「リースバック物件は本当に高利回りで運用できる？」
「空室リスクが低いと聞くけど、どのような注意点があるのか」
「初心者でも失敗せずに投資できる方法を知りたい」
リースバック物件への投資を検討しているものの、このような悩みを解決できず、一歩踏み出せない人もいるでしょう。
もし、仕組みを正しく理解せずにリースバック物件へ投資してしまうと、家賃滞納や退去トラブルに巻き込まれ、想定外の損失を被るおそれがあります。最悪の場合、売却したくても買い手が見つからず、資産価値が大きく下落するリスクも否定できません。
本記事では、リースバック物件に投資するメリット・デメリット、失敗しないコツを詳しく解説します。
この記事を読めば、リースバック物件への投資が自分に合っているのか判断できます。その結果、物件購入直後から家賃収入を得られる仕組みを活用し、効率良く資産形成できるでしょう。
リースバック物件とは
リースバック物件とは、不動産の元所有者が物件を売却した後も、家賃を支払いながらそのまま住み続ける仕組みのことです。つまり、売主がそのまま借主となります。
一般的には、買主へ物件を引き渡す際に賃貸借契約も締結されます。そのため投資家にとっては、入居者がいる状態で賃貸運用を始められる点が特徴です。
また、売主がまとまった資金を必要としているケースが多く、市場価格よりも割安で購入できる可能性が高いです。
リースバック物件に投資するメリット・魅力
リースバック物件は、一般的な不動産投資と比べて収益性と安定性の面で優れた特徴があります。ここでは、投資家目線でリースバック物件に投資する主なメリットを解説します。
利回りが高い
リースバック物件の最大のメリットは、市場平均よりも高い表面利回りが期待できる点です。なぜなら、売主が早期の資金化を目的としているケースが多く、市場価格より割安で取得できる傾向があるためです。
例えば、市場価格が2,500万円の物件を2,000万円で購入できれば、購入価格が低い分、同じ家賃でも表面利回りは高くなります。
このように、購入価格を抑えることで表面利回りの向上に直結するのです。
物件購入後すぐに家賃収入が得られる
物件の購入直後から家賃収入を得られる点も大きな魅力です。リースバック物件は売主がそのまま入居者となり、売買契約に併せて賃貸借契約も締結されます。
そのため、一般的な物件のように入居者募集や空室期間が発生しないので、安定した収益を早期に確保できます。収支計画を立てやすい点もメリットといえるでしょう。
入居者を探す手間とコストがかからない
リースバック物件では、入居者を探す手間やコストが不要です。
通常の不動産投資では、リフォーム費用や広告掲載費、仲介会社への手数料などのコストが発生します。しかしリースバック物件では、こうした客付けの工程が不要なため、初期の手間と費用を抑えながら賃貸運用を開始できます。
結果として、キャッシュフローの安定にも繋がるでしょう。
売却益を得やすい
リースバック物件は、将来的に売却益を狙いやすい点もメリットです。
リースバック物件は市場価格よりも低い価格で購入できる傾向があるため、売却価格を多少下げても利益を確保しやすい特徴があります。
また、一定期間賃貸として運用した後に売却する方法や、元所有者が買い戻すケースもあります。
こうした選択肢があることで、売却時にも利益を確保しやすい点が特徴です。
リースバック物件に投資するデメリット・注意点
魅力的なリースバック物件ですが、投資する際には注意すべきデメリットも存在します。ここでは、投資家が知っておくべき注意点を解説します。
売主（借主）が家賃を滞納するおそれがある
リースバック物件では、家賃滞納リスクに注意が必要です。
なぜなら、売主は資金確保を目的に物件を売却しているケースが多く、経済状況が不安定な可能性があるためです。家賃滞納が発生すれば、安定収入を前提とした賃貸運用ができなくなるかもしれません。
そのため、家賃保証会社の利用や支払能力の事前確認など、リスク対策を講じておくことが大切です。
室内の状況を隅々まで確認しにくい
リースバック物件は内覧は可能ですが、売主が居住したまま売買が行われるため、室内の細部まで確認しにくい点がデメリットです。
物件購入後に重大な欠陥が見つかった場合、修繕費用が膨らみ、収益を圧迫するおそれがあります。
こうしたリスクを防ぐためには、事前に契約不適合責任の範囲を明確にしておくことが重要です。
ただし、契約内容の妥当性や物件の状態を個人で見極めるのは簡単ではありません。専門的な知識や経験が求められる場面も多いでしょう。
そこで役立つのが、不動産投資のプロと出会えるサービス「プロパリー」です。
プロパリーには、リースバック物件に精通したプロが登録されています。物件の収益性や契約内容のチェックについて的確なアドバイスを受けられます。
また、登録されているプロは実績や顧客満足度などの審査基準をクリアした専門家のみです。そのため、リースバック物件への投資が初めての人でも、安心して相談できる環境が整っています。
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売却時の買主が限られる
