【初心者必見】不動産投資完全ガイド！始め方やよくある失敗、勉強の方法などを徹底解説

「不動産投資に興味があるので、費用やメリットなどを知りたい」
「不動産投資を始めたいけど、どのように投資をすればよいのかが分からない」

不動産投資を始めるには、投資の種類や始め方、メリットなどの基礎知識を把握しておくことが重要です。

しかし、自分で不動産投資に関する知識を調べるのは大変です。誤った知識を身につけてしまうと、不動産投資に失敗して損失を被ってしまうかもしれません。

本記事では不動産投資の初心者ガイドとして、実際の流れや費用などの基礎知識について網羅的に解説していきます。本記事を読めば、投資の一歩が踏み出しやすくなるのはもちろん、将来にわたって安定収入を得るための土台をしっかり築けるようになるでしょう。

不動産投資とは？初心者が知っておきたい基礎知識

不動産投資の初心者は、まずは投資の種類や仕組みについて学んでいきましょう。基礎的な知識が分かると、不動産投資を具体的にイメージできるようになります。

不動産投資とは

「不動産投資」とは、土地や建物を購入して運用することで利益を得る投資方法です。

現物の不動産を直接購入する方法や、不動産投資信託である「REIT」のように、物件を保有せず間接的に投資をする方法などがあります。

不動産投資の種類

現物の不動産を購入する不動産投資には、さまざまな種類があります。不動産投資の種類と特徴をこちらの表にまとめているので、参考にしてください。

不動産投資の種類	特徴
区分投資	マンションの一室を一単位として購入し、賃貸物件として運用する投資方法
一棟投資	マンションやアパートなどを一棟単位で購入して賃貸経営を行う運用方法
戸建て投資	一戸建て住宅を購入し、賃貸に出して賃料収入を得る投資方法

不動産投資で利益が出る仕組み

不動産投資の利益は、インカムゲインとキャピタルゲインに分類できます。

「インカムゲイン」とは、不動産を保有している間に得られる利益のことです。土地や建物を賃貸に出して、賃料収入を得る方法がインカムゲインです。

「キャピタルゲイン」とは、不動産の売却時に得られる利益のことを指します。不動産を保有している間に価値が高まり、購入時の価格よりも高値で売却できれば売却益を得られます。

不動産投資の利回りの相場

不動産投資の利回りの相場を種類別にまとめました。

不動産投資の種類	利回りの相場
区分投資	新築：3％～4％中古：4％～5％
一棟投資	新築：6％～8％中古：6％～10％
戸建て投資	新築：5％～6％中古：5％～10％

不動産投資の利回りの相場は、地域や築年数などの要因により変動します。中古物件は新築物件よりも初期費用をおさえやすいので、利回りが高くなる傾向があります。

また、都市部よりも地方の物件のほうが物件価格が安いため、利回りが高くなりやすいです。しかし、賃貸需要の低い地域では、空室リスクが高くなる点に注意が必要です。

初心者が不動産投資を始める前に準備するべきこと

初心者が不動産投資を始める前に準備するべきことには、主に3つあります。

不動産投資の目標を明確にする

不動産投資を始める際は、目的を明確にしておきましょう。たとえば「老後いくらまで積み立てる」という目標を立てておけば、どのように行動すべきなのかが分かるようになります。

また不動産を購入するには、自己資金を用意したり融資を利用したりすることになるでしょう。不動産投資に使える自己資金はいくらあるのか、利回りをどれくらいにすれば融資の返済をしながら目標を達成できるのか、というイメージができると、購入するべき不動産の絞り込みができます。

費用とローンの仕組みを理解する

不動産を購入するときは、仲介手数料や登記費用などの費用がかかります。不動産購入にかかる諸費用について理解していなければ、想定よりも多くの初期投資が必要となるかもしれません。

また、ローンを利用して不動産を購入する方は、仕組みを理解しておく必要があります。ローンの仕組みを理解しないままお金を借りてしまうと、返済が滞ってしまい、遅延損害金が発生する可能性があります。

