「REITはどのような金融商品なの？」
「REITの基本的な仕組みやメリット・デメリットを理解して、自分に合うかを判断したい」
「REITのおすすめ銘柄を知りたい」
不動産投資信託のREITは、少額から始められる不動産投資の手段として注目されています。実物資産に分散投資できるうえ、比較的安定した分配金も期待できるのが特徴です。
しかし、元本割れリスクや現物不動産投資との違いなどを理解せずに始めると、思わぬ損失を被る可能性がある点に注意が必要です。
本記事では、REITの仕組みからメリット・デメリット、始め方まで初心者向けに分かりやすく解説します。本記事を読めば、REITが自分にとって最適な投資手段であるかが分かり、資産形成に向けた第一歩を踏み出せるようになります。
不動産投資信託（REIT）とは
不動産投資信託（REIT：Real Estate Investment Trust）は投資信託の一種であり、不動産を投資対象としているのが特徴です。まずは、REITの仕組みや種類について理解を深めていきましょう。
REITの仕組み
REITは投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を分配する仕組みです。実際の不動産の運用・管理は資産運用会社が行うため、投資家は物件管理の手間をかけることなく、不動産投資による収益を享受できます。
また、REITは証券取引所に上場しており、株式のように日々価格が変動し、市場で売買することが可能です。
現物の不動産投資との違い
REITと現物の不動産投資は、どちらも不動産から収益を得ることを目的としていますが、いくつかの違いがあります。
| REIT | 現物不動産投資 | |
|---|---|---|
| 必要な自己資金 | 数万円〜数十万円程度から可能 | 数百万円〜 ※フルローンを活用すれば10万円〜 |
| 平均利回り | 銘柄によるが、一般的に3％〜5％程度 | 物件の種類や立地、管理状況によるが、REITより高い利回り（5％〜8％以上）も期待できる |
| 物件の所有権 | なし | あり |
| 管理の手間 | ほぼなし | あり（管理会社に委託した場合はなし） |
| 流動性 | 高い | 低い |
| 価格変動リスク | 市場価格が日々変動する 経済情勢や金利の影響を受けやすい | 不動産市況の影響を受ける REITより価格変動は緩やかだが、個別性が高い |
REITは少額から始められ、手間もかからないことが魅力です。しかし、あくまで間接的な投資であり、大きなリターンを狙うには限界があります。
一方、現物不動産投資は初期費用や手間がかかりますが、不動産オーナーとして収益物件を所有する喜びを得られるのはうれしいポイントです。さらに、REITよりも高い利回りや、金融機関からの融資により資産形成のスピードを上げるレバレッジ効果が期待できます。
REITの種類
REITには投資対象とする不動産の種類や地域によって、いくつかの種類があります。
| 投資対象による分類 | 単一用途特化型REIT | オフィスビル特化型や住宅特化型、商業施設特化型など、特定の用途の不動産に特化して投資する |
| 複数用途型REIT | オフィスビルと商業施設、住居と物流施設といったように、複数の用途の不動産に分散投資する | |
| 投資地域による分類 | 国内REIT（J-REIT） | 日本国内の不動産に投資する |
| 海外REIT | アメリカやオーストラリアなど海外の不動産に投資する |
それぞれの特徴を理解し、投資戦略に合わせて選ぶことが重要です。
不動産投資信託（REIT）のメリット・魅力
REITには、不動産投資をより身近にする多くのメリットがあります。ここでは、REITのメリットや魅力を解説します。
プロによる運用で手間がかからない
REITの最大のメリットは、手間がかかる不動産の運営や管理をプロに任せられることです。物件の選定から賃貸管理、修繕対応まで、すべて不動産投資のプロフェッショナルが行うため、投資家は日常的な管理業務から解放されます。
