「まとまった資金がないけれど、不動産投資に興味がある」
「現物不動産を管理する手間や修繕リスクを負いたくない」
「話題の不動産STOとはどのような投資方法なの？」
近年では、少額から不動産投資に参加できる不動産STOが注目されています。ブロックチェーン技術を活用することで、不動産投資のハードルを大きく下げながら、透明性の高い運用を実現しているのが特徴です。
しかし、不動産STOの仕組みや特徴を正しく理解しないまま投資してしまうと、想定外の損失に繋がるリスクがあります。
本記事では、不動産STOの仕組みやメリット・デメリット、J-REITとの違いを分かりやすく解説しました。
この記事を読めば、不動産STOが自分に合っている投資方法なのか判断できます。その結果、自分の投資目的やリスク許容度に合った運用方法を選べるようになり、無理のない形で資産形成の第一歩を踏み出せるでしょう。
不動産STO（Security Token Offering）とは
不動産STO（Security Token Offering）とは、不動産を裏付け資産とするセキュリティトークンを発行し、資金を調達する手法のことです。
従来の不動産証券化商品との大きな違いは、ブロックチェーン技術を活用して、取引記録や権利移転を管理する点にあります。この技術によって、特定の不動産に対する権利の小口化が進み、従来よりも少額から投資しやすい環境が整いつつあります。
不動産STOの仕組み
不動産STOでは、対象となる不動産から得られる賃料収入や売却益を分配する権利をデジタル化し、投資家に提供します。
一般的には、不動産を信託しその受益権をトークン化したうえで、証券会社などを通じて販売されます。ブロックチェーン上で権利が管理されるため、改ざんが困難であり、取引の透明性が高い点が特徴です。
ブロックチェーンとは、分散型台帳と呼ばれるデータ管理技術の一種です。複数の参加者が取引情報を共有・検証する仕組みにより、透明性と耐改ざん性の高い記録管理を実現します。
この技術の活用によって、不動産STOでは権利の管理や移転手続きが効率化され、小口化された投資商品の提供が可能になっています。
J-REITとの違い
不動産STOとJ-REITは、どちらも少額から不動産投資ができる金融商品ですが、仕組みや特徴に違いがあります。下記の比較表を参考にしてください。
| 項目 | 不動産STO | J-REIT |
|---|---|---|
| 投資対象 | 単一または少数の不動産 | 複数不動産のポートフォリオ |
| 最低投資額 | 数十万円程度〜 | 数万円程度〜 |
| 流動性 | 比較的低い | 高い |
| 上場有無 | 非上場が一般的 | 証券取引所に上場 |
両者の共通点として、不動産を裏付けとした小口投資商品であり、投資額に応じて分配金を受け取れる点が挙げられます。
一方で、J-REITは複数物件へ分散投資するため、リスクを抑えやすい特徴があります。不動産STOは特定の不動産に投資するケースが多く、物件ごとの特性を踏まえて投資判断ができる点が特徴です。
J-REITについては「不動産投資信託（REIT）おすすめ銘柄！仕組みやメリット・デメリット、始め方などを解説」でも詳しく解説しているので、参考にしてください。
不動産STOのメリット・魅力
不動産STOには、従来の不動産投資にはない多くのメリットがあります。
少額でも不動産投資ができる
不動産STOの大きなメリットは、少額から不動産投資を始められる点です。
不動産STOは不動産を小口化して販売する仕組みのため、数十万円程度の資金から投資できるケースがあります。一方で現物不動産投資では、物件価格に対してまとまった自己資金が必要なケースがあるため、資金面のハードルは大きく異なります。
このように、比較的少ない資金で高額不動産に間接的に投資できるので、初心者でも不動産市場に参加しやすい点が魅力です。
このほか少額投資に興味のある方は、「【初心者向け】少額でできる不動産投資5選！メリット・デメリットやコツを解説」で詳しく解説しているので参考にしてください。
株式市場の影響を受けにくい
不動産STOは、株式市場の影響を受けにくい点も特徴の1つです。
多くの不動産STOは上場していないため、株価のように日々の市場動向によって価格が大きく変動する仕組みではありません。価格は、不動産の収益性や評価などをもとに決定されることが一般的です。
そのため、短期的な市場の値動きに左右されにくく、中長期的に安定した資産運用を目指しやすいでしょう。
資産の透明性が高い
不動産STOは、投資対象の情報が開示されやすく、透明性が高い点が特徴です。
不動産STOでは、対象となる物件の概要などが開示されるのが一般的です。また、ブロックチェーン技術を活用することで、取引履歴や権利関係の記録が改ざんされにくく、信頼性の高い情報管理が行われます。
投資対象の状況を把握しやすいため、内容を理解したうえで投資するか判断しやすい点がメリットです。
