「不動産投資をしようと考えているものの、何から始めればよいのか分からない」
「不動産投資で失敗しないか不安」
「不動産投資の始め方を具体的に知りたい」
不動産投資をやるなら、正しい始め方を知っておくことが重要です。不動産投資の始め方を理解しないまま物件を購入すると、思うような家賃収入を得られなかったり、将来的に売却が困難な物件を保有し続けることになりかねません。
そこで本記事では「不動産投資の初心者は何から始めるべきか」について、詳しく解説しました。勉強方法からローン審査、物件購入まで、それぞれのステップで重要なコツをお伝えしているので、この記事を読めば、不動産投資で効率よく成果を上げるためのノウハウを身につけられます。
このほか、不動産投資の初心者が知っておくべき基本知識については、こちらの記事を参考にしてください。
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不動産投資を始めるまでの流れ
不動産投資を始めるまでの流れはこちらです。
- 本やYouTube、セミナーで不動産投資を学ぶ
- 不動産投資の目的や計画を定める
- 不動産会社や仲介業者に相談する
- 投資先の物件を検討する
- ローンの審査を受ける
- 不動産投資用の物件を購入する
基礎知識を身につけてから投資計画を立て、プロの力を借りて物件探しやローンの審査を進めるのが、初心者にとって成功率の高い進め方です。
各ステップについては、次の見出しで解説していきます。
STEP1：本やYouTube、セミナーで不動産投資を学ぶ
不動産投資を学ぶためには、本やYouTubeなどを活用し、十分な情報収集をおすすめします。ここからは、不動産投資初心者におすすめの本やYouTube、セミナーを紹介します。
不動産投資初心者にオススメの本
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不動産投資初心者におすすめの書籍は「不動産投資 1年目の教科書: これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え」です。不動産の基礎知識や物件を契約する流れなどが、分かりやすく書かれています。
「区分所有か一棟マンションか？」や「現金購入かレバレッジ効果を狙った借入か？」など、不動産投資初心者にありがちな疑問を解決する内容になっていて、理解を深めながら読み進められます。
Amazonのカスタマーレビューの評価も高く、おすすめできる一冊です。
不動産投資初心者にオススメのYouTubeチャンネル
引用元：YouTube
不動産投資初心者のおすすめのYouTubeチャンネルは「ウラケン不動産【浦田健公式】」です。「金持ち大家さん」シリーズの著者の浦田健さんが、不動産投資初心者におすすめの物件やダメな行動などについて解説しています。
また、不動産投資以外には株式や定額減税などの動画も公開されており、マネーリテラシーを高めるのにも役立ちます。1週間に1本程度のペースで新しい動画が公開されているので、定期的にチェックしてみましょう。
他にも、不動産投資に関するYouTubeチャンネルがあるので、わかりやすく解説された動画で学ぶのも一つの手です。
不動産投資初心者にオススメのセミナー
引用元：ベルテックス
不動産投資初心者にオススメのセミナーは、ベルテックスの「初心者向けセミナー」です。不動産投資の仕組みやメリット、注意点などについて、不動産投資の専門家が丁寧に解説します。
セミナー形式はオンラインと対面（新宿本社）の2種類から選択可能なので、場所を問わずに参加できる点も魅力的です。また、開催日程や時間も選択できるため、仕事に追われているサラリーマンも都合をつけやすいでしょう。
STEP2：不動産投資の目的や計画を定める
不動産投資の基本を学んだら、不動産投資の目的や計画を定めていきます。
不動産投資の目的
不動産投資による資産運用で何を達成したいのかという目的を明確にします。不動産投資の目的の一例はこちらです。
- 資産形成をしたい
- 所得税や相続税の節税対策をしたい
- 老後のために家賃収入を確保したい
- インフレ対策をしたい
