マンション投資を検討する際、「利回り」は最も重要な判断基準の一つです。しかし、利回りには複数の種類があり、それぞれ異なる意味を持つため、正しく理解せずに投資を始めると思わぬ失敗につながる可能性があります。
実際に、表面利回りの高さだけに注目して物件を購入した結果、空室が続いて想定していた収益を得られなかったという失敗事例は数多く存在します。一方で、利回りが相場より低くても、好立地の物件を選んだことで長期的に安定した収益を得ている投資家も少なくありません。
本記事では、マンション投資における利回りの基本から、投資成功に必要な知識を徹底解説します。優良物件を効率的に探すためのポイントも紹介するので、ぜひ最後まで読んでみてください。
マンション投資における「利回り」とは？
マンション投資における利回りとは、投資した資金に対してどれだけの収益が得られるかを示す重要な指標です。具体的には、物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合を数値化したもので、投資効率を測るうえで欠かせない基準となります。たとえば、5,000万円で購入した物件から年間200万円の家賃収入が得られる場合、利回りは4%となります。(200万円÷5,000万円)
利回りが不動産投資において大切なのは、投資判断を数値化できる点にあります。感覚的な判断ではなく、客観的なデータに基づいて物件の収益性を評価できるため、立地や広さなど、条件が違う複数の物件で比較しての投資判断が可能です。異なる価格帯や立地の物件でも、利回りという共通の尺度で比較検討でき、判断しやすくなるのです。
さらに、利回りは金融機関での融資審査においても重要な判断材料となります。適切な利回りがあれば、収益力がある物件と判断され、融資を受けやすくなる傾向があります。
しかし、利回りが高ければ必ず良い投資とは限りません。高利回りの背景には立地条件の悪さや築年数の古さなど、リスク要因が隠れている可能性もあります。そのため、利回りの意味を理解し、総合的な視点で物件を評価することが成功への第一歩といえるでしょう。投資家自身にとっても、利回りは投資目標の設定や達成度の測定に役立ち、計画的な資産形成を可能にする実用的な指標なのです。
利回りについては以下の記事でも解説しているので、あわせて参考にしてみてください。
不動産投資の利回りとは｜最低ラインや相場の平均、計算方法を解説
利回りの種類とその違い
マンション投資における利回りは、計算方法や考慮する要素によって複数の種類に分類されます。最もシンプルな表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割るだけで計算でき、広告でよく使用されている数字です。一方、実質利回りは管理費や税金などの諸経費を差し引いて計算するため、実際の手取り収入に近い数値となります。
それぞれの利回りを理解することは、騙されないためにも大切になる知識です。
表面利回り（グロス利回り）
表面利回りは、シンプルで分かりやすい利回りの計算方法です。年間家賃収入を物件購入価格で割って算出し、管理費や修繕積立金などの諸経費は一切考慮しません。
計算式は「（年間家賃収入÷物件購入価格）×100」です。不動産会社の広告や物件資料で表示される利回りは、ほとんどがこの表面利回りです。計算が簡単で物件の大まかな収益性を把握しやすいため、物件探しの初期段階では有効な指標として活用できます。
たとえば、4,000万円で購入した物件から月額15万円の家賃収入が得られる場合、年間家賃収入は180万円となり、表面利回りは4.5%となります。この計算で簡単に物件の基本的な収益性を把握できるのです。
利回りの種類と特徴比較
| 利回りの種類 | 計算式 | 考慮する費用 | 特徴・用途 |
| 表面利回り | 年間家賃収入÷物件価格 | なし | ・計算が簡単 ・物件比較の初期段階で使用 ・広告でよく使用される |
| 実質利回り | （年間家賃収入－諸経費）÷（物件価格＋諸費用） | ・管理費 ・修繕積立金 ・税金等 | ・現実的な数字 ・投資判断で重要 ・実際の手取り収入に近い |
ただし、運営では管理費、修繕積立金、固定資産税などの諸経費が発生するため、表面利回りは実際の収益率よりも高く表示される点に注意してください。表面利回りのみで投資判断を下すのは危険で、あくまで物件選びの初期段階での参考数値として捉えるのが失敗しないためには賢明でしょう。
実質利回り（ネット利回り）
実質利回りは、マンション投資の実際の収益性を正確に把握するために使用される指標です。年間家賃収入から管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料などの諸経費を差し引いた金額を、物件価格と購入時諸費用の合計で割って算出します。
計算式は「（年間家賃収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100」となり、表面利回りよりも複雑ですが、より正確な収益を反映した数値が得られます。