分散投資しやすい
不動産STOは、複数の物件に分散投資しやすい点も魅力です。
不動産STOは少額から投資できるため、複数の案件に資金を振り分けることが可能です。エリアや物件タイプの異なる不動産に分散することで、特定のリスクに偏るのを防ぎやすくなります。
このように、資金規模に応じて柔軟に分散投資ができるため、リスクを抑えながら安定した運用を目指しやすい点がメリットといえます。
不動産STOのデメリット・リスク
メリットの多い不動産STOですが、いくつかのデメリットやリスクも存在します。投資を検討する際は、あらかじめこれらの特徴を理解しておくことが重要です。
投資金額の元本割れリスクがある
不動産STOには元本保証がなく、元本割れのリスクがあります。
不動産STOは、不動産の賃料収入や売却益を原資として分配が行われる仕組みです。そのため、不動産の運用成績や売却価格が想定を下回った場合、分配金が減少したり、償還時の金額が投資元本を下回ったりする可能性があります。
こうした要因により、投資元本が目減りするリスクがある点を理解しておきましょう。
不動産関係の投資が抱えるリスクについては「不動産投資はリスクしかない？対策や失敗しないコツ、おすすめサービスを紹介」でも解説しています。
売買の流動性が低い
不動産STOは、流動性が低い点にも注意が必要です。
多くの不動産STOは非上場であるため、株式やJ-REITのように市場で自由に売買できるわけではありません。そのため、売却したいタイミングで必ず換金できるとは限らず、価格や時期が制約される可能性があります。
市場の歴史が浅い
不動産STOは比較的新しい市場であり、長期的な実績が少ない点もリスクの1つです。
日本における不動産STOはまだ発展段階にあり、景気変動や不動産市況の変化に対する値動きのデータが蓄積されていません。
また、制度やルールも整備が進んでいる途中であるため、今後の法改正や市場環境の変化によって、商品設計や取引条件が変わる可能性もあります。
こうした不確実性を踏まえたうえで、慎重に判断することが大切です。
このように、不動産STOは将来性が期待される一方で、不確実性が残る投資手法であることを理解しておかなければなりません。
「より実績のある投資方法を選びたい」と考える場合は、現物不動産投資も選択肢の1つです。
現物不動産投資はハードルが高いと思われがちですが、実際にはプロのサポートのもと、物件選びや融資審査を進められます。条件次第では、自己資金を抑えて始められるケースや、不動産STOよりも高いリターンを狙える場合もあります。
とはいえ、「自分の年収や資金で本当に不動産投資ができるのか分からない」と感じる人も多いでしょう。このような人は、信頼できる不動産投資のプロと出会えるサービス「プロパリー」で相談してみてください。
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不動産STOの購入方法
不動産STOは、証券会社を通じて購入するのが一般的です。ここでは、基本的な流れを解説します。
ステップ1：証券会社に登録する
まずは、不動産STOを取り扱っている証券会社に口座を作成します。主な取扱証券会社には、SBI証券や野村證券などがあります。
ステップ2：募集中の案件を選んで申し込む
引用元：SBI証券
口座開設後、募集中の不動産STO案件の中から投資先を選びます。
物件の種類や立地、リスク要因などを確認したうえで、投資金額を入力して申し込みます。なお、多くの案件は抽選方式や先着順で販売されるため、必ずしも購入できるとは限りません。
ステップ3：分配金を受け取る
不動産STOの購入後は、運用期間中に分配金を受け取れます。
分配金は賃料収入などを原資として、定期的に証券口座へ支払われるのが一般的です。また、運用期間中はレポートなどを通じて、物件の稼働状況や収益状況を確認できます。
運用終了時には、不動産の売却などを通じて元本の償還が行われます。ただし、運用状況によっては元本を下回る可能性もあるため注意が必要です。
不動産STOの今後の可能性は？
不動産STO市場は、制度整備や事例の蓄積が進んでおり、今後の拡大が期待されている分野です。ここでは、国内市場と海外展開の観点から解説します。
国内市場の拡大が期待されている
国内の不動産STO市場は、案件数や参入企業の増加によって拡大が進んでいます。
国内最大級の不動産アセットマネジメント会社であるケネディクス株式会社は、不動産STOに積極的に取り組んでいます。2021年8月に日本で初めて、デジタル証券を発行して資金調達を行う不動産STOを実行しました。
全国賃貸住宅新聞の記事によると、ケネディクス株式会社の中尾彰宏執行役員は、「2030年には不動産STOの不動産資産規模が2兆5,000億円になるとシミュレーションしている」と話していました。
また、SBI証券が主幹事を務めた不動産STOも複数実施されており、証券会社の関与も広がっています。
