「不動産投資初心者におすすめの物件は何がある？」
「失敗しない物件選びのポイントを知りたい」
「初心者が購入してはいけない物件の特徴は何？」
不動産投資初心者は、どのような収益物件を購入すればよいのか分からないといった悩みを抱えるケースが多いです。数ある物件の中から、適切な収益物件を見つけるのはベテラン投資家でも難しいことがあります。収益性が低く維持費の高い物件を購入してしまうと、想定していた家賃収入を得られないおそれがあるので注意が必要です。
そこで本記事では、不動産投資初心者におすすめの物件の種類や選び方のポイントなどを解説します。本記事を読むことで、初心者が購入すべき収益物件が分かり、継続的な家賃収入を得られる可能性を高められます。
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不動産投資初心者でも失敗しない物件選びのポイント
不動産投資の成功は、物件選びにかかっているといっても過言ではありません。最初の物件選びでつまずかないために、初心者の方が特に押さえておくべき基本的なポイントを4つ紹介します。
立地がニーズと一致している
不動産投資において、物件の立地はもっとも重要な要素のひとつです。ターゲットとする入居者層を明確にし、どのような生活を求めているのかを具体的にイメージしましょう。
例えば、単身者や学生であれば駅からの距離が近く、コンビニやスーパーなどが周辺に充実している利便性の高いエリアが好まれます。ファミリー層であれば、公園や学校などが近くにあり、静かで治安の良い住環境であることが重視される傾向にあります。
このように、想定する入居者のニーズと物件の立地条件が合致しているかを見極めることが、空室リスクを低減させるカギです。
安定した収益を見込める
不動産投資の目的は、家賃収入によるインカムゲインや物件売却によるキャピタルゲインを得ることです。そのため、物件の収益性を正しく評価することが不可欠です。
物件情報には表面利回りが記載されていることが多いですが、この情報だけで判断するのはおすすめできません。実際に手元に残る収益を把握するためには、管理費や修繕積立金などの運営経費を考慮した実質利回りを計算する必要があります。
また周辺の類似物件の家賃相場や空室率を調査し、将来的な家賃下落リスクも考慮に入れた、現実的な収支シミュレーションを行うことも大切です。
管理体制が整っている
不動産投資では、物件の管理体制がどれだけ整っているかも、収益性に大きく関わるポイントです。管理体制が優れている物件は、入居者にとって住みやすい環境が維持されやすく、長期的に安定した賃貸経営ができます。
特に初心者が見落としがちなのが、物件購入後の管理の質です。例えば、共用部の清掃が行き届いていなかったり、設備トラブルへの対応が遅かったりすると、入居者の不満が高まりやすくなります。結果的に、退去率の上昇や空室リスクの増加につながります。
管理体制を確認するには、信頼できる管理会社が関与しているか、修繕・清掃の記録は残してあるかなどをチェックしましょう。さらに物件購入前には、クレーム対応の実績についても確認しておくと安心です。
将来的な資産価値の向上が期待できる
不動産は基本的に長期にわたって保有する資産になるため、将来にわたり資産価値の維持・向上が期待できる物件を選ぶことが重要です。物件の築年数や建物の構造はもちろんのこと、エリアの将来性も考慮に入れましょう。
例えば今後再開発計画があるエリアや、人口が増加傾向にある地域などは、将来的に賃貸需要が高まり、物件価値が上昇する可能性があります。
反対に人口減少が著しいエリアや、周辺に騒音や悪臭を発生させる施設などがある場合は、資産価値が下落するリスクがあるため注意が必要です。長期的な視点で、安定した資産形成につながる物件を選びましょう。
不動産投資の初心者におすすめの物件
初心者が最初に投資すべき物件は、リスクが低く管理しやすいものが理想的です。ここでは、初心者におすすめの具体的な物件タイプを解説します。
立地の良いワンルームマンション
都市部の駅から徒歩10分以内のワンルームマンションは、不動産投資初心者にとってもっともリスクが低い物件のひとつです。特にビジネス街や病院、大型商業施設が近隣にあるエリアでは、単身サラリーマンや学生の需要が安定的に見込めます。
こうしたエリアは転居や転勤のタイミングで空室が出やすい一方、常に一定数の新たな入居希望者が存在するため、入れ替わりに強い点が特徴です。