先ほどの例で実質利回りを計算してみましょう。4,000万円の物件で年間家賃収入180万円、年間諸経費が60万円（管理費・修繕積立金・固定資産税・保険料等）、購入時諸費用が200万円だった場合、実質利回りは「（180万円－60万円）÷（4,000万円＋200万円）×100＝2.9%」となります。
実質利回りの計算は実際の収入に近い数字が分かるので、投資判断において重要な指標といえるでしょう。不動産投資家の多くは実質利回りを確認してから、購入判断を行います。
マンション投資で利回りを左右する重要な要因
マンション投資の利回りは、さまざまな要因によって左右されます。同じ価格帯の物件でも、立地や築年数、管理状況の違いにより、実際の収益性は大幅に変わる可能性があります。投資を成功させるためには、これらの要因を正しく理解し、総合的に評価することが大切です。特に重要な要因として以下の3点が挙げられます。
- 立地条件の影響
- 築年数と物件状態
- 物件管理の質
これらの要因を慎重に検討し、利回りの数値だけでなく、その背景にあるリスクと収益の持続性を見極めることが、マンション投資成功のカギとなります。物件選びの際は、表面的な利回りの高さに惑わされずに、立地の将来性、建物のメンテナンス状況、管理体制の充実度などを多角的に分析し、長期的な視点で投資価値を判断することが重要です。
立地条件の影響
立地条件は、利回りに最も大きな影響を与える要因の一つです。駅からの距離、周辺環境、生活利便性などの立地条件が優れている物件は、賃貸需要が高く安定した家賃収入を見込めるため、結果として良好な利回りを維持できます。具体的には、最寄り駅から徒歩10分以内の物件は入居者に好まれ、空室期間が短くなる傾向があります。また、複数路線が利用可能な駅周辺や、急行停車駅近くの物件は、さらに競争力が高いです。
都心部や主要駅周辺は価格が高いですが、賃貸需要の安定性と家賃水準の高さにより、長期的に安定した利回りが期待できます。一方、郊外や交通アクセスの悪いエリアの物件は、購入価格は安いため利回りは高く見えるものの、実際は空室リスクが高く、想定通りの収益を得るのが難しい場合もあります。
また、物件の周辺環境も大切です。スーパーマーケット、コンビニエンスストア、病院、学校などの生活インフラが充実しているエリアは、ファミリー層や単身者問わず人気が高く、安定した賃貸需要を見込めます。また、再開発計画や新駅建設などの将来的な立地環境の変化も、利回りに影響を与える可能性があります。投資検討時には、現在の立地条件だけでなく、将来の発展性も含めて総合的に評価してください。
築年数と物件状態
築年数は利回り計算において重要な要素です。新築物件は購入価格が高いため表面利回りは低くなりがちですが、修繕費などの諸経費が少ないので、中長期の実質利回りでは有利になる場合もあります。また、新築プレミアムにより高い家賃設定が可能で、入居者も決まりやすいです。新築から築10年程度までの築浅物件は、設備の故障やメンテナンスの必要性が低く、オーナーの負担が軽いというメリットがあります。
中古物件は購入価格を抑えられるため、表面利回りは高く見えるケースが多いです。しかし、築年数が古くなるほど修繕費や設備更新費用が増え、実質利回りは低下しやすいです。特に築20年を超える物件では、設備交換の費用を見積もる際には慎重な判断が求められます。マンション一棟投資で共用部もある場合は、大規模修繕が必要になり費用が跳ね上がる可能性もあります。(1部屋を購入する区分マンションでは、共用部のメンテナンスは毎月の修繕積立金を払うのみです。)
物件の管理状態も利回りに直接影響します。適切にメンテナンスされた物件は入居者に好まれ、高い入居率を維持しやすいです。逆に、管理が行き届いていない物件は空室率が高くなり、利回りの低下につながる恐れがあります。
物件管理の質
管理会社の質は、マンション投資の利回りを左右する重要な要因です。優秀な管理会社は効率的な入居者募集、適切な家賃設定、迅速なトラブル対応により、高い入居率と安定した家賃収入の確保に貢献します。
具体的には、空室が発生した際の入居者募集スピード、家賃滞納への対応、設備トラブルの解決能力、清掃や点検の質などが、物件の競争力と収益性に直結します。実績のある管理会社は、地域の賃貸市場を熟知しており、適正な家賃設定と入居者募集戦略により、空室期間を最小限に抑えられるでしょう。
管理費の水準も利回りに直接影響します。管理費が相場より高すぎると、実質利回りが低下してしまうでしょう。一般的に、区分マンションの管理費は月額1万円～3万円程度が相場とされていますが、物件の規模や設備により異なります。
ただし、管理費が安すぎる場合も、十分な管理サービスが提供されず、結果的に物件価値の低下や空室率の上昇につながる可能性があります。
また、管理組合の運営状況も重要なポイントです。修繕積立金がしっかり積み立てられているか、長期修繕計画が策定されているか、などは確認しておいた方がいいでしょう。
