「不動産投資を始めてみたいけど、トラブルや詐欺に遭わないか不安」
「不動産投資のトラブルや詐欺の種類と対処法を知りたい」
「不動産投資でトラブルに遭ったときの相談先を把握しておきたい」
不動産投資は、軌道に乗れば安定した収益を得られる魅力的な投資手法ですが、トラブルや詐欺のリスクも存在します。しかし、トラブルの手口や対策を事前に理解しておけば、リスクを大幅に軽減できます。
本記事では、不動産投資でよくあるトラブルの種類から具体的な回避方法、万が一の際の相談先まで詳しく解説しました。
本記事を読めば不動産投資のトラブルや詐欺の内容、適切な相談先が分かり、リスクを抑えつつ安定した不動産収益を得られるようになります。
不動産投資するならプロパリー・資産管理・物件シミュレーション
【プロパリーとは】
プロパリーは、優秀な不動産エージェントとお客様をつなぐマッチングサービスです。
不動産を保有・販売しないプラットフォームだからこそ、真に中立な立場で厳選された、最適なエージェントや融資情報を見つけられます。
不動産投資でよくあるトラブル・詐欺
不動産投資で起こりうるトラブルは、悪質な業者による詐欺だけではありません。賃貸経営を行ううえで日常的に発生し得るものまで、幅広く理解しておくことがリスク回避の第一歩になります。
二重譲渡詐欺
二重譲渡とは、売主がひとつの不動産を複数の買主に売却し、それぞれから手付金や代金をだまし取る詐欺の手口です。最終的に不動産の所有権を法的に主張できるのは、先に登記を済ませた一人だけです。残りの買主は物件を購入できず、支払ったお金も返ってこないという最悪の事態に陥ります。
対策としては、契約後すぐに所有権移転登記の手続きを行うことが不可欠です。信頼できる司法書士に依頼し、迅速に登記を進めることで、このリスクはほぼ防ぐことが可能になります。
手付金詐欺
手付金詐欺は、不動産の売買契約を締結する際に支払う手付金をだまし取る古典的な詐欺手法です。詐欺師は、売主になりすましたり、実体のないペーパーカンパニーの不動産業者を名乗ったりして買主に近づきます。
そして、魅力的な物件情報を見せて売買契約を結ばせ、手付金を支払わせます。買主が手付金を支払った後、詐欺師は連絡を絶ち、そのまま姿をくらましてしまうのが主な手口です。
契約前に、必ず取引相手の不動産会社の宅地建物取引業免許を確認し、宅地建物取引業協会に加盟しているかチェックしましょう。また、相場よりも極端に安い物件には注意し、複数の業者で相場を確認することが大切です。
地面師詐欺
地面師詐欺は、土地の所有者になりすまして不動産を売却する詐欺です。詐欺師は偽造した権利証や印鑑証明書、身分証明書を用いて土地所有者を装い、高額な土地を第三者に売却します。特に都市部の一等地や相続が複雑な土地が狙われやすく、買主が代金を支払った後に真の所有者が現れて所有権を失うおそれがあります。
後日、本当の所有者が現れることで詐欺が発覚しますが、買主は物件の所有権を得られず、支払った代金を取り戻すことも極めて困難です。
登記事項証明書の確認はもちろん、売主の本人確認を徹底することがもっとも重要です。さらに身分証明書の確認だけでなく、固定資産税の納税通知書や公共料金の領収書など、本人しか持ち得ない書類の提示を求めましょう。
デート商法
デート商法は恋愛感情を利用して冷静な判断力を奪い、価値の低い高額な不動産を購入させる悪質な手口です。詐欺師はマッチングアプリや婚活サイト、SNSなどで異性に近づき、親密な関係を築きます。そして「将来のために不動産を購入しよう」などの甘い言葉をささやき、投資用物件の購入を執拗に勧めます。
被害者は、相手からの好意を失いたくないという心理から、物件の価値や収支計画を十分に検討しないまま契約してしまうのです。しかし、売買契約が完了した途端、相手は態度を豹変させたり、連絡が取れなくなったりします。
最終的には、市場価格よりはるかに高い値段で購入させられた、収益の上がらない「負動産」と多額のローンだけが残ります。
恋愛関係にある相手から不動産投資の話が出た場合は、どれだけ相手を信頼していても、その場で即決するのは絶対に避けてください。感情論で判断せず、その投資が客観的に見て妥当なものかを、別の不動産会社やファイナンシャルプランナーなどの第三者の専門家に必ず相談し、セカンドオピニオンを求めましょう。
書類改ざん
書類改ざんは、不動産投資ローンを組む際に、金融機関の審査を不正に通す目的で行われる詐欺行為です。悪質な不動産業者が主導して、源泉徴収票などの年収額を改ざんし、返済能力が高く見えるようにするケースがあります。
