「副収入を得るべく不動産投資を始めてみたいけど、何から手をつければいいかわからない」
そんな悩みを抱えている方は多いです。不動産投資は他の投資と比べて初期費用が高く、手続きも複雑な印象があります。そのため、「失敗したらどうしよう」「騙されたらどうしよう」と不安ばかりが先立ち、なかなか行動に移せない方も少なくありません。
しかし、実際のところ不動産投資は、正しい知識と手順を知れば、誰でも取り組める比較的簡単な資産形成手段です。やみくもに始めるのではなく、全体の流れを理解し、そのフェーズごとに適切な準備を行うことが大事です。この基本が押さえられていれば、初心者でも安定した家賃収入を得られます。
中でも物件選びは、収益性やリスクを左右する重要なステップです。優良物件を見つけられれば、その後の運用はスムーズに進みます。逆に、ここで失敗すると、後から挽回するのは難しくなるでしょう。
近年では、物件探しを効率化する不動産投資アプリも登場しており、忙しい会社員でもスキマ時間に物件情報をチェックできる環境が整っています。こうしたツールを活用すれば、無理なく投資の第一歩を踏み出せるでしょう。
本記事では、不動産投資を成功に導くための「正しい流れ」と「失敗しない物件探しのコツ」、そして「アプリを使った効率的な物件探しの方法」について、わかりやすく解説していきます。
不動産投資の流れを把握すべき理由
不動産投資を始めるにあたり、まず全体の流れを把握することが大切です。何事にも順序があるように、不動産投資にも成功につながる王道パターンがあります。この基本を理解しておかないと、どこかの工程でつまずいたり、誤った判断をしてしまったりする可能性が高まります。
とくに初心者にありがちなのが、「とにかく早く物件を買いたい」と焦るあまり、資金計画や学習をおろそかにしてしまうケース。しかし、前提知識が不足したまま進めてしまうと、想定外のコストやリスクに後から気づいて後悔することになりかねません。
一方で、事前に全体のステップを把握しておけば、各段階でどんな行動が必要になるかがわかり、安心して進められます。どのタイミングで資金を準備すべきか、物件選びのチェックポイントは何か、契約や運用の際に注意すべき点は何か。こうした疑問を解消しながら、一歩ずつ着実に進められるのです。
また、物件探しの段階では、不動産会社を訪ね歩くスタイルではなく、アプリを使って多くの情報を効率的に収集できる時代になっています。自分に合った物件を見つけるためにも、流れを把握したうえで、ツールの活用を意識することが重要です。とくに忙しい人にとって、効率的な物件探しが成功するための欠かせないポイントになりつつあります。次の章からは、不動産投資の成功につながる7つのステップについて、具体的に解説していきます。
成功する不動産投資の流れを7ステップで徹底解説
不動産投資を成功させるためには、正しいステップを踏んで進めることが重要です。いきなり物件を探すのではなく、事前準備から購入後の運用まで、全体の流れを理解することで、失敗を防ぎやすくなります。以下の7つのステップを参考に、順番に投資を進めましょう。
- ステップ① 不動産投資の目的を明確にする
- ステップ② 不動産投資の情報収集と学習を始める
- ステップ③ 資金計画を立てる
- ステップ④ 物件探しを始める
- ステップ⑤ 売買契約、金銭消費貸借契約を締結する
- ステップ⑥ 引き渡しを受ける
- ステップ⑦ 運用を始める
それぞれの段階で適切な判断を下すことが、安定した収益を得るための第一歩です。
ステップ①不動産投資の目的を明確にする
最初のステップは、「何のために不動産投資をするのか」を明らかにすることです。将来の年金対策、教育費の準備、副収入の確保など、目的によって最適な投資スタイルは異なります。たとえば、早期にキャッシュフローを重視するなら築古戸建て、資産形成を重視するなら中古区分マンションなど、方向性によって選ぶべき物件の種類が変わるのです。目的が曖昧なまま進めると、購入後に「こんなはずじゃなかった」と後悔してしまう可能性が高まります。自分のライフプランを踏まえて、不動産投資のゴールを明確にしましょう。
ステップ②不動産投資の情報収集と学習を始める