本業が忙しいサラリーマンや、不動産投資の経験がない初心者でも、手間なく不動産投資の利益を享受できるのは大きな魅力です。
少額から投資できる
REITなら、少額から不動産投資を始めることが可能です。そのため、若い世代や投資初心者でも気軽に不動産投資を体験できます。
また少額だからこそ、複数のREIT銘柄に分散投資もでき、より効果的なリスク分散も可能になります。投資額を段階的に増やしていき、自分の投資スタイルを見つけながら資産形成を進められるのもメリットです。
【初心者向け】少額でできる不動産投資5選！メリット・デメリットやコツを解説
分散投資でリスクを軽減できる
REITは通常、さまざまな不動産に投資をしているため、手軽に分散投資効果が得られます。ひとつのREIT銘柄でも複数の物件に投資されており、特定の物件で空室が発生しても、全体への影響は限定的です。
さらに、異なる用途や地域のREIT銘柄を組み合わせることで、より効果的にリスク分散が可能です。現物不動産投資で同程度の分散投資を行うには莫大な資金が必要ですが、REITなら少額でも十分な分散効果を得られます。
流動性が高い
REITは証券取引所に上場しており、株式と同様に取引時間中であればいつでも売買が可能です。急に資金が必要になった場合や、投資戦略を変更したい時に、迅速に対応できる流動性の高さは大きな魅力のひとつです。
不動産投資信託（REIT）のデメリット・リスク
REITは手軽に始められる不動産投資ですが、メリットばかりではありません。デメリットやリスクもしっかりと理解したうえで、投資判断をすることが重要です。
特に、現物の不動産投資と比較した場合の限界を知っておきましょう。
実際の物件は手に入らない
REITはあくまで金融商品であり、投資信託の一種です。そのため、REITを購入しても、土地や建物といった現物不動産の所有権を直接得ることはできません。あくまで、不動産投資法人の投資口という有価証券を保有する形になります。
またREITでは、物件を所有する喜びやリフォームやリノベーションを自由に行えるなどのメリットを享受できません。自分の城を持つという感覚や、物件そのものに対する愛着を感じたい人にとっては、物足りなさを感じるかもしれません。
元本割れリスクがある
REITは預貯金とは異なり、元本が保証されている金融商品ではありません。REITの価格は、株式と同様に証券取引所で日々変動します。
不動産市況の悪化や金利の上昇、経済全体の景気後退など、さまざまな要因によってREITの価格が下落することがあります。購入時よりも低い価格でしか売却できず、損失を被る（元本割れする）可能性がある点に注意しましょう。
現物不動産投資では日々の価格変動を意識する必要がありませんが、REITでは常に市場価格の変動リスクに直面することになります。
運用会社の影響を大きく受ける
REITの運用成績は、運用会社の能力や判断に大きく依存します。運用会社の経営悪化や運用方針の変更、キーパーソンの退職などが投資成績に悪影響を与える可能性があります。
現物不動産投資であれば、自分の判断で物件の管理方法や売却タイミングを決められますが、REITではそのような自由度はありません。
分配金が減少・停止する可能性がある
REITの魅力のひとつである分配金は、あくまで運用成果に基づいて支払われるものであり、将来にわたって保証されているわけではありません。投資先の不動産の収益が悪化したり、大規模な修繕が必要になったりすると、分配金の減少や場合によっては支払われなくなる可能性もあります。
過去の分配金実績が高いからといって、将来も同様の分配金が得られるとは限らない点に注意が必要です。現物不動産投資でも賃料収入の変動はありますが、REITの場合は運用方針や財務状況によって分配方針が変更されることもあります。
レバレッジが活用できない
REITは基本的に現金で購入する投資商品であり、金融機関のローンを活用して自己資金以上の投資ができるレバレッジ効果を活用することはできません。例えば10万円の自己資金がある場合、REITでは10万円分しか購入できませんが、現物不動産投資ならフルローンを活用することで、数百万円以上の収益物件を購入できる可能性があります。
