不動産投資を成功させるためには、物件選びと同じくらい管理が重要です。どんなに立地の良い物件を購入しても、適切な管理が行われなければ、空室リスクの増大や資産価値の低下につながり、期待していた収益を得ることは難しくなってしまいます。
どのように管理すればよいのかわからず、不動産投資は自分には難しいと思い込んでいる人もいるのではないでしょうか。
本記事では、不動産投資における管理の重要性から、失敗しない管理会社の選び方まで、成功する不動産投資に欠かせない管理ノウハウを徹底解説します。特に忙しい会社員の方や初心者の方にとって、効率的な物件探しと管理方法の選択は投資成功に直結します。
不動産投資における管理の重要性とは？
不動産投資で安定した収益を得るためには、物件の管理が重要な役割を果たします。管理業務は単なる維持作業ではなく、投資収益を最大化し、リスクを最小限に抑える戦略的な活動なのです。
- 管理業務が投資成功の鍵を握る理由
- 管理不備によるリスクと損失事例
- 適切な管理で得られるメリット
管理業務が投資成功の鍵を握る理由
不動産投資において管理業務が投資成功の鍵を握る理由は、入居者満足度と資産価値の維持に直結するからです。適切な管理により入居率を高く保つことで、安定した家賃収入を確保できます。
管理業務の範囲は、入居者募集から始まり、契約手続き、家賃回収、設備メンテナンス、クレーム対応、退去時の原状回復まで、幅広いです。これらの業務をしっかりと対応することで、入居者の満足度を向上させ、長期入居の促進につながります。
プロの管理会社による専門的な対応は、法律や条例の変更にも対応し、オーナーが知らないうちに法的トラブルに巻き込まれるリスクも回避します。投資家自身が本業に集中しながら、安心して不動産経営ができる環境づくりが実現可能です。
適切な管理で得られるメリット
適切な管理を行うことで得られるメリットは、投資収益の安定化から資産価値の向上まで多面的です。まず、入居者の満足度向上により長期入居が実現し、空室期間の短縮と入居者募集コストの軽減が可能になります。
プロの管理会社による入居者募集は、空室期間を最小限に抑える効果を期待できます。複数のポータルサイトへの物件掲載、効果的な写真撮影、相場に合った賃料設定などにより、早期の入居者決定が見込めるでしょう。
建物の適切な維持管理により、資産価値の維持・向上が実現できます。計画的な修繕工事の実施、共用部分の美観維持、設備の定期点検などにより、物件の魅力を長期間保てます。これは将来の売却時にも有利に働き、投資収益の最大化につながるのです。
24時間365日体制の確保により、緊急時のトラブルにも迅速に対処できます。水漏れや電気設備の故障など、放置すると大きな損害に発展する可能性のある問題も、早期対応により被害を最小限に抑えられます。
税務処理の効率化も見過ごせないメリットです。管理会社からの詳細な収支報告により、確定申告の準備の手間も少なくなります。投資家自身の時間的負担を大幅に削減しながら、より効率的な不動産経営が実現できるのです。
不動産投資そのもののメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。
マンション投資をやるべき8つのメリット！リスクやデメリット、失敗しないコツも解説
不動産投資の2つの管理方法を徹底比較
不動産投資の管理方法は、大きく分けて自主管理、管理委託の2つがあります。それぞれに特徴があり、投資家の状況や投資方針によって最適な選択肢が異なります。
以下は簡単にまとめた表です。
| 管理方法 | メリット | デメリット |
| 自主管理 | コスト削減：管理委託費用（5〜10%）が不要 入居者との直接対応：ニーズを直接把握し、関係を構築できる | 時間と労力の負担：業務が多岐にわたり、本業との両立が困難 専門知識の必要性：法律や税務など、幅広い知識が求められる |
| 管理委託 | 専門的な対応：プロによる高品質なサービス 時間の有効活用：本業や次の投資機会に集中できる 法的トラブルのリスク軽減：法律改正などにも適切に対応 | 委託費用の発生：家賃収入から5〜10%の費用がかかる 管理会社選びの重要性：信頼できる会社を見つける必要がある |
