【初心者向け】不動産投資の物件選びのポイント！具体的な流れやおすすめの探し方も解説

「投資物件が多すぎて、どのように選べばいいのかが分からない」
「不動産投資の物件選びで見るべきポイントを知りたい」
「購入してはいけない物件の特徴を把握してから物件探しをしたい」

不動産投資で成功するためには、適切な収益物件の購入がカギです。しかし、販売されている収益物件の数は膨大なため、自分で選ぶのが難しいと感じている人も多いでしょう。誤った物件選びをしてしまうと、家賃収入を得るどころか、支出ばかりかさむこともあるので注意が必要です。。

本記事では、不動産投資の物件選びのポイントや探し方など、初心者が知っておくべき内容を網羅的に解説しました。本記事を読めば不動産投資で本当に買うべき物件を見つけられ、安定した収益を得られる可能性が高まります。

不動産投資初心者におすすめの物件が分かる記事 >>

不動産投資は物件選びがカギ

不動産投資の成否を左右するもっとも重要な要素のひとつが物件選びです。投資用物件の種類や立地などをしっかりと見極めることで、安定した収益を目指せます。

投資用物件の種類

投資用物件には一棟アパートや区分マンション、一戸建てなどさまざまなタイプがあります。一棟アパートは複数の入居者から家賃収入を得られるため、収益の安定性に優れています。区分マンションは、初期費用を比較的抑えやすい点がメリットです。

ライフスタイルや投資目標に合わせて、最適な収益物件を選びましょう。

物件の立地・状態

立地は、空室リスクや家賃収入に直結する最重要項目です。駅徒歩圏内や周辺に病院・商業施設があるエリアは賃貸需要が安定しています。

また、建物の築年数や修繕履歴もチェックし、将来的な修繕費の見通しも立てておきましょう。表面的な見た目に惑わされず、客観的に状態を見極めることが大切です。

物件の基本条件

販売価格や築年数、面積などの基本条件は収益に関係する重要なチェックポイントです。例えば、販売価格が安くても多額の修繕が必要な物件では、利回りが大きく下がるリスクがあります。

また、築浅物件でも管理状態が悪いケースもあるため、現地確認や管理会社への聞き取りも忘れずに行いましょう。

不動産投資物件を選ぶ7つのポイント

不動産投資初心者が収益性の高い物件を選ぶためには、いくつかの視点から物件を比較・評価する必要があります。ここでは、物件選びで押さえておきたい7つの重要ポイントを具体的に解説します。

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種類・タイプ

不動産投資において、物件の種類は運用方法や収益性に大きな影響を与えます。ここでは代表的な投資用物件を3つ取り上げ、それぞれの特徴を詳しく解説します。

アパート

アパート投資は建物全体を所有するため、複数の契約者から家賃収入を得られるのが最大の魅力です。空室リスクを分散でき、収益の安定性が高まる可能性があります。また、共用部分の管理や修繕計画をオーナー主導で決められるため、長期的な資産価値維持に向けた対策もしやすいのが特徴です。

ただし、初期投資額が高く、ローン審査も厳しくなる傾向があります。ある程度の資金力や経験がある人におすすめの物件タイプです。

マンション

マンション投資は、区分マンションと一棟マンションの2種類に分けられます。

区分マンション投資とは、マンションの1室もしくは複数室を所有し、賃貸に出す投資手法です。初期費用が抑えられ、金融機関の融資も比較的通りやすいため、初心者に人気があります。ただし、空室になった場合は収入がゼロになるため、立地や賃貸ニーズを重視した物件選びが求められます。

一棟マンション投資とは、マンション全体を購入して賃貸に出す方法です。所有する部屋数が多い分、リターンが大きく、空室リスク対策になる点がメリットです。しかし、区分マンションよりも販売価格や修繕費などのランニングコストが高くなる傾向があります。

手元資金が少ない人は区分マンション、不動産投資の経験があり資金に余裕がある人は一棟マンションがおすすめです。

一戸建て

戸建て物件は、ファミリー層をターゲットにした長期入居を狙いやすいのが特徴です。さらにペット可や駐車場付きなど、マンションにはないニーズに応えられる点も魅力です。管理がシンプルで、共用部分のトラブルがないこともメリットといえるでしょう。

一方で、立地によっては空室期間が長引く可能性がある点や、修繕費用の負担がすべてオーナーにかかる点には注意が必要です。販売価格や立地、賃貸ニーズなどを考慮したうえで投資するかどうかを判断しましょう。

立地

不動産投資において立地は、安定収益に直結する最重要ポイントのひとつです。新築で設備が整っていても、需要のないエリアでは入居者が見つかりにくいため、収益化は難しくなります。古い物件でも駅から近い、商業施設が充実しているなどの生活利便性が高い立地であれば、長期入居が見込めます。