不動産投資のレバレッジ効果とは？少ない自己資金で成功するコツや注意点を解説
そのため、少額でしか投資できないからREITしか無理と思っている人も、実は条件が整えば、現物不動産でもREIT並みに少ない資金で始められるのです。しかも、現物不動産はレバレッジの活用により、手元資金に対して高いリターンを得られる可能性があり、実際にREITより収益性が高いケースも珍しくありません。
資産拡大を目指すなら、レバレッジを効かせて効率よく資産を増やせる現物不動産投資のほうが有利といえる場面も多いのです。特に長期的に不労所得を築きたい人にとっては、有力な選択肢になるでしょう。
フルローンについて詳しく知りたい人は、こちらの記事を参考にしてください。
不動産投資でフルローンはできる？メリットや組める条件、体験談を紹介
不動産投資信託（REIT）の始め方
REITへの投資は、株式投資と同様に証券会社を通じて行うのが一般的です。ここでは、REIT投資を始めるための基本的なステップを解説します。
ステップ1：証券口座を開設
REITを購入するためには、まず証券会社の取引口座が必要です。すでに株式投資などで証券口座を開設している場合は、その口座でREITの取引ができるか確認しましょう。
まだ口座を開設していない場合は、ネット証券や対面型の証券会社で口座を開設します。ネット証券は手数料が比較的安く、自宅で手軽に手続きできる点がメリットです。一方、対面型の証券会社は、担当者に相談しながら進めたい場合に適しています。
口座開設には、マイナンバーカードや運転免許証などの本人確認書類が必要です。審査に通過すれば、口座開設が完了します。
ステップ2：REIT銘柄を選定
証券口座が開設できたら、次に投資するREITの銘柄を選びます。証券会社のWebサイトや取引ツールで、上場しているREITの情報を確認できます。オフィスや住居など各銘柄の投資対象や分配金利回り、価格などを比較検討しましょう。
後述する「不動産投資信託（REIT）銘柄選びのポイント」も参考に、自分の投資目的やリスク許容度に合った銘柄を選びます。最初は、情報開示が豊富で比較的なじみのある国内のJ-REITから検討するのもよいでしょう。
ステップ3：REITを購入
投資する銘柄が決まったら、いよいよREITを購入します。証券会社の取引システムを通じて、株式と同じように注文を出します。銘柄コードと購入したい口数、価格を指定して発注しましょう。
成行注文は「いくらでもいいからすぐに買いたい」という注文方法で、その時の市場価格で約定します。指値注文は価格を指定する注文方法で、投資口価格が指定した価格以下にならないと約定しません。
約定すればREITの保有者になり、定期的に分配金を受け取る権利を得ます。
不動産投資信託（REIT）銘柄選びのポイント
数多くのREIT銘柄の中から自分に合ったものを選ぶためには、いくつかのポイントを押さえておくことが大切です。表面的な利回りだけでなく、さまざまな角度から検討しましょう。
利回りはどれくらいか
分配金利回りは、REITを選ぶうえでもっとも注目される指標のひとつです。分配金利回りは、年間分配金を現在の投資口価格で割ることで計算できます。
一般的に利回りが高いほど魅力的ですが、高利回りの銘柄はそれだけリスクが高い可能性もあります。過去の分配金推移や将来の分配予想も確認し、現在の利回りの水準が持続できる可能性を評価しましょう。さらに複数の銘柄を比較し、平均的な利回り水準を把握しておくとよいでしょう。
投資対象の種類や用途は分散されているか
REITがどのような不動産に投資しているかを確認することは非常に重要です。オフィスビルや商業施設、ホテルなど、投資対象の用途は多岐にわたります。特定の用途に特化している単一用途特化型か、複数の用途に分散している複数用途型かを確認しましょう。
単一用途特化型は特定分野の専門性が高い反面、その分野の市況が悪化すると大きな影響を受けます。一方で複合型はリスク分散効果が期待できますが、各分野の専門性が薄まる可能性もあります。