それぞれの管理方法の特徴をさらに具体的に深掘りして解説していきます。
自主管理のメリット・デメリット
自主管理は、オーナー自身が全ての管理業務を行う方法です。コスト面でのメリットが大きい一方、時間と労力の負担が重くなる特徴があります。
メリット：コスト削減効果
自主管理の最大のメリットは、管理委託費用の削減です。一般的に管理委託費用は家賃の5～10％程度かかるため、月額10万円の家賃物件であれば、年間6～12万円の節約です。複数物件を所有している場合、この節約効果はさらに大きくなり、投資収益の向上に直結します。
メリット：入居者との直接対応
入居者と直接やり取りできることで、現場の生の声を聞けます。入居者のニーズや不満を直接把握できるため、より効果的な改善策を見つけやすいです。また、入居者との良好な関係が構築できれば、長期入居を促進できる可能性もあります。
デメリット：時間と労力の負担
自主管理の大きなデメリットは、時間と労力の負担です。入居者募集、内見対応、契約手続き、家賃回収、設備トラブル対応など、多岐にわたる業務を全て自分で処理する必要があります。特に会社員の場合、平日日中の対応が困難で、入居者に迷惑をかけるケースも発生します。
デメリット：専門知識の必要性
賃貸借契約の法的知識、建物管理の技術的知識、税務処理の知識など、幅広い専門知識が求められます。知識不足による判断ミスは、法的トラブルや経済的損失につながる可能性があり、継続的な学習が欠かせません。特に法律の改正や条例の変更には常に注意を払う必要があります。
管理委託のメリット・デメリット
管理委託は、専門の管理会社に業務を委託する方法です。プロの知識と経験を活用できる一方、委託費用が発生します。
メリット：プロによる専門対応
管理委託の最大のメリットは、不動産管理のプロによる専門的な対応です。入居者募集から退去立会いまで、豊富な経験と専門知識を持つスタッフが対応するため、高品質なサービスを提供できます。法的トラブルへの対応力も高く、リスクを最小限に抑えられるのです。
メリット：時間の有効活用
管理業務を委託するので、投資家は本業に集中できます。特に忙しい会社員にとって、24時間対応や緊急時の対処を任せられるのは大きなメリットです。また、空いた時間を新たな投資機会の検討に充てられると、資産拡大のスピードを上げられるでしょう。
デメリット：委託費用の発生
管理委託では、一般的に家賃の5～10％程度の委託費用が発生します。月額10万円の家賃物件であれば、年間6～12万円のコストがかかることになり、投資収益を圧迫する要因となります。ただし、適切な管理により入居率向上や資産価値維持が実現できれば、長期的には費用対効果が高いといえるでしょう。
デメリット：管理会社選びの重要性
管理委託の成功は、優良な管理会社を選択できるかどうかにかかっています。管理会社の実績、対応力、費用体系などを慎重に比較検討する必要があります。また、契約後も定期的に管理状況をチェックし、適宜、管理会社の変更を検討することも重要です。
不動産投資の管理は委託がベストな選択である5つの理由
不動産投資の管理方法として、管理委託をおすすめする理由は多岐にわたります。特に初心者や忙しい会社員にとって、最も効率的で安全な選択肢といえるでしょう。
- 専門性の高い業務を任せられる安心感がある
- 時間コストの削減で本業に集中できる
- 長期的な資産価値の維持ができる
- 24時間365日対応なので入居者の満足度が下がりにくい
- 優良物件なら管理委託でも高収益を実現できる
専門性の高い業務を任せられる安心感がある
不動産管理業務は、法律、建築、税務など多分野にわたる専門知識が必要です。賃貸借契約の法的要件、税務処理の方法など、素人が完璧に理解するには時間と労力が求められます。
管理会社は、これらの専門分野において豊富な経験と知識を持っています。法律の改正や条例の変更にも迅速に対応し、オーナーが知らないうちに法的リスクを回避してくれるのです。特にトラブル発生時の対処は、個人ではスムーズにできないことをプロフェッショナルに対応してくれるでしょう。
また、部屋内の点検や修繕の判断についても、プロの目で必要性を見極めてくれます。過度な修繕を避けながら、適切な対応を行うことで、長期的な資産価値の維持が実現可能です。このような専門的な判断を任せられると、投資家は安心して運用を続けられます。