業者から「審査が通りやすくなるから」などと言われ、書類の改ざんや内容の偽装を持ちかけられても、絶対に同意してはいけません。金融機関に提出する書類は、必ず改ざんのない正確なものを自分で用意し、業者に丸投げしないことが鉄則です。
囲い込み詐欺
囲い込み詐欺は物件を売る際に、売主から売却依頼を受けた仲介の不動産会社が、自社の利益を最大化するために行う不正行為です。具体的には、他の不動産会社から問い合わせがあっても「すでに申し込みが入っている」などと嘘をついて紹介を断り、自社で見つけた買主とだけ契約させようとします。
囲い込み詐欺の目的は、売主と買主の両方から仲介手数料を得る両手仲介にあります。結果として売主は、他社が紹介してくれたもっと高く買ってくれる買主と出会う機会を奪われ、本来得られたはずの利益を失ってしまうのです。これは売主の利益を著しく害する、悪質な裏切り行為といえます。
囲い込み詐欺を防ぐには、複数の不動産業者に査定を依頼し、売却活動の状況を定期的に確認することが有効です。
満室詐欺
満室詐欺は、投資用不動産において実際には空室が多い物件を満室または高稼働率であると偽って販売する詐欺です。架空の入居者名簿を作成したり、一時的にサクラを住まわせて満室状態を演出したりします。
買主は購入後に空室率の高さが判明して、期待した収益が得られないという被害が発生します。買主の手元には空室だらけで想定した家賃収入が得られない物件と、多額のローン返済が残ってしまい、経営破綻に陥るリスクが非常に高い悪質な手口です。
物件を購入する前に、売主に過去数年間の稼働率データや修繕履歴の提示を求めましょう。また現地調査の際に、電気メーターの回転状況や郵便受けの名前を確認することも、実際の入居状況を知る手がかりになります。
入居者とのトラブル
賃貸経営を行ううえで、入居者とのトラブルは避けて通れない問題です。特に気にしておくべきトラブルが家賃滞納で、回収には多大な労力と時間がかかります。その他にも、ゴミ出しルールを守らない、無断でのペット飼育など、さまざまな問題が発生する可能性があります。
入居者とのトラブルに不動産オーナーが直接対応するのは精神的な負担が大きいため、おすすめできません。そこで入居者対応のノウハウが豊富な、信頼できる管理会社に委託することが、安定経営のための重要なカギといえるでしょう。
私道トラブル
私道トラブルは、物件の前面道路が私道の場合に発生しやすい問題です。私道の所有者が通行を制限したり、私道の維持費用を突然請求したりするケースがあります。また、私道の所有者が変更になった際に、新しい所有者が通行料を請求したり、通行自体を禁止したりすることもあります。
私道トラブルを避けるためには、物件の購入前に必ず現地を訪れ、周辺環境や道路の状況を自分の目で確認することが大切です。また、重要事項説明書で権利関係をしっかりチェックすることも有効な対処法です。
近隣住民とのトラブル
近隣住民とのトラブルは、騒音問題や共用部分の使用方法、ゴミ出しルールなどさまざまな原因で発生します。特に単身向けの投資物件では、生活音やパーティー騒音が問題となるケースが考えられ、近隣住民からの苦情により入居者が退去を余儀なくされる可能性もあります。
頼りになる管理会社を選び、トラブル時の対応体制を確認しておくことが大切です。また、ゴミ出しルールや騒音、ペット飼育の有無などを入居時に書面で明確に伝えることも予防策になります。
不動産投資トラブルの事例
実際に起きた不動産投資トラブルの事例を見ることで、どのような手口があるのかを具体的に理解できます。ここでは有名人の事例も含めて、さまざまなパターンのトラブルを紹介します。
不動産投資トラブルで記憶に新しいのは、しみけんさんの事例です。しみけんさんは利回り13.5％とされる新潟の物件を約1,800万円で購入予定でしたが、決済日前日に「入居者がほぼ全員退去予定」と知らされる事態に見舞われました。
このケースでは契約直前まで満室を装っていた可能性があり、意図的に売るためだけの入居者を入れていた疑いもあります。
他には、お笑いコンビのナインティナインの岡村隆史さんが、マンション退去時に原状回復費用として350万円請求されたケースもありました。
このように、不動産投資ではトラブルが発生する可能性があります。しかし、トラブルに遭わないための対策や対処法なども存在するので、過度に心配する必要はありません。
危険・怪しい不動産投資会社の特徴