また、都心部か地方かなどの投資している物件の地域も確認し、地理的な分散が図られているかもチェックポイントです。
運用会社は信頼できるか
REITの運用成績は、運用会社の能力に大きく依存します。運用会社の過去の運用実績や運用資産残高の推移、親会社の財務安定性などを確認しましょう。大手不動産会社や金融機関系列の運用会社は、一般的に安定性が高いとされています。
総合的に見て信頼できる運用会社が運用しているREITを選ぶことが、長期的な安定運用のためには不可欠です。
NAV倍率はどれくらいか
NAV（Net Asset Value：純資産価値）倍率は、REITの投資口価格が割安か割高かを判断する指標のひとつです。NAVは、REITが保有する不動産の時価評価額から負債を差し引いた純資産額のことです。NAV倍率は「投資口価格÷1口当たりNAV」で計算されます。
一般的に、NAV倍率が1倍を下回っていると割安、1倍を上回っていると割高と判断される傾向があります。ただし、NAV倍率だけで投資判断をするのは早計です。
成長性の高いREITや人気の高い銘柄は、NAV倍率が1倍を上回ることも多くあります。単純に数値だけで判断するのではなく、他の指標と合わせて総合的に評価することが重要です。
おすすめの不動産投資信託（REIT）銘柄2選
おすすめのREITを2つ厳選して紹介します。
三井住友DS−三井住友・DC日本リートインデックスファンド
| 基準価額 | 13,094円 |
| 純資産 | 8,349百万円 |
| カテゴリ | 国内REIT型 |
| 地域 | 日本 |
| 信託報酬 | 0.275％以内 |
| 基準価額騰落率 | 6か月：+8.12％ 1年：+5.23％ 3年：-1.29％ 5年：+25.09％ |
引用元：SBI証券データ（2025年6月5日時点）
「三井住友・DC日本リートインデックスファンド」は、国内のREITに投資し、東証REIT指数（配当込み）に連動する運用成果を目指すインデックスファンドです。信託報酬は年率0.275％と低コストで、長期的な資産形成に適しています。
基準価額騰落率は安定した成績を示しており、分配金は再投資型で運用されています。少額からの積立投資が可能で、分散投資を通じてリスクを軽減しながら、国内不動産市場の成長を享受できる点が魅力です。
eMAXIS Slim 先進国リートインデックス
| 基準価額 | 14,686円 |
| 純資産 | 34,182百万円 |
| カテゴリ | 海外REIT型 |
| 地域 | グローバル |
| 信託報酬 | 0.22％以内 |
| 基準価額騰落率 | 6か月：-7.09％ 1年：+1.68％ 3年：+15.15％ 5年：+77.26％ |
引用元：SBI証券データ（2025年6月5日時点）
三菱UFJアセットマネジメントが提供する「eMAXIS Slim 先進国リートインデックス」は、先進国の不動産市場に手軽に投資できるインデックスファンドです。S&P先進国REITインデックス（除く日本、配当込み、円換算ベース）に連動し、おもに米国や欧州などの先進国のREITに分散投資を行います。
信託報酬は年率0.22％（税込）と業界最低水準で、購入時手数料や信託財産留保額も無料のノーロードファンドです。また、過去のリターンも安定しており、長期的な資産形成を目指す投資家に適しています。
不動産投資信託（REIT）に関するよくある質問
不動産投資信託（REIT）に関するよくある質問について回答します。
REITはいくらから始められる？
REITの最低購入金額は、銘柄やその時の市場価格によって異なります。REITは1口単位で購入でき、その価格は数万円から数十万円程度が一般的です。
例えば、1口10万円のREITであれば、10万円（証券会社の手数料が別途必要）から投資を始められます。無理のない範囲で少額から始めて、REITへの理解を深めながら投資額を増やしていくのが賢明な方法といえるでしょう。
REITの分配金はいつもらえる？