目的が決まったら、次は基礎知識の習得です。不動産投資は数千万円の大きな金額が動くため、知識なしでの挑戦は危険です。書籍やネット、YouTube、不動産投資セミナーを活用して、利回り計算や空室リスク、融資の仕組みなどの基礎知識を身につけましょう。初心者にはセミナーなどの活用も有効な手段です。学ぶことで物件の良し悪しが判断できるようになり、営業トークにも惑わされなくなります。最低限の知識は「自己防衛」のためにも必須です。
以下の記事では、不動産投資のおすすめの本を紹介しているので、ぜひご活用ください。
不動産投資のおすすめ本15選｜初心者やサラリーマン向けなどジャンル別に紹介
ステップ③資金計画を立てる
学習と並行して資金計画を立てていきましょう。自己資金はいくらあるのか、ローンを組む場合はいくら借りられそうかを把握することが重要です。金融機関によって融資条件は異なり、金利や返済期間にも差があります。また、購入費だけでなく、登記費用や仲介手数料、リフォーム費用などの諸経費も忘れてはいけません。
将来の収支シミュレーションを行い、無理のない返済ができるかの確認も大切です。不安な場合は、経験豊富な専門家への相談も検討しましょう。
ステップ④物件探しを始める
資金計画が整ったら、いよいよ物件探しに移ります。不動産投資の成否を左右する重要ステップです。エリア選定、利回り、建物状態、賃貸需要、将来の資産価値など、多角的な視点から評価する必要があります。
不動産会社に足を運んで情報収集していましたが、今ではネットで複数の優良物件情報を一覧で比較検討することも可能です。時間を節約しながら良い物件に出会えるため、忙しい人にとって有効な手段です。
物件探しについては以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
【初心者向け】不動産投資の物件選びのポイント！具体的な流れやおすすめの探し方も解説
ステップ⑤売買契約、金銭消費貸借契約を締結する
良い物件が見つかったら、次は契約手続きです。不動産会社との売買契約と、金融機関とのローン契約（金銭消費貸借契約）の2つがあります。契約書には専門用語も多いため、疑問点は遠慮せずに確認しましょう。契約時には手付金や印紙税などの費用も発生するため、不動産会社や金融機関へ連絡をして、事前準備しておきます。融資実行までに必要書類を揃えておくとスムーズに進行します。
ステップ⑥引き渡しを受ける
ローンが実行されると、物件の引き渡しが行われます。この時点で正式に「不動産オーナー」となるわけですが、同時に運用準備も始まります。空室であれば、すぐに入居募集をかけられるよう、引き渡し前から管理会社との連携を取っておきましょう。設備不備のチェックや、簡易的なクリーニングなどもこの段階で済ませておくと安心です。引き渡し直後はトラブルが起こりやすいタイミングでもあるため、物件状態をよく確認し、必要であれば保険の見直しも行いましょう。
ステップ⑦運用を始める
引き渡しが完了したら、いよいよ運用フェーズへ。管理会社に入居者募集や家賃集金を委託すれば、オーナーの実務負担はほとんどありません。入居者が決まれば、毎月安定的に家賃収入が得られます。定期的なレポートで収支状況を確認し、修繕が必要な場合は、営業担当者と相談しながら対応すればいいでしょう。また、運用を通じて収益データを蓄積すれば、次の投資判断にも活用できます。
不動産投資を始めるやり方は、以下の記事でもメリットとデメリットと一緒に解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
初心者でも分かる不動産投資のやり方｜4ステップで始める資産形成術
一番大事なのは物件探しである理由
不動産投資では、どのステップも重要ですが、最も投資成果に直結するのが「物件選び」です。購入する物件の良し悪しによって、その後の収益性やリスク、売却時の出口戦略まで左右されます。優良物件を手に入れられれば、運用はスムーズになり、長期的な資産形成も実現しやすくなります。逆に、物件選定で失敗すれば、いくら他の部分で努力しても思うような成果は得られません。
以下の5つは、物件探しがとくに重要とされる代表的な理由です。
- 将来の収益性がほぼ決まるから
- リスクの大半が物件に起因しているから