悪質な不動産投資会社には共通する特徴があります。ここで解説する特徴を知っておくことで、危険な業者を見分けられるようになります。
【2025年】不動産投資会社オススメ5選！初心者向けやヤバい会社の特徴も解説
「絶対」「必ず」といった表現を使う
「絶対に儲かります」「100％家賃を保証します」といった、断定的な表現を使って勧誘してくる業者は、間違いなく悪質です。そもそも、投資の世界に絶対はあり得ません。
宅地建物取引業法においても、不確実な将来の利益について、断定的な判断を提供して勧誘することは明確に禁止されています。このような言葉が出てきた時点で、すぐに話を打ち切るべきでしょう。
メリットばかりを強調してリスクを説明しない
不動産投資には空室や家賃下落、老朽化による修繕など、さまざまなリスクが伴います。誠実な不動産会社であれば、これらのリスクについてきちんと説明し、適切な対策まで含めて提案してくれます。
一方でメリットばかりを並べ立て、リスクに関する質問をはぐらかしたり、軽視したりするような業者はまったく信用できません。良い面も悪い面も包み隠さず話してくれる会社こそ、信頼に値するパートナー候補です。
強引な勧誘や即決を迫る
悪質な業者は「今日中に決めないと他の人に取られてしまう」「この条件は今だけ」といった緊急性を演出して、投資家に冷静な判断をする時間を与えません。即決を迫る業者は、詳細な検討をされて問題が発覚することをおそれている可能性があります。
一方で良質な不動産投資会社は、投資家が十分に検討できる時間を提供し、質問に対して丁寧に回答してくれます。高額な買い物である不動産投資において、即決を迫る業者とは一切関わらないのが賢明です。
電話勧誘がしつこい
自分の携帯電話や勤務先に突然電話をかけてきて、一度断っても何度もかけてくるような、しつこい電話勧誘を行う業者も要注意です。宅地建物取引業法では、相手が「いらない」と明確に断ったにもかかわらず、勧誘を続けることは禁止されています。
このように、相手の都合を考えない強引な営業手法は、悪質業者の典型的なパターンです。電話勧誘がしつこい業者には、毅然とした態度で断ることが大切です。
顧客に寄り添う姿勢が見えない
丁寧なヒアリングもなく「この物件が一番おすすめです」と即座に紹介してくる業者は、在庫処分やノルマ達成のために物件を売っている可能性があります。信頼できる不動産投資会社は顧客の資金状況やライフプラン、リスク許容度などを聞き取り、最適な物件や投資プランを一緒に考えてくれます。
ヒアリングの質は信頼度と同じであると考えてよいでしょう。
不動産投資のトラブルに遭わないための対策
不動産投資のトラブルを未然に防ぐ最善の方法は、正しい知識を身につけ、慎重に行動することです。ここでは、不動産オーナー自身ができる具体的な対策を紹介します。
知識を身につける
不動産投資で失敗しないためには、まず自分自身が最低限の知識を身につけることが不可欠です。営業担当者の言うことを鵜呑みにするのではなく、自分でその情報が正しいか判断できる力が必要になります。
書籍やYouTube動画、中立的な立場で開催されるセミナーなどを活用し、利回りの計算方法や税金の仕組み、リスクの種類と対策といった基礎知識を学びましょう。知識は、投資家を悪質な業者から守る最強の武器になります。
不動産投資のおすすめのセミナーや本を知りたい人は、こちらの記事を参考にしてください。
【初心者向け】不動産投資セミナーおすすめ8選！怪しい業者の見分け方も解説
不動産投資のおすすめ本15選｜初心者やサラリーマン向けなどジャンル別に紹介
業者の実績や運営歴をリサーチする
気になる不動産会社が見つかったら、契約前に必ずその会社についてリサーチしましょう。会社のWebサイトで設立年月日や事業内容を確認するのはもちろん、宅地建物取引業の免許番号をチェックすることも重要です。
免許番号のカッコ内の数字は、5年ごとの更新回数を示しており、数字が大きいほど長く営業している証拠になります。また、国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」で、過去に行政処分を受けていないかを確認することも有効な手段です。
複数の会社や物件を比較検討する
どんなに魅力的な提案をされても、一社の話だけで即決するのは非常に危険です。必ず複数の不動産会社から話を聞き、それぞれの提案内容や担当者の対応を比較検討してください。