REITの分配金が支払われるタイミングは、各銘柄の決算期によって異なります。多くのJ-REITは年に1回または2回決算を行い、その後に分配金が支払われます。
例えば、3月と9月が決算期の銘柄であれば、決算月の3か月以内に分配金が支払われるケースが一般的です。具体的な支払時期は、各REITのWebサイトや証券会社の情報で確認できます。
なお、分配金額は運用状況により変動する可能性があることも理解しておきましょう。
新NISAでREITに投資はできる？
新NISA（少額投資非課税制度）でもREITに投資することが可能です。新NISAを活用すれば、REIT投資で得られる分配金や売却益が非課税になるため、税制面で大きなメリットがあります。
ただし、REITには価格変動リスクもあるため、リスク許容度を踏まえて慎重に判断しましょう。
REITで利益が出たら確定申告は必要？
REITの売却益や分配金には税金がかかり、原則として確定申告が必要です。ただし、特定口座（源泉徴収あり）を利用していれば、証券会社が自動で納税してくれるため、基本的に確定申告は不要です。
またNISA口座で保有していた場合は、売却益や分配金に対して非課税になるため、こちらも申告は必要ありません。ただし、他の所得との損益通算や損失の繰越控除を希望する場合は、確定申告が必要になるケースがあります。
確定申告は専門知識が必要であり、複雑な場合があるため、詳細は税務署や税理士に相談すると安心です。
不動産投資の確定申告はサラリーマンも必要！やり方や還付金のもらい方を解説
REITよりも高利回りの投資を目指すならプロパリー
引用元：プロパリー
| 価格 | 無料 |
| 対応OS | iOS／Android |
| 4つの強み | プロを比較して選べる 将来の収支予測 リアルタイム収支管理 買主から直で売却オファー |
REITは手軽に始められる不動産投資として人気ですが、間接投資である以上、利回りにはおのずと限界があります。「投資効率をもっと高めたい」「実物資産を直接保有したい」と考えるなら、フルローンを活用した現物不動産投資という選択肢があります。
「自己資金が少ないから現物不動産は無理」と諦める必要はありません。フルローンなら手持ち資金を温存しながら、レバレッジ効果で資産規模を一気に拡大できます。
ただし、フルローン投資には金融機関選びや融資条件の交渉など、専門性が求められるのも事実です。そこで心強いのが、不動産投資のマッチングプラットフォームである「プロパリー」です。
プロパリーに登録すると、融資に強い複数の不動産エージェントからオファーが送られてきます。各不動産エージェントが持つ、独自の金融機関ネットワークを活かした金利条件や審査通過率を比較検討できるため、最適な投資条件を見つけやすくなります。
プロパリー自体は物件販売を行わない中立的な立場だからこそ、投資家目線での公正なマッチングが可能です。プロパリーの利用料や登録料はかかりません。REITから一歩進んだ本格的な資産形成を目指すなら、プロパリーをダウンロードすることから始めましょう。
まとめ：少額で不動産投資ができるのはREITだけじゃない
REITは少額から始められ、複数の不動産に分散投資できる点で、非常に魅力的な投資手段です。しかし「少額での不動産投資はREITしかない」と思い込むのは早計です。
フルローンを活用すれば、自己資金10万円程度からでも現物不動産投資にチャレンジできます。現物不動産投資は、物件選びや資金計画によってはREIT以上の利回りを狙えることもあり、収益性の面でも注目されています。
信頼できるパートナー選びが成功のカギになる現物不動産投資において、「プロパリー」は非常に心強い存在です。プロパリーは、中立的な立場から投資家に最適な不動産エージェントを紹介してくれるサービスです。物件選びからローンの相談、購入後の運用までのサポートを受けられるため、初心者でも安心して不動産オーナーの一歩を踏み出せます。
プロパリーの利用料金はかからず、登録も簡単です。少額スタートで堅実に不動産投資を始めたい人は、まずはプロパリーをダウンロードして信頼できるパートナー探しから始めてみてください。