不動産を購入したあとは、ランニングコストがかかることも忘れてはいけません。修繕費や税金などの支払いがあることを覚えておきましょう。

不動産投資に必要な費用とローンの仕組みを理解してから、物件を購入するようにしましょう。

不動産投資の基本を学ぶ

不動産投資のことを何も知らない状態から始めるのであれば、基本を学びましょう。書籍やYouTubeなどを利用して、正しい情報を得ることが重要です。

不動産投資を学ぶのにおすすめの書籍は「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」です。不動産投資の基礎部分が分かりやすく説明されており、専門用語が分からない方でも読みやすいと高評価を得ています。

引用元：Amazon

不動産投資の始め方・具体的な流れ

不動産投資を始める際は、上記の流れで進めるのが一般的です。

不動産会社に相談またはポータルサイトに登録

不動産投資に関する基礎知識を身につけたあとは、不動産会社に相談します。希望する条件に合う物件を紹介してもらえるので、話を聞いてみましょう。

また、不動産情報が掲載されているポータルサイトに登録するのもおすすめです。必要条件を入力すれば、条件に合う不動産の絞り込みが可能です。

不動産投資の初心者にオススメのサービスについては、こちらで解説しています。

物件を決める

条件に合う物件をピックアップして、契約するかどうかを決めていきます。物件を選ぶ際は、下記の3つのポイントをチェックしてみてください。

• 政令指定都市周辺であること
• 新耐震基準であること
• 心理的瑕疵がある物件は避けること

この他にも、物件選びには様々な観点が必要です。事前にアプリなどを活用し、利回りをシミュレーションしてから購入物件を決めましょう。

不動産投資アプリについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

ローンの審査を受ける

ローンを利用して投資用の物件を購入する方は、審査を受けます。ローン審査の審査基準は明確にされていませんが、投資家の信用情報や属性、物件の価値などを総合的に見て判断されます。

物件を購入する

ローンの審査に通ると、物件の購入が可能です。売買契約の締結などを行うので、身分証明書や印鑑証明書などの必要書類を揃えておきましょう。

また、契約書や重要事項説明書のひな型をメールで送ってもらい、内容を確認しておくことも重要です。

管理会社と委託契約を結ぶ

物件の管理を依頼する場合は、管理会社と委託契約を結びます。委託内容や料金などを確認して、適切な管理会社を探すようにしましょう。

自身で管理することも可能ですが、不動産投資が本業でないならば、不動産の管理は管理会社に委託するのが無難です。

運用開始

ここまでのステップを踏むと、実際に運用が始まります。運用状況を定期的にチェックして、安定運用を目指してください。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資には魅力的なメリットと、注意しておくべきデメリットがあります。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットは、下記の7つがあります。

毎月、安定した収入を得られる

一度入居者が決まってしまえば、毎月家賃収入を得られます。空室とならなければ家賃収入を得られる期間が長くなり、安定した収入を得られる状況が続きます。

少ない自己資金でより大きな利益を得られる

不動産投資でローンを利用すると、少ない自己資金でも多額のお金を借りられ、大きな利益を狙えます。この方法を「レバレッジ効果」と呼び、不動産投資をする上での大きなメリットです。

節税効果を期待できる

不動産投資では、管理委託料や修繕積立金などの諸経費を必要経費として計上できます。計上した諸経費は売上から引けるので、税金の支払いを少なくする効果が期待できます。

老後の資産になる

ローンの支払いが終われば、不動産は自分の資産になります。家賃収入を得られれば、老後の生活を安定させることが可能です。

生命保険・死亡保険として活用できる

ローンを利用する際、団体信用生命保険（団信）に加入を求められます。団体信用生命保険に加入しておけば、投資家が死亡した際の残債はゼロになります。

遺族の手元に不動産が残ることとなり、継続して家賃収入を得ることが可能です。

相続税対策になる

財産を相続する際、現金は同額がそのまま相続税評価額とされます。しかし、不動産は低く評価されるケースが多いです。

そのため現金よりも不動産を保有していたほうが、相続税の節税につながる可能性が高いです。

インフレに対するリスクヘッジになる

不動産は現物資産であり、インフレに強い特徴があります。

インフレ時は現金の価値が低下しますが、不動産価値は上昇します。不動産を保有しておくことで、インフレに対するリスクヘッジとなり、資産の減少を防ぐ効果が期待できるのは大きなメリットです。