複数の会社や物件を比較検討すれば、提示されている物件価格や家賃設定が相場からかけ離れていないか、客観的に判断できるようになります。
セカンドオピニオンやサードオピニオンを得ることで、好条件の物件やさらに信頼できるパートナーに巡り合える可能性が高まるでしょう。
時間的にしっかり検討できるだけのゆとりを持つことも大切です。
現地調査を必ず行う
書類やインターネット上の情報だけで、物件購入を判断してはいけません。必ず自分の足で現地を訪れ、物件の状態や周辺環境を自分の目で確認することが大切です。
建物の清掃は行き届いているか、物件周辺にゴミ処理場などの嫌悪施設はないか、最寄り駅からの実際の距離や道のりの雰囲気はどうかといった点を確認しましょう。
また平日と休日、昼と夜で街の雰囲気が大きく変わることもあります。可能であれば、時間帯を変えて複数回訪れることをおすすめします。
万が一不動産投資トラブルに巻き込まれた時の対処法
どれだけ注意していても、トラブルに巻き込まれてしまう可能性はゼロではなりません。「おかしいな？」と感じたときは、冷静かつ迅速に行動することが、被害を最小限に食い止めるカギになります。
不動産投資の失敗率は4割！5つの事例・体験談で学ぶ回避策と成功のコツ
証拠を保全する
トラブルに遭遇した際は、まず証拠の保全を行いましょう。契約書や重要事項説明書、営業担当者とのやり取りを記録したメールや録音データなど、関連する書類やデータをすべて保存します。
また、被害状況を時系列で記録し、日付や関係者の名前も明記しておくことも大切です。これらの証拠は、後の交渉や法的手続きで重要な役割を果たします。
プロ・専門家に相談する
「トラブルに巻き込まれたかもしれない」と感じたら、決して一人で抱え込まないでください。相手は不動産のプロであり、個人で交渉しても丸め込まれてしまう可能性があります。すぐに味方になってくれる第三者の専門家に相談することが重要です。
弁護士や司法書士、公的な相談窓口など、客観的な立場から的確なアドバイスをくれる専門家に頼ることで、冷静さを取り戻し次に取るべき最善の行動が見えてきます。
冷静に対応して感情的にならない
トラブルに遭遇すると怒りや焦りを感じるのは自然ですが、感情的な対応は問題を悪化させる可能性があります。冷静に事実を整理し、建設的な解決策を模索することが大切です。
また、相手方との交渉においても、感情的にならずに論理的に話し合うことで、より良い結果を得られる可能性が高まります。
不動産投資トラブルの代表的な相談先
トラブルに直面したとき、どこに相談すればよいのかを知っておくだけで、精神的な負担は大きく軽減されます。ここでは、状況に応じた代表的な相談窓口を紹介します。
法テラス・弁護士
法テラス（日本司法支援センター）は、法的トラブルの解決を支援する公的機関です。法テラスでは、収入が一定額以下の人に対して、無料の法律相談や弁護士費用の立替制度を提供しています。
また、不動産投資トラブルでは契約書の解釈や法的手続きについて専門的なアドバイスが必要になることが多いため、弁護士への相談は非常に有効です。初回相談は30分5,000円程度が相場ですが、多くの法律事務所で無料相談も実施されています。
消費者庁・消費生活センター
消費生活センターは、消費者トラブル全般の相談窓口として、各地方自治体に設置されています。不動産投資トラブルも消費者問題のひとつとして取り扱われ、相談員が問題解決のためのアドバイスや情報提供を行います。
例えば「高利回りを保証すると言われて契約したが、実際にはまったく異なる物件だった」「クーリングオフを拒否された」といった事例でも対応可能です。多くの自治体では面談や電話など複数の相談手段が用意されており、平日昼間に対応しているケースが一般的です。
また、事業者との間に入って斡旋交渉を行うこともあり、頼りになるでしょう。消費者ホットライン（188番）に電話をかけると、最寄りの消費生活センターに繋がります。
全国宅地建物取引業保証協会・不動産保証協会
宅地建物取引業者は、全国宅地建物取引業保証協会または不動産保証協会のいずれかに加入することが義務付けられています。これらの協会では、会員業者との取引で生じたトラブルについて、苦情の受付や調停、仲裁などの業務を行っています。
また、会員業者が倒産した場合の弁済業務も行っており、消費者保護の役割を果たしている点も心強いです。相談は無料で、専門的な知識を持つ相談員が対応してくれます。
契約前に不動産業者が保証協会に加盟しているかを確認しておくことも、トラブルを未然に防ぐうえで有効です。トラブル時には、各協会のWebサイトや電話相談窓口から申請手続きを進められます。
