その中から選んで話を聞いてみてください。提案された物件をアプリに登録すると、アプリ内での購入シミュレーションができます。

必ず収支シミュレーションを事前に行う

マンション投資を始める前には、詳細な収支シミュレーションを行ってください。単純な利回り計算だけでなく、税金、管理費、修繕費、空室率なども考慮した現実的な収支予測を立てましょう。

また、シミュレーションにおいては、楽観的なシナリオだけでなく、悲観的なシナリオも検討することも重要です。家賃下落、空室期間の長期化、大規模修繕の実施など、さまざまなリスクを織り込んだ計算を行い、最悪のケースでも投資として成立するかを確認してください。失敗しないためにも、シミュレーションは大切になります。

また、税務面でのシミュレーションも忘れずに行いましょう。減価償却費の計上による節税効果、デッドクロスの発生時期、売却時の税負担などを事前に把握しておくことで、適切な投資戦略を立てられます。

信頼できる不動産エージェントを見つける

マンション投資の成功には、優秀な不動産エージェントとのパートナーシップが欠かせません。単に物件を売るだけでなく、投資家の長期的な成功を考えてくれるエージェントを見つけることが大切です。

優秀なエージェントの見分け方として、以下のポイントが挙げられます。まず、税務知識が豊富で、節税効果について正確な説明ができること。次に、物件のデメリットやリスクについても包み隠さず説明してくれること。さらに、投資家の属性や要望に応じて、最適な物件を提案してくれることです。

ただ、優秀なエージェントを見つけるのに苦労している人も多いと聞きます。そこでおすすめなのは不動産投資アプリPropally（プロパリー）の活用です。プロパリーでは、実績のあるエージェントのみが登録されており、自分の属性を入力しておくとオファーを受け取れます。複数のエージェントと話をして、信頼できるパートナーを選べると、投資成功の確率を大幅に高められるでしょう。

まとめ｜節税＋資産形成の両立がマンション投資の真の価値

マンション投資による節税効果は確かに魅力的ですが、それは投資の一側面に過ぎません。真の価値は、節税効果と安定的な資産形成を両立できる点にあります。

マンション投資で成功するためには、目的を節税と資産形成の両軸に設定し、優良物件を手に入れることが大切です。

ぜひ、Propally（プロパリー）で実績のある優秀なエージェントとコンタクトをとり、自分の理想とする物件を手に入れてみてください。忙しい人ほど、効率的な物件探しが求められます。優良物件を手に入れるためにエージェントの活用は必須といえるでしょう。ぜひ、自分の属性の入力を行い、待ちの営業で相性の良い不動産エージェントを見つけてみてください。