不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットには、下記の3つがあります。

一定の初期費用が必要

不動産の購入には、一定の初期費用が必要です。ローンを利用する際も、頭金などの費用の支払いが発生します。

ランニングコスト（固定費・運用費など）がかかる

不動産を購入すると、売却するまで固定費や運用費などのランニングコストがかかり続けます。入居者が見つからずに家賃収入が入らない期間があったとしても、ランニングコストはかかってしまいます。

運営上のリスクがある

不動産投資にはリスクがつきものです。たとえば、入居者が見つからない空室リスクや物件の老朽化が進む老朽化リスク、不動産の価格が下落する不動産価格下落リスクなどがあります。

運営上のリスクを把握して、適切な対応をするようにしましょう。

不動産初心者によくある失敗と注意点

不動産初心者によくある失敗と注意点について解説していきます。ここで解説する内容を読んでおけば、不動産投資で失敗する確率を下げられ、資金の減少を防げます。

資金不足で始めてしまう

資金が少ない状態で不動産投資を始めてしまうと、予期せぬ出費が発生した際に対応できなくなってしまいます。不動産投資に必要な資金を把握・計算しておき、念入りに計画してから運用するようにしましょう。

不動産業者の言葉を鵜呑みにしてしまう

不動産業者の言葉をすべて信用できるとは限りません。自社の利益を優先する不動産業者もいます。

不動産業者の言葉を鵜呑みにせず、自分で情報収集したり、不動産業者を最低でも2～3社比較して話を聞いたりして、正しい判断ができるようにしましょう。

不正融資や詐欺に引っかかってしまう

不正融資や詐欺に引っかかってしまう可能性もあります。中には、購入後に住宅ローンの適用が認められず、資金ショートする事例もあるため、信用できる不動産会社と契約することが大切です。

信頼できる不動産会社を見つけるためには、運営歴の長さや利用者の口コミなどを確認することが重要です。

家族に内緒で始めてしまう

融資を受ける際、配偶者の連帯保証を必須としている金融機関は多いです。もし家族に内緒で始めた場合、家庭内でトラブルになるだけでなく融資を受けることができなくなります。

家族に不動産投資をしたい旨を早めに伝えて、同意を得るようにしましょう。

公務員や副業禁止の人は不動産投資が可能か確認しよう

公務員や副業禁止の人が不動産投資を始めてしまうと、国家公務員法や就業規則に抵触する可能性があります。

公務員の場合は、一定の条件を満たせば許可なしで不動産投資ができます。また、申請をすれば許可が下りることもあるので、必要な手続きをしましょう。

副業禁止の人は就業規則を見て、不動産投資が可能であるかどうかを確認してください。

不動産投資が向いている人・向かない人

不動産投資が向いている人とそうではない人の特徴について解説していきます。ここで紹介する特徴が自分に当てはまっていることを確認すれば、不動産投資が向いているかどうかが分かるでしょう。

不動産投資に向いている人

不動産投資に向いている人の特徴はこちらです。

• 年収が500万円以上ある
• 勤続年数が3年以上である
• 几帳面な性格
• 長期的な目線で物事を考えられる
• 決断力がある

年収が500万円以上ある人や勤続年数が3年以上は返済能力が高いとみなされるため、ローン審査に通りやすいです。また、不動産投資は長期投資が基本なので、長期的な目線で物事を考えられる人も向いています。