例えば、若年層で資産形成をしたい人は、利回りを重視した物件を検討するとよいでしょう。その際は、物件広告に記載されることが多い表面利回りだけでなく、経費を考慮した実質利回りで収益性を計算し、判断することが重要です。
もしミドルシニア世代で年金以外の収入源を確保するために不動産投資をするのであれば、賃貸ニーズの高い物件が適しています。
このように、不動産投資の目的を明確にすることで、適切な不動産の選定や戦略が見えてきます。賃料収入によるインカムゲインを重視するのか、将来的な売却益であるキャピタルゲインも視野に入れるのかなど、出口戦略まで含めて検討しましょう。
不動産投資の計画例
不動産投資の目標利回りや投資期間はどのように決めるべきか、計画例を紹介します。
年収600万円・金融資産が300万円の30代会社員の例
まだ30代で若いため、資産形成を目的とした不動産投資を目指します。
目標は、都心部における不動産投資の実質利回りの相場平均である3.5％です。
年収や金融資産を踏まえると、この目標を達成できる不動産を購入するためには、家計の見直しやローンの活用も必要そうです。
投資資金の確保も含めて、3ヶ月以内に物件の購入ができるように動いてみましょう。
年収1,800万円・金融資産1,500万円の50代医師の例
50代なので、老後資金を形成するために不動産投資にチャレンジします。
リターンよりも安全性を重視し、実質利回り3.0％を目指しましょう。
こちらも、まずは基本知識を学ぶことから始めます。
ただし十分な資金があるので、基本知識を理解したあとは、早速、不動産会社や仲介会社に相談して投資用の不動産を探しましょう。
3ヶ月を目安に物件の購入ができるように、計画を進めていきましょう。
STEP3：不動産会社や仲介業者に相談する
不動産投資の目的と計画を決めたあとは、条件に合う不動産を扱っている不動産会社や仲介業者に相談します。
信頼できる不動産業者の選び方
不動産業者や仲介業者を選ぶ際は、信頼性を重視しましょう。信頼できる不動産業者や仲介業者と取引することで、不動産投資で成功する可能性を高められます。下記の4つのポイントをチェックしてみてください。
- 親身になって話を聞いてくれるか
- こちらの希望に沿った提案をしてくれるか
- メリットだけでなくデメリットも説明してくれるか
- 担当者のレスポンスが早いか
不動産会社や仲介業者に相談する時のポイント
不動産会社や仲介業者に相談する時は、下記の2つポイントを意識しましょう。
- 実際に不動産の購入意思があることを伝える
- 不動産投資の目的や希望条件を伝える
不動産の購入意思があり、不動産投資の目的や希望条件を決めていることを伝えるようにしましょう。真剣さが伝われば、優良な不動産を紹介してもらえるようになります。
また、希望条件に合う不動産を見つけられ、早いタイミングで不動産投資を始められます。
STEP4：投資先の物件を検討する
紹介された物件を検討する際は、下記のポイントをチェックしましょう。
物件は新築か中古か、さらには建物だけでなく土地の価値や将来性など、さまざまな点を考慮して判断することが大切です。
| チェックすべきポイント | チェックする内容 |
|---|---|
| 人口動態 | 人口が増加傾向にあるか 子育て世帯や単身世帯は多いか |
| エリア・立地 | 賃貸需要はあるか 将来的な賃貸ニーズはありそうか 病院やスーパーなどの生活に必要な施設は周囲にあるか 自然災害リスクはないか |
| 物件 | 建物の日当たりはよいか 現地周辺の生活音は気にならないか 入居者のニーズに合うか 共有部分の状態はよいか 部屋の設備は古くないか |
STEP5：ローンの審査を受ける
ローンを利用して不動産を購入したい人は、ローン審査を受けます。ローン審査に通過しなければローンを利用できないので、不備のないように慎重に手続きを進めていきましょう。
また投資用物件の購入には、住宅ローンではなく不動産投資ローンを利用します。住宅ローンと不動産投資ローンでは、金利や融資金額が異なるので、条件を確認する際は注意が必要です。
自己資金の目安は10％～30％