時間コストの削減で本業に集中できる
会社員が不動産投資で成功するためには、限られた時間を効率的に活用することが不可欠です。管理委託により、日常的な管理業務から解放されることで、本業に集中できる環境が整います。
自主管理では、入居者からの連絡に24時間対応する必要があり、仕事中でも緊急時の対処が求められます。これは本業のパフォーマンスにも悪影響を与える可能性があるでしょう。
管理委託により確保できた時間は、新たな投資機会の研究や物件探しに充てられます。優良物件の情報収集や市場分析に時間をかけることで、より効果的な投資戦略を立てられるのです。また、不動産投資の知識向上の学習時間も確保でき、長期的な投資成功につながります。
さらに、家族との時間や趣味の時間も確保でき、仕事とプライベートのバランスを保ちながら投資活動を継続できるでしょう。
24時間365日対応なので入居者の満足度が下がりにくい
現代の入居者は、24時間対応のサービスを求める傾向が強くなっています。特に単身者や共働き世帯では、平日日中の対応が困難で、夜間や休日でも迅速な対応を期待しています。
実際、管理会社による24時間365日の対応体制により、入居者の満足度を高く保てるのです。水漏れや電気設備の故障など、緊急性の高いトラブルにも迅速に対応でき、入居者の生活に与える影響を最小限に抑えます。また、夜間や休日の騒音問題など、デリケートな問題にも経験豊富なスタッフが対処してくれます。
コールセンターや専用アプリによる連絡体制も整っている管理会社もあるなど、入居者は必要な時にいつでも連絡可能です。これにより、小さな不満が大きな問題に発展する前に解決でき、長期入居につながりやすくなります。
優良物件なら管理委託でも高収益を実現できる
管理委託費用は投資収益を圧迫する要因と考えられがちですが、優良物件であれば委託費用を差し引いても十分な収益を確保できます。管理委託を前提とした物件選びが重要です。
立地条件の良い物件は、管理委託でも高い入居率を維持できます。駅近や生活利便性の高いエリアの物件は、入居者からの人気が高く、空室期間が短縮されます。また、築年数が浅く設備が充実した物件は、入居者トラブルが少なく、管理コストも抑えられるのです。
さらに、管理委託により実現できる高品質なサービスは、適切な賃料設定を可能にします。入居者満足度の向上により、市場相場よりも高い賃料設定を見込める場合もあり、委託費用以上の収益向上が期待できます。
優良物件を少ない手間で手に入れるには、アプリの活用が効果的です。不動産投資アプリPropally（プロパリー）では、管理委託でも高収益を実現できる魅力的な物件を不動産エージェント経由で手に入れやすい環境です。自分の属性などの条件を入力しておくと、厳選された優秀な不動産エージェントからオファーが届きます。気になるエージェントを選んで話を聞き、比較してみてください。
提案された物件を登録すれば、アプリ内での購入シミュレーションも可能です。
管理会社を選ぶ際の注意点
管理委託を成功させるためには、信頼できる管理会社を選択することが不可欠です。管理会社の質により、投資成果は大きく左右されるため、慎重な選定が求められます。
- 管理実績と経験年数を必ず確認する
- 契約解除条件と変更手続きを事前に把握する
- 同じエリアでの管理実績を重視する
管理実績と経験年数を必ず確認する
管理会社選びでまず確認すべきは、実績と経験年数です。長年の実績を持つ管理会社は、さまざまなトラブルに対処した経験があり、安定したサービスを提供できる可能性が高くなります。
管理戸数や管理年数だけでなく、入居率や入居者満足度などの具体的な数値も把握しましょう。優良な管理会社は、このような実績を明確に提示できるはずです。また、過去のトラブル対応事例や解決実績についても質問し、対応力もみておきましょう。
スタッフの資格や研修体制もポイントです。宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士などの資格を持つスタッフが在籍しているか、定期的な研修により知識とスキルの向上に努めているかを確認しましょう。