リースバック物件は、売却時に買主が限定される点もデメリットです。リースバック物件は居住者がいるため、基本的に投資家向けとなり、自分で住む目的の購入者には売りにくいためです。
その結果、一般的な物件に比べて買い手が少なくなりやすく、売却価格が相場より下がる可能性があります。また、借主が長期間住み続けた場合は、建物の老朽化も進みやすくなります。
将来的な売却を見据え、オーナーチェンジ物件として売るのか、居住者の退去後に売却するのかなど、複数の出口パターンを想定しておくことが重要です。
オーナーチェンジ物件については、「オーナーチェンジ物件とは？投資するメリット・デメリットや失敗しないコツを解説」で詳しく解説しています。
リースバック物件購入時に引き継ぐ権利と義務
リースバック物件を購入すると、前オーナーからさまざまな権利と義務を引き継ぎます。
リースバック物件購入時に引き継ぐ権利
リースバック物件を購入すると、以下の権利を引き継ぎます。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 賃料請求権 | 毎月の家賃を借主に請求し、受け取る権利 |
| 契約解除権 | 家賃滞納や規約違反があった場合に契約を解除できる権利 |
| 原状回復請求権 | 借主が退去する際、故意・過失による損傷などを元の状態に戻すよう求める権利 |
リースバック物件の大きなメリットは、契約にもとづいた家賃収入をすぐに得られる点です。
物件を購入した時点で入居者がいるため、一般的な不動産投資のように入居者募集の手間やコストをかける必要がありません。また家賃を滞納したり、契約違反をしたりした場合には、契約にもとづいて解除できるケースもあります。
ただし、これらの条件や対応範囲は契約内容によって異なります。そのため、契約内容を事前にしっかり確認し、自身の利益が守られているかを把握しておくことが重要です。
リースバック物件購入時に引き継ぐ義務
リースバック物件購入時に引き継ぐ義務はこちらです。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 賃貸借契約の遵守義務 | 売主（借主）と締結した賃貸借契約の内容に従って運用する義務 |
| 修繕・維持管理義務 | 借主が支障なく生活できるよう、設備の故障などを直す義務 |
| 敷金返還義務 | 預かっている敷金を、退去時に借主へ返還する義務 |
買主は売主と新たに賃貸借契約を締結し、その内容にもとづいて物件を運用します。契約で定められた家賃や契約期間などの条件は、原則として一方的に変更できません。
リースバック物件への投資で失敗しないためのコツ
リースバック物件への投資を成功させるには、入念な準備と適切な判断が欠かせません。ここでは、失敗を避けるための具体的なコツを解説します。
契約内容を確認する
契約内容の確認は、リースバック投資で失敗を防ぐうえで重要なポイントです。
リースバックの賃貸借契約には、大きく分けて普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。これらは当事者間の合意によって決まりますが、住み続けることを前提とするため、実務上は普通借家契約が選ばれるケースが多々あります。
投資家にとっては、期間満了で退去が見込まれる定期借家契約のほうが、出口戦略を立てやすいです。一方で、普通借家契約の場合は、正当な理由がない限り不動産オーナー側から退去を求めることが難しいです。
そのため、契約内容を事前に確認するだけでなく、不利な条件がないかを見極め、必要に応じて契約条件の交渉を行うことも欠かせません。
契約期間や再契約の可否、修繕費の負担ルールなども含めて、事前に把握しておきましょう。
周辺の家賃相場と照らし合わせる
リースバック物件の家賃が、周辺の相場と比べて適正かを確認しておくことも大切です。
売買価格を抑える代わりに、家賃を高く設定しているケースもあります。しかし、現入居者が退去した後に同じ条件で新しい入居者が見つかるとは限りません。
現入居者の退去後に家賃を下げると、想定利回りが低下する可能性があります。現入居者が退去した後でも収益が出るかという視点で、慎重に判断することが重要です。
物件の状態を詳細に確認する
物件の状態確認も、リスクを抑えるうえで欠かせないポイントです。
リースバック物件は売主が居住中のため、室内の状況を隅々まで把握できない場合があります。そのため、内覧時には可能な範囲で設備の状態や劣化状況、過去の修繕履歴などを確認しておくことが重要です。
必要に応じてインスペクション（建物状況調査）を実施し、物件購入後に発生する修繕費用も見積もっておくと安心です。
出口戦略を明確にする
リースバック物件では、あらかじめ出口戦略を明確にしておくことが重要です。
例えば、売主の買い戻しや退去などによって、想定より早く売却を検討するケースも考えられます。あらかじめ複数の選択肢を整理しておくことで、状況に応じた柔軟な判断がしやすくなります。
出口戦略については「不動産投資の出口戦略とは？物件別パターンや売却タイミング、成功のコツを解説」でも詳しく解説しているので、先に確認しておくと安心です。