不動産投資を始める際の自己資金の目安は、10％～30％です。例えば3,500万円の一棟アパートを購入する場合、350万円～1,050万円を自己資金で用意して、残りの2,450万円～3,150万円を借り入れするのが一般的です。
これには、物件購入代金の一部（頭金）のほか、登記費用・不動産取得税・登録免許税・仲介手数料などの諸費用が含まれます。これらの初期費用や税金も考慮して資金計画を立てることが重要です。
なお、ワンルームマンションのようにフルローンが組めるケースもあります。フルローンを利用すれば、毎月の返済額が増えるものの、自己資金が少なくても不動産投資を始められます。
ローンの審査に通るためのポイント
ローンの審査に通るためには、下記の4つのポイントを押さえておくことが重要です。
- 支払いを滞納しない
- 返済負担率を低めにする
- 収入を増やす
- プロの力を借りる
ローン審査時は、現在の借入状況やクレジットカードなどの延滞履歴などを調査します。支払いの滞納があったり債務整理の履歴が残っていたりすると、ローン審査の通過が難しくなります。
また、返済負担率を低めにすることも重要なポイントです。一般的には、返済負担率が25％を超えるとローン審査に通りにくくなるといわれています。返済負担率を25％以内に抑えるようにしましょう。
収入が多い人は属性が評価され、返済能力が高いとみなされるため、ローンに通りやすい傾向があります。
そして不動産エージェントを仲介することで、より有利な条件でローンを受けられることがあります。一方、個人で金融機関を探して打診すると、断られたり、高金利での融資を提案されたりするケースもあるので注意が必要です。
プロパリーを使えば複数の不動産エージェントから、ためになるローン情報や融資実績の提案を受けられます。
金利優遇を受けやすい金融機関を選べたり、審査通過率が高いパートナーを紹介してもらえたりすることで、より有利な条件で投資を始められるでしょう。
不動産投資をやるうえで必要不可欠なローン審査をスムーズに進めたいなら、プロの力を借りるのが最善といえます。
STEP6：不動産投資用の物件を購入する
無事に融資が下りれば、不動産投資用の物件を購入できます。売買契約時に手付金を支払い、融資実行後に残代金を決済し、物件の引き渡しを受けるのが一般的な流れです。
不動産の契約には本人確認書類や印鑑証明書などの提出が必要です。必要書類を確認しておき、不備や提出忘れがないように早めに準備しておくとよいでしょう。
購入後は、物件の管理業務が発生します。自身で管理を行うか、管理会社に委託するかを決め、入居者募集や家賃回収、建物メンテナンス、管理費の支払いなどを適切に行いましょう。
不動産投資の始め方に関するよくある質問
不動産投資の始め方に関するよくある質問について回答していきます。
不動産投資を始めるための年収はどれくらい必要？
不動産投資を始めるために必要な年収は、500万円が目安です。
500万円あれば好条件で金融機関の融資を受けられるケースが多いです。また、運用時には固定資産税や管理費、突発的な修繕費などの支出が発生するため、これらに対応できる資金的な余裕も求められます。
不動産投資は副業に向いている？
不動産投資は副業に向いています。本業の支障にならないことが多く、安定した収益が得られることなどが理由です。また、不動産投資は副業としてみなされないこともあり、副業禁止の企業に勤めていてもチャレンジできる点がメリットです。
念のため、会社の就業規則を確認して、不動産投資が副業にあたるかどうかを確認しておくとよいでしょう。
まとめ：プロパリーなら不動産投資をすぐに始められる
不動産投資を始めるには基本的な知識を学び、目的や計画を定めます。その後、不動産会社に相談して物件を選定したのち、購入に進むのが一般的な手順です。
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不動産エージェントのおかげで優良な物件を見つけやすいのはもちろんのこと、低金利の金融機関を紹介してもらえばローン返済額を抑えられ、それだけ利益を出しやすくなるでしょう。
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