- 出口戦略も物件で決まるから
- 管理や修繕のしやすさも物件次第だから
- 金融機関の融資判断にも影響するから
投資における“スタート地点”である物件選びこそが、結果の9割を決めるといっても過言ではありません。
将来の収益性がほぼ決まるから
不動産投資において、物件選びは将来の収益性をほぼ決定づける重要なステップです。どれだけ管理が上手でも、購入した物件そのものに魅力がなければ、収益は安定しません。たとえば、利便性の高い立地、適切な間取り、築年数、賃貸ニーズのあるエリアかどうかといった要素が、入居率や家賃水準を左右します。
とくに初心者の場合、「利回りが高いから」「価格が安いから」といった短絡的な理由で物件を選んでしまいがちです。高利回り物件でも空室が続けば意味がなく、築年数が古ければ修繕費が嵩み、結果としてキャッシュフローが悪化します。
一方で、魅力ある物件を選べれば、安定した入居が続き、長期的に高い収益を維持できます。そのためには、物件単体ではなく、周辺環境や将来の開発計画なども含めた「広い視点」での分析が欠かせません。
最近では、不動産投資アプリを活用することで、将来性のある物件への効率的なアクセスがしやすくなりました。これにより、忙しい人でも優良物件を手に入れやすい環境が以前より整っています。
リスクの大半が物件に起因しているから
不動産投資にはさまざまなリスクがあるものの、その多くは実は「物件の選び方」に原因があります。たとえば、空室リスク・修繕リスク・家賃下落リスク・資産価値の低下リスクなど、いずれも物件の立地や築年数、構造、設備状況に関係しているのです。
需要が乏しいエリアや、老朽化が進んだ物件を選んでしまうと、いくら対策をしても安定した入居が望めず、収益の悪化につながります。しかも、こうしたリスクは投資開始後に気づいても、手遅れになってしまうのです。
一方で、需要の高い立地で適切なメンテナンスがなされている物件は、そもそもリスクの発生確率が低く、突発的なトラブルにも強い傾向があります。つまり、物件選びの段階でリスク対策を盤石にできるのです。
そのためには、複数の物件を比較し、自分の投資スタイルに合ったリスク許容度の範囲内で選ぶ必要があります。このプロセスは重要ですが、忙しい人がすべての候補物件を現地で調査するのは現実的ではありません。
そこでネットでの情報収集や、信頼できる不動産エージェントからのアドバイスが必要になるのです。
出口戦略も物件で決まるから
不動産投資においては「出口戦略」──すなわち、将来的に物件をどう活用・売却していくか──の設計も欠かせません。そしてこの戦略は、購入時点で選ぶ物件によって異なります。
たとえば、再開発が進む駅近エリアの物件であれば、将来的な資産価値の上昇が見込め、売却時に有利です。一方、需要が乏しく流動性の低い地域の物件では、買い手が見つからず売却に時間がかかるだけでなく、希望価格で売れない可能性も高くなります。
また、築年数が進みすぎると、たとえ満室稼働でも「古すぎて売れない」という事態に陥ることもあります。築20年を超えると銀行の融資が通りにくくなるため、購入希望者の選択肢も限定されてしまうのです。
そのため、出口まで見据えて物件を選ぶという視点が極めて重要になります。「売りやすさ」や「資産価値の下支えの有無」を判断するには、購入時点で将来的な需要動向や価格推移を調査する必要があります。
不動産投資アプリでは、過去の取引履歴やエリアの人口動態、周辺の家賃相場などもチェックできるため、出口戦略を視野に入れた物件探しを行う際にも有効です。またプロである不動産エージェントに直接聞けるのも安心材料となるでしょう。
管理や修繕のしやすさも物件次第だから
不動産投資は「買って終わり」ではなく、「買った後の管理」が本番です。入居者対応、清掃、家賃徴収、トラブル対応、修繕…など、物件を所有している限り、さまざまな運用業務が発生します。そして、こうした管理のしやすさや修繕コストは、実は物件によって異なるのです。
たとえば、築浅の物件であれば設備トラブルが少なく、修繕費用も抑えられます。一方、築古物件では、水回りを含め多くの修繕が必要になる可能性が高く、多額の出費が投資計画を狂わせかねません。