また、ワンルームマンションは部屋数が少ないため管理がしやすく、修繕費用も抑えやすい点で初心者に適しています。収益性を高めるには家賃相場や賃貸需要の推移、過去の空室率などを調べたうえで、立地と賃料の相関性を見極めることが大切です。
築浅の中古マンション
築5年〜10年程度の中古マンションは、築古物件に比べて設備や建物の状態が良好であるため、入居者にとって魅力的な条件が整っています。特にシステムキッチンやオートロック、宅配ボックスといった人気設備が備わっていれば、賃貸需要はさらに高まります。
築浅の中古物件は、今後10年ほどは大規模な修繕が不要な場合も多く、突発的な出費のリスクが比較的低いのもメリットです。ただし、購入前には管理状態や修繕積立金の積立状況、長期修繕計画の有無などの確認が必要です。
外観だけでなく管理組合が機能しているか、管理費に見合うサービスが提供されているかなどを調べることで、将来の資産価値減少や維持コストへのリスクを回避できます。
ファミリー向けの郊外アパート
郊外の住宅地に建つ2LDKや3DKといったファミリータイプのアパートは、子育て世帯や地方からの転居者などから根強いニーズがあります。ファミリー層は単身者に比べて転居頻度が低く、長期入居が期待できるため、空室リスクや入居者対応の手間を軽減できます。
郊外物件は立地の良し悪しが重要です。最寄り駅までの距離や商業施設の有無、周辺地域の人口動態などを事前に調査し、エリアとしての将来性を見極めることが欠かせません。
また、駐車場が付いているかもファミリー層には重要な要素です。都市部のワンルームとは違った視点での生活利便性に注目しましょう。
学生向けのアパートやマンション
大学周辺のアパートやマンションは、毎年安定した入居需要が見込まれます。1Kや1DKといった間取りで、大学の最寄り駅から徒歩10分～15分以内にあれば、入居者が見つかりやすいです。
ただし、学生は卒業と同時に退去する可能性が高く、定期的な入居者の入替対応が必要になることが考えられます。管理を委託する場合は、レスポンスがよく柔軟に対応してくれる管理会社を選ぶことが重要です。
また、対象エリアの学生数や近隣の競合物件の数も、事前に確認しておきましょう。オートロックやインターネット無料など、学生が重視する設備が備わっているかも、入居率を左右するポイントになります。
リフォーム済みの中古物件
内装や水回りをリフォームしている中古物件は、初期投資を抑えながら魅力ある居住空間を提供できるため、初心者にとって非常に魅力的です。築年数が古くても設備や内装が新しければ、入居者には快適な物件として評価されやすく、空室期間の短縮や家賃の維持につながる可能性があります。
また、既にリフォーム済みのため、購入後すぐに賃貸に出せることも初心者向けといえます。
ただし、リフォームの内容には差があるので、施工内容や工事業者の信頼性などをしっかり確認することが重要です。また、過度なリフォームが家賃に見合わず、投資回収期間が長くなるケースもあります。地域の家賃相場とリフォーム後の設定家賃のバランスも精査しましょう。
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初心者にはおすすめできない要注意物件の特徴
不動産投資には魅力的な物件がある一方で、さまざまなリスクを抱えた要注意物件も存在します。特に初心者のうちは、要注意物件を見抜くのは難しいかもしれません。
ここでは、避けるべき物件の代表的な特徴と、見分けるためのポイントを解説します。
心理的瑕疵がある
過去に事件や事故があった物件は心理的瑕疵物件とされ、入居者が敬遠する可能性があります。このような物件は一般的に「事故物件」とも呼ばれ、周辺相場より家賃を大幅に下げても、入居者が見つかりにくいことが考えられます。また、売却しにくいリスクもあるので、初心者は避けるべきです。
不動産会社には、売買契約や賃貸借契約の際、心理的瑕疵について買主や借主に告知する義務があります。物件情報に「告知事項あり」といった記載がある場合は、必ず具体的な内容を確認しましょう。
違法な建築物である
違法建築物とは、建築基準法や関連法令に違反して建てられた物件のことです。例えば、定められた建ぺい率や容積率を超過して建てられている、あるいは建築物が接道義務を果たしていないなどが該当します。
これらの違法物件は、将来的な建て替えや大規模修繕が困難になるだけでなく、融資を受けられないリスクもあります。登記情報や建築確認申請書類を必ず確認し、疑わしい場合は専門家に相談しましょう。
管理状態が著しく悪い