リースバック物件への投資に迷ったらプロパリー
引用元：プロパリー
| 価格 | 無料 |
| 対応OS | iOS／Android |
| 4つの強み | プロを比較して選べる 将来の収支予測 リアルタイム収支管理 買主から直で売却オファー |
リースバック物件は、購入直後から家賃収入を得られる点が魅力です。一方で、室内の細部まで確認できない場合があり、劣化や不具合のリスクを把握しきれないなど、自分だけでは判断が難しい側面もあります。
こうした判断の難しさを補うためには、第三者の専門的な視点を取り入れることが欠かせません。
そこでおすすめしたいのが、頼りになる不動産投資のプロと出会えるサービス「プロパリー」です。
プロパリーには、リースバック物件に精通した専門家が在籍しています。契約条件の妥当性や家賃設定のバランスなどについて、実務にもとづいたアドバイスを受けられます。
複数の観点から物件の良し悪しを整理してもらえるため、判断に迷いやすいポイントを明確にしながら検討を進められる点が特徴です。
また、登録されている専門家は、実績や顧客満足度などの基準を満たした人材に限定されています。そのため、一定の信頼性を担保したうえで意見を参考にできる点も安心材料といえるでしょう。
プロパリーを活用すれば、リースバック物件の特性を踏まえて、リスクとリターンのバランスを見極めた判断がしやすくなります。結果として、納得できる物件選びができ、安定した収益を得られるようになるでしょう。
プロパリーは無料で利用できます。専門家のサポートを得ながら、安心してリースバック物件での投資を進めたい人は、この機会にプロパリーをダウンロードしましょう。
リースバック物件に関するよくある質問
リースバック物件に関するよくある質問について回答します。
- リースバック物件の購入後、家賃を延滞されたらどうすればいいですか？
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家賃を延滞された場合は、まず契約内容を確認し、家賃保証会社と契約しているか把握することが重要です。
家賃保証会社と契約している場合、家賃は立て替えられるため、不動産オーナーは収入を確保できます。一方、家賃保証会社と契約していなければ、借主へ連絡して支払いを促し、状況に応じて内容証明郵便の送付や法的手続きを検討します。
- リースバック物件の売主（借主）が出ていくまでの期間の目安はどれくらいですか？
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リースバックの売主の退去時期は、契約形態によって大きく異なります。
定期借家契約の場合、契約期間は2年〜3年程度が一般的です。満了後は原則として退去となりますが、合意があれば再契約も可能です。
一方、普通借家契約の場合は正当な事由がない限り貸主から退去を求めることが難しく、長期間住み続けるケースもあります。
そのため、リースバック物件の購入前に契約内容を確認し、想定される居住期間を把握しておくことが大切です。
- リースバック物件について売主（借主）にはどんなメリットがありますか？
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リースバック物件の売主のメリットは、資金確保と居住継続を両立できる点です。
物件を売却することで、住宅ローンの返済や老後資金、事業資金などを一括で確保できます。また、引越しの必要がないため、生活環境を変えずに住み続けられる点も大きな利点です。
さらに、所有者ではなくなるので、固定資産税や都市計画税などの負担がなくなる点もメリットといえます。
- リースバック物件について売主（借主）にはどんなデメリットがありますか？
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リースバック物件の売主のデメリットは、売却価格と家賃負担の面で不利になりやすい点です。
リースバック物件は市場価格より低い価格で売却されるケースが多く、受け取れる金額が少なくなる傾向があります。また、家賃が相場より高く設定される場合もあり、長期的な負担が大きくなる可能性があります。
さらに所有権を手放すため、自由にリフォームできなくなる点にも注意が必要です。
まとめ：リースバック物件はリスクもある！投資は慎重に
リースバック物件は、高い利回りや購入直後から家賃収入を得られる点が魅力です。一方で、家賃滞納リスクや出口戦略の難しさなど、注意すべきポイントもあります。
そのため、利回りの高さだけで判断するのではなく、契約内容や将来的なリスクも含めて総合的に見極めることが重要です。
しかし、リースバック物件は契約内容が複雑になりやすく、個人で判断するのが難しいケースも少なくありません。判断に迷う場合は、不動産投資の専門家の視点を取り入れるのも有効な方法です。
プロパリーでは、厳しい審査基準をクリアした専門家から、契約内容のチェックや物件のリスク評価について具体的なアドバイスを受けられます。その結果、失敗リスクを抑えた不動産投資ができ、安定した家賃収入を得られるようになるでしょう。