不動産投資に向かない人

下記の特徴に該当する人は、不動産投資に向いていないかもしれません。

• 年収が500万円に満たない人
• 勤続年数が3年未満
• 短期的に大きな利益を狙いたい人
• 不動産投資に関する勉強をしたくない人

年収が低めの人や勤続年数が短い人は、ローン審査に不利となるケースが多いです。

また、不動産投資で成功するハードルは高く、簡単な投資方法ではありません。不動産投資の勉強を継続できない人が、長期的に利益を出していくのはむずかしいでしょう。

不動産投資初心者の物件探し・管理はプロパリー

不動産投資で安定した利益を出すためには、条件のよい物件を購入することが必須です。しかし、初心者が好条件の物件を探すのはむずかしく、なかなか不動産投資ができないといった悩みを抱える方もいます。

そこでおすすめしたいサービスが「プロパリー」です。

出典元：プロパリー

価格	無料
対応OS	iOS／Android
機能	収支・価格シミュレーション機能成約事例一覧機能不動産エージェントの紹介運用中物件の収支確認

プロパリーでは、収支や物件価格などをシミュレーションできる機能が備わっています。初心者ではむずかしいシミュレーションも、プロパリーを利用すれば簡単にできます。

また、成約事例一覧機能では、過去に成約した事例の確認が可能です。投資物件のエリアを調査する際に役立つので、活用してみてください。

もし一人で不動産投資をするのが心配であれば、不動産エージェントのサポートを受けてみましょう。プロパリーは不動産業者ではないので、中立の立場でオファーやエージェントを厳選しています。

厳しい審査基準をクリアした不動産エージェントのサポートが受けられるので、不動産投資初心者も安心して運用できるでしょう。

不動産投資の初心者によくある質問

不動産投資の初心者によくある質問について回答していきます。

不動産投資は最低いくらから始められる？

不動産投資を始める際は、物件価格の2割～3割程度が初期費用として必要です。たとえば、都内にある2000万円の中古ワンルームマンションを購入する場合は、400万円～600万円程度が自己資金の目安です。

しかし不動産会社によっては、頭金なしで不動産投資を始められるケースもあります。

不動産投資の初心者が少額から始める方法はある？

不動産投資の初心者が少額から始める方法には、下記の3つがあります。

• 不動産クラウドファンディング
• REIT（不動産投資信託）
• 不動産小口化商品

「不動産クラウドファンディング」とは、事業者がインターネットを通じてお金を集め、その資金を使って不動産投資を行うサービスのことです。1口1万円から始められるサービスもあります。ただし、原則として運用期間中の途中解約はできません。

「REIT」は不動産投資信託のことです。投資家から集めた資金を使い不動産に投資をして、得た賃貸収入を分配します。ネット証券を利用すれば、100円から投資ができます。しかし、現物不動産に投資をするような節税効果は期待できません。

「不動産小口化商品」とは不動産を小口化して販売し、利益を投資家に分配する商品のことです。1口数万円程度で購入できます。ただし、不動産の所有権は投資家のものにならない点に注意が必要です。

不動産投資で元が取れるまで何年かかる？

不動産投資で元が取れるまでには5年～10年程度かかるといわれています。不動産投資は初期費用が高いため、運用を始めてから数年程度で初期費用を回収することはむずかしいです。

また、元を取る目安として5年～としているのは、譲渡税の税率が切り替わることも関係しています。不動産を売却する際、不動産の所有期間に応じて税率が変動します。不動産の所有期間が5年超えると長期譲渡所得が適用されることとなり、短期譲渡所得よりも節税効果が高いです。

賃貸収入を得つつ、長期譲渡所得が適用されるタイミングで売却をすれば、5年～10年で元が取れる可能性があります。

まとめ：初心者でも不動産投資はできる！まずはエージェントに相談

不動産投資の初心者は、種類や仕組みなどの基礎知識について学ぶことが重要です。書籍やYouTubeなどを活用すれば、効率よく学習できます。

不動産投資の初心者には「プロパリー」がおすすめです。プロパリーは収支のシミュレーション機能や成約事例一覧機能などが利用できるので、不動産投資の初心者も使いやすいです。また、不動産エージェントに相談できるため、初心者サポートも充実しています。

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