物件の外観や共用部分の管理状態は、その物件の価値や入居者の満足度に直結します。清掃が行き届いておらず不衛生であったり、外壁にひび割れや塗装の剥がれが目立ったりする物件は、入居希望者から敬遠され、空室期間が長引く原因になります。
また、適切なメンテナンスが長期間行われていない場合、将来的に大規模な修繕が必要となり、想定外の高額な費用が発生するかもしれません。
収益物件を内見する際には、部屋の中だけでなく、建物全体や周辺環境まで注意深く観察しましょう。さらに、管理組合の運営状況や長期修繕計画の内容も確認しておけば、管理状況をある程度把握できます。
不動産投資を始めるまでの流れ
不動産投資を始めるまでの一般的な流れを簡潔に紹介します。
- 本やYouTube、セミナーで不動産投資を学ぶ
- 不動産投資の目的や計画を定める
- 不動産会社や仲介業者に相談する
- 投資先の物件を検討する
- ローンの審査を受ける
- 不動産投資用の物件を購入する
まずは、不動産投資に関する基礎知識を身につけることから始めましょう。書籍を読んだりセミナーに参加したりして、不動産投資の種類やメリット・デメリット、リスクなどについて学びます。
次に、年間キャッシュフロー○○万円といった具体的な目標を設定します。そして、自己資金額や借入可能な金額、許容できるリスクの範囲などを考慮して、無理のない投資計画を立てましょう。
複数の不動産会社や仲介業者に相談し、情報を集めます。気になる物件が見つかったら、条件と照らし合わせて比較検討します。
不動産投資ローンの利用を考えている場合は、金融機関に融資の申し込みをしましょう。融資が下りれば、不動産投資用の物件をローンで購入できます。
より詳しい不動産投資の始め方のステップや具体的なノウハウについては、こちらの記事を参考にしてください。
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不動産投資初心者のおすすめ物件に関するよくある質問
不動産投資初心者のおすすめ物件に関するよくある質問について回答します。
不動産投資初心者には、新築より中古の物件がおすすめ？
新築物件と中古物件のどちらがよいかは一概にはいえません。ただ、基本的には中古物件のほうが購入価格を抑えられ、初期費用が少なく済むため初心者に適しています。
また既に賃貸運用されている物件であれば、過去の入居実績や修繕履歴などを参考にでき、収支予測の精度を高めやすいというメリットもあります。
しかし、中古物件は築年数によっては修繕費用がかさむ可能性もあるため、物件の状態をしっかりと見極める目利きが重要です。新築と中古のメリット・デメリットを理解し、投資戦略やリスク許容度に合った物件を選ぶようにしましょう。
不動産投資初心者には、都心より郊外の物件がおすすめ？
初心者は利回りだけでなく、安定した賃貸需要が見込めるエリアを選ぶのが基本です。都心は物件価格が高い分、入居需要が安定している一方で、利回りは低めです。郊外は価格が安く利回りも高く見えることがありますが、空室リスクが増します。
賃貸ニーズが明確にある都心近郊の物件のほうがリスクも抑えやすいため、初心者におすすめです。ただし、郊外でも学生や単身者といった特定のニーズがあるエリアであれば、魅力的な投資対象になるケースもあります。
不動産投資で物件を買うには自己資金はどれくらい必要？
不動産投資を始める際の自己資金の目安は、10％～30％程度です。
しかし、フルローンを利用すれば、自己資金が10万円からでも不動産投資を始められます。自己資金を貯める期間を短縮し、収益物件を購入できるのがフルローンのメリットです。
無理のない返済計画を立て、確実に返済をしていきましょう。
フルローンについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
不動産投資でフルローンはできる？メリットや組める条件、体験談を紹介
まとめ：不動産投資は物件選びが重要！初心者はプロパリーへ
初心者におすすめの不動産物件には、立地の良いワンルームマンションや築浅の中古マンションなどがあります。立地がニーズと一致している、収益性が見込めるなどのポイントをチェックして、収益物件の購入を検討しましょう。
ただ、初心者が適切な収益物件を選ぶのはハードルが高いです。そこで頼りになるサービスがプロパリーです。プロパリーを利用すれば、優秀な不動産エージェントを見つけられます。
収益性の高い物件を紹介してもらえるので、初心者の物件選びの助けになるでしょう。プロパリーの登録料と利用料はかかりません。
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