業界での評判や口コミも参考になります。同じエリアで投資を行っている他の投資家からの評価や、インターネット上の口コミなどを調べることで、実際のサービス品質を把握できます。
同じエリアでの管理実績を重視する
管理会社選びでは、物件所在地と同じエリアでの管理実績を重視することが重要です。地域の特性や賃貸市場の動向を理解している管理会社は、集客などで他社よりも強みがあると考えられます。
その地域をよく把握している地域密着型の管理会社は、周辺の賃貸相場や入居者のニーズを熟知しています。その結果、適切な賃料設定や効果的な入居者募集方法を提案でき、空室期間の短縮につながるのです。また、地域の不動産業者とのネットワークも活用でき、幅広い集客が期待できます。
大手管理会社と地域密着型の管理会社には、それぞれメリットがあります。大手は全国規模のネットワークとシステムを持つ一方、地域密着型は地元の詳細な情報とフレキシブルな対応が可能です。物件の特性や投資方針に応じて最適な選択をすることが重要です。
複数の管理会社から見積もりを取り、サービス内容と費用を比較検討しましょう。同じエリアでの実績を持つ管理会社であれば、地域の傾向や効果的な入居施策なども熟知しているはずです。
契約解除条件と変更手続きを事前に把握する
管理会社との契約は長期にわたるため、契約解除条件と変更手続きを事前に把握しておくことが大事です。サービスに不満があり、なかなか改善されない場合は契約変更できるよう準備しておく必要があります。
契約期間や更新条件、中途解約時の手続きや費用について確認しておきましょう。特に解約予告期間や解約手数料の有無は、将来の選択肢を制限する可能性があるため、要チェックポイントです。
引継ぎ業務の内容と期間も大切になります。入居者情報の引継ぎ、保証金の移管、各種契約の名義変更など、多くの手続きが必要になります。これらの業務を円滑に進められるよう、事前に手続きの流れを確認しておいてください。
また、管理会社変更時の入居者への影響を最小限に抑えるため、告知方法や引継ぎ期間の設定についても相談しておきましょう。
不動産投資の最初から管理会社の選定までの一連の流れを知りたい人は、以下記事も参考にしてください。
「不動産投資の流れ」完全ガイド｜購入〜運用まで初心者でもわかる7ステップ
管理委託で失敗しないための物件選びのコツ
管理委託を前提とした物件選びには、特有のポイントがあります。委託費用を考慮した収益性の確保と、管理負担の軽減を両立できる物件を選ぶことが大事です。
- 委託費用を差し引いても収益が出る物件を選ぶ
- 管理負担の少ない物件タイプを見極める
- 資産性の高い物件を選ぶ
- 営業マン任せにしない
委託費用を差し引いても収益が出る物件を選ぶ
管理委託では家賃の5～10％程度の委託費用が発生するため、この費用を差し引いても十分な収益を確保できる物件を選ぶ必要があります。表面利回りだけでなく、実質利回りでの収益性を慎重に検討しましょう。
具体的には、家賃収入から管理委託費用、固定資産税、火災保険料、修繕積立金などの諸経費を差し引いた実質的な収益を計算します。さらに、ローン返済額を考慮したキャッシュフローも重要な判断材料です。
立地条件の良い物件は、高い入居率を維持できるため、管理委託でも安定した収益を確保できます。駅徒歩5分以内、商業施設や医療機関へのアクセスが良いエリアの物件は、入居者からの人気が高く、長期入居も期待できるうえ、集客にも困らないでしょう。
また、築年数が浅く設備が充実した物件は、メンテナンスコストが抑えられ、管理会社の負担も軽減されます。結果として、管理品質の向上とコスト削減の両方が実現できるでしょう。
Propally（プロパリー）では、不動産エージェントから提案された物件を登録すると、アプリ内で緻密なシミュレーションができるので、ぜひご活用ください。
管理負担の少ない物件タイプを見極める
管理委託においても、管理負担の少ない物件タイプを選ぶことで、管理会社の負担を軽減し、より質の高いサービスを受けられます。同時に、管理委託費用の抑制にもつながり、投資収益の向上が期待できます。