また、同じ築年数でも構造や施工会社、過去の修繕履歴などによって管理の手間やコストは変わります。管理会社に任せる場合も、対応できる内容や料金が物件の状態によって左右されるため、最初から「管理しやすい物件」を選ぶことが重要です。
最近は、建物の構造情報や設備状況、管理会社の口コミも確認するなどして、購入前にリスクの芽をつぶしておくことも可能です。信頼できる不動産エージェント経由で紹介してもらうなら、そういった情報も伝えておくといいでしょう。
金融機関の融資判断にも影響するから
不動産投資の多くは、自己資金だけでなく金融機関からの融資を利用してレバレッジをかけることで成り立っています。そして、どのような融資条件が引き出せるかは、投資家の属性だけでなく「購入物件の内容」に左右されます。
金融機関はリスクを避けるため、担保価値の高い物件にしか積極的に融資しません。駅近で需要のあるエリア、築年数の浅い物件、収益性の高い構造物（RC造など）は評価が高く、フルローンや低金利融資を引き出しやすくなります。逆に、地方の築古物件や流動性の低い資産性がない立地は、融資が通りにくくなり、条件が厳しくなる傾向があります。多くの頭金を求められるケースもあるでしょう。
融資条件が良ければ、返済負担が軽くなるだけでなく、財務状況も良好になるので、次の物件を買う際も融資を受けやすくなります。つまり、物件選びは「今後の投資戦略全体」にも影響を及ぼす重要な判断です。
効率的に優良物件を探すならアプリがおすすめ
物件探しは不動産投資の要ですが、多忙な中で効率よく進めるのは容易ではありません。従来は複数の不動産会社を回って情報を集める必要がありましたが、今はアプリの活用により状況が一変しています。スマートフォン1台あれば、いつでもどこでも物件情報をチェックでき、自分に合った投資チャンスを逃さずキャッチできます。
とくに以下のような利便性は、アプリならではの強みです。
- スキマ時間に情報収集できる
- さまざまな不動産投資会社の物件を一覧で見られる
- 条件を登録するだけで自分に合うオファーを受け取れる
- 購入後の管理や収支もアプリで一元管理できる
アプリを使えば、非効率な物件探しに時間を取られることなく、優良物件と出会う確率を高められます。投資初心者から経験者まで、今や必須のツールといえるでしょう。
スキマ時間に情報収集できる
忙しい現代人にとって、「時間をかけずに効率良く情報収集できるか」は投資成功のカギを握ります。とくに会社員や子育て中の方にとっては、平日の日中に不動産会社に訪問するのは現実的ではありません。その点、不動産投資アプリを活用すれば、通勤中や昼休み、就寝前などのスキマ時間に、スマートフォン1台で不動産投資の情報をチェックできます。
たとえば、アプリ上ではエリア・価格帯・利回り・築年数・構造などの条件を設定するだけで、不動産エージェントからのオファーを受けられるアプリもあります。Propally（プロパリー）では、自分の情報を入力しておくと、成績優秀な不動産エージェントからアプローチされ、優良物件の提案を受けることも可能です。これにより、何時間もかけて各不動産会社のホームページをチェックしたり、営業担当とアポイントを取ったりする必要がなくなります。
時間に制限がある方こそ、こうしたツールの力を借りて、少しずつ物件の目利きを養っていくことが理想的です。スキマ時間を“資産形成の時間”に変える——それが忙しい人にとって、アプリ活用の最大の魅力といえるでしょう。
さまざまな不動産投資会社の物件を一覧で見られる
従来の物件探しでは、複数の不動産会社に資料請求をしたり、個別に面談を申し込んだりする必要がありました。結果として、物件の比較に多くの時間がかかり、効率的な選定が難しかったです。しかし、不動産投資アプリによっては、複数の不動産会社が扱う物件を“横断的に一覧表示”できるため、比較検討が圧倒的にスムーズになります。
プロパリーでは、物件情報ではなく、経験豊富なエージェントからサポートを受ける仕組みです。自分の情報を入力しておくと、厳しい審査を経た不動産投資のプロがアプローチをしてくる仕組みです。ユーザー側はその中から良さそうなエージェントに絞ってコンタクトを取れます。
エージェント側は広告費などを払わない分、優良物件を手に入れやすくなっています。無料で利用できるので、まずは試してみるのがおすすめです。