高利回りでも気を付けるべき物件の特徴
高利回りの物件は一見魅力的に見えますが、その背景にはさまざまなリスク要因が隠れている可能性があります。利回りが高い理由を正しく理解せずに投資を行うと、想定していた収益を得られないでしょう。表面的な数値に惑わされずに、高利回り物件が抱える潜在的なリスクを事前に把握し、慎重に検討することが大切です。特に注意すべき代表的なリスクとして以下の3点が挙げられます。
- 空室が埋まらない
- 想定以上の修繕費が発生するリスクがある
- 家賃下落リスクがある
それぞれ解説していきます。
空室が埋まらない
高利回り物件の多くは、実際には空室リスクが高い傾向にあります。立地条件が悪い、築年数が古い、周辺環境に問題があるなどの理由で、入居者が決まりにくい物件ほど、高い利回りが高く設定されているケースが多いです。
空室が発生すると、その期間中は家賃収入がゼロになります。表面利回り10%の物件でも、年間3ヶ月の空室があれば実質的な利回りは7.5%まで低下してしまいます。さらに、入居者募集の広告費用や仲介手数料などの費用も発生するため、実際の収益はさらに悪化する可能性があるでしょう。
特に地方エリアや郊外の物件では、人口減少の影響により賃貸需要が年々減少している地域もあります。このような地域では、一見高利回りに見える物件でも、継続的な空室により実際の収益は悪化するリスクがあります。また、競合物件の存在も空室リスクに影響するでしょう。たとえば、周辺に新築マンションが建設された場合、既存物件からの入居者流出や新規入居者の確保が難しくなるかもしれません。
空室リスクを軽減するためには、賃貸需要の高いエリアや、入居者に魅力的な設備・条件を備えた物件を選ぶことが重要です。利回りの数値だけでなく、その物件が入居者に選ばれる物件かどうかを慎重に検討しましょう。実際の入居率や平均空室期間のデータを確認し、同じエリアの類似物件と比較すると、より現実的な空室リスクを把握できます。
想定以上の修繕費が発生するリスクがある
特に中古物件では、購入後に予想以上の修繕費が発生するリスクもあります。一棟マンションの場合、外壁の補修、給排水設備の更新、エレベーターの修理など、建物の維持には継続的な費用がかかり、これらの費用は利回り計算に影響を与えます。築年数が古い物件ほど、突発的な修繕が必要になるリスクは高くなるでしょう。配管の老朽化による水漏れ、電気設備の故障など、予期せぬトラブルが発生する可能性もあります。
区分マンションでも、老朽化による水回り設備の交換は100万円単位での費用が発生します。面積が広いと床壁の修繕の費用も高額になってしまうでしょう。
また、過去の修繕履歴や将来の修繕計画を十分に確認せずに購入すると、想定外の出費により実質利回りが大幅に悪化する恐れがあります。一棟マンションの大規模修繕は10年～15年周期で実施される場合が多く、物件の構造やタイプにもよるものの、一度に数百万円から数千万円の費用が発生するケースも珍しくありません。区分マンションでも、毎月の修繕積立金が不足していると、まとまった金額の請求を受ける場合もあります。
築年数と修繕状況については、購入前に必ず確認しましょう。
家賃下落リスクがある
家賃は市場環境や物件の競争力により変動する可能性があります。新築時は高い家賃設定が可能ですが、築年数の経過とともに家賃水準は徐々に低下していくでしょう。一般的に、新築から築10年までは比較的緩やかな家賃下落にとどまりますが、築15年を超えると下落幅が大きくなる傾向があります。築20年を超える物件では、新築時と比較して20%～30%程度の家賃下落も珍しくありません。
周辺に新しい賃貸物件が建設されると、競争激化により家賃を下げざるを得ない状況も考えられます。特に賃貸マンションの供給が多いエリアでは、入居者確保のための家賃競争が激化し、既存物件の家賃水準に影響を与える可能性があります。また、エリア全体の人口減少や産業構造の変化により、賃貸需要の低下に伴う家賃下落リスクもあるでしょう。
リスク対策やそれを踏まえた不動産投資の始め方は以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
初心者でも分かる不動産投資のやり方｜4ステップで始める資産形成術
低利回りでも検討できる物件の特徴
利回りが相場より低い物件でも、投資価値が高いケースは少なくありません。特に長期的な資産形成や安定性を重視する投資戦略では、利回りの低さよりも、将来性や安定性を優先する判断が合理的な場合もあります。低利回りであっても検討に値する物件の特徴として以下の3点が挙げられます。
- 立地が抜群に良い
- 将来的にも需要が底堅いエリア
- 再開発が予定されているエリア
これらの物件は、現在の利回りは低くても、空室リスクの軽減、資産価値の維持・向上、将来的な家賃上昇などの可能性を秘めています。投資判断においては、短期的なキャッシュフローだけでなく、中長期的な視点での総合的な投資収益を考慮することが重要です。
立地が抜群に良い