投資判断の際は、賃貸需要のある地域かどうかを事前に調査しましょう。人口動態や世帯構成、再開発の予定なども確認することがポイントです。

また、ファミリー向けなら郊外の落ち着いた住宅地、単身者向けなら都心部や大学・企業の近くが適しています。さらに、周辺の家賃相場を確認しておくと、想定している利回りが期待できるかも判断できます。

状態

物件の状態は築年数だけでは測れません。築浅でも施工不良や管理のずさんさがあればトラブルの原因になります。一方で築古でもしっかりとリフォームされ、共用部分のメンテナンスが行き届いていれば、十分な収益が期待できます。

チェックすべき箇所は、外壁や屋根などの修繕履歴や管理体制などです。特にマンションの場合は管理組合が機能しているか、修繕積立金が十分かどうかも重要な判断材料になります。

内覧時には、見た目の清潔感だけでなく水回りや床下などの劣化も確認しましょう。見えないところにこそ、投資価値を左右するリスクが潜んでいます。

条件

不動産投資における条件とは、物件の価格や設備仕様などを総合的に指します。これらはすべて、家賃設定や利回りの計算に直接的な影響を与える重要な要素です。

例えば、価格が安くても管理状態が悪かったり入居者が決まらなかったりすると、収益は期待できません。反対に、設備が充実していて周辺相場よりやや高めの価格でも、賃貸ニーズがあれば毎月の家賃収入が安定しやすいです。

初心者は分からないことをそのままにせず、不動産会社に積極的に質問しましょう。条件をひとつずつ確認することでリスク低減につながり、安定した収益を生み出す物件に出会える確率が高まります。

利回り

利回りは不動産投資の収益性を図る大切な指標ですが、表面利回りだけを鵜呑みにするのは危険です。表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割った数字で、税金や管理費などは含まれていません。一方、実質利回りは経費も含まれており、真の収益力を示します。

例えば、地方の築古物件は一見利回りが高く見えるので、魅力に感じるかもしれません。しかし、実際には修繕コストがかさむことも考えられます。初心者は、利回りだけで判断せず、物件の稼働率や地域の賃貸需要といった背景や情報もあわせて分析しましょう。

また、利回りが低くても、立地や管理状態が良好であれば安定した家賃収入が見込めるため、長期的に見れば安全な投資になります。利回りの数字だけではなく、長期的な利回りがどう変化しそうかを予測しておくことをおすすめします。

総戸数

総戸数は、安定した収益を得るうえでチェックしておきたいポイントです。一般的に、総戸数が多い物件は空室リスクの分散ができます。

例えば1戸が空室になった場合の影響は、5戸ある物件なら20％分の家賃収入の減少です。しかし、2戸しかない物件では50％もの家賃収入が失われます。

また戸数が多いと管理組合が機能しやすく、修繕積立金も十分に集まりやすくなるため、建物全体の管理状態が良好に保たれる傾向があります。

ただし、総戸数が多すぎると管理しきれなくなる可能性がある点に注意が必要です。また、総戸数が多いと管理費単価は割安になりやすい一方、全体の管理費は高くなるケースもあります。

まずは少数の戸数から始めて、少しずつ増やしていく方法がおすすめです。

間取り

投資用物件では、入居者が求める間取りを選ぶことが成功のカギです。例えば、単身者向けのワンルームや1Kは学生や単身者に需要がある一方で、ファミリーには適していません。

一方、2LDKや3LDKなどはファミリー層に人気があります。

間取り選びのポイントは、エリアの賃貸需要と住民層に合っているかを見極めることです。需要と供給のミスマッチを避けることで、長期的な空室リスクを減らし、安定した運用が可能です。

不動産投資初心者は避けるべき物件の特徴

不動産投資では収益性や立地に注目しがちですが、初心者は特に買ってはいけない物件の特徴を見極める必要があります。ここでは、避けるべき2つの代表的なリスク物件について解説します。

心理的瑕疵がある

過去に事故や事件があった物件は、俗に「事故物件」と呼ばれる心理的瑕疵物件とされ、入居者が敬遠する傾向があります。家賃を下げても入居者が見つかりにくいことが考えられるので、長期的な収益には不利です。

心理的瑕疵物件の例はこちらです。

• 自殺や孤独死、不審死などがあった
• 近隣に異臭を発する施設がある
• 騒音を出す人物が近くに住んでいる

物件周辺の墓地や火葬場などは、心理的瑕疵物件に必ずしも該当するとは限りませんが、敬遠されやすい要素として認識しておいてください。

心理的瑕疵は重要事項説明での開示義務があるため、契約前に不動産会社からしっかり説明を受けましょう。また、不動産ポータルサイトなどを調べ、告知事項ありなどと記載されていたら要注意です。