不動産投資のトラブルに関するよくある質問
不動産投資のトラブルに関するよくある質問について回答します。
不動産投資ではクーリングオフはできる？
不動産投資でのクーリングオフは条件付きで可能です。宅地建物取引業法では、買主を保護するためにクーリングオフ制度を定めています。具体的には、宅建業者の事務所以外の場所で、物件の購入申し込みや売買契約の締結をした場合に適用されます。
法律で定められた書面を受け取った日から数えて8日以内であれば、書面による契約解除が可能です。ただし契約場所を自ら指定・変更を申し出た場合は、たとえ宅建業者の事務所以外の場所でもクーリングオフの対象外となります。例えば「自宅や勤務先で説明を受けたい」と自分から依頼した場合はクーリングオフできないので、注意が必要です。
不動産投資のトラブルを無料で相談できるところはある？
消費生活センターや法テラスでは、無料で専門家に相談できる制度が設けられています（法テラスは収入・資産要件あり）。また、各都道府県の宅建業協会や、自治体が開催している弁護士による無料法律相談会なども活用できます。
不動産投資のトラブルが発生した時は、まず公的な無料相談窓口に連絡し、専門家の意見を聞いてみましょう。一人で悩まず、頼りになる専門家に相談することが問題解決の第一歩になります。
信頼できる不動産会社を選ぶならプロパリー
引用元：プロパリー
| 価格 | 無料 |
| 対応OS | iOS／Android |
| 4つの強み | プロを比較して選べる 将来の収支予測 リアルタイム収支管理 買主から直で売却オファー |
不動産投資のトラブルを回避するうえでもっとも重要なのは、信頼できるパートナーを見つけることに尽きます。しかし、数多ある会社の中から、本当に誠実で優秀な一社を自力で見つけ出すのは難しいでしょう。
そこでパートナー選びでおすすめなのが、中立的な第三者の立場で投資家に最適な不動産エージェントを紹介してくれるマッチングサービス「プロパリー」です。
プロパリーが他のマッチングサービスと大きく異なる点は、プロパリー自身が不動産会社ではなく、中立的立場でサービスを提供していることです。多くの不動産会社は自社で物件を保有しているため、どうしても自社物件の販売に偏ってしまう傾向があります。しかし、プロパリーは自社物件を持たないため、特定の物件や業者に誘導される心配がありません。
さらにプロパリーでは、不動産投資において本当に投資家の利益を最優先に考える不動産エージェントのみを厳選しています。過去の実績や顧客満足度などを総合的に評価し、厳しい審査基準をクリアした不動産エージェントのみがプラットフォームに参加できます。この仕組みにより、投資家は安心して相談できる優良な不動産エージェントと出会えるのです。
プロパリーの利用料はかかりません。不動産投資で起こり得るトラブルを未然に防ぎ、不動産オーナーとしての第一歩を踏み出したい人は、今すぐにプロパリーをダウンロードしましょう。
不動産投資するならプロパリー・資産管理・物件シミュレーション
【プロパリーとは】
プロパリーは、優秀な不動産エージェントとお客様をつなぐマッチングサービスです。
不動産を保有・販売しないプラットフォームだからこそ、真に中立な立場で厳選された、最適なエージェントや融資情報を見つけられます。
まとめ：対策すれば不動産投資トラブルは回避できる
不動産投資には、残念ながらさまざまなトラブルや詐欺のリスクが存在します。しかし、その原因のほとんどは知識不足と業者選びの失敗に起因するものです。
裏を返せば、投資家自身が正しい知識を身につけ、信頼できるパートナーを慎重に選ぶという対策を徹底すれば、トラブルの大部分は回避できます。さまざまなリスクを理解しコントロールすることで、不動産投資は将来を豊かにする、非常に魅力的な資産形成手段になります。
そのもっとも重要かつ難しい、頼りになるパートナー選びという課題を解決してくれるのが「プロパリー」です。この機会にプロパリーを活用して、トラブルのない豊かな不動産オーナーライフを実現してください。
不動産投資するならプロパリー・資産管理・物件シミュレーション
【プロパリーとは】
プロパリーは、優秀な不動産エージェントとお客様をつなぐマッチングサービスです。
不動産を保有・販売しないプラットフォームだからこそ、真に中立な立場で厳選された、最適なエージェントや融資情報を見つけられます。