このように、実績の蓄積と参入プレイヤーの増加により、不動産STOの国内市場は着実に成長しているといえるでしょう。
海外展開の進展による市場拡大が予想される
海外では日本に先駆けて不動産STOの活用が広がっており、市場拡大が予想されます。
例えば東海東京証券の記事によると、2018年8月、米国コロラド州の高級ホテルの所有権をトークン化したSTOが実施され、1,800万ドルの資金調達に成功しました。また、東海東京証券は2021年11月、シンガポールのデジタル証券取引所であるADDXと共同でST事業を開始しました。
このように、不動産STOは世界的にも注目されている投資手法であり、今後さらなる発展が期待されます。
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引用元：プロパリー
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| 4つの強み | プロを比較して選べる 将来の収支予測 リアルタイム収支管理 買主から直で売却オファー |
不動産STOは、数十万円程度の少額から不動産投資に参加できる手軽さが魅力です。しかし、「少額で始めたい」という理由で投資方法を選ぶのであれば、現物不動産投資も選択肢に入ります。
現物不動産投資はハードルが高いと思われがちですが、フルローンを活用すれば10万円程度から始められる可能性があります。さらに、レバレッジを効かせることで、より大きなリターンを狙える点も大きな魅力です。
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不動産STOに関するよくある質問
不動産STOに関するよくある質問について回答します。
- 不動産STOはどんな人におすすめですか？
-
不動産STOは以下のような人におすすめです。
- 少額から不動産投資を始めたい人
- 管理の手間をかけずに賃貸運用したい人
- 投資対象となる物件を自分で選びたい人
- ポートフォリオに新しい資産を組み込みたい人
不動産STOは、数十万円程度の少額から始められ、物件の管理も不要なため、初心者でも取り組みやすい特徴があります。
また、J-REITのようなパッケージ商品とは異なり、投資対象
- 不動産STOはいくらから始められますか？
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不動産STOは案件にもよりますが、10万円程度から投資可能です。
一般的には1口10万円程度に設定されているケースが多く、数千万円規模の物件にも小口で投資できます。少額から投資できる特徴を活かすことで、複数の案件に分散投資しやすくなり、リスクを抑えながら運用できる点がメリットです。
- 不動産STOで利益が出たら確定申告は必要ですか？
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不動産STOで利益が出た場合、基本的に確定申告は不要ですが、条件によっては必要です。
不動産STOの配当や売却益は、配当所得や譲渡所得として課税対象となります。多くの場合、源泉徴収ありの特定口座であれば確定申告は不要です。
ただし、他の投資との損益通算を行う場合や、口座の種類によっては確定申告が必要になるため、事前に確認しておくことが重要です。
- 不動産STOで失敗したらどうなりますか？
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不動産STOで失敗した場合、元本割れの可能性があります。
不動産STOには元本保証がなく、物件の価値が下落した場合には投資元本が戻らない可能性があります。特に、不動産価格や賃料収入が想定を下回ると、分配金や償還額に影響が出る点には注意が必要です。
まとめ：少額の不動産投資なら不動産STO以外の選択肢もある
不動産STOは少額から始められ、透明性が高いというメリットは、投資初心者にとって大きな安心材料になるでしょう。一方で、流動性の低さや元本割れリスクといった注意点もあるため、自分の投資目的に合っているかを見極めることが重要です。
そのうえで、「少額からスタートしつつ、将来的にはより大きな資産形成を目指したい」と考える場合は、現物不動産投資も有力な選択肢になります。条件が整えば、フルローンを活用して自己資金を抑えながら不動産投資を始められるケースもあり、レバレッジを活かした資産形成が期待できます。
ただし、物件選びや融資戦略の判断は専門性が高く、初心者が自分だけで進めるのは簡単ではありません。
そこで活用したいのが、頼りになる不動産投資のプロと出会えるサービス「プロパリー」です。
プロパリーを利用すれば、実績のある専門家と一緒に、自分の収入や目標に合わせた物件選びや資金計画を進められます。その結果、無理のない形で現物不動産投資をスタートでき、将来的には家賃収入という安定した収益源の確保にも繋がります。