区分マンションは、管理負担が比較的少ない物件タイプです。マンション全体の管理組合により共用部分の維持管理が行われるため、管理会社の業務範囲は専有部分と入居者対応に限定されます。エレベーターの保守点検や外壁修繕などの大規模修繕は、管理組合の責任となり、共用部の管理会社の負担はありません。
築年数が浅い物件は、設備の故障やトラブルが発生しにくく、管理会社の対応回数も少なくなります。また、最新の設備や機能を備えた物件は、入居者満足度が高く、クレームの発生率も低いです。特に新築やリノベーション済みの物件は、当面の間は大きな修繕の必要がなく、管理コストを抑えられる特徴です。
単身者向けの物件は、ファミリー向けと比較して管理負担が軽い傾向があります。入居者数が限定されるため、騒音トラブルや近隣問題の発生率が低く、管理会社の対応頻度も少なくなります。また、単身者は転勤や転職による退去が多いものの、一般的には部屋を丁寧に使用するため、原状回復費用も抑えられる場合が多いです。
資産性の高い物件を選ぶ
管理委託を前提とした物件選びでは、長期的な資産価値の維持・向上が見込める物件を選ぶことが重要です。資産性の高い物件は、将来の売却時にも有利に働き、トータルでの投資収益を最大化できます。
立地条件は資産性を判断する大事な要素です。駅近物件、特に主要駅から徒歩圏内の物件は、将来にわたって高い需要が見込めます。また、商業施設や教育機関、医療機関などの生活インフラが充実したエリアの物件は、入居者からの人気が高く、資産価値も安定しています。仮に退去されても、すぐに入居者が見つかる傾向です。
再開発計画や交通インフラの整備予定がある地域の物件は、将来的な資産価値向上が期待できます。たとえば、新しい鉄道路線の開通や大規模商業施設の建設などが決まれば、エリア全体の価値が上昇するでしょう。
建物の構造や設備も資産性に影響します。耐震性能の高い建物や省エネ設備を備えた物件は、将来的な法規制の変更にも対応しやすく、長期的な資産価値を維持できます。また、バリアフリー設計など高齢者にも配慮された物件は、高い需要を維持しやすいといえるでしょう。
営業マン任せにしない
物件選びにおいて、不動産会社の営業マンの提案を鵜呑みにするのではなく、自分自身で投資すべきかの判断を下すことが大切です。営業マンの目的は物件の販売であり、必ずしも投資家の利益を最優先にしているとは限らないのです。
物件の収益性については、自分で詳細な計算を行いましょう。表面利回りだけでなく、実質利回りやキャッシュフローを正確に把握したうえでの投資判断が重要です。また、管理委託費用や修繕積立金の将来的な値上がりも、考慮に入れた長期的な収支予測も大切になります。
また、物件の周辺環境、交通アクセス、商業施設の状況などを自分の目で確認し、実際の住環境を把握しましょう。同じエリアの類似物件の賃料相場や空室状況も調査し、提案された物件の資産性や収益性を客観的に評価することが大事です。
いくら優秀な営業マンからの提案であっても、最終的には自分で判断を下す意識は忘れないでください。
物件選びのコツは以下の記事で解説しているのでぜひ参考にしてみてください。
マンション投資の物件選び方法を徹底解説｜初心者でも優良物件を見極められる完全ガイド
まとめ：成功する不動産投資には適切な管理選択が不可欠
不動産投資において、管理方法の選択は投資成果を左右する要素です。自主管理、管理委託それぞれにメリット・デメリットがありますが、特に初心者や忙しい会社員にとって、管理委託は最も現実的で効果的な選択肢といえるでしょう。
管理委託により、専門知識を持つプロに業務を任せられると、法的リスクを回避し、長期的な資産価値の維持が可能になります。また、24時間365日の対応体制により入居者満足度を高く保ち、安定した家賃収入を確保できます。委託費用は発生しますが、優良物件を選べると、十分な投資収益を実現できるのです。
大切なのは、管理委託でも問題なく運営可能な優良物件を選ぶことです。立地条件の良い物件、管理負担の少ない物件タイプ、資産性の高い物件は、管理委託でも高収益を実現できます。
忙しい人が効率的に優良物件を手に入れるには、アプリなどのツールを使いこなすことが不可欠です。
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