条件を登録するだけで自分に合うオファーを受け取れる
不動産投資において、最も時間を消費するのが「自分に合った物件を探すこと」です。しかし、近年のアプリではこのプロセスすらも自動化が進んでおり、条件を登録するだけで、適切な物件や不動産会社からのオファーが届く仕組みが一般化しつつあります。
たとえば、プロパリーでは自分の属性情報を入力しておくと、それにマッチしたエージェントからコンタクトを受けられます。営業を受けるというより、「条件に合った人にだけ届く厳選オファー」が来る感覚に近く、自分で必死に探す必要がありません。気になったエージェントとだけ連絡を取ればいいので、不動産投資会社へ問い合わせすると生じる売り込みのストレスも軽減できます。
この仕組みは、とくに初心者や多忙な会社員にとってメリットです。というのも、知識が乏しい段階で物件を選ぼうとすると、どうしても表面的なスペックだけに目がいき、判断を誤るケースが多いからです。条件をもとにプロから提案を受けることで、「なぜこの物件が自分に向いているのか」という理由まで含めて説明がもらえるため、学びにもつながります。
また、自分では気づけなかった投資の選択肢に出会える可能性もあり、投資戦略の幅を広げるきっかけにもなるでしょう。条件入力にかかる時間はわずか数分。これだけで、優良物件との出会いが飛躍的に増えるなら、利用しない手はないといえるでしょう。
購入後の管理や収支もアプリで一元管理できる
不動産投資は、購入して終わりではなく、その後の「運用」が本当のスタートです。家賃の入出金管理、ローンの返済状況、修繕履歴、税金の支払いなど、運用段階で必要な情報は多岐にわたります。これらをエクセルや紙で管理しようとすると、手間がかかるだけでなく、ミスや見落としの原因にもなりかねません。
その点、プロパリーでは、物件購入後もアプリ内でこれらの情報を一元管理できます。複数物件を所有していても、家賃や支出、ローン残高などをスマートフォンからすぐに確認できるため、煩雑になりがちな投資後の業務が驚くほどスムーズになります。
以下は、プロパリーで管理できる主な項目とそのメリットです
| 管理項目 | 内容の一例 | メリット |
| 収支シミュレーション | 家賃・ローン・管理費などを入力して将来的な収支を試算 | 投資判断の精度が上がり、納得して購入判断できる |
| 収支管理（実績） | 家賃収入と支出の実際の記録 | 月次／年間のキャッシュフローが可視化され、収益性の確認がしやすい |
| ローン残高 vs 返済進捗 | 借入金の残高や返済状況を自動更新 | 返済計画が明確になり、繰り上げ返済のタイミングが判断できる |
| 修繕履歴・支出管理 | 修繕費用と履歴を記録 | 維持コストを把握でき、計画的な運用と資産価値の維持につながる |
| 税金・保険料支出の記録 | 固定資産税・火災保険などの支払い履歴を管理 | 年間支出の見通しが立ち、支出計画が立てやすくなる |
| 複数物件の一括管理 | 複数の投資物件をまとめて管理 | 投資ポートフォリオが可視化でき、全体状況を把握しやすくなる |
まとめ：全体の流れを理解してから不動産投資を始めるのがおすすめ
不動産投資は、一見すると難しく感じるかもしれませんが、正しい流れを理解し、段階を踏んで行動すれば、初心者でも無理なく始められます。自己流で進めるのではなく、目的の明確化から始まり、学習・資金計画・物件選び・契約・引き渡し・運用という一連の流れを頭に入れておくことが大切です。
中でも物件選びは、収益性やリスク、出口戦略にまで影響するため、最も注力すべきステップといえるでしょう。ここで優良な物件を見つけられれば、その後の運用は格段にスムーズです。
近年では、不動産投資アプリの活用によって、スキマ時間に物件を比較・検討できる環境が整っています。プロパリーのようなアプリを使えば、エージェントからのオファーを効率的に受け取れるので、結果的に優良物件を手に入れられる確率を格段に高められるでしょう。
投資において大切なのは、最初の一歩を踏み出すこと。まずは流れを理解し、アプリのダウンロードから始めてみてください。プロパリーの無料登録から、あなたの資産形成がスタートします。