違法建築である

違法建築とは、建築基準法や都市計画法などに違反して建てられた物件のことです。例としては「建ぺい率・容積率オーバー」「接道義務違反」などが挙げられます。

違法建築は金融機関の融資が下りにくく、将来的な売却や修繕にも制限が出る可能性があるので注意が必要です。登記簿や建築確認申請書などを確認することで、違法建築かどうかを判断できます。また、不動産会社に現行法に適合しているかどうかを確認する方法も有効です。

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不動産投資の物件選びの流れ

物件選びから購入に至るまでには、いくつかの段階があります。基本的には信頼できる不動産会社や投資アドバイザーなどと連携し、慎重に進めましょう。

STEP1：情報収集

まずは不動産ポータルサイトや不動産会社の資料などで情報を集めます。気になる物件があれば資料請求をして、詳細を確認してみましょう。

STEP2：条件の絞り込みと物件の比較

情報収集を経て、エリアや物件種別などの希望条件を明確にします。ここで重要なのは、自分の投資目的や条件を軸に比較することです。安定収益を重視するなら築浅で駅近の物件、利回り重視なら地方の築古アパートのように、投資スタイルに応じた基準で選びましょう。

複数の物件を同時に比較し、条件に合うものをリストアップしていきます。

STEP3：現地見学と物件調査

投資候補が定まったら、必ず現地見学を行いましょう。周辺環境や建物状態など、Web上や資料では分からない情報を確認します。加えて、管理状況や騒音の有無など、実際に住む人の目線でチェックするのがポイントです。

STEP4：収支シミュレーションの作成

年間家賃収入やローン返済額などをもとに、収支シミュレーションを作成します。将来的な空室リスクや家賃下落も考慮し、将来の収支が黒字になるか確認するのがポイントです。

専門家に相談すれば、減価償却や節税効果まで含めた正確なキャッシュフローを把握できます。また、不動産投資アプリを利用すると、簡単に収支シミュレーションを作成できるので活用しましょう。

STEP5：ローン審査・契約準備

購入物件が決まったら、金融機関に融資の申込をします。物件内容だけでなく、購入者の年収や勤務先状況も審査対象になるため、源泉徴収票や預金通帳などを準備しておきましょう。

審査に不安がある人は、プロの力を借りるのがおすすめです。審査に通りやすい金融機関を紹介してもらえば、希望する融資や契約がスムーズに進みます。

STEP6：引き渡し・運用開始

契約が完了すると、いよいよ物件の引き渡しです。登記変更や火災保険の手配などを経て、運用がスタートします。購入後は定期的に物件のメンテナンスや空室対策を行いながら、安定経営を目指します。

入居者管理やクレーム対応などを委託したい人は、管理会社を利用しましょう。すべての管理業務を自分で行いたい人は、自主管理という選択肢もあります。

管理会社に任せる場合は、空室対策のノウハウや実績があるところを選ぶべきです。管理会社を自分で選べない人は、専門家に相談してみましょう。実績のある管理会社を紹介してもらうことで時短につながり、手間のかからない不動産投資が可能です。

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不動産投資の物件選びに関するよくある質問

不動産投資の物件選びに関するよくある質問に回答します。

不動産投資の物件選びで、利回りの目安はどれくらい？

不動産投資の利回りの目安は、物件種類や地域などの要因によって異なります。実質利回りは都心部で3.5％前後、準都心部で3.6％〜3.7％程度が相場平均です。

参考：第48回不動産投資家調査｜一般財団法人日本不動産研究所
16Pのa.「東京都内の下記想定賃貸住宅一棟の期待利回りと取引利回りについて」

不動産投資の利回りについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

不動産投資の物件選びでおすすめのサイトは？

不動産投資の物件選びでおすすめのサイトには「アットホーム 投資」などがあります。

アットホーム 投資では、物件情報だけでなく不動産会社も検索できます。収益物件と不動産会社を同じプラットフォームで検索したい人におすすめです。

ただしこのような投資物件検索サイトは、非常に多くの物件が登録されており、初心者がその中から優良物件を自力で探すのは難しいでしょう。

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不動産投資の物件選びは新築・中古どちらがいい？

新築物件は初期トラブルが少なく、入居者に人気があります。ただし、物件価格が高いため、利回りは低くなりがちです。一方で中古物件は価格が安く、利回りが高い傾向にありますが、修繕リスクや管理状態に注意しましょう。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、自身の投資目的や資金状況に応じて選ぶことが大切です。自分で選べなければ、プロのアドバイスを受けながら選定するのもおすすめです。

まとめ：不動産投資の物件選びはプロの力を借りよう

不動産投資で成功するためには、物件選びが重要です。投資物件の種類や立地、利回りなどをチェックしたうえで、適切な物件を選びましょう。

不動産投資の物件選びはベテランでも難しいです。自分で物件を選べないと悩んでいる人には、不動産投資サービスのプロパリーがおすすめです。プロパリーに登録すると、実績がありお客様評価の高い不動産エージェントからオファーが送られてきます。

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