たとえば、駅徒歩5分以内の好立地物件は、利回りが相場より低くても投資価値が高い場合があります。交通利便性に優れた立地は、入居者にとって魅力的で、空室期間が短く安定した賃貸経営が期待できるからです。都心部の主要駅周辺や、複数路線が利用可能なターミナル駅近くの物件は、多少利回りが低くても長期的な安定性が見込めます。また、このような立地の物件は資産価値が上昇するケースも多く、売却時の値上がりも期待できるでしょう。
具体的には、関東では東京都心エリアや横浜、川崎の中心エリアなどでは、利回りが3%台であっても投資価値があると判断される場合があります。東京都の中央区などの人気エリアでは利回りが1％台になる物件もあります。これらのエリアは賃貸需要が安定しており、空室リスクが極めて低いため、投資的な魅力も十分です。また、商業施設や業務地区に近い立地も有利です。大型商業施設や企業の本社、官公庁などが近くにある物件は、通勤・通学の利便性が高く、継続的な賃貸需要が期待できます。
好立地物件への投資はキャッシュフローよりも資産保全を重視し、キャピタルゲインを狙う投資戦略としても有効です。特に相続対策や長期的な資産形成を目的とした投資では、利回りの高さよりも立地の良さを優先する判断が合理的な場合もあります。ただし、好立地であっても物件価格が高すぎると、投資効率が悪化する可能性もあるため、周辺の類似物件と価格を比較し、適正価格での購入を心掛けることが重要です。
立地が良い物件の探し方については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
【初心者向け】不動産投資の物件選びのポイント！具体的な流れやおすすめの探し方も解説
将来的にも需要が底堅い
人口動態などを分析して、将来的にも賃貸需要が安定しているエリアの物件は、低利回りでも投資価値があります。大学や企業の本社、官公庁などが集積するエリアは、継続的な人口流入が見込まれ、長期的な賃貸需要が見込めるといえるでしょう。大学周辺エリアは、学生向けの賃貸需要が安定しており、毎年一定数の入居者が見込めるのです。特に知名度の高い大学や、複数の大学が近接するエリアは、需要が期待できます。
企業の本社や大規模事業所が集積するエリアも、従業員向けの賃貸需要が期待できます。特に安定した業績を持つ大企業や、成長産業の企業が多いエリアは、長期的な賃貸需要が期待できるでしょう。また、子育て環境が充実している住宅地や、高齢者向けサービスが充実したエリアも、ライフステージに応じた安定需要が見込めます。
人口統計データを見ると、将来的な人口動向や年齢構成の変化が分かるので、投資判断の材料の一つになります。人口増加が見込まれるエリアや、若年層の流入が継続するエリアは、賃貸需要の維持・拡大が期待でき、投資対象として魅力的です。目先の利回りの高さに惑わされず、中長期的な視点でエリアの将来性を評価することが、安定した投資成果につながります。
再開発が予定されている
大規模な再開発計画が進行中、または予定されているエリアの物件は、現在の利回りが低くても将来的な価値向上が期待できるでしょう。新駅の開業、商業施設やオフィスビルの建設、道路整備などにより、エリア全体の利便性と魅力が向上する可能性があります。再開発により周辺環境が改善されると、賃貸需要の増加と家賃水準の上昇が期待でき、結果として利回りの改善につながります。また、資産価値の上昇により、売却時により高い価格での売却も期待できるでしょう。
特に東京都中央区の勝どき・月島・築地エリアでは、さらなる再開発が進行しており、今後も底堅い上昇が見込まれています。これらのエリアでは、物件価格上昇によって、利回りは低下しているものの、それ以上のキャピタルゲインを得られるとして、多くの不動産投資家が注目しています。
ただし、再開発計画は変更や延期のリスクもあるため、公的な計画書や進捗状況を確認し、過度な期待は禁物です。また、再開発の効果が価格に反映するまでのタイムラグが発生する場合もあり、中長期的な視点で運用する姿勢が求められます。
まとめ：利回りに注目して安定収益を目指そう
マンション投資において利回りは重要な指標ではあるものの、数値だけに惑わされず総合的な判断が必要です。表面利回りと実質利回りの違いを理解し、立地条件や物件状態、管理の質なども含めて多角的に物件を評価することが成功への近道となります。
高利回りに見える物件でも、空室リスクや修繕費負担により実際の収益が期待を下回る可能性があります。一方、低利回りでも立地が優秀な物件や将来性のあるエリアの物件は、長期的には安定した収益を期待できるでしょう。
利回りを正しく理解し、リスクを正しく評価すると、安定した不動産投資が実現できます。また、購入後も適切な管理と改善により、利回りの向上を狙うことが可能です。付加価値の向上、コスト削減、空室対策など、様々な手法を組み合わせられると、投資収益の最大化を図れます。
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